【正文】 。我們將通過建筑監(jiān)管機(jī)關(guān) —— 城市建筑督查大隊(duì)，在業(yè)主一意孤行的情況下身他們反映情況，取得行政上的支持，通過行政壓力督促整改，同時(shí)將采取其他方法，制止違章裝修施工。業(yè)戶裝修申報(bào)手續(xù)中，管理處分別與業(yè)戶、裝修施工單位簽訂具有法 律效力的“裝修協(xié)議書”和“裝修責(zé)任書”，分清管理處、業(yè)戶、裝修施工單位的間的責(zé)、權(quán)。對(duì)違章裝修并無視一七的業(yè)戶，我們通過法律途徑予以解決。 （三）入住期治安管理 保安隊(duì)伍建設(shè) —— 建立一支高素質(zhì)的治安隊(duì)伍。保安員選聘退伍的優(yōu)秀軍警戰(zhàn)士，這批戰(zhàn)士具有良好的思想品質(zhì)和精 湛的業(yè)務(wù)技能，黨團(tuán)員占總?cè)藬?shù)的 90%以上。保安員管理引入輪換制和淘汰制，對(duì)服役一年的保安員，進(jìn)行輪換上崗，在年終考評(píng)中，實(shí)行未位淘汰制，淘汰率不大于 10%，保持保安員的高素質(zhì)的戰(zhàn)斗力。對(duì)裝修、搬運(yùn)人員采取出入證管理，并交管理押金，對(duì)他們的活動(dòng)范圍進(jìn)行一定限制；經(jīng)常配合派出所查戶口，把可疑分子清出小區(qū)；對(duì)可疑陌生人，采取 追蹤、監(jiān)控的措施，必要時(shí)可上前的禮貌地查驗(yàn)證件。業(yè)戶物品的搬入（出）須向管理處提出申報(bào)，向相關(guān)部門傳達(dá)并提供方便；保安員有責(zé)任和義務(wù)對(duì)物資的出入進(jìn)行禮貌盤查；所有的物資流動(dòng)實(shí)際登記入行手續(xù)。 治安防范 —— 實(shí)施“三二制”科學(xué)防范體系： （ 1） 全面防范實(shí)施“三崗”結(jié)合，即巡邏見風(fēng)崗、門衛(wèi)崗、機(jī)動(dòng)崗三崗聯(lián)保安隊(duì)伍結(jié)構(gòu)圖 正常巡邏 巡邏 交替巡邏 突擊巡邏 守衛(wèi)崗 出入崗 重點(diǎn)防范崗 機(jī)動(dòng)崗 快速所應(yīng)部隊(duì) 快速支援部隊(duì) 便衣監(jiān)察部隊(duì) 合防范，著重安全防范點(diǎn)、線、面 的配合與互動(dòng)； （ 2） 針對(duì)小區(qū)的特點(diǎn)，保安巡邏采用正常線路、交替輪換、突擊重點(diǎn)等巡邏，統(tǒng)籌安排三類巡邏的時(shí)間，并利用智能巡更系統(tǒng)及安防系統(tǒng)對(duì)巡邏進(jìn)行績效監(jiān)控； （ 3） 機(jī)動(dòng)增援進(jìn)行“三級(jí)”調(diào)度，即實(shí)施快速推進(jìn)體系。此外，我們將坦步密切與當(dāng)?shù)刂伟才沙鏊穆?lián)系，積極配合派出所工作，加大治安綜合客理力度。 三、常規(guī)管理運(yùn)作階段的管理 對(duì)小區(qū)的常規(guī)物業(yè)管理運(yùn)作階段，管管公司將全面按照物業(yè)管理質(zhì)量管理體系進(jìn)行，嚴(yán)格執(zhí)行各種規(guī)章制度，注重每一個(gè)服務(wù)項(xiàng)目人員的培訓(xùn)、考證、加強(qiáng)日檢、周檢、月檢工作。 （ 1）管理處各部門主管負(fù)責(zé)轄內(nèi)各項(xiàng)工作的日檢。 （ 3）總公司部門主管及管理處主任負(fù)責(zé)組織每月的月檢。 用戶報(bào)修處理工作規(guī)程 盡快處理用戶的報(bào)修，規(guī)范維修工作，確保為用戶提供滿意的服務(wù)。 （ 2）工程人員負(fù)責(zé)報(bào)修內(nèi)容的現(xiàn)場確認(rèn)及維修。 用戶投訴處理工作 確保用戶的投訴能及時(shí)、準(zhǔn)確、合理地得到解決。 （ 2）被投訴部門按照物業(yè)部投訴處理的安排具體解決有關(guān)問題。 服務(wù)收費(fèi)管理 規(guī)范管理處服務(wù)收費(fèi)（包括管理費(fèi)、水、電費(fèi)）程序，確保用戶對(duì)服務(wù)的滿意。 （ 2）管理處財(cái)務(wù)人同負(fù)責(zé)辦理各項(xiàng)費(fèi)用的銀行托收工作。 （ 4）工程維修人員負(fù)責(zé)對(duì)有償維修服務(wù)進(jìn)行計(jì)費(fèi)。 社區(qū)文化活動(dòng)管理 管理處組織開展的各類社區(qū)文化活動(dòng)，寓教育于社區(qū)文化活動(dòng)當(dāng)中，創(chuàng)建高品位的人文環(huán)境。 （ 2）管理處主任負(fù)責(zé)審核、批準(zhǔn)社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃。 突發(fā)事件或異常情況處理 確保管理處小區(qū)內(nèi)發(fā)生的盜竊、匪警、火警、爭吵、斗毆等各類突發(fā)事件或異常時(shí)，能迅速、果斷進(jìn)行處理，保護(hù)業(yè)主的人身及其生命財(cái)產(chǎn)安全。 （ 2）當(dāng)值人員應(yīng)嚴(yán)守崗位。 （ 4）其他員工應(yīng)聽從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo) 的調(diào)遣，積極參與救護(hù)或搶險(xiǎn)。 （ 2）管理處主任在緊急情況下負(fù)責(zé)應(yīng)急事件的全面處理。 （ 1）機(jī)電值班工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備的操作、監(jiān)控、記錄及異常報(bào)告。 （ 3）工程部主管負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。 （ 5）物業(yè)助理負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停水情況。值班機(jī)電工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備（設(shè)施）的操作巡查、記錄及異常情況的報(bào)告。給排水維修工負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)工作指導(dǎo)、檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)絡(luò)工作。 （ 1）中控室保安員負(fù)責(zé)中控室設(shè) 備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄。 （ 3）工程部主管負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的綜合管理及對(duì)上述工作的檢查監(jiān)督。 中控室設(shè)備操作 確保消防設(shè)備、保安閉路電視系統(tǒng)操作的安全性，正確性。 中控室設(shè)備維修保養(yǎng) 確保中控室設(shè)備（消防系統(tǒng)、保安閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報(bào)警對(duì)講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)）性能良好，保證安全運(yùn)行。 （ 2） 工程主管對(duì)維修保養(yǎng)工作進(jìn)行指導(dǎo)，檢查監(jiān)督及外 委修理的聯(lián)系工作。 （ 1）中控室維修工負(fù)責(zé)消防培訓(xùn)、制訂演習(xí)方案、檢查、整改工作。 （ 3）管理處唐人街對(duì)小區(qū)消防工作全面負(fù)責(zé)。 （ 1）中控室人員負(fù)責(zé)消防監(jiān)控、報(bào)警工作。 （ 3）義務(wù)消防隊(duì)員負(fù)責(zé)火場滅火。 （四）機(jī)電設(shè)施養(yǎng)護(hù)和修繕管理 對(duì) [盛和園 ]公 共設(shè)施機(jī)運(yùn)行和保養(yǎng)工作，按公司物業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范動(dòng)作，具體主要工作內(nèi)容如下： 設(shè)施設(shè)備運(yùn)行： 保障小區(qū)供電、供水，消防等正常運(yùn)作并做好記錄；巡視設(shè)備房和設(shè)備行情況，做好巡查記錄；搞好設(shè)備房的物品管理，加強(qiáng)安全防范工作。 （五）治安管理 保安隊(duì)管理 通過制定保安員內(nèi)務(wù)、作風(fēng)、紀(jì)律的管理規(guī)定，確保保安員自身素質(zhì)的提高，自覺維護(hù)保安工作的正常運(yùn)行。 （ 2） 保安班長負(fù)責(zé)本班工作安排、檢查監(jiān)督、異常情況的處理。 保安員儀容儀表要求及用語規(guī)范 保證保安員有良好形象、精神風(fēng)貌、言語行為規(guī)范，提高服務(wù)水平。 （ 2） 當(dāng)班保安班長負(fù)責(zé)督促檢查隊(duì)員的儀容、儀表和用語規(guī)范。 保安員軍事培訓(xùn) 通過軍事化培訓(xùn)，培養(yǎng)一支訓(xùn)練有素、紀(jì)律嚴(yán)明、文明執(zhí)勤的保安員隊(duì)伍。 （ 2） 保安主管負(fù)責(zé)監(jiān) 督、指導(dǎo)保安隊(duì)全面軍體培訓(xùn)工作與考評(píng)。 門衛(wèi)值班崗工作 通過對(duì)小區(qū)進(jìn)出人員的控制，確保小區(qū)的安全。 （ 2）維護(hù)小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生。 （ 4）嚴(yán)格執(zhí)行物品搬遷及人員出入管理制度。 巡邏崗工作 監(jiān)視和巡察管理小區(qū)，防止不安全事件發(fā)生。 （ 2）巡查樓層等公共部位設(shè)施設(shè)備完好情況，做好記錄。 （ 4）當(dāng)值班長負(fù)責(zé)抽檢本班巡邏人員的工作，并做好記錄，及時(shí)將當(dāng)班情況反饋給相應(yīng)部門。 中控室崗位工作 監(jiān)控系統(tǒng)，特別是消防、車場、人行道、車道、電梯監(jiān)視系統(tǒng)、安防系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，確保出現(xiàn)異常情況時(shí)能及時(shí)處理。 （ 2）負(fù)責(zé)本責(zé)任區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)。 （ 4）聽從中控室工程師工作安排。 （ 6）負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作。 物業(yè)公共區(qū)域清潔的工作內(nèi)容 序號(hào) 場所 日常作業(yè) 定期作業(yè) 每日工序 次數(shù) 每周工序 每月工序 每季工序 1 大堂電梯廳 、拖地面 、柱擦凈 、擦凈 、保養(yǎng) 適時(shí) 2 2 適時(shí) 2 2 2 2 1 1 2 養(yǎng) 潔 拋光 具 、空調(diào)口清潔 保養(yǎng) 全面清洗 洗 清潔 2 樓梯走廊 、玻璃窗 、門扇、窗臺(tái)擦凈 拭 2 適時(shí) 2 2 適時(shí) 1 適時(shí) 、窗臺(tái) 門 5. 走火梯 清洗、拖凈 清潔 、天花除塵 清洗 、管井房清洗 3 電梯 、拖地面 2 適時(shí) 適時(shí) 適時(shí) 適時(shí) 、地腳線除塵 保養(yǎng) 污、拋光 養(yǎng) 4 裙樓 序號(hào) 場所 日常作業(yè) 次數(shù) 定期作業(yè) 5 外圍天面 、擦凈 、設(shè)施設(shè)備 、燈柱擦凈 4 適時(shí) 適時(shí) 2 1 1 2 1 1 、垃圾桶 . 、樓梯 . 6 售樓部管理處 、吸塵 、電話 、門扇 . 1 1 1 2 2 、上蠟 、外玻璃 /百頁清潔 、指示牌清潔 清潔 . 7 停車 、不銹鋼 2 2 2 2 、天花除塵 5.清洗值班站崗 淤泥 8 會(huì)所 、拖凈地面 、保養(yǎng) 、圍欄 、門扇 、清潔 適時(shí) 1 2 適時(shí) 2 適時(shí) 適時(shí) 4 2 適時(shí) 2 、垃圾桶 、墻壁除塵清潔 、晶面積 掃 、空調(diào)口清潔 、指示牌清潔 清潔 、清潔 序號(hào) 場所 日常作業(yè) 定期作業(yè) 9 廁所 、拖地面 、皂液及香球 4 4 2 1 1 、門 桶 10 商場 、指示牌 /架 、圍欄 4 1 2 2 2 1 1 1 、墻壁塵 、指示牌 /百頁清潔 所有外墻部份 11 設(shè)備 房 1 適時(shí) 、拖凈 潔 物業(yè)公共區(qū)域清潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（參考內(nèi)容） 場所 清潔效果要求 備注 大 地面無水漬、無垃圾、無灰塵、無污漬、光亮 堂 墻面無灰塵、無污跡、光亮 不銹鋼架無污跡、無灰塵 結(jié)構(gòu)鋼架無污跡、無灰塵 玻璃無灰塵、無手印 防火門無 污跡、無手印、上方無灰塵 垃圾桶光亮、無異味 植物花盆無污跡、無積水、無灰塵、光亮、植物葉面無灰塵 電梯門、按鍵無手印 照明燈具無灰塵 天花無蜘蛛網(wǎng) 電梯溝槽無砂石、雜物 信箱、消防器材、公告欄無灰塵、無手印、無污漬 公 共 走 廊 電 梯 廳 消防器材無灰塵 地面光亮、無灰塵、無紙屑 墻面無污跡、無灰塵 不銹鋼光亮、無灰塵、無污跡、無手印 衛(wèi)生桶光亮、無異味 開關(guān)、照明燈具無灰塵 指示燈無灰塵 防火門無灰塵、無污跡、光亮 地腳線無灰塵、無污跡 天花無灰塵、無污跡、天棚無灰塵、無污跡 電 梯 天棚無灰塵、無污跡 照明燈無灰塵 墻面不銹鋼玻璃無灰塵、無污跡、無手印 按鍵無灰塵、無明顯手印 地面無水漬、無雜物、無灰塵 扶手光亮、無污跡、無灰塵 腳踏板無污跡、無雜物、無灰塵 不銹鋼光亮、無塵、無手印 消防器材無灰塵 場所 清潔效果要求 備注 管 理 處 臺(tái)面無污跡、無雜物 鏡子無污跡 地面無雜物、無灰塵、無污跡 墻面無灰塵、無污跡、光亮 便器光亮無污跡污垢、無異味 隔墻光亮無污跡、無灰塵 開關(guān)、照明燈無灰塵 設(shè)施用具無灰塵、無污跡 門光亮無污跡、無灰塵、無手印 紙簍、衛(wèi)生桶無污 跡、無異味 設(shè) 備 房 地面無水漬、無污跡、無灰塵、雜物 照明燈具無灰塵 開關(guān)無灰塵 門光亮、無灰塵、無手印 消防設(shè)施無灰塵 特別事務(wù)跟進(jìn)及時(shí) 外 周 天 面 停 車 場 地面無垃圾、無污漬、無積水 指示牌、廣告牌、燈無灰塵、無污跡、光亮 排水溝、無雜物 設(shè)備用具無灰塵 綠化帶里面無垃圾 門、玻璃、窗無污跡、無灰塵 排水溝無雜物 天棚無蜘蛛網(wǎng) 防火門光亮、無灰塵、無污跡 （七）、園林綠化管理 對(duì)小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)工作安排： （ 1） 每天上午 6： 30— 9： 30