【正文】 主要法律依據(jù) 是“條例”及“細(xì)則”。 004“條例” 是 1994 年 6 月 18 日深圳市第一屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十三次會 議通過，于 1994 年 11 月 1日起施行。 006“細(xì)則” 是深圳市政府二屆三十五次常務(wù)會議通過。 007“條例” 是以住宅小區(qū)類物業(yè)為基礎(chǔ)編寫的。 009 物業(yè)管理 是指由專業(yè)機構(gòu)或公司，按照合同或契約， 接受業(yè)主（用戶）的委托， 按照市場經(jīng)營方式，運用現(xiàn)代管理方法和技術(shù)，為使物業(yè)充分發(fā)揮其使用價值和經(jīng)濟效益而對物業(yè)本身及其業(yè)主（用戶）進行管理并提供綜合服務(wù)。 010 物業(yè)專營公司 是指接受物業(yè)管理公司委托，承擔(dān)住宅區(qū)的機電設(shè)備、清潔綠化、 園林綠化、維修工程、保安服務(wù)等專項管理業(yè)務(wù)的機構(gòu)。 012 住宅區(qū)的范圍 由市政府住宅行政管理部門會同有關(guān)部門劃定。 014 入住 是指入住人收到書面入?。ㄈ牖铮┩ㄖ⑥k理完結(jié)相應(yīng)手續(xù)。 016 業(yè)生公約 是指由業(yè)主承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在住宅區(qū)使用、 維護物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。 018 共用部位 是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位、設(shè)施和設(shè)備，包括：房屋 的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道（管）、電梯、機電設(shè)備、本體消防設(shè)施等。 020 住宅區(qū)的公共場所和公用設(shè)施的使用和維護 是由全體業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主 使用人共同使用和維護。 022 業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人的基本權(quán)利 是依法參加住宅區(qū)物業(yè)管理。 服務(wù)業(yè)主 共建和諧 珠海 市物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)技能競賽 30 024業(yè)主委員會成立的條件 是住宅區(qū)入住率達到 50%以上或自第一個業(yè)主入住起滿年。 026 分期開發(fā)的住宅區(qū)如何選舉業(yè)主委員會： 分期開發(fā)的住宅區(qū)，經(jīng)已入住的過半數(shù) 投票權(quán)的業(yè)主申請，區(qū)住宅主管部門可以召集臨時業(yè)主大會，在分期開發(fā)期間成立臨時業(yè)主 委員會。 027 業(yè)主大會由 本住宅區(qū)的業(yè)主組成 。 029 業(yè)主大會業(yè)主不能出席或業(yè)主未滿十八歲的如何處理： 書面委托代理人參加；法 定代理人參加。 031 組織召開業(yè)主大會的程序 是業(yè)主委員會負(fù)責(zé)在會議召開七天前將業(yè)主大會召開日 期和內(nèi)容送達每名業(yè)主。 033 經(jīng)提議而業(yè)主委員會不召開業(yè)主大會如何處理： 在 20 日內(nèi)，業(yè)主委員會未召集業(yè) 主大會，由提議的業(yè)主向區(qū)住宅主管部門申請，區(qū)住宅主管部門可以責(zé)令或限期業(yè)主委員會召集業(yè)主大會。 035 業(yè)主大會表決 可以采取投票方式或者其他方式，各類房屋按建筑面積每 10 平方米 為 1票；不足 10 平方米的， 5 平方米及 5平方米以上的計算為 1票，不足 5 平方米的不計票。 037 業(yè)主委員會委員 由業(yè)主大會在業(yè)主中選舉產(chǎn)生；業(yè)主委員會主任、副主任由業(yè)主 委員會在其委員中選舉產(chǎn)生；業(yè)主委員會可聘請派出所、居民委員會等有關(guān)單位的人員擔(dān)任業(yè)主委員會委員；業(yè)主委員會可聘請執(zhí)行秘書 1至 2名，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會日常事物； 038 業(yè)主委員會章程的制定 業(yè)主委員會章程經(jīng)業(yè)主委員會委員一致同意制定，并經(jīng)業(yè) 主大會批準(zhǔn) 。 040 業(yè)主委員會委員的人數(shù) 一般為 11人至 17人，經(jīng)業(yè)主大會決定可適當(dāng)增減，但最 低不得少于 5人。 042 業(yè)主委員會 每屆任期三年。 044 業(yè)主委員會成員的工作性質(zhì) 委員為兼職，主任可專職。 046 業(yè)主委員會召開會議時， 可以 邀請政府有關(guān)部門、居民委員會、物業(yè)管理公司等 單位的人員和非業(yè)主使用人代表參加會議。 服務(wù)業(yè)主 共建和諧 珠海 市物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)技能競賽 32 048 業(yè)主委員會的職權(quán) 有： ； 用設(shè)施專用基金的使用； 理，并與其訂立、變更或解除委托管理合同； 的年度管理計劃、住宅區(qū)配套工程和重大的維修工程項目； 務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)； 。 051 業(yè)主委員會 不可以 從事以盈利為目的的經(jīng)營活動 . 052 業(yè)主委員會表決的原則 是采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。 054 物業(yè)公司根據(jù) 住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同 對住宅區(qū)統(tǒng)一實施管理 . 055 物業(yè)委托管理合同應(yīng)包括的內(nèi)容 ：委托管理事項；管理標(biāo)準(zhǔn)；管理權(quán)限；管理期 限；管理費收支；利潤及風(fēng)險、監(jiān)督檢查；違約責(zé)任及其他權(quán)利義務(wù)條款。 058 前期管理的費用 由開發(fā)建設(shè)單位自行承擔(dān)。 061 住宅區(qū)入住 2年后，業(yè)主委員會應(yīng)依“條例”規(guī)定聘請物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進 行管理，原物業(yè)管理公司 在同等條件下可以優(yōu)先 承包管理。 063 物業(yè)管理公司的權(quán)利 是：根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實際情況，制定本住宅區(qū)物 業(yè)管理辦法；依據(jù)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費用；制止違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為；選聘專營公司承擔(dān)專項經(jīng)營業(yè)務(wù)。 065 住宅區(qū)內(nèi)車輛管理的規(guī)定 包括：接受公安等部門的統(tǒng)一指導(dǎo)和監(jiān)督；進入住宅區(qū) 的車輛應(yīng)按規(guī)定停放在停車場或設(shè)置有停車標(biāo)志的場所；物業(yè)管理單位應(yīng)與車主明確車輛保管關(guān)系或車位有償使用關(guān)系，并按有關(guān)規(guī)定收取相應(yīng)的保管費或車位使用費。 067 物業(yè)管理公司因管理、維修、養(yǎng)護不善，造成業(yè)主損失的， 應(yīng)賠償業(yè)主損失。 服務(wù)業(yè)主 共建和諧 珠海 市物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)技能競賽 34 069 物業(yè)管理公司享受國家 第三產(chǎn)業(yè) 優(yōu)惠政策 . 070 有關(guān)業(yè)主公約的規(guī)定 有：由市住宅主管部門統(tǒng)一制訂示范文本；業(yè)主大會可以根 據(jù)本住宅區(qū)的實際情況進行修改補充，并報市住宅主管部門和區(qū)住宅主管部門備案；業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)、政府有關(guān)規(guī)定和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。 072業(yè)主公約生效的條件 是 ： 業(yè)主公約在住宅區(qū)入住率達到 30%后，經(jīng)已入住業(yè)主中持 有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主簽訂后生效。 076 在業(yè)主委員會未成立時， 由物業(yè)管理公司接管住宅區(qū)工程建設(shè)資料，并代為保管。 078 室內(nèi)部分的維修責(zé)任 由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。 080 室內(nèi)部分的維修費用 由業(yè)主（非業(yè)主使用人、租戶）負(fù)責(zé)。 082共用部分 的維修養(yǎng)護費用 從房屋（本體）維修基金中支付。 084 公用設(shè)施的維修費用 從管理服務(wù)費中支付。 086 房屋毗連部位的維修養(yǎng)護由誰負(fù)責(zé)？ 在房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的 部位、設(shè)施和設(shè)備。 087 毗連部位 維修養(yǎng)護費用 由業(yè)主和相關(guān)責(zé)任人按比例分擔(dān)費用。 088 人為造成公用設(shè)施損壞、損失的， 由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)、賠償。 090 房屋的修繕、粉刷 由業(yè)主委員會決定。 服務(wù)業(yè)主 共建和諧 珠海 市物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)技能競賽 36 092 房屋的空調(diào)架、防盜網(wǎng)等外觀設(shè)施 每三年至少修繕、粉刷一次。 094 房屋的 天面、外墻、 空調(diào)架、防盜網(wǎng)、樓梯間的墻面、臺階、扶手等設(shè)施項目到 修繕粉刷期確實不需要修繕和粉刷 的， 業(yè)主委員會可向市、區(qū)住宅主管部門申請延期修繕和粉刷，經(jīng)市、區(qū)住宅主管部門同意，可以延期。 096 房屋及其附屬設(shè)施或住宅公用設(shè)施在 可能危害房屋安全或公共安全時需即時維修。 099 公用設(shè)施專用基金 用于購買管理用房和住宅區(qū)公用設(shè)施的重大維修工程項目。 101 住宅區(qū)的專用房屋指的是 物業(yè)管理的管理用 房與按比例提供給業(yè)主委員會由物業(yè) 管理公司經(jīng)營的商業(yè)用房。 105 物業(yè)管 理用房包括 辦公用房、生活用房、庫房等，不包括機電及保安人員值班房。 107 物業(yè)管理用房必須 是正規(guī)用房。 109 提供給業(yè)主委員會的商業(yè)用房面積的計算方法是 多層按總建筑面積的 3‰，高層 住宅區(qū)或別墅區(qū)按總建筑面積的 2‰提供。 111 提供給業(yè)主委員會的商業(yè)用房 由物業(yè)管理公司按委托管理合同使用、經(jīng)營，其收 入用于彌補管理費的不足。 113 業(yè)主、非業(yè)主使用人違反業(yè)主公約的， 承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。 服務(wù)業(yè)主 共建和諧 珠海 市物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)技能競賽 38 115 對逾期不交納物業(yè)管理費、本體維修基金的， 可按日加收應(yīng)交納費用萬分之五的 滯納金，并可按業(yè)主公約 和物業(yè)委托管理合同的規(guī)定進行催交；連續(xù)六個月不交納的，可向人民法院申請追繳。 117 業(yè)主委員會、業(yè)主大會違反“條例”第二十二條“業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)接受 市、區(qū)住宅主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督；業(yè)主大會的決定、業(yè)主委員會章程的內(nèi)容或 業(yè)主委員會的決定不得與憲法、法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。 118 業(yè)主委員會對物業(yè)管理公司有下列行為之一的：①擅自擴大收費范圍 、提高收費 標(biāo)準(zhǔn)；②改變公用設(shè)施專用基金和住宅（本體）維修基金的用途，或未按規(guī)定定期公布收支帳目的；③改變專用房屋的用途，未按規(guī)定使用的；④管理制度不健全、管理混亂，造成對住宅區(qū)的房屋管理、維修、養(yǎng)護不善，經(jīng)市、區(qū)主管部門認(rèn)定應(yīng)當(dāng)予以處罰的。 119 業(yè)主委員會進行投資和經(jīng)營活動， 市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，可以 并處 3000 元以上 10000 元以下的罰款。違反上述第三十八條規(guī)定的， 市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，可以并處 1000 元以上 5000 元以下的罰款。 122 寫字樓、商住樓及工業(yè) 廠房等物業(yè) 可參照本“條例”執(zhí)行。 124 資質(zhì)證書分為 甲級、乙級、丙級 3 種。 持有甲級資質(zhì)證書的 單位，可以管理各類物業(yè)并按甲級標(biāo)準(zhǔn)收取管理服務(wù)費；持有乙級資質(zhì)證書的單位，可以管理 30 層以下的各類物業(yè)并按乙級標(biāo)準(zhǔn)收取管理服務(wù)費；持有丙級資質(zhì)證書的單位，可以管理 9層以下的各類物業(yè)（涉外住宅區(qū)、別墅小區(qū)除外）并按丙級標(biāo)準(zhǔn)收取管理服務(wù)費。 127 對物業(yè)公司審計的費用 從管理費中支付。 129住宅區(qū)管理服務(wù)費總收入的主要來源有 ； 、設(shè)備 和公共場所（地）的經(jīng)營收入； ； 。 131 管理服務(wù)費 不包含業(yè)主與非業(yè)主使用人 的人身保險、財產(chǎn)保管保險費用。 133 住宅區(qū)管理服務(wù)費的收支帳目 由業(yè)主委員會主任和住宅區(qū)管理處主任簽字并加蓋 公章后每三個月至少張榜公布一次；年度帳目公布應(yīng)由業(yè)主委員會主任和物業(yè)管理公司法定代表人簽字并加蓋公章后公布。 135 住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金的主管部門 市住宅主管部門和區(qū)住宅管理部門。 137住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金所說的重大維修項目的范圍 是：區(qū)內(nèi)的非市政道路、路 燈、溝、渠、池、井、園林綠化地、地下排水管等；文化娛樂體育場所、停車場、連 服務(wù)業(yè)主 共建和諧 珠海 市物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)技能競賽 41 廊、自行車房（棚）。 138 住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金所說的重大維修項目的標(biāo)準(zhǔn) 是：區(qū)內(nèi)道路路面、路基嚴(yán) 重?fù)p壞，造成無法通行的；路燈線路需要改造或重新敷設(shè)的；溝、渠、池、井、井壁（面）出現(xiàn)嚴(yán)重斷裂或破損的；園林綠化地樹木、草皮及雕塑、小品等設(shè)施需重新造植或更新改造的；文化娛樂體育場所需改造、改建或因房屋的 基礎(chǔ)傾斜造成裂縫或因結(jié)構(gòu)等原因造成柱、梁、板墻、裂縫或嚴(yán)重?fù)p壞的；停車場、連廊、自行車房（棚）需要更新、改造、改建的；地下排水管網(wǎng)大修、更新、改造等。 139高層住宅區(qū)專用基金的使用比例 30%用于本體外公用設(shè)施；其余用于本體共用設(shè) 施的重大維修工程項目。 141 專用基金用于住宅區(qū)公用設(shè)施重大維修養(yǎng)護工程項目時， 只能使用基金的增值部 分。 142物業(yè)管理公司需要使用專用 基金時，應(yīng)向業(yè)主委員會提供 法定代表人簽字蓋章的 使用申請；該項目有關(guān)圖紙、預(yù)算資料；施工承接單位或人員資質(zhì)資料。 144 房屋（本體）維修基金 屬各類物業(yè)業(yè)主的共有資產(chǎn)，以每個單體物業(yè)為單位 ，由 該單體物業(yè)的所有業(yè)主按各自物業(yè)的建筑面積分擔(dān)和享用。 146 業(yè)主繳交房屋（本體）維修基金規(guī)定 ：業(yè)主自該棟房屋竣工交付使用保修期滿后 的第一個月起，按月繳交本體維修基金；業(yè)主發(fā)生變更時原業(yè)主所交的本體基金不予退還。 147 房屋（本體）維修基金的收取標(biāo)準(zhǔn) 執(zhí)行市物業(yè)主管部門頒布的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。各業(yè)主委 員會可根據(jù)房屋的使用狀況和本體基金積累狀況，經(jīng)與物業(yè)管理公司協(xié)商后，對本體基金繳交標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)調(diào)整。 149 房屋（本體）維修基金的使用范圍 是 ： 共用部位的維修養(yǎng)護由管理處組織實施， 其費用從本體基金中支出。 150房屋（本體）維修基金的使用比例 ：本體基金的 30％用于房屋本體共用部位的日 常維修和零星小修，其余的 70％用于房屋本體共用部位中修以上維護工程（含新增和改造工程，下同）；用于中修以上維護工程時，須經(jīng)業(yè)主委員會或該棟 50%以上業(yè)主書面同意。 152 房屋（本體）維修基金不夠支出時 ，經(jīng)業(yè)主委員會決定，由全體業(yè)主分?jǐn)?；單? 服務(wù)業(yè)主 共建和諧 珠海 市物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)技能競賽 43 房屋本體基金不夠使用時，經(jīng)業(yè)主委員會或該棟 50％以上業(yè)主書面同意，由該棟各業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)?。業(yè)主委員會應(yīng)在收到管理處的計劃及預(yù)算后 15 日內(nèi)作出答復(fù)，逾期視為同意；急修工程應(yīng)在 7 日內(nèi)答復(fù)，逾期視為同意。 155 房屋（本體）維修基金使用之后的手續(xù) ：日常維護和零星小修由管理處主任簽字， 作為本體基金支出記帳憑證；中修以上工程應(yīng)出具“施工項目清單”，由委員會主任或該棟樓長（或 20％以上業(yè)主 ）、管理處主任簽字，作為本體基金支出記帳憑證。 157 房屋（本體）維修基金的監(jiān)督辦法 ：本體基金的收支項目，由