【正文】 見的分?jǐn)偯娣e以供用戶參考。每套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e按其套內(nèi)建筑面積占該幢樓各套套內(nèi)建筑面積之和比例確定。 多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計算分?jǐn)傁禂?shù)。 3．公用建筑面積分?jǐn)偤螅粍澐指魈咨唐贩繑偟媒ㄖ娣e的具體部位，任何人不得侵占或改變原設(shè)計的使用功能。 不應(yīng)計入的公用建筑空間： 1．作為人防工程的地下室、倉庫、機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、車道，單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間； 2．售房單位自營、自用的房屋。 售房單位在銷（預(yù)）售商品房時，在銷（預(yù)）合同（含補(bǔ)充協(xié)議）中應(yīng)明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。 商品房如整層或整樓門銷售，其銷售面積包括本層或本樓門公用建筑面積的，不參加其他樓層（樓門）相同公用建筑面積的分?jǐn)偅涔媒ㄖ娣e亦不被其他樓層或樓門分?jǐn)?。重點(diǎn)解決影響住宅結(jié)構(gòu)安全和嚴(yán)重影響使用功能的問題。 ● 新建住宅交付使用必須達(dá)到的要求 答： 1) 住宅生活用水納入城鄉(xiāng)自來水管網(wǎng)；使用地下水的，須經(jīng)過市公用事業(yè)管理部門審核批準(zhǔn)。 3) 住宅的雨、污水排放納入永久性城鄉(xiāng)雨、污水排放系統(tǒng)。 4) 住宅與外界交通干道之間有直達(dá)的道路相聯(lián)。暫未建成的居住小區(qū)與公交、地鐵站點(diǎn)距離超過 2 公里的，建設(shè)單位應(yīng)有自行配備的短途交通車輛。 經(jīng)審核合格的新建住宅，由審核機(jī)關(guān)按幢頒發(fā)《住宅交付使用許可證》 ● 公共部位可以隨意占用嗎？ 答：根據(jù)建設(shè)部 1994 年第 33 號 令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，產(chǎn)權(quán)人和使用人不得擅自占用公共場地和設(shè)施，不得在共用部位亂堆亂放。因此發(fā)現(xiàn)有人占用公共區(qū)域時，物業(yè)公司會及時勸阻，避免影響您的正常使用。 提出申請 提交施工圖紙及方案 物業(yè)審批（ 3 個工作日） 交裝修押金 辦理裝修許可證 辦理“施工人員出入證” 完工報驗 退裝修施工證及證件押金。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。對于共有部位，單個業(yè)主沒有權(quán)力去改變。物業(yè)公司必須從裝修開始時就進(jìn)行管理，否則等裝修完后，裝修帶來的損害已經(jīng)形成，不但難以改正，也給業(yè)主安全帶來威脅。對于裝修中的這些違規(guī)行為，用裝修保證金來制約。為了整個小區(qū)的外觀形象和城市管理的需要，物管有權(quán)對外觀部分進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃。 ● 住戶進(jìn)行室內(nèi)裝修有哪些注意事項？ 答： 業(yè)主裝修時需要交納二次裝修保證金、裝修管理費(fèi)和裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)用，裝修工人辦理出入證之辦證押金及工本費(fèi)，相關(guān)的費(fèi)用可由裝修公司代交。具體的辦理流程請留意管理處之公告 。 ● 業(yè)主詢問關(guān)于裝修的問題 答： “《 裝修手冊 》里有辦理裝修程序的詳細(xì)介紹，您可以查閱一下，如果還有不清楚的地方，可以打管理處電話咨詢，號碼是： 0728— 3278678 ● 衛(wèi)生間是否要做防水閉水？ 答： 業(yè)主裝修時一定要裝修公司做防水、閉水試驗， 閉水試驗的時間為 48 小時 。 ● 如果業(yè)主裝修時鋪設(shè)木地板，是否會影響屋門的開關(guān)？ 答：木地板的高度一般為 4 公分，但實(shí)際裝修中可降為 2－ 3 公分。 ● 我想把室內(nèi)的可視對講（暖氣、電話接口、燃?xì)鈭缶?、緊急求助報警器）移 一移，可不可以？ 答：建議業(yè)主不要改動。（暖氣和燃?xì)庀到y(tǒng)按國家有關(guān)規(guī)定不允許改動，可視對講等智能系統(tǒng)應(yīng)提醒住戶改動后有可能影響使用效果） ● 我是否可以對所屬單元內(nèi)進(jìn)行拆改？ 答：根據(jù)建設(shè)部 110 號 文件，我們已在《裝修 管理手冊 》中詳列了一些關(guān)于拆改的規(guī)定，主要是居室內(nèi)承重結(jié)構(gòu)、采暖系統(tǒng)、智能化安防系統(tǒng)不能改動，非承重結(jié)構(gòu)可酌情進(jìn)行改動。 ● 頂樓是否屬于共用部位？如果是，頂樓的屋頂是否屬于全體業(yè)主共有？ 答： 根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)來說，屋頂是屬于共有部位；但在實(shí)際情況中，視具體情況區(qū)分，比如 小區(qū) 有些屋頂主要是由頂層的 購房 業(yè)主在使用。需要的資料請向物業(yè)管理處索取。 ● 我可以拆改供暖、煤氣么？當(dāng)施工的人員將裝修垃圾扔進(jìn)下水道造成堵塞，我該負(fù)責(zé)嗎？ 答：根據(jù)中華人民共和國建設(shè) 部第 110 號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》中明確規(guī)定：“裝修人擅自拆改供暖、煤氣管道和設(shè)施造成損失的，由裝修人負(fù)責(zé)賠償。” ● 裝修都需要什么圖？ 答：需要裝修商提供施工 原 平面圖、立面圖、照明配電系統(tǒng)圖、平面圖，若上下水改動，還需要給水系統(tǒng)平面圖。 ● 業(yè)主聘請的裝修公司不具備資質(zhì)可否辦理裝修手續(xù)？（包括自裝） 答：裝修商必須具備建筑企業(yè)資質(zhì)裝飾等級證明，這也在一定程序保證業(yè)主的利益，為裝修后業(yè)主入住生活把好第一道關(guān)，如業(yè)主執(zhí)意要聘請該裝修商，考慮可以找具備資質(zhì)的裝修公司掛靠，這樣對于業(yè)主、裝修商、物業(yè)都是最理想的結(jié)果。因上述事項均在是裝修范疇之內(nèi)，故上述事項均須先報方案，工程部審批后，到 物業(yè)管理 部辦理進(jìn)場施工人員 證件后，方可開始進(jìn)行。（涉及消防安全問題要配備滅火器）特別提醒：裝修地板、鋪地磚時可能因您的不注意，而對管道施工破壞造成跑水，浸水事故。 ● 衛(wèi)生間為什么在裝修后還要做防水？ 答：首先，承建商在交房前已經(jīng)做過防水，且經(jīng)過閉水試驗，防水效果良好。 ● 陽臺、窗戶是否可以安 裝防盜網(wǎng)？ 答：不可以。為保障業(yè)戶家居安全，小區(qū)公共區(qū)域會配備智能化安全防范系統(tǒng)及有保安人員提供二十四小區(qū)值班及定時定點(diǎn)巡邏，住戶家居亦可考慮選裝家居防盜系統(tǒng)加強(qiáng)防盜功能。 四、安全保衛(wèi)類： ● 業(yè)戶家中被竊或在社區(qū)內(nèi)受到歹徒侵犯，物業(yè)公司已收取保安費(fèi)，物業(yè)公司要如何處理？ 答：物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)包含了保安費(fèi)，就會嚴(yán)格遵照文件對服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求進(jìn)行工作。物業(yè)公司有相應(yīng)的工作制度，如果保安人員沒有按要求進(jìn)行巡視及盤查工作，物業(yè)公司將會承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。出于對業(yè)主安全負(fù)責(zé)，盡可能提高保衛(wèi)服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)的考慮，歡迎業(yè)戶來人 、來電或來函與我們共同討論保衛(wèi)工作方案，以便最大限度的發(fā)揮現(xiàn)有資源的能量，提供優(yōu)質(zhì)的保衛(wèi)服務(wù)。 ● 裝修期間如何控制人員出入？ 答： 裝修工人憑證件出入，裝修工人和裝修車輛從專門通道出入。 其次，在 非技術(shù)防范層面，設(shè)專職保安人員 24 小時值班、巡邏，在重點(diǎn)部位重點(diǎn)監(jiān)控；物業(yè)公司會有完善的應(yīng)急措施，并有針對性地采取安全防范措施，人防、技術(shù)防范有效結(jié)合。小區(qū)內(nèi)禁止安裝防盜網(wǎng)，第一影響房屋外觀、第二封閉消防通道。而我們小區(qū)安全防范措施是非常 完善的： 1）對講系統(tǒng)：小區(qū)大門，各單元門及住戶門設(shè)置（戶內(nèi)）訪客對講機(jī)，確保安全私密的居住品質(zhì)。 3）周界報警系統(tǒng)：小區(qū)周界設(shè)主動式紅外線報警探頭，在小區(qū)安保中心實(shí)行 24小時監(jiān)控制，筑起業(yè)主安全防衛(wèi)的第一道防線。 除以上安防系統(tǒng)外，我小區(qū)安管員 24 小時巡邏執(zhí)勤，以確保安全無事故發(fā)生。通過后方可進(jìn)入小區(qū)。因此我國《民法通則》對此行為予以認(rèn)可。受害人要求補(bǔ)償?shù)?，可以?zé)令受益人適當(dāng)補(bǔ)償。 ● 門禁系統(tǒng) 的安全性能如何？ 答：已安 裝的門禁系統(tǒng)是成熟產(chǎn)品，有著很好產(chǎn)品質(zhì)量和安全性，當(dāng)您遇到門禁系統(tǒng)發(fā)生故障時可聯(lián)系物業(yè)客服部解決?？梢晫χv、安防系統(tǒng)竣工后會開始正式啟用。每個住戶單元的防盜、防災(zāi) 報警裝置通過網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)與管理中心的監(jiān)控計算機(jī)連接起來，實(shí)現(xiàn)不 間 斷監(jiān)控。 物業(yè)提供 24 小時巡查，人防與技防相結(jié)合。 五、針對特殊條款的問題解答 ● 業(yè)主若不簽《 臨時管理規(guī)約 》承諾書將如何處理？ 答：應(yīng)耐心向業(yè)主解釋，本公約明確了業(yè)主、發(fā)展商、物業(yè)公司在三方權(quán)利與義務(wù)， 具有法律效力。 六、 入伙 ● 收樓時業(yè)主需要帶的證件以及費(fèi)用？ 答：收樓時業(yè)主需要帶的證件：居民身份證、戶口本、如是委托他人需要委托書、照片，及交費(fèi)發(fā)票。具體情況會在開發(fā)商寄出的《收樓通知書》里詳細(xì)說明。 如均未帶應(yīng)向其解釋無法辦理入伙手續(xù)，指引其向收 樓現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T咨詢。 1） 均確認(rèn)無誤的方可辦理手續(xù)。 3） 具備入伙資格業(yè)主 的但 名單上沒有的，向業(yè)主簡要說明，并通知現(xiàn)場協(xié)調(diào)人員陪同業(yè)主到銷售部查詢。 ● 業(yè)主委托他人代辦入伙手續(xù) 答： 應(yīng) 出具：業(yè)主授權(quán)委托書（須公證）、業(yè)主身份證件及代辦人身份證件原件（種類同 1），同時核對授權(quán)委托書與合同原件上的簽名。 ● 授權(quán)委托書未進(jìn)行公證 答：向代辦人聲明應(yīng)進(jìn)行公證，核對授權(quán)委托書與合同原件上的簽名筆跡無誤后可繼續(xù)辦理。 ● 如業(yè)主詢問“為什么要簽 訂《 臨時管理規(guī)約 》、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》？” 答：根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定“為維護(hù)全體業(yè)主的共同利益，避免個別業(yè)主的行為侵害其他業(yè)主的合法利益，同時明確物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。 ● 如業(yè)主詢問“《 臨時管理規(guī)約 》、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》以何為依據(jù)？有效期到什么時候？” 答：“《 臨時管理規(guī)約 》、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》都是依照 國家建設(shè)部示范文本制定的?！? “《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》有效期：自房屋出售之日起至成立業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽定新的《物業(yè)管理合同》生效時止。說明“物業(yè)管理條例第2 25 條及銷售合同有約定”，并聲明公約和協(xié)議生效的條件。 “ 簽約之后驗樓發(fā)現(xiàn)問題，我們會記錄并及時進(jìn)行整改直至符合交房標(biāo)準(zhǔn)，而不會因為業(yè)主已經(jīng)簽約就不去整改 ” 。 ● 如業(yè)主提出“是否可先驗房再交費(fèi)？” 答： “ 為了提高入伙效率，把收費(fèi)手續(xù)放在驗樓手續(xù)之前 ” 。 如業(yè)主仍堅持，可請現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T處理?！? “您可以先到附近銀行取款，回來后直接到我這里辦理交費(fèi)手續(xù)。 如業(yè)主堅持，可請現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T處理。”業(yè)主堅持不辦理的，可以同意不辦理?！? ● 業(yè)主詢問整改 問題 何時可以完成？ 答：“為最快完成整改，我們專人跟進(jìn)整改問題，最 遲在第二天上午把問題交到施工單位，施工單位根據(jù)收樓先后順序進(jìn)行整改?！? ● 業(yè)主詢問 后 期施工是否會對正常生活造成干擾 ? 答：“ 后 期施工現(xiàn)場會與 前 期隔離封閉管理，這個期間內(nèi)業(yè)主大多在進(jìn)行裝修，業(yè)主入住后，我們會和施工單位嚴(yán)格控制施工噪音。” ● 業(yè)主詢問“業(yè)主資 料如何管理 ,是否會泄露 ?” 答：“物業(yè)公司已制定嚴(yán)格的制度和工作紀(jì)律，業(yè)主資料由專人保管，如查明是物管人員泄露業(yè)主資料，將進(jìn)行處罰甚至