【正文】 四、投資模擬 個(gè)人商業(yè)用房貸款萬元還款表 借款期限 期數(shù) 年利率(%) 月利率(‰ ) 月還款額 本利和 利息和 利息占比 1 12 到期一次還本付息 2 24 % 3 36 % 4 48 % 5 60 % 6 72 % 7 84 % 8 96 % 9 108 % 10 120 % 個(gè)人投資分析：產(chǎn)權(quán)式酒店 — 金融投資 單價(jià)（暫定） 6700 元 /每平方米 面積（例） 平方米 總價(jià) 418750 元 貸款額（按總額 50%計(jì)算） 209375 元 前 5 年投資回報(bào)（估算） 稅后約 250000 元 后 5 年投資回報(bào)（估算） 稅后大于 330000 元 收益分析 10 年內(nèi)收回本金 每套的產(chǎn)權(quán)式酒店以 40 萬 銀行按揭以總金額的 50%計(jì)算 ,則貸款額為 20 萬 以 5 年計(jì)算 ,20 萬貸款的總利息為 20= 元 所以 5 年的本金和利息總額為 400000＋ = 元 如果按 40萬存銀行 ,按 5年整存整取 ,年利率 %計(jì)算 ,則 5年的稅后利息為 44640元 則 5 年的本金和利息總額為 400000＋ 44640=444640 元 如果按 20萬存銀行 , 5年 整存整取 ,年利率 %計(jì)算 ,20萬按商業(yè)貸款利率 5年 %利率放貸 ,則利息為 22320＋ = 元 則 5 年則 5 年的本金和利息總額為 400000＋ = 元 其收益如下： 年投資回報(bào)率按 7%計(jì)算 每年的投資回報(bào)金額為 40 7%= 萬 /年 ,5 年的投資回報(bào)為 5=14 萬 5 年后 ,按實(shí)際成交額的 108%回購(gòu) ,則金額為 40 108%= 萬 總收益為 14+(－ 40)= 萬 扣除銀行貸款利息 172021－ = 元 如果按扣除銀行儲(chǔ)蓄利息和存貸組合利息 ,則分別為 17202144640=127360 元 = 元 所以總實(shí)際收益率分別為 %\%\% ？？？？？？ 第五章 營(yíng)營(yíng) 銷銷 中中 心心 及及 工工 地地 案案 場(chǎng)場(chǎng) 策策略略 篇篇 一、 現(xiàn)場(chǎng)包裝組件 現(xiàn)場(chǎng)包裝基調(diào)： 1）、主題概念的提純 —— 建議現(xiàn)場(chǎng)包裝風(fēng)格圍繞一個(gè)主題，避免過于雜亂，樹立項(xiàng)目的高端領(lǐng)先形象。以下類同。 CLUB 產(chǎn)品定位 城市會(huì)所，名流俱樂部 一期公園商業(yè)物業(yè) 廣告策略 / 大眾媒介 / 創(chuàng)新媒介 / 公關(guān)活動(dòng) 我在揚(yáng)州之巔，世界在我腳下 流行推廣語 傳播手段 支持點(diǎn) 第三章 樓盤全方位品牌識(shí)別系統(tǒng) 來鶴臺(tái)大酒店品牌識(shí)別系統(tǒng)（ VIS）調(diào)性規(guī)劃 國(guó)際感 大氣 獨(dú)特 詳細(xì)： VIS 見附件清單 第四章 銷銷 售售 執(zhí)執(zhí) 行行 方方 案案 篇篇 身份感 第一部分 銷售控制計(jì)劃 一、 入市時(shí)機(jī)的選擇 建議 04 年 9 月份先期以產(chǎn)權(quán)式酒店進(jìn)入蓄水期， 05 年 3 月份正式開盤 ? 市場(chǎng)周期 ? 工程進(jìn)度 ? 銷售準(zhǔn)備 注釋： ? 本時(shí)間確定，以按原計(jì)劃 05 年 2－ 3 月取得預(yù)售許可證為前提。 定位備選方案 城市名流新取向 揚(yáng)州頂級(jí)酒店式物業(yè) 揚(yáng)州頂級(jí)復(fù)合式酒店物業(yè) 流行推廣語 我我 在在 揚(yáng)揚(yáng) 州州 之之 巔巔 世世 界界 在在我我 腳腳 下下 流行推廣語闡釋 ? 城市 實(shí)力階層的客戶導(dǎo)向決定廣告語必須符合他們的價(jià)值取向 ? 使他們認(rèn)同并選擇本項(xiàng)目莫如將這一階層的優(yōu)越感與本項(xiàng)目形象有機(jī)嫁接 ? 將本項(xiàng)目高度的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到極致，在短時(shí)間內(nèi)迅速建立知名度 備選流行推廣語 讓居住投資成為享受 城市名流核心圈 來鶴臺(tái)大酒店品牌圣殿 來鶴臺(tái)大酒店 國(guó)際感、身份感、文化感 案名 品牌調(diào)性 揚(yáng)州新城中心地段 揚(yáng)州第一高樓 最佳西方品牌聯(lián)盟 揚(yáng)州最大城市公園 產(chǎn)權(quán)式酒店、SOHO 酒店 ? 將體驗(yàn)引入本項(xiàng)目，以城市名流俱樂部 (CLUB)為依托，具有新經(jīng)超出單一物業(yè)形態(tài)，附加值更高，具有新經(jīng)濟(jì)色彩。 ? 解決了復(fù)合性業(yè)態(tài)從產(chǎn)品角度描摹比較困難的問題人。 CLUB 定位闡釋 來鶴臺(tái)大酒店 揚(yáng)州新城中心區(qū) 產(chǎn)權(quán)式酒店 (ROI 7%、保證金、 5 年后 108%超值回購(gòu) ) ? 此定位是基于產(chǎn)品賣點(diǎn)的核心提煉。來鶴臺(tái)大酒店國(guó)際名流俱樂部（會(huì)員制） 產(chǎn)品定位 酒店 【客戶來源】： 揚(yáng)州本地及周邊城市、外地投資客、海外投資者（臺(tái)灣） 來鶴臺(tái)大酒店客戶構(gòu)成圖 第二章 自用型客戶 投資型客戶 寫字樓 民營(yíng)企業(yè) 三資企業(yè) 合伙制機(jī)構(gòu)和自由人 長(zhǎng)期投資者 過程投資者 策略儲(chǔ)備者 基礎(chǔ)市場(chǎng) 機(jī)會(huì)市場(chǎng) 海外投資客 常駐揚(yáng)州的周邊投資客 揚(yáng)州本地的中、小投資客 產(chǎn)權(quán)式酒店 客戶群體 國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)集團(tuán) 品品 牌牌 篇篇 案名： 來鶴臺(tái)大酒店 來鶴臺(tái)大酒店賣點(diǎn)體系 ? 揚(yáng)州新城中心區(qū) ? 新?lián)P州第一高樓 ? 一期公園式商業(yè)物業(yè) ? 多功能國(guó)際會(huì)議中心 ? 揚(yáng)州最大的城市公園 (開放式市民廣場(chǎng) ) ? 產(chǎn)權(quán)式酒店 (ROI 7%、保證金、 5 年后 108%超值回購(gòu) ) ? SOHO(酒店式管理 共享 ) ? 頂級(jí)名流城市會(huì)所 amp。 1）長(zhǎng)期投資者 ： 追求長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收入；一般有專門的投資資金；外省市人將占有相當(dāng)比重；抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。他們是各行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者，除了對(duì)面積需求較大之外，對(duì)于產(chǎn)品的硬件設(shè)施要求也比較高。 民營(yíng)企業(yè)： 揚(yáng)州本地民營(yíng)企業(yè)、外地民營(yíng)企業(yè)常駐機(jī)構(gòu) 三資企業(yè)： 揚(yáng)州本地三資企業(yè)、外地民營(yíng)企業(yè)常駐機(jī)構(gòu) 合伙制機(jī)構(gòu)： 揚(yáng)州本地中小客戶 自由人： 個(gè)人工作室 【客群行業(yè) 】：現(xiàn)階段傳統(tǒng)行業(yè)將占比較大的份額，但新興行業(yè) (IT 業(yè)、廣告業(yè)、咨詢業(yè)等 )的力量不容忽視。這樣本案的產(chǎn)品會(huì)存在超大面積產(chǎn)品和 SOHO 中小面積產(chǎn)品共存的情況，這兩類客群我們將分開進(jìn)行論證與捕捉。這些企業(yè)的主要客戶及業(yè)務(wù)往來大多集中在揚(yáng)州的核心區(qū)域，他們是項(xiàng)目最主要的客群，預(yù)計(jì)會(huì)占總成交量的 60％以上。揚(yáng)州擁有較多的臺(tái)資企業(yè)，利用公司臺(tái)資的背景、通過一定的關(guān)系可以達(dá)到爭(zhēng)取一定的海外投資市場(chǎng)。 ? 海外投資客。因此，產(chǎn)權(quán) 式酒店潛在的客群面比較廣，我們將本案的產(chǎn)權(quán)式酒店定位于： 一大基礎(chǔ)市場(chǎng) + 兩大機(jī)會(huì)市場(chǎng) 基礎(chǔ)市場(chǎng) ： ? 揚(yáng)州本地的中、小投資客 (揚(yáng)州本地中堅(jiān)階層，具有一定社會(huì)地位和經(jīng)濟(jì)實(shí)力 ) 機(jī)會(huì)市場(chǎng) ： ? 常駐揚(yáng)州的周邊投資客。 ： ； :； 群： 來鶴臺(tái)大酒店 營(yíng)銷推廣執(zhí)行方案 第一章 目目 標(biāo)標(biāo) 消消 費(fèi)費(fèi) 群群 篇篇 目標(biāo)客群定位 一、 產(chǎn)權(quán)式酒店目標(biāo)客戶群體定位 產(chǎn)權(quán)式酒店屬于投資型物業(yè)的一種，只有具備一定經(jīng)濟(jì)能力的投資客才會(huì)購(gòu)買。但是由于這一物業(yè)類型總價(jià)較低，介入門檻也相應(yīng)較低，尤其是相對(duì)于商鋪物業(yè)投資而言。來自南京、揚(yáng)州 江都、儀征、高郵等周邊城市在揚(yáng)州的經(jīng)商戶、投資人。這里主要指的是臺(tái)灣投資客。 二、寫字樓目標(biāo)客戶群體定位 隨著揚(yáng)州火車站的開通以及潤(rùn)揚(yáng)大橋的即將通車，外地企業(yè)進(jìn)揚(yáng)和新三資 企業(yè)的辦公需求會(huì)有較大上升，因此商務(wù)寫字樓的潛在需求市場(chǎng)在進(jìn)一步擴(kuò)大，目前揚(yáng)州還沒有真正意義上的高檔寫字樓，許多中小型的企業(yè)大多以租賃的形式承租一些商住性質(zhì)的物業(yè)作為其辦公場(chǎng)所，從調(diào)查分析來看，我司將主要客群構(gòu)成鎖定在貿(mào)易、咨詢、投資、廣告、聯(lián)絡(luò)處 (辦事處 )、裝飾設(shè)計(jì)、電子通訊、 IT 網(wǎng)絡(luò)等行業(yè)。 按購(gòu)買的用途我們將寫字樓的客群分為以下兩類： ＋ 自用型客戶 對(duì)于本案我們 建議 25－ 27 層設(shè)置為整體不分隔的形式，以求以旗艦型的大型公司入駐形成對(duì)整體辦公氛圍的帶動(dòng)。 1）普通型 SOHO 中小面積產(chǎn)品的客群分析 【客群分類】 ： 根據(jù)目前市場(chǎng)調(diào)研分析，我司將這一類目標(biāo)客群定位為三類，即 民營(yíng)自用型客戶 投資型客戶 企業(yè) 、 三資企業(yè) 、 合伙制機(jī)構(gòu) 和 自由人 。 【客群來源】 ： 揚(yáng)州本地企業(yè) 、 周邊縣級(jí)市（江都、儀征、高郵），南京地區(qū)來揚(yáng)投資經(jīng)商者 、 外地企業(yè)駐揚(yáng)機(jī)構(gòu) 2）超大面積需求型的國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)集團(tuán) 【客群分類】 ： 這一類型的企業(yè)是揚(yáng)州知名企業(yè)集團(tuán)，由于數(shù)目相當(dāng)小，具有極強(qiáng)的可指性。 這一類客戶往往由于實(shí)力雄厚大眾傳播效力不大，適合采用點(diǎn)對(duì)點(diǎn) (ONE TO ONE)的直效營(yíng)銷模式（整 合營(yíng)銷策略中有述） 【客群行業(yè)】： 行業(yè)廣泛，各個(gè)行業(yè)的領(lǐng)先者，重點(diǎn)是新興服務(wù)業(yè) (金融、保險(xiǎn)、 IT、科技、外貿(mào)等 )大型公司 【客群來源】 ： 揚(yáng)州知名大型公司 、國(guó)內(nèi)知名公司揚(yáng)州分公司、海外駐揚(yáng)辦事機(jī)構(gòu)等 投資型客戶 【客群分類】 ： 本地人將占有相當(dāng)比重；是揚(yáng)州的中上階層，具有一定的社會(huì)地會(huì)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。 2）過程投資者： 機(jī)會(huì)主義者，短線操作，具有一定干擾作用 3）策略儲(chǔ)備者 ： 主要是高成長(zhǎng)型企業(yè)，用來為公司發(fā)展和規(guī)模擴(kuò)張進(jìn)行策略性儲(chǔ)備，但比例會(huì)較小。來鶴臺(tái)大酒店國(guó)際名流俱樂部（會(huì)員制） 來鶴臺(tái)美食中心、來鶴臺(tái)休閑中心、夜總會(huì)、健身中心、咖啡廳、西餐廳、游泳池、露天啤酒花園 ? Best WesternTM 最佳西方國(guó)際酒店集團(tuán) 全球合作伙伴 酒店全球顧問 全球最大酒店連鎖機(jī)構(gòu) 金皇冠國(guó)際俱樂部（會(huì)員制） ? ARSATM 亞洲酒店資源交換聯(lián)盟 會(huì)員 度假地酒店訂房 賣點(diǎn)體系樹形圖 揚(yáng)州最大的城市公園(開放式市民廣場(chǎng) ) SOHO(酒店式管理共享 ) ARSATM 亞洲酒店資源交換聯(lián)盟 會(huì)員 Best WesternTM 最佳西方國(guó)際酒店集團(tuán) 全球合作伙伴 一期公園式商業(yè)物業(yè) 多功能國(guó)際會(huì)議中心 頂級(jí)名流城市會(huì)所 (配套 ) 頂級(jí)名流城市會(huì)所 amp。名流 ? 物業(yè) — — 客戶欲望 —— 體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)三極聯(lián)動(dòng)，集成發(fā)力。 ? 具有極強(qiáng)的引向性，直接刺激客戶的心理欲望，使項(xiàng)目的高檔形象深入人心。 ? 此定位識(shí)別性強(qiáng)，核心概念傳達(dá)到位，形象飽滿易于接受。 名流 若因工期、預(yù)售證取得時(shí)間等原因提前或滯后，則此時(shí)間左右調(diào)整。 ? 8 月份考慮媒體開始投入， 10 月銷售進(jìn)場(chǎng)。 2）、主題風(fēng)格建議：以售樓處為核心進(jìn)行延展，將其包裝成一個(gè)城市名流體驗(yàn)館（ CLUB、 BAR、 LOFT 等形式） 樣板組件： 售樓處 樣板房 看樓通道：信息發(fā)布通道、銷售通道、參觀通道 環(huán)境、綠化、門前廣場(chǎng) 夜間藝術(shù)照明 道具組件： 模型 展板 吊旗、彩旗 各功能分區(qū)及房間的標(biāo)識(shí)牌 燈桿旗 看樓專車 燈箱廣告