【正文】 為加大裝修宣傳培訓(xùn)的力度，我們將在入住初期策劃一項(xiàng)大型活動(dòng)，在小區(qū)爭當(dāng)文明市民的社區(qū)活動(dòng)，充分發(fā)揮社區(qū)文化的導(dǎo)向功能，并架起管理處與住戶單位的橋梁。我們采取的便利措施是：（1）設(shè)立辦理入住辦公室，由專職人員全天候一條龍服務(wù)，精心安排入住程序，住戶隨到隨辦，從進(jìn)入大門到領(lǐng)鑰匙驗(yàn)房20分鐘辦畢。2委托方負(fù)責(zé)及時(shí)把管理權(quán)力與責(zé)任移交受托方，受托方應(yīng)在驗(yàn)收接管后詳細(xì)記錄在案，并經(jīng)委托方及委托方委托人（政府主管部門、監(jiān)理公司、籌建部門等）簽字認(rèn)可，受托方承擔(dān)其管理權(quán)力和義務(wù)。針對(duì)小區(qū)實(shí)際情況，提前準(zhǔn)備管理方案。有利于加強(qiáng)對(duì)所管物業(yè)的全面了解。裝修管理上，實(shí)行裝修管理的“一把手工程”，由公司總經(jīng)理親自掛帥，主抓***小區(qū)的裝修管理，向開發(fā)商和全體業(yè)主負(fù)責(zé)。部長報(bào)主任。維修員到現(xiàn)場維修。 ***檔案建立流程歸檔：根據(jù)檔案條例分類保存、輸入計(jì)算機(jī)管理。抄水、電表；填寫驗(yàn)收交接表，雙方簽字各執(zhí)一份；記錄業(yè)主維修要求，約定維修時(shí)間，業(yè)主在入住登記表簽字。***住戶入住流程住戶提供入住資料：進(jìn)住通知單、購（租）房合同、身份證、工作證、出示原件、復(fù)印件留底，同時(shí)持指定銀行存折辦理管理費(fèi)托收手續(xù)，領(lǐng)取入住索引。受檢單位整改完畢后，檢查負(fù)責(zé)人應(yīng)組織人員對(duì)火險(xiǎn)隱患進(jìn)行復(fù)查，并記錄復(fù)查結(jié)果。***管理處防火安全檢查制度一、檢查方式定期檢查根據(jù)***防火的特點(diǎn)，配合有關(guān)安全活動(dòng)，公司每年進(jìn)行二次防火安全檢查，由公司質(zhì)安部組織人員對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行檢查，并做好有關(guān)記錄，填寫《防火安全檢查記錄表》。三、管理中心事務(wù)室接到《派工單》后，由事務(wù)助理及時(shí)對(duì)責(zé)任區(qū)的住戶進(jìn)行回訪，交將回訪結(jié)果填寫在《派工單》回訪欄內(nèi)。2）***務(wù)助理按區(qū)域范圍分工，每季回訪1次。將住戶的不滿消解在投訴之前。***管理處投訴處理、回訪制度為加強(qiáng)管理處與住戶的聯(lián)系，及時(shí)為住戶排憂解難，把管理工作置于住戶監(jiān)督下，從而集思廣義，及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)。二、辦公用品的購買常用辦公用品由綜合部按每月的數(shù)量、價(jià)格、填寫購買申請(qǐng)表，經(jīng)向主任審批后購買。二、中午值班時(shí)間為11：30－14：00，由一名主管及兩名水電維修工負(fù)責(zé)。***管理處檔案資料管理制度一、管事處文檔管理人員專職負(fù)責(zé)管理處所有文件（通知、命令、公函、總結(jié)、報(bào)告、通報(bào)、會(huì)議紀(jì)要）及資料（技術(shù)圖紙、說明書、手冊(cè)、個(gè)人簡歷、員工檔案、市府法規(guī)、車輛檔案、住戶檔案等）的存檔、收集和保管。三、管理處每周安排一定時(shí)間學(xué)習(xí)有關(guān)業(yè)務(wù)文件、報(bào)刊、書籍，舉行管理經(jīng)驗(yàn)座談會(huì)。四、各部門根據(jù)工作的完成情況，進(jìn)行每月工作總結(jié)，填寫《***管理處月服務(wù)工作總結(jié)表》，并將該表于每月30日前交管理中心。收繳各種管理費(fèi)并開具收據(jù)，做好收費(fèi)的統(tǒng)計(jì)、核算工作。二、熟練掌握出納賬的記賬原則和方法，建立、健全現(xiàn)金、銀行存款日記賬和其它賬目，定期核對(duì)，做到賬目清晰、手續(xù)完備、賬賬相符、賬表相符，日清月結(jié)，準(zhǔn)確無誤。清理雜草、雜物，適時(shí)剪草，保持草的一定生長高度，草地整潔、美觀。***管理處綠化員崗位職責(zé)綠化工在班長的領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)住宅區(qū)的綠化工作實(shí)施全面管理，為住戶創(chuàng)造并保持怡人的生活環(huán)境。***管理處保潔員崗位職責(zé)保潔員在保潔班長的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)本小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生清掃、保潔工作，主要職責(zé)如下：一、清掃、清洗：高層電梯間、大堂每天清掃一遍，每兩天拖洗一遍，電梯每天擦、抹一遍，副樓梯每周拖洗一遍，公共場所、商場每天清掃一遍，商場每三天打蠟一次；多層部分公共場所每天清掃二遍，樓梯道、天面每周清掃二遍。***管理處保潔班長崗位職責(zé)保潔班長在主管的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)小區(qū)清潔衛(wèi)生工作的安排和監(jiān)督，其職責(zé)如下：一、服從領(lǐng)導(dǎo)，模范帶頭，以身作則，積極帶領(lǐng)隊(duì)員完成上級(jí)交給的各項(xiàng)任務(wù)。二、提高綠化養(yǎng)護(hù)管理的知識(shí)和技能，熟悉花草樹木的品種、名稱、我和栽培管理方法，掌握花木病蟲害的防治方法、園林具械的使用方法。四、負(fù)責(zé)定期組織員工業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高員工的政治素質(zhì)，業(yè)務(wù)技能和工作效率。在發(fā)生火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、液化氣泄漏、水災(zāi)等情況下，能及時(shí)趕到現(xiàn)場，疏散和組織住戶到達(dá)安全地點(diǎn)。十二、負(fù)責(zé)按市政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取各種車輛的停車費(fèi)。五、負(fù)責(zé)摩托車和自行車的值班保安員，凡進(jìn)入保管庫的摩托車、自行車，一律按固定車位停放，并發(fā)給與該位相應(yīng)的停車卡，車主取車時(shí)保管員即收“停車卡”。八、完成管理處主任交辦的其它任務(wù)。八、完成上級(jí)交待的其它任務(wù)。***管理處保安部班長崗位職責(zé)班長對(duì)全班的工作負(fù)全部責(zé)任。六、協(xié)助主任每月進(jìn)行一次崗位考核。不循私情，擇優(yōu)錄用。技術(shù)書籍類。七、完成上級(jí)交辦的其它任務(wù)。情節(jié)嚴(yán)重者，送交公安機(jī)關(guān)處理。十二、向住戶提供免費(fèi)或有償服務(wù)時(shí)，要求如下：急修不過夜，小修小補(bǔ)應(yīng)限時(shí)完成。七、電工必須持上崗證，并且嚴(yán)格遵守安全生產(chǎn)條例和操作規(guī)程。九、響應(yīng)并參與管理處組織的公益活動(dòng)，積極配合其它部門做好各項(xiàng)物業(yè)管理工作。***管理處工程技術(shù)部主管的崗位職責(zé)工程技術(shù)部主管在主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)工程技術(shù)部進(jìn)行實(shí)務(wù)性的管理，組織維修工對(duì)住宅區(qū)的物業(yè)進(jìn)行維修、改造及保養(yǎng)，監(jiān)督、檢查維修工的日常工作，確保住宅區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，具體職責(zé)如下：一、服從主任的領(lǐng)導(dǎo)及工作安排，根據(jù)管理處的管理目標(biāo)，制訂住宅區(qū)內(nèi)物業(yè)維修及養(yǎng)護(hù)的實(shí)施方案。四、受理顧客投訴，及時(shí)調(diào)配人員處理或報(bào)上級(jí)處理并做好記錄。十、負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督建立健全員工檔案管理制度，定期查詢檔案情況，如有檔案不全或丟失情況，應(yīng)及時(shí)組織補(bǔ)全。三、負(fù)責(zé)對(duì)本部門員工進(jìn)行定期、不定期考核，向主任提交本部門員工的工作績效報(bào)告。七、對(duì)外來參觀訪問和住戶的來信來訪，要熱情接待，接受居民監(jiān)督，提高服務(wù)質(zhì)量，及時(shí)處理住戶投訴，總結(jié)、推廣管理新經(jīng)驗(yàn)，提高管理水平。二 內(nèi)部崗位職責(zé)***管理處主要崗位職責(zé)管理處主任是由公司聘任，授權(quán)到住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)綜合管理的責(zé)任人，對(duì)公司和住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)，保證住宅的環(huán)境舒適優(yōu)美、房屋及公共設(shè)施完好、機(jī)電設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常、水電供應(yīng)正常、文化娛樂活動(dòng)豐富多彩，住戶生活寧靜。三、盤查制。八、施工后施工隊(duì)和業(yè)主共同向管理處申請(qǐng)驗(yàn)收時(shí)交回進(jìn)場“裝修施工許可證”和“出入證”，如丟失“裝修施工許可證”罰款500元，丟失“出入證”者每證罰款100元。二、本小區(qū)內(nèi)裝修隊(duì)實(shí)行憑《裝修施工許可證》進(jìn)場和施工人員憑《出入證》進(jìn)出制度。如未驗(yàn)收，管理處可安排拆除隱蔽部分遮擋，再行驗(yàn)收，由此造成的損失由業(yè)主(住戶)自己負(fù)責(zé)。裝修施工用電不得越過該裝修住宅單元的裝修表容量，嚴(yán)禁擅自亂接、亂拉電源線；超容量用電在管理處協(xié)商后，在管理處的監(jiān)督下，由管理人員指定位置處接臨時(shí)電源線，否則造成的一切后果由業(yè)主(住戶)負(fù)責(zé)。在接業(yè)主（住戶）遞交的裝修方案一周內(nèi)，事務(wù)助理會(huì)同工程技術(shù)部、保安部對(duì)方案進(jìn)行嚴(yán)格的審核，保證不出現(xiàn)違章裝修方案。學(xué)習(xí)優(yōu)勢：***物業(yè)公司已正在創(chuàng)建“學(xué)習(xí)型企業(yè)”，全體員工堅(jiān)持業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，創(chuàng)建濃厚的文化氛圍，定期請(qǐng)物業(yè)管理專家授課，中層以上管理人員每周六組織學(xué)習(xí)。公司將在今后的發(fā)展中，堅(jiān)持上述理念，積極進(jìn)取，開拓創(chuàng)新，爭創(chuàng)全國一流的物業(yè)管理公司。***物業(yè)管理有限公司簡介***物業(yè)管理有限公司是由***有限責(zé)任公司、******物資有限責(zé)任公司出資成立的。為什么選擇***物業(yè)品牌優(yōu)勢：***日?qǐng)?bào)誕生于抗戰(zhàn)年代，有六十多年的光輝歷史，鑄就了知名品牌，創(chuàng)造了驕人的業(yè)績，形成了科學(xué)完整的管理模式。人員優(yōu)勢：物業(yè)管理公司人員年富力強(qiáng)，平均年齡30周歲，共有?？埔陨蠈W(xué)歷的占85%以上，擁有先進(jìn)的管理理念。業(yè)主（住戶）收到批復(fù)后，交納裝修管理按金（每平方80元），帶領(lǐng)選定的裝修隊(duì)負(fù)責(zé)人到管理處辦理施工人員登記手續(xù)和交納施工押金（按施工人員每人1000元計(jì)）。管道供氣設(shè)施和燃?xì)庥镁?必須符合國家規(guī)定)的安裝、裝修、拆移、改裝，必須由持有專業(yè)資格證書的單位施工，上報(bào)相關(guān)單位審批，用戶不得自行安裝、拆除、改裝?？⒐を?yàn)收后，由管理處驗(yàn)收人員在《裝修申請(qǐng)審批表》上驗(yàn)收欄內(nèi)簽名。各施工隊(duì)還必須加強(qiáng)內(nèi)部管理，不得使用三無人員，政府要求需持證上崗的技術(shù)工種工人要證件齊全。九、每項(xiàng)工程驗(yàn)收后，經(jīng)1個(gè)月再復(fù)驗(yàn)，確定無質(zhì)量問題和其他違章現(xiàn)象時(shí)，可退回施工押金。管理處治安隊(duì)人員均有責(zé)任對(duì)所有物品搬進(jìn)(出)進(jìn)行盤查；發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)處理，并在有需要時(shí)聯(lián)系治安大隊(duì)支援；本區(qū)出入口崗?fù)ぶ登谥伟矄T須密切注意進(jìn)出車輛及人員，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)進(jìn)行檢查、處理。除帶頭遵守各項(xiàng)房管法規(guī)定、政策法令及公司的各種規(guī)章制度外，還必須履行下列職責(zé)：一、根據(jù)房管法規(guī)、政策法令、公司的各項(xiàng)規(guī)章制度和住宅區(qū)物業(yè)管理合同規(guī)定的條款，實(shí)行“管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)”責(zé)任制，對(duì)住宅區(qū)的房屋、公共設(shè)施組織驗(yàn)收、接管，對(duì)住宅區(qū)的交通車輛治安、衛(wèi)生綠化、維修養(yǎng)護(hù)、財(cái)務(wù)收支及有關(guān)區(qū)政建設(shè)、社區(qū)文化等實(shí)施全面管理。八、參加物業(yè)管理業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高自身素質(zhì)，完善小區(qū)各項(xiàng)管理規(guī)章制度和崗位責(zé)任制度。四、向主任提交本部門用人計(jì)劃。十一、督導(dǎo)有關(guān)員工向住戶宣傳國家的方針政策，及時(shí)傳達(dá)政府和公司的各項(xiàng)通知、規(guī)定，配合公安機(jī)關(guān)、居委會(huì)搞好人口管理和計(jì)劃生育工作。五、密切監(jiān)視報(bào)警系統(tǒng)、指揮系統(tǒng)信號(hào)，及時(shí)處理并做好記錄。二、必須具備工民建的有關(guān)知識(shí)，能編制工程預(yù)結(jié)算，懂得房屋結(jié)構(gòu)特點(diǎn)以及使用要求。十、完成主任交給的其它任務(wù)。佩帶工作牌、穿工作服、穿絕緣鞋、戴絕緣手套等安全保護(hù)設(shè)備。上門維修佩帶工作證，態(tài)度熱情，服務(wù)周到。十三、完成主任交待的其它任務(wù)。***管理處電腦文檔人員崗位職責(zé)一、負(fù)責(zé)住宅區(qū)工程圖紙、住戶資料和管理處文件資料等統(tǒng)一管理工作。三、負(fù)責(zé)管理處打字、復(fù)印和傳真等工作，并負(fù)責(zé)文件的報(bào)送、收取和管理處報(bào)刊、信件發(fā)放。對(duì)保安員隊(duì)伍的發(fā)展和建設(shè)負(fù)有全面責(zé)任。公正地評(píng)價(jià)隊(duì)員的工作情況，不得故意隱藏或歪曲事實(shí)，否則視作失職。一、帶領(lǐng)并督促全班搞好訓(xùn)練，不斷提高素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平。***管理處巡查員崗位職責(zé)安全巡查員負(fù)責(zé)小區(qū)的治安巡邏工作及督查工作，其職責(zé)如下：一、熟悉住宅區(qū)樓宇的結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、樓座排列、各種公用設(shè)施、設(shè)備的分布位置，各類公共場所的使用性質(zhì)和服務(wù)對(duì)象，系統(tǒng)掌握住宅區(qū)整體情況。***管理處交通、車輛管理員崗位職責(zé)為了維護(hù)本區(qū)交通秩序，發(fā)揮交通管理員的積極作用，使車輛管理規(guī)范化，特制訂交通管理員職責(zé)：一、住宅區(qū)交通、車輛管理員在保安部主管的直接領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)小區(qū)交通安全、停車場行使管理權(quán)。六、當(dāng)班巡邏時(shí)要注意巡查車輛停放情況，檢查車輛裝備配件及車廂內(nèi)存放物資，發(fā)現(xiàn)可疑或有安全漏洞及時(shí)采取有效措施立即通知車主，同時(shí)報(bào)告治安辦進(jìn)行處理。對(duì)多收費(fèi)或亂收費(fèi)私自侵吞者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)處以500－1000元罰款外，立即辭退。三、熟悉住宅區(qū)消防器材和設(shè)備的分布情況，當(dāng)有事故發(fā)生時(shí)，能迅速地找到和利用附近的消防器材進(jìn)行搶救工作。五、經(jīng)常巡視檢查員工現(xiàn)場工作情況，隨時(shí)掌握小區(qū)內(nèi)綠化狀況和清潔狀況，必要時(shí)現(xiàn)場督導(dǎo)員工操作。三、對(duì)花木進(jìn)行掛牌，標(biāo)明品種、科屬、原產(chǎn)地、生長特性、繁殖方法、管理辦法等，方便居民欣賞。二、全面負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作的安排，做好每日檢查記錄并及時(shí)向主管匯報(bào)。二、垃圾清運(yùn)：高層住宅、商場、公共場所每天清運(yùn)一次；多層住宅每天清運(yùn)二次，垃圾桶每天清洗一次。一、熟悉小住宅區(qū)綠化概況，充分利用和發(fā)展綠化地面積，保證綠化率達(dá)35%以上，綠化覆蓋率達(dá)40%以上，綠化完好率達(dá)99%以上，因地制宜，合理布植花草樹木品種和數(shù)量，創(chuàng)造優(yōu)美的植物景觀，以揮綠化的生態(tài)環(huán)境效益。以“預(yù)防為主”和“治旱、治小、治了”為原則，及時(shí)防治花草樹木病蟲害，同時(shí)注意保護(hù)環(huán)境，減少農(nóng)藥污染。三、嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)制度，收付款項(xiàng)均與會(huì)計(jì)十進(jìn)制記賬憑證相符。做到及時(shí)、不重不漏，收費(fèi)率達(dá)98%。五、每月2日，由管理處主任主持召開上月工作總結(jié)會(huì)議，并對(duì)本月的工作計(jì)劃進(jìn)行必要的修改、補(bǔ)充，并批準(zhǔn)實(shí)施。使員工及時(shí)總結(jié)管理中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提高處理問題的能力和工作水平。二、任何人員借閱上述文件資料，須登記日期、用途、經(jīng)手人及歸還日期。三、夜間值班時(shí)間分為兩個(gè)階段：第一階段為17：30－22：00，由一名主管、四名水電維修工負(fù)責(zé)；第二階段為22：00－8：00，由一名主管及兩名水電維修工負(fù)責(zé)。非常用辦公用品，由需領(lǐng)部門向綜合部申報(bào)，由綜合部統(tǒng)一購買。不斷改進(jìn)管理，提高服務(wù)質(zhì)量，特建立接待來訪投訴和回訪工作制度。當(dāng)同行物業(yè)管理單位要求參觀時(shí)，管理處員工應(yīng)給予熱情接待，把住宅區(qū)情況做全面的介紹，通過互相學(xué)習(xí)，共同提高小區(qū)管理水平。3）每季度召開一次住戶座談會(huì)，征求意見。四、***事務(wù)助理必須在一周內(nèi)將上周的《派工單》回訪完畢，并于周五下午下班前將《派工單》交回工程維修部歸檔。突擊檢查突擊檢查住宅區(qū)（大廈）的防火安全措施是否真正落實(shí)、消防設(shè)施是否完好，由消防第一責(zé)任人每季度組織一次，并做好相關(guān)記錄。***電梯機(jī)房管理制度一、機(jī)房除維修、管理人員外，其它人員未經(jīng)允許嚴(yán)禁入內(nèi)；二、維修管理人員每天對(duì)機(jī)房機(jī)械及電器部件巡視檢查一遍；三、保質(zhì)電梯機(jī)房的清潔，牽引機(jī)、減速箱無漏油現(xiàn)象；四、限速器旋轉(zhuǎn)部件每周加油一次，及時(shí)清理鉗口油垢；五、保持制動(dòng)器清潔，經(jīng)常檢查制動(dòng)輪與制動(dòng)閘瓦之間間隙，保證制動(dòng)靈活，電梯運(yùn)行安全可靠；六、經(jīng)常檢查機(jī)房室內(nèi)溫度，保持機(jī)房內(nèi)照明、通訊及降溫設(shè)備正常工作狀態(tài)；七、機(jī)房必須配備消防器材。查驗(yàn)進(jìn)住通知單，發(fā)放入住文件袋。入住文件匯總、分類、裝訂、歸檔、核對(duì)鑰匙填寫入住情況報(bào)表 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