【正文】 173題 九 . 中央空調(diào)管理 93 題 十 . 電梯管理 106題 十一 .智能化管理 48 題 十二 .清潔、綠化管理 61 題 十三 .創(chuàng)優(yōu)工作 21 題 十四 .禮儀規(guī)范 7 題 十五 .社區(qū)工作 7 題 一 .常識(shí) 001“物業(yè)” 是粵港方言對(duì)房地產(chǎn)的稱呼，它最 早在香港被普遍使用，其含義是單元性的房地產(chǎn)。 005 我國(guó)（大陸）第一家物業(yè)管理公司 是深圳市物業(yè)管理公司。最后由深圳萬(wàn)科物業(yè)管理有 限公司中標(biāo)。 019 深圳市物業(yè)管理目前需要解決的主要問(wèn)題 是繼續(xù)加強(qiáng)立法及完善配套政策文件； 引導(dǎo)和推動(dòng)規(guī)范化管理和規(guī)?；?jīng) 營(yíng)；繼續(xù)加快物業(yè)市場(chǎng)化進(jìn)程；加大政府監(jiān)管力度；提高物業(yè)管理的科技水平；繼續(xù)探索，繼續(xù)創(chuàng)新。 027 目前最新優(yōu)秀示范物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)分幾個(gè)類型進(jìn)行考評(píng) ：大廈；工業(yè)區(qū)；住宅小區(qū)。 003《 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法 》 是 經(jīng)市政府二屆第 101 次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)，于 1998 年 7月 20 日發(fā)布并實(shí)施?！?條例 ” 使用的概念是指對(duì)住宅區(qū)各類房屋及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)地和住宅區(qū)的綠化、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，使之保持正常狀態(tài)的行為。 017 自用部位 是指用戶門以內(nèi)、毗連部位以外的全部自用部位、設(shè)施和設(shè)備，包括自 用陽(yáng)臺(tái)、門、窗、防盜網(wǎng)，室內(nèi)自用隔 墻、墻（板）面等。 025 業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司之間 是平等的民事主體關(guān)系（法律關(guān)系）。 032 業(yè)主如何要求召開業(yè)主大會(huì)： 經(jīng)持有住宅區(qū)全體業(yè)主 10%以上投票權(quán)的業(yè)主提議， 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在接到該項(xiàng) 提議起 20 日內(nèi)就該項(xiàng)提議召開業(yè)主大會(huì)。 041 入選業(yè)主委員會(huì)委員的人員 應(yīng)熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定的組織能力和必 要工作時(shí)間。 049 業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)中，其中 須報(bào)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn) . 050 業(yè)主委員會(huì)的義務(wù) 包括： ； 合同； ； 以支持和配合。 062 物業(yè)管理公司在住宅區(qū)范圍內(nèi)的管理事項(xiàng) 包括：房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)；消防、 電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、連廊、自行車房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場(chǎng)等公用設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；清潔衛(wèi)生；車輛行駛和停泊；公共秩序 ；市住宅主管部門規(guī)定和委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。 071 業(yè)主公約的主要內(nèi)容 包括 ：住宅區(qū)名稱、地點(diǎn)、面積及戶數(shù)；公共場(chǎng)所及公用設(shè) 施狀況；業(yè)主大會(huì)的召集程序及決定住宅區(qū)重大事項(xiàng)的方式；業(yè)主使用其住宅和住宅區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)所及公用設(shè)施的權(quán)益；業(yè)主參與住宅區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利；業(yè) 主對(duì)業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)；住宅區(qū)物業(yè)各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)和管理費(fèi)用的繳交；業(yè)主在本住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則；違反業(yè)主公約的責(zé)任；其他有關(guān)事項(xiàng)。 081 共用部分 維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任的劃分 是 由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修。其中共有墻體按兩 側(cè)均分后，由每側(cè)業(yè)主按比例分擔(dān)，共有樓板其樓面與頂棚部位由所在層業(yè)主負(fù)責(zé)，其結(jié)構(gòu) 部位由毗連層上下業(yè)主按比例分擔(dān)。 095 房屋的修繕和粉刷等設(shè)施項(xiàng)目費(fèi)用， 外觀設(shè)施由業(yè)主或承租人承擔(dān)；其他費(fèi)用從 住宅本體維修基金中支付。 106 保安人員宿舍用房 由開發(fā)建設(shè)單位利用小區(qū)（大廈）內(nèi)相關(guān)公共場(chǎng)所解決。 114對(duì)未交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、住宅維修基金和物業(yè)委托管理合同約定的其他費(fèi)用的， 物業(yè)管理公司 可要求業(yè)主限期交納。 120業(yè)主、非業(yè)主使用人或其他單位、個(gè)人 未經(jīng)市政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，不得改變房屋 結(jié)構(gòu)、外貌和用途；不得對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽(yáng)臺(tái)、天臺(tái)、屋面及通道進(jìn)行違章鑿、拆、搭、占；不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，但自用 服務(wù)業(yè)主 共建和諧 珠海 市物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)技能競(jìng)賽 39 生活性燃料除外；不得利用房屋從事危害公共利益的活動(dòng)；不得侵害他人的正當(dāng)權(quán)益。 126業(yè)主委員會(huì)是否有權(quán)委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)物 業(yè)管理公司進(jìn)行審計(jì)？ 業(yè)主委員會(huì)和 物業(yè)管理公司可以共同委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)住宅（本體）維修基金和管理服務(wù)費(fèi)的使用明細(xì)表和收支明細(xì)帳目進(jìn)行審計(jì)。 134 住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金的所有權(quán) 屬住宅區(qū)全體業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)。 140 專用基金 不屬于 業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)收入。因開發(fā)單位的原因造成空置的房屋，其本體基金由開發(fā)單位繳交。 151 房屋（本體）維修基金維修標(biāo)準(zhǔn) ：房屋共用部位的大、中、小修標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行國(guó)家建 設(shè)部有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。 156房屋（本體）維修基金的帳務(wù) 以房屋本體每棟為單位進(jìn)行專（記）帳管理，并設(shè) 立專用帳號(hào)存儲(chǔ)本物業(yè)的本體基金。共用部位是結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位、設(shè)施和設(shè)備，包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等），抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、公共屋面、本體共 用排煙道（管）、電梯、機(jī)電設(shè)備、本體消防設(shè)施、公共天線、本體上下水主管道、共用防盜監(jiān)控設(shè)施等。 145 房屋（本體）維修基金的主管部門 是市住宅主管部門；各區(qū)住宅主管部門對(duì)轄區(qū) 服務(wù)業(yè)主 共建和諧 珠海 市物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)技能競(jìng)賽 42 內(nèi)各類物業(yè)的本體基金的使用和管理指導(dǎo)和監(jiān)督。上述范圍之外的由市住宅主管部門確定。 132 收取管理服務(wù)費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)以及每年基本開支的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn) 由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)物 業(yè)管理公司的資質(zhì)證書等級(jí) 以及業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)際需求，參照市物價(jià)主管部 門和市住宅主管部門的指導(dǎo)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)審議確定后，報(bào)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)執(zhí)行。 125 物業(yè)管理公司按持有的不同資質(zhì)證書，進(jìn)行物業(yè)管理工作。 業(yè)主委員會(huì)有權(quán)予以制止并限期改正；逾期不改正的，業(yè)主委員會(huì)可以終止委托管理合同；市住宅主管部門和有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正，并可處以3000 元以上 10000 元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，市住宅主管部門可以降低其物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)，直至吊銷其物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。 1 2 住宅區(qū)的公用設(shè)施專用基金、住宅本體維修基金和管理服務(wù)費(fèi)的收支帳目 業(yè)主委 員會(huì)應(yīng)每三個(gè)月至少公布一次，接受業(yè)主的監(jiān)督。 102 住宅區(qū)的專用房屋 由開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)移交時(shí)按市政府規(guī)定以建造成本提供 服務(wù)業(yè)主 共建和諧 珠海 市物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)技能競(jìng)賽 37 管理用房，以微利房?jī)r(jià)提供部分商業(yè)用房； 103 住宅區(qū)的專用房屋的產(chǎn)權(quán) 屬該住宅區(qū)全體業(yè)主； 104 物業(yè)管理用房的計(jì)算方法是 ：物業(yè)管理用房面積（平方米） =人均管理用房規(guī)劃指 標(biāo)（ ）住宅區(qū)房屋總套數(shù)（住宅、單身公寓套數(shù)加上非住宅房屋每 100 平方米建筑面積折一套；寫字樓、商業(yè)面積、工業(yè)廠房等物業(yè)亦按每 100 平方米建筑面積折一套）戶均人口數(shù)（ ）。 093 房屋的樓梯間的墻面、臺(tái)階、扶手等設(shè)施 每五年至少修繕、粉刷一次。毗連部位及設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)由毗連的業(yè)主或相關(guān)責(zé)任人共同組織實(shí)施或委托物業(yè)管理公司組織實(shí)施。 079 室內(nèi)部分維修責(zé)任 界限 的劃分 是 ：業(yè)主大門內(nèi)，水、電表閘、閥以內(nèi)。 068 物業(yè)管理公司違反有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定 的， 由有關(guān)部門依法予以處理。 059 開發(fā)建設(shè)單位 在住宅區(qū)開始入住 2 年內(nèi) 可以決定住宅小區(qū)的物業(yè)管理事宜 . 060 在住宅區(qū)開始入住 2 年內(nèi)成立業(yè) 主委員會(huì)的， 不可以終止物業(yè)管理公司與開發(fā)建 服務(wù)業(yè)主 共建和諧 珠海 市物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)技能競(jìng)賽 33 設(shè)單位簽定的委托管理合同 .但業(yè)主委員會(huì)可與開發(fā)建設(shè)單位簽訂委托管理合同，并行使本條例規(guī)定的各項(xiàng)職責(zé)。 047 業(yè)主委員會(huì)向 業(yè)主大會(huì) 負(fù)責(zé)并報(bào)告工作。 039 業(yè)主委員會(huì) 實(shí)行差額選舉方式。 030 業(yè)主大會(huì) 每年至少召開一次。 023 業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人的基本義務(wù) 是合理使用房屋和公用設(shè)施，維護(hù) 住宅區(qū)公共利益。 015 入住人在規(guī)定期限內(nèi)未辦理入住的 視為入住，物業(yè)管理單位可從此時(shí)起收取相應(yīng) 的管理費(fèi)。 008“條例”所稱物業(yè) 是指建成并投入使用的各類房屋及與之配套的公用設(shè)備、設(shè)施和公共場(chǎng)地。并于 1994 年 4 月 1 日批準(zhǔn)施行。 025 物業(yè)管理招投標(biāo)的內(nèi)外條件 是物業(yè)管理招標(biāo)方和投標(biāo)方的成熟；規(guī)則的完善；市 場(chǎng)信息網(wǎng)絡(luò)的建立。 017 物業(yè)管理市場(chǎng)的關(guān)系 是供方物業(yè)管理企業(yè)向需方物業(yè)業(yè)主和非業(yè)主使用人、承租 人提供商品性勞動(dòng)服務(wù)的市場(chǎng)關(guān)系，是雙方按合同建立起來(lái)的平等的互助互利的交換關(guān)系。 010 我國(guó)第一家實(shí)行招投標(biāo)的物業(yè) 是 1993 年，由深圳市住宅局主持，在住宅局所屬蓮 花物業(yè)管理公司、萬(wàn)廈居業(yè)公司、大眾物 業(yè)管理公司中，對(duì)蓮花北、景田西兩住宅小 服務(wù)業(yè)主 共建和諧 珠海 市物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)技能競(jìng)賽 26 區(qū)實(shí)施邀請(qǐng)招投標(biāo)活動(dòng)。 004 我國(guó)（大陸）的物業(yè)管理起源 于 1981 年 3月 10 日，深圳市成立我國(guó) (大陸 )首家 物業(yè)管理公司。團(tuán)體名次依據(jù)得分從高到低排列?；卮鸺皶r(shí)，語(yǔ)言流暢，神態(tài)自然，現(xiàn)場(chǎng)效果 20 分，個(gè)人滿分為100 分。裁判將對(duì)每個(gè)隊(duì)員的形體姿勢(shì)及團(tuán)隊(duì)統(tǒng)一、協(xié)調(diào)性進(jìn)行打分。 名次及 得分 說(shuō)明 兩項(xiàng)比賽分別取名次，并按名次給相應(yīng)的分?jǐn)?shù)。 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：如有違規(guī)的，按增加違規(guī)時(shí)間后，計(jì)時(shí)最快到達(dá)終點(diǎn)的為第一名，依次類推。 第一名計(jì)成績(jī)?yōu)椋?20分； 第二名計(jì)成績(jī)?yōu)椋?19分； 第三名計(jì)成績(jī)?yōu)椋?18分； 第四名、第五名、第六名計(jì)成績(jī)?yōu)椋?17 分； 第七名、第八名、第九名成績(jī)?yōu)椋?16 分； 第十名及十名以后成績(jī)?yōu)椋?15 分。 車輛指揮展示完備，立即整隊(duì)集合報(bào)告后，跑步退場(chǎng)。 說(shuō)明：先集體分解動(dòng)作展示后，再集體連貫動(dòng)作展示。 （ 3）禮畢后，交班人員向后轉(zhuǎn)下崗位，接班人員成跨立姿勢(shì)站崗。 （ 2）相互行舉手禮后，由接班人員口述 “ 值班員同志，下 服務(wù)業(yè)主 共建和諧 珠海 市物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)技能競(jìng)賽 12 班時(shí)間已到請(qǐng)交班 ” ，值班員回復(fù) “ 是 ” 。 十七、并列成績(jī)說(shuō)明 ：由該組的裁判組另行出題，增加徒手30 米短跑，現(xiàn)場(chǎng)再次 PK 賽，決定勝負(fù)，獲勝者為第一名，次名者第二名；原第二名者依次類推到第三名。 十三 、取消資格要求 ：參賽隊(duì)員中如有外援，將直接由裁判取消該參賽單位的比賽資格，計(jì)為零分。特別說(shuō)明：帶隊(duì)指揮員的著裝與參賽隊(duì)員一致。當(dāng)上一單位比賽時(shí)，下一單位在候賽區(qū)等候，上一單位比賽完畢退場(chǎng)后，下一參賽單位在一分鐘內(nèi)進(jìn)入到比賽場(chǎng)地，依次類推；但在進(jìn)行形象展示 比賽后，再進(jìn)入到技能比賽環(huán)節(jié)。 三、裁判成員名單 現(xiàn)場(chǎng)總指揮：顧家福 13823389890 現(xiàn)場(chǎng)副總指揮：鄭進(jìn)博 總裁判長(zhǎng)： 周賽群 18928028021 現(xiàn)場(chǎng)總監(jiān)督： 保安組 客服組 成統(tǒng)組 裁判長(zhǎng)：潘相彬 裁判長(zhǎng)：曾祥虎 裁判長(zhǎng)：周 媛 裁判員： 裁判員： 裁判員： 服務(wù)業(yè)主 共建和諧 珠海 市物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)技能競(jìng)賽 7 裁判員： 裁判員： 裁判員： 裁判員： 裁判員： 裁判員： 裁判員： 裁判員： 裁判員： 裁判員： 裁判員： 裁判員： 裁判員： 第三部分 比賽方案 保安崗位勞動(dòng)技能比賽方案 一 、比賽名稱 ：珠海市物業(yè)管理行業(yè)保安崗位勞動(dòng)技能比賽 二 、參賽單位 ：自愿參加的珠海市物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 每個(gè)裁判員在評(píng)審打分時(shí)，不得有漏項(xiàng)評(píng)分或超出本項(xiàng)分值評(píng)分，并在每個(gè)評(píng)分表上簽字。企業(yè)三年內(nèi)取消參與區(qū)、市優(yōu)的評(píng)比。 裁判員必須佩戴裁判員證卡，儀表整潔，語(yǔ)言舉止文明禮貌，接受參賽人員的監(jiān)督。 裁判員在裁判工作中必須嚴(yán)格按照各項(xiàng)目比賽規(guī)則、評(píng) 服務(wù)業(yè)主 共建和諧 珠海 市物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)技能競(jìng)賽 3 分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)分，以公平、公正、真實(shí)的原則，準(zhǔn)確把握評(píng)分尺度，嚴(yán)禁徇私舞弊行為。 珠海市物業(yè)管理行業(yè)勞動(dòng)技能競(jìng)賽 裁 判 手 冊(cè) 珠海市物業(yè)管理行業(yè)勞動(dòng)技能競(jìng)賽組織委員會(huì) 二 O 一三年五月 服務(wù)業(yè)主 共建和諧 珠海 市物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)技能競(jìng)賽 1 目 錄 第一部分 裁判規(guī)則……………………………………………… 2 第二部分 裁