【正文】 雙 流、大邑、三州回流客 戶 、西藏客 戶為 主要外地客 戶 ，且有逐年增多的 趨勢 ，表明新津山水城市的宜居性已 顯現(xiàn) ，外地客 戶對 成都三圈 層 的山水城市 — 新津的宜居指 數(shù) 比 較認(rèn) 可 。 第二， 當(dāng) 地人群 對樓盤 品 質(zhì) 要求不是很高，只希望在 現(xiàn) 有的居住情 況 有所提高，較 容易 滿 足。我司 發(fā)現(xiàn) ，如：江山多 嬌 、山水半 島 等 項(xiàng) 目每期房源中小 戶 型均先走完，此 對貴司 項(xiàng) 目定位是一 個(gè)較為 可行的 參 考；又如望津 閣項(xiàng) 目， 剛 推出 時(shí) 取名望族公 館 ，戶 型 區(qū)間為 129～ 200 多平米，起初 銷 售 壓 力 較 大， 經(jīng) 成都 營銷 公司 為 其形象包 27 裝及 創(chuàng) 新制定 銷 售策略之后推向市 場 ，又遇上今年上半年火爆市 場 才得以 達(dá) 到 現(xiàn)在的 90％左右的 銷 售率；由此可 見 面 對現(xiàn) 今 飛漲 的房價(jià)， 總 價(jià)是消 費(fèi) 者 購 房 時(shí)參 考的重要依據(jù)，在新津 縣 城市 場 中， 15～ 25 萬 總 價(jià)的中小 戶 型是最 為暢銷 的，目前市 場 上 尚 無一 個(gè)純 小 戶 型 項(xiàng) 目在售， 這種 市 場 特征， 對 于本 項(xiàng) 目 將 是一 個(gè)極大的機(jī)遇。而房地 產(chǎn) 市 場 也 開 始提出 5+2 的生活 概 念，新津的 購買 群體也表 現(xiàn) 出 購買 目的多 樣 化的特點(diǎn)。 外地15%成都35%本地45%三州地區(qū)5%成都外地本地三州地區(qū) ㈣ 、新津商品住宅 戶 型分布 28 目前新津 區(qū) 域住宅供 應(yīng) 仍以三居室 為 主， 并 未 形成 兩級 分化。 面 積 供 應(yīng) 主要集中在 110 平米的三室及 140 平米之 間 的四室之 間 。 市 場戶 型面 積 供 應(yīng)概況 60 平米以 內(nèi) 90 平米以 內(nèi) 100 平米以 內(nèi) 120 平米以 內(nèi) 140 平米以上 一室 兩廳 兩 室 兩廳 三室 兩廳 三、四室 兩廳 四、五室以上 5% 10% 25% 40% 20% 綜 上所述，新津市房地 產(chǎn)業(yè) 由 2021 年 開 始 復(fù)蘇 后，一直 穩(wěn) 步快速 發(fā) 展。同 時(shí) ，再加上 慘 烈的市 場競爭 、消 費(fèi) 者的日益成熟和市 場環(huán) 境的不 斷規(guī) 范，新津房地 產(chǎn)將 由粗放型 經(jīng)營 向集 約 化 經(jīng)營轉(zhuǎn)變 ， 將 由只注重生 產(chǎn) 、 銷 售向注重 產(chǎn) 品 設(shè)計(jì) 的 個(gè) 性化、多元化、智能化、市 場 化及居家生 態(tài) 化等方向 發(fā) 展。有著非常 優(yōu) 越的 工 業(yè) 業(yè) 生 產(chǎn)條 件， 導(dǎo) 致近 兩 年新津房地 產(chǎn) 市 場 的 飛漲 ， 這 也和新津整 個(gè) 城市的定位相符合的。 如今， 新津 華 源 鎮(zhèn) 強(qiáng) 勁 的 發(fā) 展 態(tài)勢 、大件路的 擴(kuò) 建、大成都圈 層 的城市 擴(kuò) 容，加上成都市 對 新津的重新定位以及新津自身的 優(yōu)勢 ，使新津 經(jīng)濟(jì) 面 臨 再次起 飛 的大好機(jī)遇。 新津 現(xiàn) 在需要的是：一套市 場 化的 語 言， 將 新津 擁 有的機(jī)遇和 資 源 給 市 場 以有效的 傳達(dá) ， 從 而 贏 得市 場 的共 鳴 ， 與開發(fā) 商共 謀發(fā) 展。 趨勢 一：供 應(yīng) 加大，需求回落，供求 總 量回到平衡面上 趨勢 二： 2021年五津商品房價(jià)格 漲 幅放 緩 ，但已 經(jīng) 攀高的房價(jià)不 會(huì) 下跌。 趨勢 四： 五津川浙工 業(yè) 新 區(qū) 、沿南河新城 開發(fā) 升 溫 。 趨勢 六： 2021年五津商品房供 應(yīng)區(qū) 域特征 將 更加明 顯 ，城 區(qū) 高 層 化，多 層 郊區(qū) 化，同 時(shí)電 梯物 業(yè) 供 應(yīng) 量也 將 逐步增大。 區(qū) 域市 場競爭 激烈，先后 30 有萬邦地 產(chǎn) 、四川 國 光房地 產(chǎn)開發(fā) 有限公司、成 都置信、四川瑞升房地 產(chǎn) 有限公司等 20 多家房 產(chǎn)開發(fā) 企 業(yè)來搶 占 這塊 市 場 。 新津 區(qū) 域市 場 的正式 啟動(dòng) 已在 2021 年末 顯 端倪， 隨 著 2021 年新津 區(qū)域 內(nèi) 大量土地投放市 場 ， 區(qū) 域 競爭 激烈，而 區(qū) 域市 場 也 將 迅速成熟，而本 項(xiàng) 目作為區(qū) 域市 場 先行者， 應(yīng)抓 住市 場時(shí) 機(jī)，以高品 質(zhì) 差 異 化社 區(qū) 的形象強(qiáng) 勢進(jìn) 入市 場 ，以短平快的方式 贏 得 項(xiàng) 目 開發(fā) 的成功。 新津 需求市 場 在近年 來 的不 斷積 累下，日益 發(fā) 展 壯 大， 并 于 2021 年后集中爆 發(fā) ，我 們應(yīng) 在本 項(xiàng) 目的 營銷 推廣 過 程中 進(jìn) 行合理引 導(dǎo) ，以 實(shí)現(xiàn)項(xiàng) 目的 順 利銷 售。 —— 眾 弈禾 誠 31 精要提示： 區(qū) 位、所 屬 地、街道 調(diào)查 、 臨 界 狀況調(diào)研 、周 邊 市政配套 調(diào)查 、道路及 環(huán) 境 狀況調(diào)查 、地 塊現(xiàn)狀 及 規(guī)劃條 件 調(diào)查 、 項(xiàng) 目所在街 區(qū) 片 區(qū)規(guī)劃調(diào)研結(jié)論 一、 區(qū) 位、所 屬 地、街道 調(diào)查 本 項(xiàng) 目位于成都市城西南新津 縣 五津 鎮(zhèn) 郫西北迎 賓 大道新城核心 區(qū) 域，人文生 態(tài) 上佳， 屬 于城市未 來發(fā) 展?jié)摿Π?塊 ，是居家享受的 風(fēng) 水 優(yōu) 地。 四、道路交通及生 態(tài)環(huán) 境 狀況 分析 大件路，成雅高速公路，以及 規(guī)劃 中的大成都 輕軌鐵 路 五、地 塊現(xiàn)狀簡況 及 規(guī)劃條 件描述 成都市城西南新津 縣 五津 鎮(zhèn) 郫西北迎 賓 大道新城核心 區(qū) 域， 項(xiàng) 目 總 占地 約 畝 ， 總 建筑面 積 22678～ 28347 平方米，地形方正，平整 規(guī)則 ， 臨 主干道。 32 六、地 塊 及 區(qū) 域原生價(jià) 值發(fā)現(xiàn)與 分析 本 項(xiàng) 目地 塊區(qū) 域有三大 開發(fā) 價(jià) 值 ， 一是新津城北新改造的大件路至成都出入口， 一是政府多年 規(guī)劃 的 川浙工 業(yè)園 核心位置。新城 區(qū) 住宅建 設(shè)風(fēng) 格多 為現(xiàn) 代 時(shí)尚型； 結(jié) 合 現(xiàn) 代中高 層電 梯公寓建筑特色及 區(qū) 域 環(huán) 境以及本 項(xiàng) 目所 處 的位置及 規(guī)劃條 件我 們認(rèn)為應(yīng)順應(yīng) 市 場發(fā) 展，以 現(xiàn) 代 時(shí)尚 的建筑 風(fēng) 格面市， 并樹 立城市新型精品住宅社 區(qū) 的 標(biāo) 桿。 一、 CLUB 雕塑 二 、 正 黃 富 麗 碧蔓汀 一、 CLUB 雕塑 樓盤 位置 鹽 市口 開發(fā) 商 成都市金 鴻實(shí)業(yè) 有限 責(zé) 任公司 售 樓電話 66419955 66419966 66419988 開盤時(shí)間 2021 年 3 月 樓盤 價(jià)格 均價(jià)： 9000 元 /平方米 33 建筑 風(fēng) 格 現(xiàn) 代 簡潔 總 占地面 積 ： 9 畝 建筑 結(jié)構(gòu) 框剪 總 建筑面 積 ： 萬 平方米 住宅： 4 萬平米 商 業(yè) ： 約 8000 平米 總 幢 數(shù) ： 2 幢 綠 化： 25％ 容 積 率： 7 總戶數(shù) ： 566 戶 車 位比例： 1： 物管： 元 戶 型面 積 40～ 105 戶 型特點(diǎn) 主力是 70 平米的精 鉆兩 居室小 戶 型， 創(chuàng) 新的玻璃盒子 臥 室， 鉆 石 陽 臺(tái)， 配套 設(shè) 施 項(xiàng) 目配套 商 業(yè) 、 會(huì) 所、游泳池、 運(yùn)動(dòng) 休 閑 廣 場 、幼 兒園 ； 交通 鹽 市口 傳統(tǒng) 繁 華 地 帶 商 業(yè) 財(cái) 富中心、春熙路、 鹽 市口成都市 核心 趨 于幾大商圈 教 育 銷 售情 況 售罄 外立面， 總 平等特點(diǎn) 戶 型 二、 正 黃 公交 1 27． 34． 60、 6 72． 7 9343 等，地 鐵 3號線 九眼 橋 站 商 業(yè) 九眼 橋 、川大、磨子 橋 等幾大商圈 教 育 川大，川音 ….. 銷 售情 況 85％ 外立面， 總 平等特點(diǎn) 戶 型 三、 藍(lán) 光、 凱麗 美域 樓盤 位置 金牛 區(qū)蘇 坡 鄉(xiāng)清 江村 5組 (金沙西 單 商 場 旁 ) 開發(fā) 商 藍(lán) 光 售 樓電話 02887329988 開盤時(shí)間 2021 年 1 月 9 日 樓盤 價(jià)格 均價(jià)： 約 6300 元 /平方米 建筑 風(fēng) 格 中高 檔 精品 電 梯小 戶 型 總 占地面 積 ： 32 畝 建筑 結(jié)構(gòu) 框剪 總 建筑面 積 ： 17 萬 平方米 住宅： 17 萬平米 商 業(yè) ： 總 幢 數(shù) ： 7 幢 綠 化： 25％ 容 積 率： 5 總戶數(shù) ： 2021 戶 左右 車 位比例： 1： 物管： 元 戶 型面 積 55～ 131 戶 型特點(diǎn) 主力是 90 平米的 兩 居室小 戶 型， 實(shí) 得率 為 產(chǎn)權(quán) 面 積 的 119～ 129％ 配套 設(shè) 施 項(xiàng) 目配套 中小 學(xué) :川 師 大 實(shí)驗(yàn) 外 國語學(xué) 校、 貝 森小 學(xué) 、 青 羊 實(shí)驗(yàn) 中 學(xué) 、 青 羊 藝術(shù) 院校 ,幼 兒園 :財(cái) 大幼 兒園 ,綜 合商 場 :西 單 商 場 、 國 美 電 器、百安居 ,銀 行 :農(nóng)業(yè)銀 行、工商 銀 行 ,醫(yī) 院 :金沙 醫(yī) 院、 滿 地可 醫(yī) 院 35 交通 (臨 近地 鐵 4號線 )東 起 龍 泉西河，西至 溫 江科技 園區(qū) ，地 塊 周 邊區(qū) 域 設(shè) 有金沙 車 站、 蘇 坡 橋 2個(gè)地 鐵車 站。富 麗 碧蔓汀 樓盤 位置 成 華區(qū) 解放路北一段 開發(fā) 商 藍(lán) 光 售 樓電話 02882021533 開盤時(shí)間 2021 年 1 月 19 日 樓盤 價(jià)格 均價(jià)： 約 6000 元 /平方米 建筑 風(fēng) 格 高 層 景 觀電 梯公寓 總 占地面 積 ： 100 畝 建筑 結(jié)構(gòu) 框剪 總 建筑面 積 ： 萬 平方米 住宅： 32 萬平米 商 業(yè) ： 萬 總 幢 數(shù) ： 綠 化： 25％左右 容 積 率： 5 總戶數(shù) ： 3500 戶 左右 車 位比例： 1： 物管： 元 戶 型面 積 60～ 113 戶 型特點(diǎn) 主力是 90 平米 以 內(nèi) 的 兩 居室小 戶 型， 實(shí) 得率最高 為產(chǎn)權(quán) 面 積 的 152％ 配套 設(shè) 施 項(xiàng) 目配套 ,綜 合商 場 :家 樂 福、人人 樂 、好又多、社 區(qū) 配套集中式商 業(yè) 中心等 ,郵 局 :解放路 郵 政局、成都 郵區(qū) 中心局 ,銀 行 :中 國銀 行、 農(nóng)業(yè)銀 行、建 設(shè)銀 行 ,醫(yī) 院 :416 醫(yī) 院、四 醫(yī) 院、五冶 醫(yī)院 36 交通 地 鐵 6號線 分 別 在 項(xiàng) 目 1—— 2公里范 圍內(nèi) ，周 邊 公交路 網(wǎng)發(fā)達(dá) ，出行便捷，1路、 45 路、 64 路均能直 達(dá) 。富 麗 碧蔓汀 5 25% 60～ 113 通 過對 以上 樓盤 容 積 率、 綠 化率的 調(diào)查 ，市 區(qū)樓盤 容 積 率高， 綠 化率偏低，戶 型偏 緊湊 且 給 予客 戶 的 實(shí) 用面 積總 價(jià)， 偷換 灰空 間 的做法是 現(xiàn) 今此 類樓盤 的常用 產(chǎn) 品策略，但土地 資 源是不可再生 資 源， 為 了最大限度的 實(shí)現(xiàn) 本 項(xiàng) 目的土地價(jià)值 ，就必 須 加強(qiáng)土地 開發(fā) 強(qiáng)度。 小 區(qū)內(nèi) 部配套 各名 盤 小 區(qū) 配套 既 包含有普通 內(nèi) 容，也有自己 鮮 明的 個(gè) 性， 總 之要 與 小 區(qū)風(fēng)格、生活方式相適 應(yīng) 。本 項(xiàng) 目配套要想做出 個(gè) 性， 這 必 須與 小 區(qū)檔 次、 風(fēng) 格向 協(xié)調(diào) ，若定位于中高 檔 物 業(yè) ，可配 備 一些高品 質(zhì) 配套如：恒 溫 泳池、 運(yùn)動(dòng)設(shè) 施、休 閑會(huì)所、 兒 童嬉 戲 地、老者活 動(dòng)場 所等。 景 觀 特點(diǎn) 點(diǎn) 評 ： 室外硬 質(zhì) 景 觀 是 構(gòu) 造小 區(qū) 景 觀 的重要 組 成部分， 它 包括 綠 化和建筑物本身以外的一切有形物體，如室外 場 地、路面 鋪 砌、建筑小品、市政 設(shè) 施等。 物 業(yè) 價(jià)格 點(diǎn) 評 ： 38 從 以上各 樓盤 價(jià)格 來 看，由于 區(qū) 域不同，價(jià)格也有 較 大 區(qū)別 。因此，最 終 的售價(jià)總 是 買賣雙 方妥 協(xié) 的 結(jié) 果。 八、本 項(xiàng) 目 對應(yīng)區(qū) 域 類 比 樓盤 深度 調(diào)研 說 明： 為 更 為 深入的 認(rèn)識 新津 片 區(qū) 房地 產(chǎn) 市 場 供 給 特性，我 們 在原有 內(nèi) 容基 礎(chǔ) 上增加了 對區(qū) 域及 類 比 區(qū) 域在售 樓盤 的 調(diào)研 及 銷 售情 況 的深入分析，以期 為本 項(xiàng) 目定位提供 來 自于市 場 的直接支撐。 第一部分：新津城 區(qū) 在售 樓盤調(diào)研 樓盤 名 稱 ：玉 樹 新村 樓盤 位置