【正文】 樓書(shū)到位 售樓資料到位 宣傳單頁(yè)到位 生活雜志到位 禮品袋到位 禮品套裝到位 系列戶外廣告全部更新到位 目標(biāo) 充分整合廣告資源 ，支持強(qiáng)勢(shì)推廣、銷(xiāo)售 全方位強(qiáng)勢(shì)出擊，促進(jìn)熱 銷(xiāo) 全方位大范圍立體宣傳，強(qiáng)勢(shì)推廣樓盤(pán)形象，發(fā)布開(kāi)盤(pán)信息 主題及內(nèi)容 樓盤(pán)形象為主 開(kāi)盤(pán)信息發(fā)布 賣(mài)場(chǎng)包裝 售 樓 部 包 裝 現(xiàn) 場(chǎng) 包 裝 戶 外 指 示 系 統(tǒng) 項(xiàng)目 售樓部包裝完成 樣板 房裝飾方案完成 樣板房參觀指示路線完成 施工現(xiàn)場(chǎng)包裝方案完成 目標(biāo) 售樓部形象迎接大規(guī)模強(qiáng)勢(shì)銷(xiāo) 售 改造現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境，塑造賣(mài)場(chǎng)氣氛 主題及內(nèi)容 公關(guān)活動(dòng) 聯(lián) 誼 會(huì) 展 銷(xiāo) 會(huì) 媒 體 公 關(guān) 項(xiàng)目 云鶴大酒店系列沙龍 云鶴大酒店系列會(huì)員活動(dòng)（前往相關(guān)聯(lián)盟單位參觀） 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)登記完備 首度公開(kāi)發(fā)售 強(qiáng)勢(shì)推出主推產(chǎn)品，可考慮進(jìn)行項(xiàng)目單位拍賣(mài)形式強(qiáng)推 與媒體合作，開(kāi)辟產(chǎn)品熱銷(xiāo)系列新聞報(bào)導(dǎo)、論壇 目標(biāo) 擴(kuò)大社會(huì)影響力 為云鶴大酒店造勢(shì) 以大型展銷(xiāo)會(huì)達(dá)成目標(biāo)銷(xiāo) 售 品牌推廣 社會(huì)影響 主題及內(nèi)容 持勢(shì)期 —— 有節(jié)奏的常規(guī)性媒體發(fā)布組合 在銷(xiāo)售控制方面，根據(jù)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)情況，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候保留或者放開(kāi)部分房源，適度營(yíng)造“市場(chǎng)緊迫感”，保持不間斷的熱銷(xiāo)勢(shì)頭，造成一路暢銷(xiāo)的現(xiàn)狀，促進(jìn)客戶快速做出決定。 A、訴求重點(diǎn)： 產(chǎn)品規(guī)劃、鞏固品牌形象。 C、推廣目的： 通過(guò)前期的大量宣傳策劃，銷(xiāo)售轉(zhuǎn)入平穩(wěn)期，報(bào)紙稿的頻率降低，主要起到提醒作用，采用更加有針對(duì)性的推廣策略，有效開(kāi)發(fā)客戶消化剩余房源。 報(bào) 紙 網(wǎng) 站 電 視（廣播） 項(xiàng)目 軟廣告 硬廣告 熱銷(xiāo)新聞發(fā)布 內(nèi)容補(bǔ)充與更新 樓盤(pán)新形象推廣 建立網(wǎng)上論壇 組合適度投放 熱銷(xiāo)新聞回顧 目標(biāo) 持續(xù)保溫，擴(kuò)大銷(xiāo)售成果 建立樓盤(pán)新形象 建立樓盤(pán)新形象 持續(xù)保溫，擴(kuò)大銷(xiāo)售成果 建立樓盤(pán)新形象 持續(xù)保溫，擴(kuò)大銷(xiāo)售成果 主題及內(nèi)容 開(kāi)盤(pán)期熱銷(xiāo)盛況總結(jié) 新的促銷(xiāo)優(yōu)惠 樓盤(pán)新形象 熱銷(xiāo)新聞 關(guān)于投資回報(bào)的重點(diǎn)闡述 樓盤(pán)新形象 樓盤(pán)形象為主 熱銷(xiāo)情形總結(jié) 樓盤(pán)新形象 宣傳物料 印 刷 品 禮 品 戶 外 廣 告 項(xiàng)目 云鶴大酒店大型畫(huà)冊(cè)設(shè)計(jì)、制作 業(yè)主服務(wù)管理手冊(cè)設(shè)計(jì)、制作 產(chǎn)品使用說(shuō)明書(shū)設(shè)計(jì)制作 指示系統(tǒng)設(shè)計(jì)完善 多樣禮品選擇組合 戶外廣告主題更新 目標(biāo) 配合樓盤(pán)建設(shè)進(jìn)度，加強(qiáng)準(zhǔn)業(yè)主歸 屬感 主題及內(nèi)容 真實(shí)， 全面展現(xiàn)社區(qū)美好環(huán)境 充分營(yíng)造出現(xiàn)樓小區(qū)事實(shí) 賣(mài) 場(chǎng) 包 裝 售 樓 部 包 裝 現(xiàn) 場(chǎng) 包 裝 戶 外 指 示 系 統(tǒng) 項(xiàng)目 前期已完成 指示系統(tǒng)完善 前期已完成 目標(biāo) 充分營(yíng)造出現(xiàn)熱銷(xiāo)氛圍 主題及內(nèi)容 公關(guān)活動(dòng) 聯(lián) 誼 會(huì) 展 銷(xiāo) 會(huì) 媒 體 公 關(guān) 項(xiàng)目 云鶴大酒店系列業(yè)主活動(dòng) 云鶴大酒店系列社會(huì)公益活動(dòng) 現(xiàn)場(chǎng)解析會(huì) 現(xiàn)場(chǎng)文藝晚會(huì) 相關(guān)媒體合作 目標(biāo) 形成良好的市場(chǎng)口碑效應(yīng) 營(yíng)造樓盤(pán)事實(shí) 品牌推廣 持續(xù)擴(kuò)大社會(huì)影響力 掃尾期 —— 兼顧 品牌的高調(diào)推廣 以產(chǎn)品提升項(xiàng)目品牌，以項(xiàng)目樹(shù)立企業(yè)品牌；以產(chǎn)品的市場(chǎng)稀缺定位，刺激連綿不斷的購(gòu)買(mǎi)需求；以“揚(yáng)城第一高樓”、“揚(yáng)城第一個(gè)復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目”為主題為業(yè)主營(yíng)造未來(lái)生活的居住氛圍；同時(shí)為下一階段的蓄水與推廣做好充分的準(zhǔn)備。借此次奠基，既可以與政府相關(guān)部分的領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行溝通，又可以在濃厚的歡慶氣氛中，向業(yè)主介紹項(xiàng)目的理念、工程情況、以及相關(guān)的賣(mài)點(diǎn)，如國(guó)際聯(lián)盟“最佳西方”酒店管理公司的一些情況，可以讓業(yè)主充分的了解到揚(yáng)州市政府開(kāi)發(fā)西區(qū)的政策和決心。 最佳西方 amp。借助簽約儀式使業(yè)主充分了解 BSET WESTERN 機(jī)構(gòu)的集團(tuán)性質(zhì)，充分展現(xiàn) BSET WESTERN 國(guó)際酒店聯(lián)盟的品牌優(yōu)質(zhì)服務(wù)。造成一定的口碑效應(yīng)，吸引廣大業(yè)主，為后期的銷(xiāo)售做一定的客戶鋪墊，激發(fā)業(yè)主對(duì)進(jìn)住來(lái)鶴臺(tái)的憧憬和激發(fā)業(yè)主對(duì)未來(lái)事業(yè)發(fā)展的美好前景，同時(shí)利用“臺(tái)灣購(gòu)房團(tuán)”的到來(lái)，進(jìn)一步強(qiáng)化本案的投資發(fā)展的潛力，吸引揚(yáng)州及周邊投資者的關(guān)注，為市場(chǎng)造成“火爆”搶購(gòu)的局面，從而加快產(chǎn)品的去化。對(duì)于本案商業(yè)部分的推廣，我們認(rèn)為難點(diǎn)主要在于三層商場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)。 鑒于本案和“來(lái)鶴臺(tái)廣場(chǎng)一期”的一體性，二者不可分開(kāi)，我們先從一期面臨的問(wèn)題入手。 從 6個(gè)月的招商結(jié)果來(lái)看，臨街一面由于銀行的遷入，逐漸有所改觀，美食街也有富春大酒店的支撐。 經(jīng)過(guò)初步的接觸與調(diào)研，我們認(rèn)為一期招商局面無(wú)法打開(kāi)的主要原因有以下幾點(diǎn)： ? 因產(chǎn)品售價(jià)較高造成業(yè)主對(duì)后期的租金預(yù)期較高 一 期商鋪的售價(jià)最高的達(dá)到了 15000元 /m2，即使按 15年的投資回報(bào)期來(lái)算， 租金也超過(guò) 80 元 /m2 ? 周邊人氣的聚集還有待時(shí)間的積累 本案對(duì)面，雖因廣潤(rùn)發(fā)超市的存在聚集了一定的人氣，但存在一定不利客觀因素，如兩者之間相隔路面太寬、且存在較寬的綠化隔離帶，不利于商業(yè)人流的形成。 ? 業(yè)主各自為陣、缺乏統(tǒng)一的招商與管理 由于將使用權(quán)完全交到業(yè)主手中，無(wú)法形成統(tǒng)一的組織招 商行為；另一方面由于存在出租與自用的區(qū)別，對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)沒(méi)有明顯限制，造成商家對(duì)未來(lái)區(qū)域型商業(yè)的發(fā)展看不到方向；另外招商公司在招商中發(fā)揮的作用并沒(méi)有完全體現(xiàn)。對(duì)于本案而言，一期產(chǎn)品為中小型的商業(yè)面積單位，無(wú)法吸引駐旗艦型商家的進(jìn)入。 ? 開(kāi)發(fā)模式的弊端 任何優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)模式都會(huì)有不足之處。但對(duì)此項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)， 地產(chǎn)的概念太強(qiáng)，弱化了商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)性，即后期的經(jīng)營(yíng)性。開(kāi)發(fā)模式的后遺癥在一定程度上無(wú)法避免。商 業(yè)部分的推廣，我們建議行策略定位如下： 全部采用租賃，雖可保證后期利潤(rùn)的最大化，但不利于資金的快速回籠；全部采用銷(xiāo)售，雖有利于資金快速回籠，但售價(jià)勢(shì)必較低利潤(rùn)無(wú)法最大化。對(duì)于租賃后的業(yè)態(tài)，限定于大型百貨、餐飲上，如太平洋百貨、大洋百貨等。 租、售、自用相結(jié)合 執(zhí)行方案附件 附件一 物業(yè)概要篇 來(lái)鶴臺(tái)大酒店 來(lái)鶴臺(tái)美食中心 來(lái)鶴臺(tái)休閑中心 產(chǎn)權(quán)式酒店 分時(shí)度假：既是投資也是享受 享受投資的樂(lè)趣 SOHO Small Office Home Office 享受居家辦公的樂(lè)趣 工作就是生活，生活就是工作 附件二 VI 系統(tǒng) 營(yíng)銷(xiāo)推廣 VI部分 （全方位樓盤(pán)品牌形象包裝體系） 工作清單 一、 樓盤(pán)品牌 形象調(diào)性 (一 ) 樓盤(pán)擬人化個(gè)性特征（與目標(biāo)消費(fèi)群相關(guān)） (二 ) 樓盤(pán)色彩特征 (三 ) 樓盤(pán)文化特征 (四 ) 樓盤(pán)物質(zhì)特征 (五 ) 樓盤(pán)精神特征 二、 樓盤(pán) VI基礎(chǔ)部分 (一 ) 標(biāo)志組合部分 標(biāo)志 標(biāo)準(zhǔn)字 標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)字標(biāo)準(zhǔn)組合 標(biāo)準(zhǔn)中文應(yīng)用字體 標(biāo)準(zhǔn)英文應(yīng)用字體 標(biāo)準(zhǔn)色 (1)主色 (2)輔色 (二 ) 功能性圖案 /圖形部分 位置圖 /交通圖 園區(qū)總平面圖 分樓層平面圖 套型平面圖 各類(lèi)園區(qū)配套設(shè)施平面圖 (三 ) 效果圖部分 園區(qū)鳥(niǎo)瞰圖 (如園區(qū)周邊環(huán)境有突出的地方應(yīng)在圖上加以表現(xiàn) ) 園區(qū)總平面圖 景觀效果圖系列 (1)景觀總平面圖 (2)主題景觀系列圖 (3)組團(tuán)景觀系列圖 (4)廣場(chǎng)景觀系列圖 (5)表現(xiàn)景觀與 建筑關(guān)系的系列效果圖 (6)小品景觀系列圖 建筑效果圖系列 (1)單幢效果 (東、南、西、北各面 ) (2)幾幢的組合 (最好的視角 ) 配套效果圖系列 (會(huì)所、幼兒園等 ) 概念圖 /參考圖系列 (1)手繪概念圖 /參考圖 (2)實(shí)景概念圖 /參考圖 (四 ) 三維視覺(jué)部分 效果圖部分的三維化表現(xiàn) （ 1）園區(qū)鳥(niǎo)瞰圖 (如園區(qū)周邊環(huán)境有突出的地方應(yīng)在圖上加以表現(xiàn) ) （ 2）景觀效果圖系列 A 主題景觀系列圖 B 組團(tuán)景觀系列圖 C 廣場(chǎng)景觀系列圖 D 表現(xiàn)景觀與建筑關(guān)系的系列效果圖 E 小品景觀系列圖 （ 3） 建筑效果圖系列 A 單幢效果 (東、南、西、北各面 ) B 幾幢的組 合 (最好的視角 ) （ 4） 配套效果圖系列 (會(huì)所、幼兒園等 ) 模型系列 （ 1）樓盤(pán)總體沙盤(pán) （ 2）景觀系列沙盤(pán) （ 3）建筑系列模型（含剖面結(jié)構(gòu)模型） (五 ) 主題性、典型性圖案 /圖形部分（樓盤(pán)品牌形象代言系列） 要點(diǎn)： (1)與樓盤(pán)區(qū)域特征相關(guān) (2)與樓盤(pán)定位體系相關(guān) (3)與樓盤(pán)的核心產(chǎn)品化理念相關(guān) (4)與樓盤(pán)的核心社會(huì)化理念相關(guān) (5)與樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)體系相關(guān) (6)獨(dú)特、原創(chuàng)、沖擊力 明細(xì)： (1)有生命的： A 典型人物形象 B 典型卡通 /手繪人物形象 C 典型卡通 /手繪其他形象（樓盤(pán)個(gè)性與品牌形象的藝術(shù)化表達(dá)） (2)無(wú)生命的： A 典型品牌聯(lián)想物 (如山、水 、海洋、以及與這些相關(guān)的物體 ) B 抽象的輔助圖形 三、 樓盤(pán) VI應(yīng)用部分 （一）報(bào)紙 VI 部分 基本形象與個(gè)性表達(dá) 基本結(jié)構(gòu)（邊框、左右、上下的關(guān)系） 基本色彩（主色、輔色） 基本排版（圖與文，主標(biāo)題、輔標(biāo)題） 系列實(shí)戰(zhàn)： （ 1）分階段與分節(jié)點(diǎn)： A 開(kāi)始預(yù)售 B 預(yù)售期系列 C 開(kāi)盤(pán)前系列 D 開(kāi)盤(pán) E 開(kāi)盤(pán)后系列 F 配合關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的單項(xiàng)稿 （ 2）分綜合與分項(xiàng) A 綜合的形象型廣告 B 針對(duì)系列賣(mài)點(diǎn)的分項(xiàng)廣告 （ 3）分版面 /分大報(bào)與小報(bào)： A 整版 B 半版 C 雙通 C 創(chuàng)新與異形版式 四、 樓書(shū) VI （一 ）精裝與簡(jiǎn)裝本 （二）封面與封底 （三）典型性內(nèi)頁(yè) （四）典型性主題頁(yè)面 五、 雜志廣告 （一）形象型廣告 橫版 豎版 （二）銷(xiāo)售型廣告 橫版 豎版 六、 網(wǎng)站廣告 （一）首頁(yè) （二）典型二級(jí)頁(yè)面 （三）網(wǎng)站飄浮 （四）鏈接點(diǎn)擊符等 七、 戶外廣告 （一）車(chē)體廣告 公交車(chē)身 自備園區(qū)外看房車(chē) 園區(qū)內(nèi)高爾夫看房車(chē) （二）看板與燈箱類(lèi)廣告 大型戶外看板（含高炮） 燈箱（矩形與圓形等） 道旗 八、 導(dǎo)視類(lèi) VI （一）銷(xiāo)售類(lèi)導(dǎo)視 園區(qū)外： （ 1） 大型戶外看板（含高炮） （ 2） 燈箱（矩形與圓形） （ 3） 道旗 園 區(qū)內(nèi)： （ 1） 樣板房 （ 2） 樣板景觀區(qū) （ 3） 參觀線路導(dǎo)視 （ 4） 其他樣板示范區(qū) （ 5） 展示住宅規(guī)劃類(lèi) A 園區(qū)總規(guī)劃平面圖 B 鳥(niǎo)瞰圖 C 組團(tuán)規(guī)劃平面圖 D 組團(tuán)效果圖 E 建筑分布圖 F 公共設(shè)施分布圖 G 園內(nèi)交通導(dǎo)視圖 （ 6）景觀規(guī)劃類(lèi) A 景點(diǎn)導(dǎo)示 B 景觀效果圖與景點(diǎn)說(shuō)明 C 各類(lèi)花草樹(shù)木名牌 D 清潔、綠化宣傳用語(yǔ) （ 7）建筑類(lèi) A 組團(tuán)特征識(shí)別標(biāo)志 B 單體樓幢識(shí)別標(biāo)志 C 樓座牌、幢號(hào)、單元號(hào)、門(mén)牌號(hào) D 樓層指示牌 （ 8）停車(chē)場(chǎng) 樣板間通路： （ 1） 樣板間指引 （ 2） 樣板間展示說(shuō)明 （ 3） 走向樣板間的道路包裝 （二）園區(qū)入住類(lèi) 導(dǎo)視 園區(qū)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)類(lèi)： （ 1）交通類(lèi) 停車(chē)場(chǎng)、地下車(chē)庫(kù)、自行車(chē)庫(kù)（棚）、摩托車(chē)庫(kù)（棚）、停車(chē)導(dǎo)示牌、交通動(dòng)線導(dǎo)示、人行線、防止小孩穿行、停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、 VIP 專用車(chē)位標(biāo)識(shí)、注意安全，小心駕駛、禁止鳴笛、單行道、限速 XX公里、限高 XX 米、停車(chē)場(chǎng)進(jìn)口、停車(chē)場(chǎng)入口 （ 2） 配套設(shè)施類(lèi) 會(huì)所、戶外休閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所及設(shè)施、商業(yè)配套、售樓中心、幼兒園、小學(xué) （ 3） 配套設(shè)施類(lèi) 宣傳欄、通告欄、垃圾箱、果皮箱、信箱、牛奶箱、意見(jiàn)箱等 （ 4） 安全警示牌類(lèi) 防盜、防火、小心落水、請(qǐng)勿下水、高空拋物害人害已、高空作業(yè)請(qǐng)您繞行、高壓危險(xiǎn)請(qǐng)勿靠近、機(jī)房 重地非請(qǐng)莫入、設(shè)備檢修，暫停使用、有人作業(yè)，嚴(yán)禁合閘、小心觸電、小心滑倒、小心墜物、請(qǐng)勿爬、下有管道井 （ 5）消防警語(yǔ)牌類(lèi) 請(qǐng)愛(ài)護(hù)消防設(shè)施！嚴(yán)