【正文】 物物 業(yè)業(yè) 管管 理理 答答 客客 問問 （（ 參參 考考 ）） 德政金園 物業(yè)管理 有限公司 2020 年 9 月 編制目的 : 作為物業(yè)公司員工和管理人員的必備培訓(xùn)資料 ,統(tǒng)一回答業(yè)主提出的問題 ,避免引起不必要的 誤會(huì)和 糾紛。 本本 ““ 答答 客客 問問 ”” 為為 參參 考考 性性 綱綱 要要 ， 更更 多多 的的 是是 各各 工工 作作 人人 員員 在在 現(xiàn)現(xiàn) 場場 的的 應(yīng)應(yīng) 變變 能能 力力 故故 要要 求求 各各 工工 作作 人人 員員 加加 強(qiáng)強(qiáng) 對對 相相 關(guān)關(guān) 業(yè)業(yè) 務(wù)務(wù) 知知 識識 的的 學(xué)學(xué) 習(xí)習(xí) 掌掌 握握 。 答答 客客 問問 提提 綱綱 ：： 一、 物業(yè)收費(fèi)類 二、 物業(yè)服務(wù)類 三、 工程類（含二次裝修） 四、 安全保衛(wèi)類 五、 針對特殊條款的問題解答 六、 入伙類 一、 物業(yè)收費(fèi)類： ● 為什么物業(yè)管理公司一次性收 取半年 /一年的物業(yè)管理費(fèi)？ 答：由于本 小區(qū) 客戶群 特點(diǎn)，大部分業(yè)主事務(wù)繁忙，因此可能出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)交費(fèi)不及時(shí)的現(xiàn)象；而我們也會(huì)將大部分精力用于催繳費(fèi)用上（因?yàn)槲飿I(yè)管理費(fèi)是保證物業(yè)公司正常運(yùn)轉(zhuǎn)的先決條件），這勢必就會(huì)影響到我們對您和其他方面的 服務(wù)質(zhì)量。如按年度收取物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司可將全部精力投入到對客戶 服務(wù)中，在資金運(yùn)轉(zhuǎn)上無后顧之憂， 且 符合有關(guān)文件之規(guī)定。 ● 從什么時(shí)間開始計(jì)收我的物業(yè)管理費(fèi)？ 答： 按約定日期辦理收樓手續(xù)的，從辦理收樓手續(xù)之日起開始計(jì)算；未按收樓手續(xù)約定日期 拖延收樓手續(xù)的， 以開發(fā)商發(fā)給業(yè) 主的 “收樓通知書” 上標(biāo)明的交房時(shí)間 的次月開始 計(jì)收物業(yè)管理費(fèi)。 ● 以什么面積收取我的物業(yè)管理費(fèi)？ 答： 房產(chǎn)證未辦理以前 ,以 商品房買賣合同上的銷售面積為準(zhǔn) ； 房產(chǎn)證辦理以后， 以實(shí)測后的建筑面積收取物業(yè)管理費(fèi)。 ● 我應(yīng)該每月繳納的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少？除此之外我還要交納什么費(fèi) 用？ 答： 多 層 公寓 管理 費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)為： 元 /平米月； 商業(yè)物業(yè) 管理 費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)為： 元 /平米月； 除此之外如果是各業(yè)主自己家里使用的水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視和網(wǎng)絡(luò)費(fèi)等費(fèi)用， 以及業(yè)主的一些有償服務(wù)，價(jià)格見物 業(yè)服務(wù)中心的公示。 ● 我入住時(shí) 要 繳納購房契稅和公共 維修資金 嗎？ 答：按雙方簽署的商品房預(yù)售合同中的條款執(zhí)行。 ● 我入住時(shí)應(yīng)該簽訂什么協(xié)議或文件？ 答：入住時(shí)您應(yīng)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《 臨時(shí)管理規(guī)約 》、《樓宇查驗(yàn)表》、《業(yè)主聯(lián)絡(luò)信息登記表》、《收樓手續(xù)確認(rèn)書》 等 資料 。 ● 電、燃?xì)庥?jì)量方式？冷水、 熱水的計(jì)量方 式？ 答：電、燃?xì)狻?自來水 是 卡式 計(jì)量方式。 ● 我們?nèi)绾沃牢飿I(yè)管理費(fèi)都花在什么地方了？ 答： 物業(yè)管理費(fèi)主要用在小區(qū)內(nèi)各公共設(shè)施設(shè)備 (電梯、消防監(jiān)控、供水供電設(shè)備 )的日常養(yǎng)護(hù)、維修及 公 共清潔衛(wèi)生和環(huán)境綠化的維護(hù)等方面 ； 物業(yè)管理公司將每年向業(yè)主公布一次物業(yè)管理公司對本 小 區(qū)收繳與支出的賬目，屆時(shí)您可以詳細(xì)了解物業(yè)管理費(fèi)是如何花銷的。 ● 業(yè)主有權(quán)審查物業(yè)管理企業(yè)的收支嗎？ 答： 沒有。只有業(yè)主委員會(huì)可以請有關(guān)審計(jì)部門進(jìn)行審計(jì)。 因?yàn)橐话愕臉I(yè)主不具備專業(yè)的財(cái)務(wù)知識，即使是專業(yè)財(cái)務(wù)人員也無法以個(gè)人身份提供具有合法效力的審計(jì)證明。如果每個(gè)業(yè)主都可以濫用自己的查賬權(quán)，這樣只能嚴(yán)重干擾管理公司的正常運(yùn)作。 ● 辦理 裝修管理服務(wù)費(fèi) 是多少錢？包含什么 服務(wù) ？為什么要收?。? 答：裝修管理服務(wù)費(fèi) 每戶 元 。由業(yè)主在辦理裝修手續(xù)時(shí)一次性支付，裝修管理費(fèi)中包含審圖服務(wù)、施工現(xiàn)場安全與工程檢查、消防檢查等服務(wù)、電梯保護(hù)套板、重要通道的石材保護(hù)、墻面保護(hù)、公 共區(qū)域保潔等服務(wù)。這些工作是正常的物業(yè)管理服務(wù)以外的增加量，這些開支未在物業(yè)管理費(fèi)中包含，所以費(fèi)用要單獨(dú)收取。 ● 裝修需交哪些費(fèi)用？ 答： A、裝修押金： 元 （其中施工單位 ） ； B、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)：每戶 元； C、裝修許可證工本費(fèi) 元 /張 D、出入證工本費(fèi)： 元 /個(gè)、按金 元 /個(gè) ● 收取 裝修管理服務(wù)費(fèi)的 依據(jù) ？ 答： 《 湖北省 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》 第十七條 規(guī)定，可以收取裝修管理費(fèi)。 ● 為什么要交 維修資金 ？它的使用、續(xù)籌的程序怎樣的？ 答：根據(jù)國家 《物業(yè) 管理 條例》 及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)物業(yè) 維修資金 之相關(guān)規(guī)定，業(yè)主需要交納物業(yè) 維修資金 。新建居住小區(qū)商品住宅銷售時(shí)，購房者應(yīng)當(dāng)按購房款 2%— 3%的比例向售房單位繳納 維修資金 。 資 金用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。 維修資金 的使用，由物業(yè)管理企業(yè)提出年度財(cái)務(wù)預(yù)算，經(jīng)業(yè)主委 員會(huì)審定后實(shí)施。 維修資金 不足時(shí)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定，按業(yè)主擁有的住宅建筑面積比例 向業(yè)主續(xù)籌。 ● 住宅專項(xiàng) 維修資金 的收取方式？是用于房屋哪方面的維修？專項(xiàng) 維修資金 是由誰代為管理？ 答：住宅專項(xiàng) 維修資金 按房屋買賣合同中表明的購房款的 2%交納（實(shí)測面積后有變估的以結(jié)算價(jià)款為準(zhǔn)）。對農(nóng)行房屋是在簽定合同時(shí)交納，對其他業(yè)主是在交房時(shí)交納。用于住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的保修期滿后的維修工程，即除日常運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)以外的中修、大修以及更新、改造工程。 商品住宅專項(xiàng)維修資金由房管局代為管理。 ● 車輛 的 停放費(fèi)用是多少 ？ 答： 車位及其 有償 使用管理服務(wù)費(fèi)用： : 元 /月 /個(gè)； : 元 /月 /個(gè)； : 元 /月 /臺(tái)； : 元 /月 /臺(tái)； : (計(jì)時(shí) )1 小時(shí)以上 12 小時(shí)以內(nèi) 元 /臺(tái) /次 。12 小時(shí)以上 24 小時(shí)以內(nèi) 元 /臺(tái) /次； F. 摩托車臨時(shí)停放 : (計(jì)時(shí) ) 1 小時(shí)以上 12 小時(shí)以內(nèi) 元 /臺(tái) /次； 12 小時(shí)以上24 小時(shí)以內(nèi) 元 /臺(tái) /次； ● 有線電視的繳費(fèi)方式？ 答：業(yè)主如想開通有線電視需繳納有線電視入戶初裝費(fèi) 元 /戶，收視費(fèi) 元 /年 /戶的費(fèi)用； 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)最終以有線電視收費(fèi)部門公布的最新收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn) 。 ● 如果 業(yè)主因?yàn)槟撤N原因沒有及時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)是否有權(quán)掐 斷住戶的 水 電供應(yīng)？ 答：物業(yè)管理 公司沒有權(quán)限制業(yè)主的水電供應(yīng)；但如果是代收代繳卡式收費(fèi)，則要及時(shí)充值，以免自動(dòng)停水停電。 ● 售樓時(shí)的承諾沒有兌現(xiàn)，我可以不交物業(yè)管理費(fèi)嗎？ 答： 不可以。因?yàn)?物業(yè)管理公司與開發(fā)商是具獨(dú)立法人資格的公司， 物業(yè)管理費(fèi)是用于小 區(qū)物業(yè)服務(wù)的，是物業(yè)公司用于保證和維護(hù) 小區(qū) 物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)行。物業(yè)公司可以幫助業(yè)主 、物業(yè)使用人按投訴程序向開發(fā)商 /有關(guān)部門反映投訴，爭取盡早解決，但物業(yè)管理費(fèi)仍需支付。 ● 有的業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)，這對我有影響嗎？ 答：有影響。因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)的實(shí)施是需要業(yè)戶交納的物業(yè)管理費(fèi)來支持，如果有業(yè)戶不交管理費(fèi)，勢必會(huì)給物業(yè)公司的管理運(yùn)營經(jīng)費(fèi)造成影響，也將影響了已交費(fèi)業(yè)戶的利益，當(dāng)然也影響了您的利益。 ● 會(huì)所設(shè)施的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 答： 會(huì)所收費(fèi)業(yè)主價(jià)由物業(yè)公司根據(jù)經(jīng)營情況制定合適價(jià)格后再公布。 ● 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)里面包括了哪些費(fèi)用 ？ 答：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)包括： 管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取 的福利費(fèi)等； 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用； 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用； 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用； 物業(yè)公司 辦公費(fèi)用； 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用； 經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。 ● 小區(qū)的公共照明用電是否需要業(yè)主分?jǐn)偅繎?yīng)該按什么標(biāo)準(zhǔn)收??？ 答： 根據(jù) 《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》 業(yè)主（使用人）共同負(fù)擔(dān)的原則，管理區(qū)內(nèi)路燈、樓梯間照明用電費(fèi) 用 在公共性服務(wù)費(fèi)中列支；管理區(qū)內(nèi)裝飾用彩燈、射燈等用電費(fèi)用由業(yè)主（使用人）共同負(fù)擔(dān) ”規(guī)定 收取 。 ● 收樓時(shí)還有許多配套設(shè)施，（例如：周邊綠化、車庫、行人通道等）沒有交，是否需全額繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi) ? 答：原則上是要全額繳交的。 ● 裝修時(shí)為什么要交裝修保證金？是按哪些相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)收??？ 答：根據(jù)《 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 》 第一條 和 相關(guān) 規(guī)定 ，物業(yè)公司在具體操作時(shí)通過與業(yè)主簽訂協(xié)議，以 收取一定的保證金的方式來約定裝修行為。以達(dá)到安全施工的目的。具體的收取標(biāo)準(zhǔn)以物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的《裝修管理規(guī)定》約定的金額為準(zhǔn)。 ● 裝修時(shí)所產(chǎn)生的垃圾清運(yùn)費(fèi)是按什么標(biāo)準(zhǔn)收取？ 答：裝修是按 《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》 裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)：業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)清運(yùn)裝修產(chǎn)生的垃圾，清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。 按垃圾量計(jì)費(fèi)，最高不超過每平方米建筑面積 2 元，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 見《裝修手冊》內(nèi)容 。 ● 業(yè)主辦理了入伙手續(xù)但沒有入住，也要繳納物業(yè)管理費(fèi)？ 答：是的，要繳納物業(yè)管理費(fèi)。因?yàn)樵诜梢饬x上來講，該單元的所有權(quán)已經(jīng)由開發(fā)商移交到了單個(gè)的業(yè)主手中，物業(yè)管理公司已經(jīng)為該單元提供了公共性的物業(yè)管理服務(wù)（比如 設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù) 、清潔綠化等服務(wù)），所以， 您 是要交物業(yè)管理費(fèi) 的 。 ● 已經(jīng)購買了車庫或車位，為什么還要繳納停車費(fèi)？ 答：嚴(yán) 格來講是交納場地管理服務(wù)費(fèi)。物業(yè) 公司 要對車庫或車位進(jìn)行清潔和維護(hù)。 ● 為什么要繳納水電周轉(zhuǎn)金，收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是什么？ 答： 物業(yè)管理單位在物業(yè)管理過程中收取的水電周轉(zhuǎn)金，是各業(yè)主所使用的水電未收繳上來之前，物業(yè)管理單位預(yù)先向水電部門代繳納而墊支的費(fèi)用；水電周轉(zhuǎn)金由價(jià)格部門根據(jù)不同時(shí)期所需費(fèi)用大小制定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和范圍，物業(yè)管理單位承接物業(yè)管理之前必須向價(jià)格部門申報(bào)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并按價(jià)格部門批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和范圍收費(fèi)。 ● 物業(yè)管理費(fèi)如何收繳 ? 其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 及收費(fèi)