【正文】 、大戶型化發(fā)展的趨勢(shì)。湯遜湖版塊在此季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項(xiàng)目均價(jià)為 1600 元 /平方米，仍保持著較好的銷售勢(shì)頭；銀河灣均價(jià)為 1700 元 /平方米，銷量達(dá)到 萬(wàn)平方米左右；均價(jià)在2300 元 /平方米的玉龍島花園別墅此季也銷售了 4000 多平方米；水藍(lán)郡經(jīng)過(guò) 6 月底的暫停銷售后于 8 月重新登場(chǎng)，呈良好態(tài)勢(shì)。碧水晴天一期推出的 292套住房，兩個(gè)季度不到銷售了 70%，而其出售的 42 間商鋪也被一搶而空。在價(jià)格上，各區(qū)域的銷售價(jià)格均上漲約 100 元 /平方米。例如，位于漢口金融一條街西北湖畔的 “世紀(jì)華庭 ”，便是以尊貴氣息走向市場(chǎng)直言，使得只有189 套豪宅的 “世紀(jì)華庭 ”在推出不到半年的時(shí)間里就售出了 137 套。同樣，武漢市還有著像 “虹景花園 ”這樣原滋原味的高檔歐式住宅，有著以名家設(shè)計(jì)、精雕細(xì)鑿、品牌經(jīng)營(yíng)的 “金色港灣 ”，以及像 “藍(lán)灣俊園 ”這樣聘請(qǐng)了著名的物業(yè)管理公司來(lái)提升品牌魅力的樓盤。在 這種市場(chǎng)背景下，武漢市小高層、高層項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)比例呈現(xiàn)增大的趨勢(shì)，其所占市場(chǎng)規(guī)模也會(huì)得到明顯的提高。隨著小高層、高層住宅的逐步增多，消費(fèi)者的居住觀念也會(huì)隨之發(fā)生悄然的變化，并在心理上會(huì)逐漸接受高層住宅。 5. 價(jià)格及指數(shù) 2021 年第四季度房地產(chǎn)綜合物業(yè)指數(shù)為 點(diǎn)，較上季度上漲 點(diǎn)；綜合物業(yè)平均價(jià)格為 元 /平方米，與上季度相比上漲了 元 /平方米，漲幅為 %。 寫字樓價(jià)格指數(shù)此季度為 點(diǎn)，較上季度上漲 點(diǎn)；平均價(jià)格為 元 /平方米，較上季度漲了 元 /平方米，漲幅為 %。 2021 年的住宅將會(huì)進(jìn)一步分為學(xué)生公寓、單身公寓、教師公寓、老年公寓、公務(wù)員公寓等。全市房地產(chǎn)交易面積 萬(wàn)平方米，成交價(jià)值 億元。 區(qū) 位 交易總量 存量房 百分比 洪 山 50% （三）競(jìng)爭(zhēng)分析 1 武漢市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn) ●特點(diǎn)一：市政政策繼續(xù)帶動(dòng)樓市發(fā)展 ●特點(diǎn)二：規(guī)模性小區(qū)將領(lǐng)導(dǎo)潮流 ●特點(diǎn)三：戶型面積在變小、房間在變多 ●特點(diǎn)四：小高層物業(yè)受消費(fèi)者青睞 ●特點(diǎn)五：成規(guī)模、重環(huán)境 ●特點(diǎn)六：板狀結(jié)構(gòu)已成為高層住宅的主流 ●特點(diǎn)七：精裝修房需求不容忽視 ●特點(diǎn)八：品牌營(yíng)銷引發(fā)樓市新賣點(diǎn) 2 武漢區(qū)域房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)分析 本項(xiàng)目位于武漢洪山區(qū)，周邊的武昌區(qū)區(qū)域內(nèi)樓盤對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)，本報(bào)告采擷洪山區(qū)和武昌區(qū)內(nèi)主要樓盤大勢(shì)加以對(duì)比分析。 洪山區(qū)指數(shù) 2021 第四季度 2021 第一季度 2021 第二季度 2021 第三季度 2021 第四季度 此季度武珞路沿線樓盤銷售均價(jià)在 3000 元 /平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價(jià)在 3200 元 /平方米左右的兆富國(guó)際大廈取得了 3000 平方米以上的銷量。從市場(chǎng)現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目多為高層的商務(wù)寫字樓或商住樓。華城新都此季度銷售量在 1 萬(wàn)平方米以上；當(dāng)代光谷智慧城本季度銷量也保持在5000 平方米左右。 楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開(kāi)盤的明澤 ?半島尊邸和南湖山莊。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢(shì)。湯遜湖版塊在此季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項(xiàng)目均價(jià)為 1600 元 /平方米，仍保持著較好的銷售勢(shì)頭；銀河灣均價(jià)為 1700 元 /平方米，銷量達(dá)到 萬(wàn)平方米左右 ；均價(jià)在2300 元 /平方米的玉龍島花園別墅本季也銷售了 4000 多平方米；水藍(lán)郡經(jīng)過(guò) 6 月底的暫停銷售后于 8 月重新登場(chǎng)，呈良好態(tài)勢(shì)。平均價(jià)格為 元 /平方米，比上季度上漲了 元 /平方米，漲幅為 7%。隨著南湖地區(qū)逐步成為武昌最大的居住社區(qū)，市政配套設(shè)施越來(lái)越完善，社區(qū)文化氣息濃厚，況且隨著社區(qū)規(guī)模的逐步形成，土地稀缺性明顯化，目前該地區(qū)已經(jīng)沒(méi)有任何土地可用來(lái)開(kāi)發(fā)樓盤，這使得更多的人希望在剩下為數(shù)不多的樓盤里搶到一塊居住空間。 此季度徐東新區(qū)物業(yè)的均 價(jià)為 元 /平方米，比上季度提高了 元 /平方米。此季度強(qiáng)銷的物業(yè)為和盛世家、新世紀(jì)家園、都市經(jīng)典，銷量都超過(guò) 6000 平方米。中北路沿線現(xiàn)已成為小高層聚集區(qū)，此季度均價(jià)在2450 元 /平方米左右，該區(qū)域現(xiàn)駐扎了天源城住宅小區(qū)、四季彩城、安順星苑、白玫瑰花苑等等小高層。 此季度東湖周邊地區(qū)依然是東湖林語(yǔ)獨(dú)占鰲頭，均價(jià)不僅不降反而逐步攀升高達(dá) 4150 元 /平方米，這主要是由于其周邊自然環(huán)境優(yōu)越，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃布置也延伸了周邊的環(huán)境特色，在建筑形式、戶型及房屋的細(xì)節(jié)方面也充分體現(xiàn)人性化的居住理念。光電子技術(shù)是信息技術(shù)的核心技術(shù)之一，隨著國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)和通信業(yè)的飛速發(fā)展，光電子信息產(chǎn)業(yè)將是 影響未來(lái)社會(huì)發(fā)展的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，必將成為 21 世紀(jì)最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。湖北省和武漢市政府審時(shí)度勢(shì)，及時(shí)決策，力爭(zhēng)在武漢創(chuàng)建國(guó)家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。 “武漢 ?中國(guó)光谷 ”高等院校和科研院所眾多，匯聚了一大批國(guó)內(nèi)外知名的專家學(xué)者，為發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)提供了強(qiáng)勁的智力支持；以武漢烽火科技集團(tuán)、長(zhǎng)飛公司、精倫電子、華工科技等企業(yè)為代表的一批光電子 企業(yè)，已經(jīng)形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，形成了光谷發(fā)展的骨架； “武漢 ?中國(guó)光谷 ”依托國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū) 武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，有著良好的外部環(huán)境和條件，這些都為光谷的建設(shè)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。武漢東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是僅次于北京中關(guān)村的中國(guó)第二大智力密集區(qū)，擁有非常 豐富的高新技術(shù)人才資源。作為一種最為普遍的建筑形式，多層住宅依然是市場(chǎng)供應(yīng)量的主體，這一點(diǎn)在城鄉(xiāng)結(jié)合部的郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤為突出。反觀城市的外延，尤其是近兩年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較熱的 “三區(qū)五片 ”，即漢口的金銀湖片和后湖片，武昌的南湖片、東湖高新開(kāi)發(fā)區(qū)片以及漢陽(yáng)地區(qū)的沌口開(kāi)發(fā)區(qū)，無(wú)論樓盤規(guī)模如何，均以多層物業(yè)為開(kāi)發(fā)的主要建筑形式。 ●小高層。除了在 “寸土寸金 ”的市中心之外，小高層也出現(xiàn)在了離市中心較遠(yuǎn)的城鄉(xiāng)結(jié)合部。此外，近期開(kāi)盤的位于青山區(qū)工業(yè)二路上的 “寶安 ?公園家 ”在其規(guī)劃中也有數(shù)棟小高層項(xiàng)目。 ●高層。市中心幾個(gè)高層樓盤的面世，為高層物業(yè)市場(chǎng)增添了幾分亮色。 ●別墅。就目前的實(shí)際情況來(lái)看，別墅市場(chǎng)中無(wú)論從供應(yīng)量還是市場(chǎng)的接納程度看，TOWNHOUSE（即聯(lián)排別墅）都是最好的。目前汀香水榭、水藍(lán)郡和黃金海岸等樓盤的此類物業(yè)都取得 了良好的市場(chǎng)效果。整個(gè)小區(qū)外觀上錯(cuò)落有致， 的容積率保證了充足的綠化面積和多處現(xiàn)代景觀小品設(shè)置在住宅樓周圍。周邊地區(qū)近年來(lái)相繼開(kāi)發(fā)了一些與本項(xiàng)目相關(guān)的樓盤，形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。 樓盤名稱 開(kāi)發(fā)商 房型 結(jié)構(gòu) 價(jià)格 (元 /m2) 交房方式 逸景苑 銀峰置業(yè) 發(fā)展（武漢）有限公司 3* 4*復(fù)式 框架 1880起 期房 兆富國(guó)際大廈 湖北駿華房地產(chǎn)發(fā)展公司 3*2 框架 2880 起 現(xiàn)房 當(dāng)代光谷智慧城 武漢當(dāng)代物業(yè)發(fā)展公司 3*2* 4*2*... 框架 2020均 期房 銀河灣 武漢鑫萬(wàn)國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展公司 2* 3*1 框架 1800 均 期房 華城新都 武漢匯峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 1* 2* 3*... 框架 1980 均 期房 東林外廬 岡部置業(yè)（武漢）公司 3* 1* 4*... 框架 1670 均 期房 名都 花園 武漢城投房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 2* 3* 3*... 框架 2700 均 現(xiàn)房、期房 麗島花園 聯(lián)合置業(yè)（武漢）公司 3* 4* 4*... 框架、磚混 3900均 現(xiàn)房 電腦大世界 洪港置業(yè) 3*2 框架、磚混 4300 起 現(xiàn)房 明珠園 武漢聯(lián)亨物業(yè)發(fā)展有限公司 2*1 框架 1000 起 期房 弘業(yè)俊園 武漢市武昌政通實(shí)業(yè)公司、湖北弘業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 不詳 框架 未開(kāi)盤 期房 南波灣 武漢農(nóng)墾房地產(chǎn)公司 別墅 框架 1290 起 期房 文豪苑 武漢洪榮物業(yè)有限公 司 3*2* 2*2*2 框架 1820 均 期房 當(dāng)代曙光嘉園 武漢曙光雙環(huán)開(kāi)發(fā)公司 3*2* 4*2*2 磚混 1490起 期房 半島尊邸 湖北鑫豐物業(yè)發(fā)展有限公司 4* 3* 2*2 框架 2188起 期房 華樂(lè)苑 武漢東湖物業(yè)發(fā)展有限公司 3* 3*2 框架 1700 起 期房 水藍(lán)郡 湖北長(zhǎng)城建設(shè)實(shí)業(yè)有限公司 別墅 框架 2600 起 現(xiàn)房 獅龍花苑 湖北云頂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 3* 2*2 框架 1780 起 期房 山水華庭 武漢市鑄久置業(yè)有限公司 2*1 3*2 4*2 磚混、框架 1400起 期房 虹景豪庭 武漢市洪匯物業(yè)發(fā)展公司 3*2 4*2 框架 2920 均 期房 湯遜湖山莊 湖北華泰置地公司 3* 5*2 磚混 框架 1700 起 期房 櫻花大廈 湖北新長(zhǎng)江置業(yè)公司 2* 2* 3*... 框架 2580 起 期房 明雅苑 明鴻房地產(chǎn) 不詳 不詳 1780 起 期房 華樂(lè)花園 匯峰房地產(chǎn) 不詳 框架 1478 起 期房 發(fā)展大廈 武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 3*2 框架 4000 均 現(xiàn)房 世紀(jì)廣場(chǎng) 湖北省住宅發(fā)展公司 3*2 框架 3500 起 期房 尚文創(chuàng)業(yè)城 武漢尚文房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 3*2 框架 1860 起 期房 梅南山居 武漢新大陸物業(yè)發(fā)展有限公司 別墅 框架 2400 起 期房 南湖山莊 武漢佳和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 3* 2*1 框架，磚混 2200 均 期房 星光苑 東湖物業(yè)發(fā)展公司 2* 3*1 磚混、框架 1900 均 現(xiàn)房 洪嶺公寓 洪發(fā)物業(yè) 2* 3*1 框架 1800 均 期房 澳門山莊 順聯(lián)房地產(chǎn)（武漢）開(kāi)發(fā)公司 別墅 框架 2500 均 現(xiàn)房 金梭花園 洪山區(qū)關(guān)山 房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司 2* 3*1 框架 1750均 現(xiàn)房 南遠(yuǎn)大樓 黃石中銀 3*2 框架 2021 起 現(xiàn)房 利國(guó)綜合樓 湖北勝良房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 2* 3*2 框架 1880 起 現(xiàn)房 華泰山莊 湖北華泰置地實(shí)業(yè)公司 別墅、復(fù)式 框架、磚混 2200 均 現(xiàn)房 玉龍島花園 武漢宏宇置業(yè)有限責(zé)任公司 別墅 框架、磚混 2300均 現(xiàn)房期房 竹苑小區(qū) 華中地產(chǎn)物業(yè) 2* 3* 2*1 框架、磚混 1400 起 現(xiàn)房 學(xué)府佳園 武漢東湖高新集團(tuán)湖北公司 2* 3* 4*... 框架 2021均 期房 濱湖名都城 濱湖房地產(chǎn) 2* 3* 3*... 框架、磚混 2700 均 現(xiàn)房期房 三鴻家園 博達(dá)房地產(chǎn) 2* 3* 2． ... 磚混 1600 起 現(xiàn)房 泰格生態(tài)公寓 洪港置業(yè) 2* 3* 3*2 框架、磚混 1600 起 現(xiàn)房 江天大廈 江夏房地產(chǎn) 3*2 框架 1400 起 現(xiàn)房 卓刀泉伏虎山莊 武漢京楚房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 2* 3*2 磚混 1380起 現(xiàn)房 創(chuàng)業(yè)農(nóng)莊 東湖科技創(chuàng)業(yè)農(nóng)莊 別墅 磚混 1858 起 現(xiàn)房期房 洪廣大 廈 中國(guó)農(nóng)房 3*2 框架 3480 起 現(xiàn)房 迪雅花園 東泰房地產(chǎn) 2* 3* 3*... 框架、磚混 2250 均 現(xiàn)房 頤和苑 天人房地產(chǎn) 1* 2* 2*... 框架 1500 起 現(xiàn)房期房 （四）市場(chǎng)定位 1 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和價(jià)格定位 和周邊其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤相比本項(xiàng)目有其自身特有的優(yōu)勢(shì)：品牌、規(guī)模、高科技及文化氛圍、交通便利、綠化及現(xiàn)代景觀、智能及商務(wù)配套，這六大優(yōu)勢(shì)集中了當(dāng)今武漢成功開(kāi)發(fā)樓盤的精髓。 “聯(lián)想高科 ?經(jīng)典都市 ”緊鄰光谷中央商務(wù)區(qū)（ CBD），該區(qū)域在近年內(nèi)將實(shí)現(xiàn)光谷開(kāi)發(fā)服務(wù)、金融投資、商務(wù)貿(mào)易、信息交流與展示、居民生活配套和商務(wù)配套六大功能，其升值潛力是非常巨大的。光谷是最能體現(xiàn)武漢未來(lái)形象和發(fā)展的地區(qū)，而 “聯(lián)想高科 ?經(jīng)典都市 ”則是光谷置業(yè)首選。 武漢市住宅市場(chǎng)存在著同質(zhì)化現(xiàn)象。住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有在概念上炒作的嫌疑。另外本區(qū)物業(yè)購(gòu)買者主要為當(dāng)?shù)匕最I(lǐng)階層，而且中等戶型特別是 120 平方米左右的戶型占據(jù)本區(qū)域目前市場(chǎng)銷售的主力，所以應(yīng)適當(dāng)考慮戶型配比，以取得更佳的經(jīng)濟(jì)效益。所以本項(xiàng)目在價(jià)格定位非常謹(jǐn)慎，充分考慮到武漢家庭的普遍承受力。