涇南新村地塊商品住宅項目可行性研究報告分析-在線瀏覽
2025-06-21 07:22本頁面
【正文】 附圖一、 平面圖二、 房型圖前 言上海要建成國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易中心之一，其社會結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟布局、人口分布等諸多因素的合理規(guī)劃與調(diào)整無疑必不可少。20世紀90年代以來，為了加快上海市商品住宅的建設(shè)，改善居民的居住條件，上海的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做出了巨大的貢獻。上海中迪置業(yè)有限公司經(jīng)過反復調(diào)查研究后，于2001年初決定投資對該地區(qū)72325平方米的區(qū)域進行開放改造，建設(shè)商品住宅，項目暫名“涇南新村Ⅱ地塊商品住宅項目”。隨著上海市住宅市場趨于景氣，加快本項目基地的建設(shè)，改善周邊居住環(huán)境的時機已到來。第一章 項目概況，見附件1。涇南新村Ⅱ地塊商品住宅項目項目基地位于浦東新區(qū)涇南新村Ⅱ地塊，東至巨野路、南至已建中新家園和申立苑、西至民生路、北至羽山路。上海中迪置業(yè)有限公司法人代表：朱勝杰注冊地址：上海市浦東新區(qū)南泉路1315號222室注冊資金：人民幣貳仟萬元企業(yè)類型：有限責任公司上海中迪置業(yè)有限公司是由中華企業(yè)股份有限公司、上海古北（集團）有限公司、上海民辦前進進修學院合作成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司。2001年8月13日獲得由上海市房屋土地資源管理局頒發(fā)的中華人民共和國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書。涇南新村Ⅱ地塊商品住宅項目用地面積72325平方米，總建筑面積108480平方米。經(jīng)估算，本項目建設(shè)投資為18595萬元（不含土地動遷補償費用22283萬元）。經(jīng)測算，%，%。，有利于與周邊的陸家嘴花園、香榭麗花園及聯(lián)洋新社區(qū)將該區(qū)域共同提升為高檔生態(tài)居住區(qū)域。第二章 市場分析上海房地產(chǎn)市場的特點，總體上處于較為平穩(wěn)的狀態(tài)。從中房上海住宅指數(shù)來看，2001年6月升11點，%；7月升12點，%。各類房地產(chǎn)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，住宅市場已進入新的景氣發(fā)展階段，上海的房價將在牢靠扎實的基礎(chǔ)上穩(wěn)中趨升，物有所值。上海人均GDP正處在4000～8000美元發(fā)展階段中，住房將以增量發(fā)展為主同時兼顧舒適型享受型的消費需求。上海住宅市場的景氣是建立在制度創(chuàng)新基礎(chǔ)上的。在供應(yīng)方面，嚴控土地供應(yīng)，消化空置房，降低不合理稅費；在消費方面，著重培育房地產(chǎn)市場，推出了一整套市場運作創(chuàng)新制度，如出售舊公房使原租賃者成為業(yè)主，打破售后公房須5年上市的約束，推動了二、三級市場聯(lián)動。在基礎(chǔ)處理、結(jié)構(gòu)抗震、生態(tài)綠化、容積密度、數(shù)字社區(qū)、門窗電梯等質(zhì)量和標準上有了很顯著的進步，有些還是質(zhì)的飛躍。10年來房地產(chǎn)市場化取向的改革逐步實現(xiàn)了供求趨于平衡，一度較高的利潤率已大幅下降，趨于社會平均利潤。在住宅購買對象中個人購買比重不斷上升的同時，住宅的質(zhì)量也在不斷提高。從上海市1999年、2000年評選出的最佳房型看，住宅設(shè)計功能日趨合理，并能夠滿足不同層次人士的購房需求。如今人們買房走的是“先看環(huán)境地段，再看房型功能，然后才討論房價高低”的三部曲，特別是綠地率已成為樓盤優(yōu)劣的主要標志，而識別房型的孰好孰差也幾乎成為樓市?？偷幕竟Α＝陙?，上海市新上市的樓盤總體質(zhì)量已有顯著提高，給購房者以更大的選擇余地，購房者的觀念也正在發(fā)生變化，除地段和交通之外，良好的綠化和人文環(huán)境、合理的房型、完善的的配套設(shè)施也成為購房者十分注重的方面。與此同時，羽山路沿線的陸家嘴花園、香榭麗花園等住宅小區(qū)已使該地區(qū)成為眾多購房者向往的高檔生態(tài)居住區(qū)域，吸引了相當一批購買力較高的購房者。錦繡路世紀公園沿線的高檔樓盤如華麗家族、天安花園等價格已超過8000元，羽山路沿線的香榭麗花園、陸家嘴花園二期價格均達到6000～7000元，即使位于浦東塘橋的怡東花園、喬頓花園等價格也已突破5000元。浦東的房價仍有上漲的空間。本項目定位為高檔生態(tài)居住區(qū)，在房型設(shè)計上以三室二廳為主，面積在130～150平方米之間，總價控制在60～80萬之間。根據(jù)本項目周邊地區(qū)的新建或在建的住宅項目的售價情況及項目本身的特點，預(yù)計本項目的住宅每平方米銷售均價在5500元，是較為客觀和適宜的。本項目位于浦東新區(qū)涇南新村Ⅱ地塊，地理位置十分優(yōu)越，為新興的標志性高檔住宅區(qū)。小區(qū)內(nèi)多、高層住宅相結(jié)合，形成高低起伏的建筑群落，小區(qū)內(nèi)設(shè)置大型的集中綠化區(qū)域，以草地、喬木、花卉、景觀池為主。整個小區(qū)一次規(guī)劃實施。地上建筑面積108480平方米（其中住宅面積100560平方米，會所、商場、幼托等公建面積7920平方米）；地下建筑面積18400平方米，主要為地下車庫。表3－1 主要技術(shù)指標表序 號指 標數(shù) 值1．總用地面積（平方米）723252．地上建筑面積（平方米）108480住宅面積（平方米）100560多層住宅（平方米）23540高層住宅（平方米）
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