涇南新村地塊商品住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告分析-閱讀頁(yè)
2025-05-19 07:22本頁(yè)面
【正文】 77020會(huì)所（平方米）1980商場(chǎng)（平方米）2940幼托（平方米）30003.地下建筑面積184004.建筑密度%5.總戶數(shù)784戶6.綜合容積率7.集中綠化率%8．綠化率%9.停車位470輛基礎(chǔ)設(shè)計(jì)多層采用復(fù)合樁基，高層采用樁基，地下車庫(kù)采用錨樁，2層商場(chǎng)、會(huì)所、幼托采用天然地基；上部結(jié)構(gòu)多層為鋼筋混凝土異型柱結(jié)構(gòu)，高層為鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，商場(chǎng)、會(huì)所、幼托為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，地下車庫(kù)為無(wú)梁樓蓋結(jié)構(gòu)；本工程按7度設(shè)防，場(chǎng)地類別為Ⅵ類。多層采用框架結(jié)構(gòu)體系，高層采用大板結(jié)構(gòu)體系，使得建筑造型更趨自由、豐富。戶型設(shè)計(jì)上多采用一梯二戶，配合部分一梯三戶，并且大量引入“一梯一戶”的概念；戶型以三室二廳二衛(wèi)為主，并設(shè)有一室二廳、二室二廳等多種戶型，可選性強(qiáng)；戶戶朝陽(yáng)，日照充沛，并且客廳景觀視野開闊；戶型合理，客廳與餐廳分區(qū)明確，餐廳絕大多數(shù)均有良好的自然采光，廚衛(wèi)寬敞實(shí)用。本工程最高日用水量為937m3/d。高層采用水池水泵及屋頂水箱供水，多層采用小區(qū)集中變頻供水。消防用水按基地內(nèi)最大一幢建筑考慮，室內(nèi)消火栓用水量為20l/s，室外消火栓用水量15L/s，消防用水直接從市政網(wǎng)中抽吸。強(qiáng)電系統(tǒng)設(shè)計(jì)包括：基地內(nèi)電力配電和照明系統(tǒng)設(shè)計(jì)、防雷接地及電氣保安接地系統(tǒng)設(shè)計(jì)。 本工程擬在小區(qū)基地內(nèi)設(shè)電業(yè)箱式變電站，每座電業(yè)箱式變電站均由二路10KV高壓進(jìn)線。本工程住宅每戶設(shè)直線電話2對(duì)每戶，商場(chǎng)及會(huì)所部分按30m2/門各設(shè)電話終端若干個(gè)。本工程設(shè)置有線電視系統(tǒng)，有線電視總線埋地引自有線電視網(wǎng)，經(jīng)分配分支器至各用戶。小區(qū)安保系統(tǒng)由樓宇對(duì)講子系統(tǒng)、小區(qū)攝像監(jiān)控子系統(tǒng)、紅外監(jiān)控子系統(tǒng)組成。本工程為二或三級(jí)防雷系統(tǒng)，屋面采用避雷帶及避雷針相結(jié)合的防雷裝置，避雷帶用254鍍鋅扁鋼。為防側(cè)擊雷，本工程各棟大樓由底層開始，每隔二層沿建筑外墻，利用圈梁式砼剪力墻中鋼筋連接并接地，作為防側(cè)擊雷的均壓環(huán)。第四章 市政配套、環(huán)境保護(hù)及節(jié)能本項(xiàng)目的日最大用水量約為937m3，消防水量20L/s。項(xiàng)目日最大排污廢水量844m3，室外污廢水合并后排至二級(jí)生化處理裝置，處理達(dá)標(biāo)后排入市政管道。經(jīng)向上海燃?xì)馄謻|銷售有限公司征詢可以配套。詳見附件5。廚房廢水經(jīng)隔油處理，然后與其他生活污水經(jīng)處理達(dá)標(biāo)后，一起排入市政污水管網(wǎng)。廁所設(shè)有獨(dú)立的排風(fēng)系統(tǒng)。本項(xiàng)目選用國(guó)家頒布的節(jié)能型設(shè)備，如風(fēng)機(jī)、水泵、變壓器，以降低能耗。第五章 項(xiàng)目法人與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理根據(jù)有關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目的建設(shè)單位應(yīng)實(shí)行項(xiàng)目法人制度。本項(xiàng)目建成后，項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)由項(xiàng)目法人負(fù)責(zé)，并委托專業(yè)的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)其物業(yè)管理。建設(shè)形象進(jìn)度詳見表61。216。 上海市建委《1993土建綜合預(yù)算定額》；216。216。 項(xiàng)目全部土建和建筑物外立面裝修及內(nèi)部一次性裝修；216。 住宅維修基金216。經(jīng)估算，本項(xiàng)目建設(shè)投資為18595萬(wàn)元（不含土地動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)用22283萬(wàn)元）。建設(shè)投資估算詳見附表一。項(xiàng)目法人前期投入資金已達(dá)到項(xiàng)目報(bào)建所需資金要求，詳見附件5。第八章 財(cái)務(wù)效益分析本財(cái)務(wù)分析根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅體制進(jìn)行。本項(xiàng)目建成后商品住宅及機(jī)動(dòng)車位全部出售，暫不考慮物業(yè)管理的收入及其成本。房產(chǎn)銷售采取預(yù)售與現(xiàn)售相結(jié)合的方式。住宅銷售進(jìn)度（售房資金按當(dāng)季度回籠50%，剩余50%在下一季度回籠）：時(shí)間內(nèi)容建 設(shè) 期02年2003年2004年412341234銷售比例（%） 252515151010本項(xiàng)目建有470個(gè)車位，全部采用預(yù)售及現(xiàn)售方式出售，車位平均售價(jià)10萬(wàn)元/個(gè)，銷售收入當(dāng)期回籠，銷售進(jìn)度見下表（表6－4）。本項(xiàng)目按銷售收入的5%交納營(yíng)業(yè)稅，并分別按應(yīng)納稅額的7%、3%、1%、%、%交納城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)、教育費(fèi)附加、堤防費(fèi)、義務(wù)兵優(yōu)待金、河道維護(hù)費(fèi)，%。代理費(fèi)用與廣告費(fèi)用分別按銷售收入的1%計(jì)，共計(jì)1200萬(wàn)元?？偝杀举M(fèi)用預(yù)測(cè)表見附表三。按經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的33%交納所得稅。損益表見附表四。以2001年9月為折現(xiàn)時(shí)點(diǎn)，按7%的折現(xiàn)率測(cè)算的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為6204萬(wàn)元，（含2年建設(shè)期），（含2年建設(shè)期），項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。本項(xiàng)目的盈虧平衡價(jià)格為4750元/平方米時(shí)，項(xiàng)目即可保本。敏感性分析表見附表六。項(xiàng)目的啟動(dòng)資金已基本落實(shí)，建設(shè)條件基本成熟，且項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果較好。建議根據(jù)規(guī)劃要求在單體方案設(shè)計(jì)階段進(jìn)一步優(yōu)化完善
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