【正文】 7． 各類植物無病蟲害。 3． 盆缸清擦干凈、無污、無漬。 3 清除雜草及松土 根據季節(jié)、草坪生長狀況對所轄草坪內的雜草進行清除并對土地進行相應的松土以利草皮的生長和規(guī)范。原則是：水溫與室溫要接近，澆水一定要澆透，盆土應經常保持濕潤，不要過干、過濕，也不要時干、時濕。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 綠化分類 1 外部綠化草坪及植物。最大程度的搜集了數十家國內 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 36 對專業(yè)清潔公司服務質量的監(jiān)控制度 監(jiān)控辦法 1． 日檢 助理（領班）對清潔服務質量每日進行檢查，并將檢查的結果記錄在《清潔服務日檢查表》上； 2． 周檢 隨選一天，由助理、領班、清潔公司駐本區(qū)負責人一起進行檢查，并填寫《清潔服務周檢表》； 3． 月檢 每月的月尾，由公司技術部派員、管理處經理、助理、領班參加，對管轄范圍環(huán)境衛(wèi)生狀況進行一次全面的大檢查，將檢查結果記錄在《清潔服務質量月檢表》上。 35 垃圾清運和垃圾收集管理規(guī)程 范圍 管轄范圍的垃圾筒及用戶生活垃圾。 標準 地面無垃圾、沙土、水漬、痰跡、污跡、頑漬等。 4． 保潔部主管應每月匯同有關人員對消殺工作按檢驗方法和標準進行檢查，并填寫《滅四害記錄表》。最大程度的搜集了數十家國內 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 5． 提前滅鼠日三天以公告形式通知各用戶，提醒業(yè)主教育好自己的小孩，不要撿食地下的食物，并于實施前 1 天對有兒童的單元再次口頭作一次通知； 6． 在滅鼠區(qū)域投放餌料應注意： ① 先放一張寫有“滅鼠專用”的紙片； ② 將鼠藥成堆狀放在紙片上； ③ 盡量放在隱蔽處或角落、老鼠經常出入的位置（如綠化帶、鼠洞口等）和小孩拿不到的地方； ④ 禁止成片或隨意撒放。 8． 滅殺一經完成，及時安排清潔人員對座椅、扶手、辦公室的桌椅進行一次擦拭清潔，防止皮膚接觸中毒； 滅鼠 1． 滅鼠工作每月應進行兩次。最大程度的搜集了數十家國內 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 衛(wèi)生消殺工作計劃的制定 1． 專業(yè)消殺公司主管制定衛(wèi)生消殺工作計劃安排。 檢查各清潔作業(yè)施工現場，重點檢查天臺上的懸掛支撐物是否牢固，制定作業(yè)方案（或委托合同）； 做好充分的準備，并提前 3 天發(fā)布“施工通知”； 正式施工前，要求全面檢查吊繩、安全帶等的性能，保證各項設施絕對全； 在作業(yè)范圍不少于 5 米外圍設置警示牌，并用圍帶圍住，至少有 1 名員工在地面守衛(wèi)，同時天臺也要配置 1 名員工，以防無關人員進入施工現場并防止污水飄落而給行人造成不便； 所有的施工作業(yè)人員在作業(yè)中絕不準進入業(yè)主單元內； 作業(yè)人員必須穿著整齊的衣服、鞋，戴好安全帽并佩帶繩必須綁在天臺上穩(wěn)固的地方，每條安全繩只供一個人使用； 作業(yè)所用的工具必須用細繩或袋裝好綁好在吊繩上，以防墜落地面； 遇下雨、打雷、刮大風等惡劣天氣，應立即停止作業(yè)并妥善收拾好吊繩、圍護帶和警示牌等； 作業(yè)全部完成，及時清理好現場，并出通知告之業(yè)主。 11． 在作業(yè)時區(qū)周邊，設立圍欄及告示牌。 28 作業(yè)程序 1． 雇用吸糞車； 2． 用鐵鉤打開化糞池蓋板，再用長竹桿攪散化糞池內雜物結塊層； 3． 把車開到工作現場，套好吸糞膠管放入化糞池內； 4． 啟動吸糞車開關，吸出糞便直至化糞池內的化糞結塊物吸完為止。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 3] 部門主管抽查。最大程度的搜集了數十家國內 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 3] 申領的工具可存放于工具間，所用工具自行保管，需要使用時自行取用。 3] 清潔人員在使用機器時，不得用濕手接觸電 源插座，以免觸電。 C] 各種設備嚴格按照使用說明正確操作，正確使用。 B] 將地上的嘔吐物清潔干凈。 B] 在入口處準備好防水雨套，提供給業(yè)主 /客戶使用。 20] 電梯門槽坑的清洗（每月一次）。 22 11] 清洗天花部件（每月一次）。 7] 前廣場地面（每天沖洗一次）。 9) 不時地用大堂塵拖拖抹地面，確保地面清潔、光亮、無腳印。 衛(wèi)生間的保潔 1) 用清水清洗小便池、坑位、噴上除臭劑。 4) 地庫清潔。 5) 補齊卷筒紙。 5) 整理辦公室桌面材料，使之整齊，并將辦公椅推到桌下。 辦公室清潔 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 3) 擦拭扶手電梯的鋁合金面、邊板及鏡面，使之光亮、無灰塵、無手印。最大程度的搜集了數十家國內 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 8) 負責將地面層扶手電梯清潔干凈，包括清潔扶手、不繡鋼表面做到扶手干凈、無灰塵，不繡鋼表面光亮、無手印。 18 10] 植物、花卉、盆缸 11] 所有墻面、墻柱 12] 天花、吊頂 2. 時間安排 3. 清潔工作步驟： 地面層清潔 1) 上午換好工作服裝，到管理處簽到。 2] 樓道兩側及電梯間上方的排風口無塵土。最大程度的搜集了數十家國內 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 8] 咨詢臺上無灰塵。最大程度的搜集了數十家國內 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 2] 加強溝通，讓業(yè)主配合，協助管理處工作。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 4] 對物業(yè)的設施安排合理的日常維護、檢修，使事故減少到最低點。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 d) 業(yè)主進入裝修階 段，工程部定期檢查裝修情況，保安部經常性檢查安全事項，管理處經常督導裝修衛(wèi)生情況并協調業(yè)主與各部門的關系。 3] 承包商提交二次裝修圖紙。 3] 填寫物業(yè)移交表 (業(yè)主簽名 )。 2] 被委托人身份證明原件及復印件。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 11 物管部管理制度 物業(yè)驗收程序 驗收準備工作 a) 在未驗收前，管理處經理須聯同工程主任與發(fā)展商、承包商招開協 調會議； b) 由承包商及供應商呈交一份竣工驗收及交接計劃表和組織架構； c) 管理處經理組織管理處各部門制定樓宇接收聯檢方案，提交發(fā)展商審批。 13. 熟悉各種消防知識，熟練使用各種器材。 5. 記錄一切有關圣莫麗斯小區(qū)保安的事故，提交保安報告及特別事故報告。 匯報職級 ：保安領班 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 2. 記錄一切有關圣莫麗斯小區(qū)保安的事故，提交保安報告及特別事故報告。 14. 負責圣莫麗斯小區(qū)保安人員的編制 計劃，參與招聘保安員的面試，對保安隊伍人選要堅持標準，不徇私情，對保安隊伍的發(fā)展和建設負有全面責任。 6. 負責整個圣莫麗斯小區(qū)的保安運作，以達至最高水平。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 3． 遇有重要事宜須通知業(yè)主 /客戶的。 7 清潔部門聯系并向上級匯報。 5． 按照要求巡視小區(qū)，檢查各部分設施是否完好，并將情況記錄于每日報告。 13．負責本部門的安全，消防，物業(yè)管理工作，確保所有消防通道暢通無阻。 9. 協助管理處經理監(jiān)察及督導各承判商及清潔公司到圣莫麗斯小區(qū)工作及簽發(fā)證明， 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 匯報職級 ：管理處經理 崗位責任 ： 1. 協助上級處理日常管理事務，有效地保持圣莫麗斯小區(qū)清潔、維修、安全至最高水準。 5 13． 制定圣莫麗斯小區(qū)設備使用方法及守則。 9． 負責協調、指導部門主任的工作，保證各方面工作的順利進行 。 匯報職級 ：物業(yè)總公司 崗位責任 ： 1． 制訂本部門工作規(guī)劃和物品購置預算，定期向物業(yè)總公司匯報，并出席項目組召集的部門會議。此外，亦要讓業(yè)主明了水電費分攤計算方法、電梯和手扶電梯之數量及使用方法及向業(yè)主提供之基本設施。最大程度的搜集了數十家國內 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料 武武 漢漢 保保 利利 物物 業(yè)業(yè) 管管 理理 有有 限限 公公 司司 物業(yè)手冊 （參考稿） 目 錄 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 3 序 言 為保證業(yè)主有一個舒適、優(yōu)雅、整潔、安全的環(huán)境，維護及樹立企業(yè)形象，我們每位管理人員都應把自身形象與企業(yè)形象溶為一體，嚴格履行本崗位職責，必須做到： 1. 服務態(tài)度，文明禮貌； 2. 服務行為，合理規(guī)范； 3. 服務效率，及時快捷； 4. 服務效 果，完好滿意。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 6． 解決客人的投訴，幫助客人解決困難，改善服務質量。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 18． 定期檢查所屬部門的固定資產，并對有疑問者進行審核。 6. 熟練掌握防火防盜設備的使用，并明確處理圣莫麗斯小區(qū)之意外事件。 10. 禁止未授權人士使用本小區(qū)內任何設施設備。 2． 準確掌握業(yè)主 /客戶的各方面情況。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 職 位 ： 接待員（前臺） 工作大綱 ：負責解答業(yè)主 /客戶問詢，做好前臺接待工作。 10. 發(fā)揮工作主動性，努力完成上級交辦的其他任務。 3. 協助物業(yè)部做好小區(qū)裝修監(jiān)管工作。 11. 每天按規(guī)定時間巡視檢查小區(qū)安全、消防設備并做好記錄，查驗各班的巡邏記錄。 9 15. 發(fā)揮工作主動性，努力完成上級交辦的其他任務。 7. 如發(fā)生突發(fā)事件，應立即趕到現場，及時處理問題，保護好現場，并配合有關部門做好調查工作，同時報告上司。 2. 保持儀表整潔，舉止、言語禮貌。 10. 巡邏小區(qū)公 共區(qū)域、機要重地及停車場。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 c) 在保修期內因施工、安裝、設備因素產生的質量問題，管理處應報發(fā)展商及 /或承包商限期解決。 2] 《購房合同》（原件及復印件）。 c) 管理處與工程部同業(yè)主進行驗收。 13 a) 管理處與工程部同業(yè)主辦理裝修申請。 2] 辦理《施工許可證》。 4] 對于損壞的公共設施將按價從裝修押金中扣除。 投訴處理須知 如何有效避免投訴 ? 1] 參與施工監(jiān)理，使工程質量多一份保證。即使錯誤在本身，亦不可當面指出，業(yè)主 /客戶態(tài)度即使很壞，亦不可頂撞業(yè)主 /客戶，并記下投訴內容。及時派有關人員的檢查，確保事實的準確性，在依照事件的大小提請有關部門給予處理。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 5] 玻璃清潔無污跡，無水珠，無手印。 管理員 定期 對小區(qū)每個業(yè)主拜訪 拜訪情況記錄于《建議 /意見登記表》向部門主管匯報 與部門主管商討解決辦法，并具體執(zhí)行 反饋解決給業(yè)主，并了解滿意程度 制《業(yè)主拜訪 匯 報》報管理處經理 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 9] 衛(wèi)生間木隔板無塵、無水跡。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 5) 用拖把反復拖抹磁磚地面，確保地面光亮整潔無腳印。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 4) 用地托將地下的滴水抹干。 4) 清潔天棚，使之無塵、無蜘蛛網。 2) 打掃辦公室及會議室地面衛(wèi)生，保證地面清潔，無紙屑。 2) 用清水洗盡，并噴上除臭劑，做到無異味。 垃圾處理 1) 收集所有業(yè)主垃圾到 垃圾車。最大程度的搜集了數十家國內 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 6) 用空氣清新劑噴射，保持衛(wèi)生間空氣清新。 4] 擦拭、清洗花槽（每周一次）。最大程度