【正文】 ***物業(yè)管理有限公司簡介***物業(yè)管理有限公司是由***有限責(zé)任公司、******物資有限責(zé)任公司出資成立的。公司成立于2002年4月，注冊資本500萬元，現(xiàn)有員工200多人，其中具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員38人，企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員90%取得了建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，或省建設(shè)廳頒發(fā)的從業(yè)人員崗位證書。公司依據(jù)《公司法》要求，成立董事會、監(jiān)事會和總經(jīng)理等組織機(jī)構(gòu)，實行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)有總經(jīng)理辦公室、工程管理部、生活服務(wù)部、保安保潔部、房產(chǎn)管理部、車輛管理部5部1室及印務(wù)公司管理處。公司涉及的經(jīng)營范圍廣泛，從保安、保潔、綠化、物資配送、餐飲、醫(yī)療門診、幼兒教育到車輛維修、設(shè)備維護(hù)、工程維修等。為進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)務(wù)，公司還成立了非法人資格的二級獨立核算單位房屋修繕分公司和裝飾工程分公司，并與深圳***物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司合作成立了“*********清洗服務(wù)公司”。公司成立以來，經(jīng)過廣大員工的共同努力，目前，已經(jīng)通過了ISO9001：2000國際質(zhì)量體系認(rèn)證。***物業(yè)管理有限公司是一個一業(yè)為主，多種經(jīng)營的綜合性物業(yè)管理企業(yè)，公司的質(zhì)量方針是“科學(xué)先進(jìn)的管理、真誠高效的服務(wù)、文明高雅的環(huán)境、不斷創(chuàng)新的理念”，公司的企業(yè)目標(biāo)是“一流的培訓(xùn)、一流的人才、一流的待遇、一流的服務(wù)”，公司的經(jīng)營方針是“優(yōu)化資源、打造品牌、規(guī)模經(jīng)營”，公司倡導(dǎo)的服務(wù)理念是“站著做人、跪著服務(wù)”。公司將在今后的發(fā)展中，堅持上述理念，積極進(jìn)取，開拓創(chuàng)新，爭創(chuàng)全國一流的物業(yè)管理公司。為什么選擇***物業(yè)品牌優(yōu)勢：***日報誕生于抗戰(zhàn)年代，有六十多年的光輝歷史，鑄就了知名品牌，創(chuàng)造了驕人的業(yè)績，形成了科學(xué)完整的管理模式。媒體優(yōu)勢：***日報是中共***省委機(jī)關(guān)報，在媒體中始終起著領(lǐng)唱隊的作用，是全國最有影響的***集團(tuán)之一。經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢：******集團(tuán)下轄八報兩刊和六大經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，即（***日報、農(nóng)村***、齊魯晚報、經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報、生活日報、城市信報、半島都市報、魯中晨報）；兩刊：《青年記者》、《小記者》；六大支柱產(chǎn)業(yè)：***物業(yè)管理公司、廣告、發(fā)行、印刷、信息、置業(yè)公司。信譽(yù)優(yōu)勢：***日報從創(chuàng)刊之日起，始終是黨的喉舌，人民群眾的良師益友，她的誠信有口皆碑，***物業(yè)管理秉承***集團(tuán)的誠信和優(yōu)良傳統(tǒng)，堅持合作雙贏的理念。專業(yè)優(yōu)勢：物業(yè)管理公司的總經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員90%取得了建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，或省建設(shè)廳頒發(fā)的從業(yè)人員崗位證書，所有從業(yè)人員都是經(jīng)過專門機(jī)構(gòu)培訓(xùn)的專業(yè)人員，公司已通過ISO9001：2000國際質(zhì)量體系認(rèn)證，并獲得了建設(shè)廳頒發(fā)的“二級企業(yè)資質(zhì)”證書。技術(shù)優(yōu)勢：公司員工具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員38人，高級工程師有7人，保潔綠化都有從業(yè)人員證書。培訓(xùn)優(yōu)勢：***物業(yè)公司成立了專門物業(yè)管理人員培訓(xùn)中心，是建設(shè)部在***省內(nèi)唯一定點培訓(xùn)中心，定期舉辦全國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理培訓(xùn)班和對物業(yè)從業(yè)人員的專業(yè)培訓(xùn)。學(xué)習(xí)優(yōu)勢：***物業(yè)公司已正在創(chuàng)建“學(xué)習(xí)型企業(yè)”，全體員工堅持業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，創(chuàng)建濃厚的文化氛圍，定期請物業(yè)管理專家授課，中層以上管理人員每周六組織學(xué)習(xí)。人員優(yōu)勢：物業(yè)管理公司人員年富力強(qiáng)，平均年齡30周歲，共有?？埔陨蠈W(xué)歷的占85%以上，擁有先進(jìn)的管理理念。 業(yè)務(wù)優(yōu)勢：***物業(yè)除了管理內(nèi)部一、二、三宿舍以及經(jīng)管大廈外，還接管了***集團(tuán)的四星級酒店新聞大廈，另外，——***華泰印務(wù)公司。規(guī)章制度一　　公眾制度***裝修管理規(guī)定一、裝修施工隊和裝修方案的選擇為了更好地配合管理處對裝修的管理，從業(yè)主和管理公司雙方利益出發(fā)，建議業(yè)主裝修盡量選擇實力強(qiáng)、信譽(yù)好、經(jīng)過培訓(xùn)取得合格證書的裝修企業(yè)。業(yè)主選擇的裝修方案應(yīng)符合規(guī)定，不出現(xiàn)違章裝修項目，管理處將對裝修方案進(jìn)行嚴(yán)格的審查。二、裝修申報住戶裝修，必須提前七天向管理處申報，圍合事務(wù)助理對業(yè)主或使用人的資格進(jìn)行確認(rèn)，并提供裝修手冊。業(yè)主領(lǐng)取《裝修審批表》、《裝修人員登記表》等，如實填報裝修項目、范圍、標(biāo)準(zhǔn)、時間、施工圖紙、施工隊伍等。三、裝修審批業(yè)主必須如實填報裝修內(nèi)容，并向管理處提交裝修設(shè)計圖紙和消防部門裝修審批材料批文（涉及消防規(guī)定的應(yīng)先向消防部門辦理報批手續(xù)）。在接業(yè)主（住戶）遞交的裝修方案一周內(nèi)，事務(wù)助理會同工程技術(shù)部、保安部對方案進(jìn)行嚴(yán)格的審核，保證不出現(xiàn)違章裝修方案。業(yè)主（住戶）收到批復(fù)后，交納裝修管理按金（每平方80元），帶領(lǐng)選定的裝修隊負(fù)責(zé)人到管理處辦理施工人員登記手續(xù)和交納施工押金（按施工人員每人1000元計）。簽訂《裝修施工隊伍責(zé)任書》，領(lǐng)取裝修許可證。四、施工管理所有施工必須按照管理處審批的方案進(jìn)行，不得有任何更改。如實際情況需要更改，必須報管理處審批，出具更改通知后方可施工。施工期間，業(yè)主進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)理，并保證裝修施工隊嚴(yán)格遵守市政府的有關(guān)裝修規(guī)定，按規(guī)作業(yè)，文明施工。裝修期限：中小工程為15天，較大工程為20天，最長不越過30天，如確實需要延期，要到管理處辦理延期手續(xù)。施工時間：每天施工時間為8：0012：00,14：0018：00。裝修施工用電不得越過該裝修住宅單元的裝修表容量，嚴(yán)禁擅自亂接、亂拉電源線；超容量用電在管理處協(xié)商后，在管理處的監(jiān)督下，由管理人員指定位置處接臨時電源線，否則造成的一切后果由業(yè)主(住戶)負(fù)責(zé)。管道供氣設(shè)施和燃?xì)庥镁?必須符合國家規(guī)定)的安裝、裝修、拆移、改裝，必須由持有專業(yè)資格證書的單位施工，上報相關(guān)單位審批，用戶不得自行安裝、拆除、改裝。裝修施工，嚴(yán)禁打拆任何墻體，打拆墻體除責(zé)令恢復(fù)原狀外，按30%50%的裝修押金罰款?？照{(diào)應(yīng)按安裝在管理處統(tǒng)一規(guī)劃的位置，空調(diào)架由管理處設(shè)計，統(tǒng)一式樣安裝。嚴(yán)禁封閉陽臺，不得改變陽臺的用途，防盜窗花由管理處設(shè)計統(tǒng)一式樣。施工過程中要注意垃圾袋裝清運，每天垃圾應(yīng)按指定地方放置并當(dāng)天清運，樓梯、過道、天臺、道路及其他公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾的地方，不得損壞公用設(shè)備、設(shè)施，保持公用地面、墻壁完好和整潔。五、驗收裝修工程完畢后，業(yè)主(住戶)和施工隊負(fù)責(zé)人共同向管理處申請竣工驗收，管理處將派人進(jìn)行查驗。隱蔽工程必須在隱蔽前進(jìn)行驗收。如未驗收，管理處可安排拆除隱蔽部分遮擋，再行驗收，由此造成的損失由業(yè)主(住戶)自己負(fù)責(zé)?？⒐を炇蘸螅晒芾硖庲炇杖藛T在《裝修申請審批表》上驗收欄內(nèi)簽名。驗收不合格時，限期改正，再行復(fù)驗，直到合格。經(jīng)過3次驗收不合格者，管理處可另行指定施工單位進(jìn)行施工，所發(fā)生的費用由業(yè)主(住戶)承擔(dān)。裝修驗收合格并使用個月后，經(jīng)管理處復(fù)驗確定工程無明顯質(zhì)量問題，將押金退回業(yè)主(住戶)和施工隊。***裝修人員管理規(guī)定為確保住宅小區(qū)業(yè)主的根本利益，并對裝修施工隊朝廷有序管理，特制定本規(guī)定。一、任何施工隊進(jìn)入本小區(qū)施工，都要接受資質(zhì)審查，提供： 濟(jì)南市室內(nèi)裝飾企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；濟(jì)南市建設(shè)局發(fā)執(zhí)業(yè)許可證；濟(jì)南市裝修企業(yè)資質(zhì)等級證書；法人企業(yè)技術(shù)狀況情況表。同時，要接受管理處對其進(jìn)行的小區(qū)裝修基本要求、行為規(guī)范、注意事項和違規(guī)處罰等方面的培訓(xùn)和管理。二、本小區(qū)內(nèi)裝修隊實行憑《裝修施工許可證》進(jìn)場和施工人員憑《出入證》進(jìn)出制度。各施工隊還必須加強(qiáng)內(nèi)部管理，不得使用三無人員，政府要求需持證上崗的技術(shù)工種工人要證件齊全。三、裝修施工時間：每天施工時間為8：0012：00,14：0018：00。超時施工，管理處有權(quán)責(zé)令停工，扣留或沒收工具；如需延長施工工期必須向管理處申報。四、施工隊在取得進(jìn)入本小區(qū)施工資格并在接到工程后需辦理如下手續(xù)：交納施工押金，按施工人數(shù)乘以1000元計收； 交納施工管理費，按施工人員每人每天5元計收； 辦理裝修施工許可證，每人交納工本費20元；辦理施工人員出入證，每位施工人員需交一寸免冠相片兩張；辦理一個交納工本費10元。五、施工人員只能在“裝修施工許可證”指定的現(xiàn)場作業(yè)，不得亂竄現(xiàn)場地，違者每人每次罰款100元；更不得私下再接工程而不辦手續(xù)，違者除補(bǔ)交有關(guān)費用外，每隊每次1000元。六、施工過程中要注意垃圾袋裝清運，每天垃圾應(yīng)按指定地方放置并當(dāng)天清運，樓梯、過道、天臺、道路及其他公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾的地方，不得損壞公用設(shè)備、設(shè)施，保持公用地面、墻壁安好和整潔。七、施工隊?wèi)?yīng)絕對按《濟(jì)南市住宅裝修管理規(guī)定》、《***裝修管理規(guī)定》執(zhí)行。八、施工后施工隊和業(yè)主共同向管理處申請驗收時交回進(jìn)場“裝修施工許可證”和“出入證”，如丟失“裝修施工許可證”罰款500元，丟失“出入證”者每證罰款100元。九、每項工程驗收后，經(jīng)1個月再復(fù)驗，確定無質(zhì)量問題和其他違章現(xiàn)象時，可退回施工押金。***圍合內(nèi)物品搬進(jìn)(出)管理規(guī)定一、目的。本規(guī)定旨在加強(qiáng)、規(guī)范物品搬進(jìn)(出)管理。有效控制偷盜等治安案件。維護(hù)區(qū)內(nèi)居民及商家、單位利益。二、申報制。住宅區(qū)住戶及商家、單位凡有物品搬出本區(qū)，須事先向管理處管理中心申報，管理中心應(yīng)及時通知圍合事務(wù)助理，并向其它部門傳達(dá)周知，并保證在搬進(jìn)(出)物品時提供方便。三、盤查制。管理處治安隊人員均有責(zé)任對所有物品搬進(jìn)(出)進(jìn)行盤查；發(fā)現(xiàn)可疑情況及時處理，并在有需要時聯(lián)系治安大隊支援；本區(qū)出入口崗?fù)ぶ登谥伟矄T須密切注意進(jìn)出車輛及人員，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時進(jìn)行檢查、處理。四、應(yīng)急處理。區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)有關(guān)可身經(jīng)百戰(zhàn)疑情況并且當(dāng)事人逃脫時，應(yīng)立即以對講機(jī)、電話等迅速與出入口崗?fù)ぜ皥?zhí)勤治安隊員聯(lián)系，報告有關(guān)特征并請示截停，有關(guān)人員接到截停請示時須及時反應(yīng)并予截停、盤查。五、案件處理。經(jīng)盤查發(fā)現(xiàn)有違法現(xiàn)象時，須及時移交派出所處理。六、登記。發(fā)現(xiàn)可疑情況，及時向治安大隊長匯報，治安大隊長應(yīng)準(zhǔn)確及時記錄在案，做到凡事有案可查；記錄時間、地點、人、事等要素齊全。二 內(nèi)部崗位職責(zé)***管理處主要崗位職責(zé)管理處主任是由公司聘任，授權(quán)到住宅小區(qū)實施物業(yè)綜合管理的責(zé)任人，對公司和住宅區(qū)業(yè)主委員會負(fù)責(zé)，保證住宅的環(huán)境舒適優(yōu)美、房屋及公共設(shè)施完好、機(jī)電設(shè)備運轉(zhuǎn)正常、水電供應(yīng)正常、文化娛樂活動豐富多彩，住戶生活寧靜。除帶頭遵守各項房管法規(guī)定、政策法令及公司的各種規(guī)章制度外，還必須履行下列職責(zé)：一、根據(jù)房管法規(guī)、政策法令、公司的各項規(guī)章制度和住宅區(qū)物業(yè)管理合同規(guī)定的條款，實行“管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)”責(zé)任制，對住宅區(qū)的房屋、公共設(shè)施組織驗收、接管，對住宅區(qū)的交通車輛治安、衛(wèi)生綠化、維修養(yǎng)護(hù)、財務(wù)收支及有關(guān)區(qū)政建設(shè)、社區(qū)文化等實施全面管理。二、根據(jù)公司和住宅區(qū)管委會的授權(quán)，主持、審查、簽定對外的各項經(jīng)濟(jì)合同。三、結(jié)合住宅區(qū)實際，建立、健全各項規(guī)章制度，檢查、督促員工認(rèn)真貫徹、執(zhí)行，并督促員工堅持原則，秉公辦事，敬業(yè)守紀(jì)，維護(hù)集體榮譽(yù)。四、組織員工學(xué)習(xí)政治、業(yè)務(wù)，嚴(yán)格按培訓(xùn)制度培訓(xùn)各類員工，提高管理服務(wù)水平。加強(qiáng)員工的團(tuán)隊協(xié)作，定期對員工進(jìn)行考核，公正、公平地評價員工的工作和獎懲員工，關(guān)心員工的生活、福利，調(diào)動員工的積極性。五、審批房屋、公建設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)計劃和住戶裝修申請，組織維修人員按時保質(zhì)完成各項任務(wù)，并檢查督促住戶按規(guī)定進(jìn)行裝修。六、堅持“取之于民、用之于民”的收費和使用原則，審批資金收支，嚴(yán)格按財務(wù)制度辦事，努力增收節(jié)支，合理使用管理費，不得挪作他用，或向住戶亂攤派，亂收費。七、對外來參觀訪問和住戶的來信來訪，要熱情接待，接受居民監(jiān)督，提高服務(wù)質(zhì)量，及時處理住戶投訴，總結(jié)、推廣管理新經(jīng)驗，提高管理水平。八、參加物業(yè)管理業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高自身素質(zhì)，完善小區(qū)各項管理規(guī)章制度和崗位責(zé)任制度。九、組織開展社區(qū)文體娛樂活動，根據(jù)管理規(guī)章制度的要求舉辦文體娛樂競賽和各種培訓(xùn)班，豐富居民生活內(nèi)容，搞好精神文明建設(shè)。十、積極配合有關(guān)部門做好住宅區(qū)有關(guān)的工作。十一、定期向公司請示匯報工作，完成公司交辦的其它任務(wù)。***管理處副主任崗位職責(zé)管理處副主任在管理處主任的領(lǐng)導(dǎo)下，組織領(lǐng)導(dǎo)本部門員工對樓宇、公共設(shè)施、治安、交通、綠化、清潔等實施全面管理，并向主任和住戶負(fù)責(zé)。一、負(fù)責(zé)本部門職責(zé)范圍內(nèi)工作的策劃、指導(dǎo)、監(jiān)督、把關(guān)。二、負(fù)責(zé)每月向主任提交本部門工作計劃及工作總結(jié)。三、負(fù)責(zé)對本部門員工進(jìn)行定期、不定期考核，向主任提交本部門員工的工作績效報告。四、向主任提交本部門用人計劃。五、積極參加時事政治和業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，自覺地遵守國家和地方的法律、法令、政策以及管理處的各項規(guī)章制度。六、堅守崗位，按時上下班，著裝整齊，持證上崗，熱情接待住戶和來訪客人，對住戶的投訴要有耐心解釋，及時處理(一般在24小時內(nèi)處理完畢)。投訴處理率達(dá)100%。七、熟悉住宅區(qū)樓宇的結(jié)構(gòu)、樓宇的排列、單元數(shù)、戶數(shù)；管線的走向；各種設(shè)備操作方法和開關(guān)位置；樓宇和公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)要領(lǐng)和常見故障、常用維修辦法；住戶的各類、數(shù)量、居住人員情況；督促本部門員工及時收繳管理費，收繳率達(dá)99%。八、熟悉地方有關(guān)物業(yè)、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定，并能熟練運用；負(fù)責(zé)制訂住宅區(qū)管理服務(wù)工作計劃，監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查本處維修、綠化、治安、清潔、消殺等員工做好本職工作，保證住宅區(qū)內(nèi)各項管理指標(biāo)達(dá)到市、省、國家文明住宅區(qū)要求，負(fù)責(zé)處理住宅區(qū)內(nèi)重大違章、違法、違章行為和重大突發(fā)事件；懂得發(fā)生火警、電梯困人、臺風(fēng)、治安案件時的應(yīng)急處理辦法，并且能夠有效及時地組織、安排處理。九、堅持定期詳細(xì)巡查住宅區(qū)，檢查本部門及其它部門工作，發(fā)現(xiàn)存在及潛在問題，及時安排處理并改進(jìn)有關(guān)工作。十、負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督建立健全員工檔案管理制度，定期查詢檔案情況，如有檔案不全或丟失情況，應(yīng)及時組織補(bǔ)全。十一、督導(dǎo)有關(guān)員工向住戶宣傳國家的方針政策，及時傳達(dá)政府和公司的各項通知、規(guī)定，配合公安機(jī)關(guān)、居委會搞好人口管理和計劃生育工作。十二、完成主任交待的其它任務(wù)。***管理處信息調(diào)度員崗位職責(zé)管理中心是整個住宅區(qū)的控制紐帶，負(fù)責(zé)對接到的各類停息進(jìn)行