【正文】 有條件物業(yè)配套綠地應(yīng)設(shè)自動(dòng)噴灌設(shè)施。喬木 草本型、灌木 草本型、喬木 灌木 草本型、藤本型等人工植物群落型三種及以上，植物培植多層次。 電梯應(yīng)考慮高峰使用功能及配置必要的如滿載直駛，防惡意選層等功能，并配置監(jiān)控探頭。 人 。 安全防范系統(tǒng)中相應(yīng)的視頻安防監(jiān)控（錄像、錄音）系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、停車場(chǎng)（庫(kù)） 管理系統(tǒng)等對(duì)火災(zāi) 報(bào)警的響應(yīng)及火災(zāi)模式操作等功能的檢測(cè)，應(yīng)采用在現(xiàn)場(chǎng)模擬發(fā)出火災(zāi)報(bào)警信號(hào)的方式進(jìn)行。 智能化系統(tǒng)應(yīng)滿足物業(yè)管理和維護(hù)的基本要求，一般應(yīng)設(shè)置 建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)（ BAS）、通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（ CNS）、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（ INS）、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)（ FAS）、安全防范系統(tǒng)（ SAS） 等。 變配電設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識(shí)清楚，通風(fēng)、照明良好，設(shè)備表面油漆完好 ，無損傷。 供配電系統(tǒng) 高供高計(jì)變電所應(yīng)設(shè)專門的值班室和更衣室，并附設(shè)衛(wèi)生間及清潔用水龍頭。 設(shè)備應(yīng)保證操作方便，且留有足夠的維修空間。 水輸送系數(shù)應(yīng)符合（盡量達(dá)到）國(guó)家規(guī)定。 鍋爐房?jī)?nèi)應(yīng)有獨(dú)立的控制間，配設(shè)電話通訊口和足夠的維修用插座。管道的管徑、坡度及檢查井必須 符合 GBJ242 的要求，管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修，管架、支架、吊架應(yīng)牢固。 污水處理裝置：運(yùn)行機(jī)械噪聲不得超過《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo) 準(zhǔn)》； 工藝流程清晰、可靠，采用國(guó)家推薦的成熟工藝，處理效果待今后滿負(fù)荷后 19 由主管衛(wèi)生防疫部門再進(jìn)行測(cè)試。 使用硬聚氯乙烯管應(yīng)符合特殊要求：避免沖擊，避免熱源； 每隔 4m 設(shè)伸縮節(jié)。 消防箱標(biāo)識(shí)清楚，玻璃完好，消防設(shè)施配件齊全，消防管標(biāo)識(shí)明顯。 熱水管路中的管道補(bǔ)償器應(yīng)由安裝設(shè)計(jì)單位列出清單，現(xiàn)場(chǎng)察看。 管路中閥門應(yīng)采用明桿閥門或蝶閥，便于觀察開啟程度，止回閥應(yīng)選用緩閉消聲止回閥。 地下泵房樓梯坡度和寬度應(yīng)考慮方便搬運(yùn)主要零部件，樓梯踏步應(yīng)有防滑措施。 物業(yè)管理公司內(nèi)部用水水管上。 管材及附件 給水管道上的閥門，應(yīng)設(shè)置在易于操作和方便檢修的位置，在其它部位安裝的閥門部件，應(yīng)考慮根據(jù)實(shí)際情況制作固定攀爬扶梯和工作平臺(tái)。 公益設(shè)施 大廈應(yīng)按設(shè)計(jì)與規(guī)劃要求設(shè)置公益設(shè)施，如健身、商業(yè)、餐飲等 公益設(shè)施內(nèi)各項(xiàng)配套設(shè)施必須配置齊全，滿足各項(xiàng)基本使用功能。 清潔設(shè)施 樓層必須保證有生活垃圾集中收集點(diǎn)，確保生活垃圾有序收集。 項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)有單獨(dú)的卸貨區(qū)，其位置選擇不影響交通，與電梯等運(yùn)輸設(shè)備有效銜接。 道路系統(tǒng)順暢，避免住區(qū)外交通穿行，滿足消防、救護(hù)、抗災(zāi)、避災(zāi)的要求。 道閘安裝牢固，開啟靈活，標(biāo)識(shí)清楚。 各機(jī)站房?jī)?nèi)應(yīng)配備相應(yīng)的檢修電源。 達(dá)到通過協(xié)商擬定的物業(yè)管理用房的裝修水平。 供水、供暖的試壓報(bào)告，電氣預(yù)防性試驗(yàn)報(bào)告等。 包括總平面（ 1： 500）、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙。認(rèn)真如實(shí)填寫接管驗(yàn)收記錄，出具驗(yàn)收整改通知，由開發(fā)商確定整改期限、規(guī)定復(fù)檢日期。 抄水、電、氣表底數(shù)，輸入電腦備索。 驗(yàn)收小組根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，按設(shè)計(jì)和施工要求編制驗(yàn)收計(jì)劃，驗(yàn)收小組編制驗(yàn)收計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)。 《智能建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》 GB 50339— 2020 《北京市居住 物業(yè)項(xiàng)目 接管綜合驗(yàn)收辦法》 北京市政管理委員會(huì) 1995 年8 月 22 日。 1 中遠(yuǎn)酒店物業(yè)管理有限公司 接管驗(yàn)收手冊(cè) 2020 年 7 月 2 目錄 1 總則 …………………………………………………… ……………... …………… .3 2 引用法規(guī)文件 ……………………………………………… ……….. …………….4 3 術(shù)語和定義 ………………………… ……………………….. …………………….5 4 接管驗(yàn)收前提 …………………………… …………….. …………………….…… 6 5 物業(yè)驗(yàn)收與接管流程 ….. ………………… …………………… …………………. 7 6 建設(shè)單位在進(jìn)行配套設(shè)施綜 合驗(yàn)收時(shí)應(yīng)檢索提交的資料 … … ..………………10 7 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) ………………………………… …………. …… …………... …….. … ....12 附錄一：現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收記錄表 …………………………………………………………..25 附錄二： 物業(yè)接收文件表格 ………………………………………………………37 3 1 總則 為了加強(qiáng)和規(guī)范中遠(yuǎn)酒店物業(yè)管理公司 的物業(yè)管理， 保障所管轄項(xiàng)目 物業(yè)（大廈）的功能定位，以利 于 物業(yè)管理工作的開展與實(shí)施，特制定本標(biāo)準(zhǔn)。 《南京市住宅 物業(yè)項(xiàng)目 物業(yè)管理配套設(shè)施綜合驗(yàn)收辦法》。 組織若干人員分別參加各專項(xiàng)的竣工驗(yàn)收，記錄好工程質(zhì)量上的問題和需整改的項(xiàng)目?jī)?nèi)容。 確保保修項(xiàng)目、期限、責(zé)任、方式的落實(shí)；重大保修項(xiàng)目細(xì)則與圖紙校驗(yàn)到位。 對(duì)樓宇以不定數(shù)目單元模擬居住，測(cè)定綜合居住指標(biāo)，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)整改。 工程合同及開、竣工報(bào)告。 設(shè)施設(shè)備資料 全部設(shè)備采購(gòu)合同。門窗安裝平整牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件齊全，位置準(zhǔn)確，門窗縫隙嚴(yán)密。 機(jī)房?jī)?nèi) 所有配電、電控設(shè)備應(yīng)有詳細(xì)的技術(shù)資料和驗(yàn)收合格報(bào)告。 停車場(chǎng)水電應(yīng)設(shè)有獨(dú)立計(jì)量系統(tǒng)。出入口選擇方便與外界聯(lián)系。處于不影響業(yè)主、客人正常生活、活動(dòng)的區(qū)域。 項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)置 垃圾分類收集與存放設(shè)置垃圾處理房 （生活垃圾、建筑垃圾）的垃圾中轉(zhuǎn)站，內(nèi)應(yīng)設(shè)上下水系統(tǒng)和防水插座。 公益設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸所有業(yè)主，經(jīng)營(yíng)權(quán)歸物業(yè)管理公司并已辦理相關(guān)接管手續(xù)。 生活給水系統(tǒng)若需設(shè)置減壓閥，必須是可調(diào)式減壓閥且不得串聯(lián)安裝，消防給水系統(tǒng)可以采用比例式減壓閥。 其他必要的地方。 地下泵房應(yīng)有防潮或防地下水滲入的措施，泵房?jī)?nèi)必須設(shè)置排水明溝和集水坑，集水坑容量不得小于排水泵 3~5 分鐘的流量。 水泵進(jìn)出口管路主要調(diào)節(jié)部位應(yīng)裝設(shè)壓力表。 熱水管路保溫良好，無跑冒滴漏現(xiàn)象。 特殊給排水 水景工程 水質(zhì)應(yīng)符合《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的感官性狀指標(biāo)； 工程循環(huán)凈化過濾、加藥、循環(huán)泵各工序設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常。 公共飲食業(yè)、 廚房及含有大量油脂的污水應(yīng)與生活污水分流排出，且必須經(jīng)過隔油處理后，再排入室外排水管道；當(dāng)生活污水需經(jīng)化糞池或污水處理裝置處理時(shí)，糞便污水應(yīng)與淋浴、洗臉等廢水分流排出。 集水坑應(yīng)有便于維修安裝污水泵的人孔、鑄鐵扶梯等，附近應(yīng)有沖洗設(shè)施。 采暖工程 的驗(yàn)收時(shí)間，應(yīng)在采暖期以前兩個(gè)月進(jìn)行。 各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應(yīng)開關(guān)靈活。 冷卻塔無明顯飄水現(xiàn)象 ，噪聲標(biāo)準(zhǔn)符合廠方及國(guó)標(biāo)規(guī)定。 各類表計(jì)閥門高度超過 2m，應(yīng)考慮工作平臺(tái) 預(yù)留起吊吊鉤 機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)有地漏、排水明溝，各類設(shè)備基本標(biāo)識(shí)齊全。 變電所內(nèi)所有進(jìn)出口處（包括電 纜溝內(nèi)）均應(yīng)安裝鐵絲網(wǎng)，以防小動(dòng)物侵入。 發(fā)電機(jī)型號(hào)與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，設(shè)備表面油漆完好無損傷，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房隔音，防護(hù)設(shè)置完好，通風(fēng)，照明良好。 大廈防火、安防系統(tǒng)的設(shè)計(jì)安裝應(yīng)符合國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。 弱電機(jī)房 機(jī)站房?jī)?nèi)的地面通體磚鋪設(shè)，應(yīng)平整、清潔。 電梯 電梯應(yīng)能準(zhǔn)確啟動(dòng)運(yùn)行、選層、平層、停層。 電梯安裝的隱蔽工程、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測(cè)記錄完整。木本植物不少于 10 種。 大廈、寫字樓等高檔物業(yè)配套綠地面積較少的應(yīng)布置適量的盆栽綠色植物。 綠地應(yīng)有方便的中水給水設(shè)施（每隔 20 米應(yīng)有 1 個(gè)接水口），閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。人均公共綠地面積≥ 平米 /人。 電梯對(duì)講、監(jiān)控及警鈴信號(hào)應(yīng)接入監(jiān)控室或值班室。 機(jī)房的空氣質(zhì)量 ： 溫度（ oC）冬季 18~2 夏季 24~28； 相對(duì)濕度（ %）冬季 30~60、 夏季 40~65； 風(fēng)速（ m/s）冬季 ≤、 夏季 ≤； 新風(fēng)量 20－ 30 立米 /小時(shí) 檢測(cè)消防控制室向建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)傳輸、顯示火災(zāi)報(bào)警信息的一致性和可靠性，檢測(cè)與建 筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)的接口、建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)對(duì)火災(zāi)報(bào)警的響應(yīng)及其火災(zāi)運(yùn)行模式，應(yīng)采用在現(xiàn)場(chǎng)模擬發(fā)出火災(zāi)報(bào)警信號(hào)的方式進(jìn)行。從弱電井至用戶末端管線應(yīng)已預(yù)留、施工完畢。 配電室計(jì)量表計(jì)設(shè)置應(yīng)符合現(xiàn)行國(guó)家電價(jià)政策， 便于不同電價(jià)分別核算。 調(diào)壓站室溫 1040℃范圍內(nèi)，達(dá)不到者應(yīng)有特別措施。 機(jī)房與控制室之間有玻璃隔斷，并做好隔聲處理，并配有電話通訊口。 空調(diào)風(fēng)機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)有水源、下水地漏（沖洗過濾網(wǎng)用）。輔機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常。 各類管路保溫良好，無跑冒滴漏現(xiàn)象。 污水管道檢查口、清掃口按現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況保證 實(shí)用，檢查時(shí)著重于各層主管，各接口不得滲漏，安裝應(yīng)平整、牢固。 污水管道不得穿越沉降縫、煙道和風(fēng)道，并應(yīng)避免穿過伸縮縫，不得穿越臥室，不宜靠近與臥室相鄰的內(nèi)隔墻。 管路可見部分的防腐處理抽查應(yīng)通過。 熱水器或主管道上應(yīng)裝設(shè)表盤式溫度計(jì)。 需安裝減壓閥、橡膠軟接頭、放氣閥、伸縮節(jié)的位置必須由設(shè)計(jì)施工單位給出清單（一覽表）并現(xiàn)場(chǎng)一一察看運(yùn)轉(zhuǎn)情況。 水泵及泵房 16 水泵房?jī)?nèi)應(yīng)有充足的照明和良好的通風(fēng)裝置（每小時(shí)換氣次數(shù)不少于 4 次）至少設(shè)置 1 個(gè)能進(jìn)出最大設(shè)備（或部件）的運(yùn)輸大門，內(nèi)部配有電話通訊口和維修用電源插座。 鍋爐、冷卻塔、游泳池、噴水池、空調(diào)及其他補(bǔ)充水管上。且其它的供水管口應(yīng)妥善封堵，留出明顯標(biāo)記。 要考慮廢舊物品及二次裝修產(chǎn)生的垃圾堆放處。 標(biāo)牌 、廣告牌安裝牢固， 立桿應(yīng)避開通道，牌高不應(yīng) ≦ ,防止刮傷行人， 表面平整光潔。 樓宇廣告（開發(fā)、物業(yè)、業(yè)主）總體要求要符合公司的 VI 設(shè)計(jì)要求與園區(qū)整體的協(xié)調(diào)統(tǒng)一、要體現(xiàn)人性化、簡(jiǎn)潔方便。道路的 車位線、行駛線明顯齊全。 機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)應(yīng)配置電腦自動(dòng)收費(fèi)系統(tǒng)及自動(dòng)進(jìn)出場(chǎng)道閘。 設(shè)備機(jī)房其余土建要求參照管理用房要求。 物業(yè)管理用房應(yīng)保證相對(duì)獨(dú)立，不得與機(jī)站房混用，并具備宜人的照明、空調(diào)和通風(fēng)條件。 水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的使用說明書及專項(xiàng)檢驗(yàn)合格證書。 物業(yè)管理委托合同 物業(yè)維修基金歸集資料 售樓合同樣本及售樓宣傳廣告資料 11 業(yè)主臨時(shí)公約承諾書 技術(shù)資料 竣工圖。 匯同發(fā)展商進(jìn)行物業(yè)接管驗(yàn)收，重點(diǎn)為房屋本體設(shè)施與公用配套設(shè)施。 對(duì)樓宇以不定數(shù)目單元為單位模擬居住，測(cè)定綜合居住指標(biāo)，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)整改。 7 5 物業(yè)驗(yàn)收與接管流程 驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作 我方 與開發(fā) 商 聯(lián)系， 確定接管日期，組織管理中心管理成員 ，在 工程設(shè)備設(shè)施調(diào)試前 進(jìn)入施工地盤，跟蹤物 業(yè)設(shè)施、設(shè)備的調(diào)試，以盡早掌握設(shè)施、設(shè)備的操作方法、性能。 《 城市住宅 物業(yè)項(xiàng)目 竣工綜合驗(yàn)收管理辦法 》 建設(shè)部 建法 [1993]814 號(hào) 。 凡屬中遠(yuǎn)酒店物業(yè)管理 有限 公司實(shí)施物業(yè)管理的 新建項(xiàng)目 （大廈），應(yīng)按