【正文】 者投資信心，如果其他商業(yè)項(xiàng)目 再次打擊 消費(fèi)者投資信心的話，那么漣源市房地產(chǎn)的發(fā)展將受到嚴(yán)峻的考驗(yàn)。 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 漣 源 華鑫項(xiàng) 目 可行性 研 究 報(bào) 告 第三章 項(xiàng)目發(fā)展研究 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 十一 項(xiàng) 目地 塊 特征分析 項(xiàng)目區(qū)位分析 地塊形狀：不規(guī)則方形用地 地塊位置：人民路與芙蓉路交匯處，屬六畝塘鎮(zhèn)，位于漣源市主城區(qū)西部，靠近城鄉(xiāng)結(jié)合處 。 地塊優(yōu)勢：人民路與芙蓉路均屬漣源市城市干道，為本項(xiàng)目提供了良好的交通組織便利性；同時(shí)，本項(xiàng)目地處漣源去往新化、冷江等地的必經(jīng)之地，外部交通優(yōu)勢明顯。因此，目前該地段人流量較小，但受光明山商圈發(fā)展影響，已經(jīng)呈現(xiàn)出人流量開始上升的趨勢。 （ 2） 漣源市目前開發(fā)在售的商業(yè)項(xiàng)目不多，為項(xiàng)目地塊的發(fā)展提供了一定的市場機(jī)會。 （ 4） 項(xiàng)目交通優(yōu)勢較為明顯。 △ 地塊發(fā)展威脅 Weakness （ 1） 市民對本項(xiàng)目地塊的區(qū)位價(jià)值仍存在懷疑心態(tài)。 （ 3） 項(xiàng)目地塊周邊街區(qū)形象較差，影響到項(xiàng)目價(jià)值的體現(xiàn) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) △ 地塊發(fā)展優(yōu)勢 Strength （ 1） 位于人民 路與芙蓉路交匯處，雙面臨路，地塊價(jià)值高 （ 2） 臨街面較長，且還能在建筑規(guī)劃上進(jìn)行適當(dāng)臨街面的適當(dāng)延長，有利于提高整體商業(yè)價(jià)值 （ 3） 地塊規(guī)模適中，體量不大，適宜于快速消化 （ 4） 受光明山商圈影響明顯，未來升值前景可觀 （ 5） 項(xiàng)目交由專業(yè)地產(chǎn)顧問公司進(jìn)行全程策劃，有利于保證項(xiàng)目發(fā)展思路及執(zhí)行的科學(xué)化 △ 地塊發(fā)展劣勢 Threat （ 1） 項(xiàng)目地形狀況復(fù)雜，將增加施工難度 （ 2） 項(xiàng)目所在地所處的芙蓉路道路狀況較差，有待改善 （ 3） 項(xiàng)目偏離市中心，推廣難度加大 雖然本項(xiàng)目目前所處的地理位置并不明顯，但受城市發(fā)展的影響，此地段的發(fā)展和升值前 景已經(jīng)有部分市民(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 所承認(rèn)，但項(xiàng)目在開發(fā)過程中，始終仍注意對區(qū)域概念的炒作和提升，以良好的項(xiàng)目定位和投資概念規(guī)避項(xiàng)目地塊在市民心目中的不良影響。 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 項(xiàng)目定位方案提出背景 前漣源住宅商品 房上市量在 14 萬平米以上，且“漣水名城”離本案距離不遠(yuǎn)。 另一方面，置嘉地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)在對漣源房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)研時(shí)，發(fā)現(xiàn)家私、建材行業(yè)經(jīng)營者整合意愿較為強(qiáng)烈，且該類行業(yè)對區(qū)位的影響因素較小，但對交通條件要求較高，恰好符合本項(xiàng)目地塊所具備的特征。 項(xiàng)目定位方案市場調(diào)查結(jié)果 行業(yè)經(jīng)營戶對“一站式”家居建材市場的認(rèn)可度 調(diào)查結(jié)果顯示： 76%的經(jīng)營戶看好并支持“一站式”家居建材在漣源的發(fā)展。 大部分的經(jīng)營戶已經(jīng)意識到行業(yè)分布零散，對經(jīng)營和消費(fèi)者都不好。因此受到大部分經(jīng)營戶的支持和贊同。 家居建材消費(fèi)者對“一站式”家居建材市場的認(rèn)可 度 0%20%40%60%支持 無所謂 目前不看好0%10%20%30%40%50%愿意進(jìn)駐經(jīng)營 看情況而定 暫時(shí)無打算(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 家居建材消費(fèi)者 對“一站式”家居建材市場 支持率為 54%，對其無所謂的業(yè)主占了 32%，對其不看好的占了 14%。 市民對“一站式”家居建材市場的認(rèn)可度 從右圖可以看出，絕大部分市民支持漣源出現(xiàn) 大型的家居建材廣場。 家居建材廣場在目前漣源市民心目中，仍然是一個(gè)市場空白點(diǎn)。 對“一站式”家居建材市場的地點(diǎn)選擇調(diào)查 為調(diào)查在目前漣源市建材經(jīng)營戶中較為理想的 集中型家居建材廣場的項(xiàng)目所在地，本次調(diào)查設(shè)置 了三個(gè)地點(diǎn)供經(jīng)營戶選擇。 調(diào)查結(jié)果一方面再次顯示了芙蓉廣場的地段價(jià)值，另一方面更反映出經(jīng)營戶在選擇過程中已經(jīng)更趨于理性，考慮到了交通、物流、倉儲等家居建材行業(yè)發(fā)展所必須具備的基礎(chǔ)條件。 項(xiàng)目定位方案所存在問題及建議 本項(xiàng)目定位方案在后期推廣和銷售、招商過程中，可能存在以下不利因素： （ 1） 銷售價(jià)格與實(shí)際租賃價(jià)格之間可能存在的矛盾，建議項(xiàng)目 3 樓采取整體或部分返租的形式銷售。項(xiàng)目發(fā)展需依托強(qiáng)大的廣告宣傳造勢，通過以主力店為中心， 將后期經(jīng)營過程中的“價(jià)格、質(zhì)量、服務(wù)”良好地貫穿于整個(gè)推廣節(jié)奏中，最大限度的對區(qū)域概念和行業(yè)概念(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 進(jìn)行宣傳推廣。首先啟動主力店招商，以滿足項(xiàng)目發(fā)展和實(shí)際推廣執(zhí)行工作的需要。對部分部位予以免租經(jīng)營，以配合其他招商政策順利招商。向政府申請真正能夠落實(shí)到位的稅費(fèi)減免政策，為經(jīng)營戶降低經(jīng)營成本，并通過免租政策、主力店的龍頭效應(yīng)向經(jīng)營戶發(fā)動集中的廣告宣傳攻勢。 十三 項(xiàng) 目 產(chǎn) 品定位方案 研 究 項(xiàng)目產(chǎn)品定位原則 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 本項(xiàng)目產(chǎn)品定位應(yīng)區(qū)別于普通的商住樓項(xiàng)目，產(chǎn)品定位不但要能符合目前主題商業(yè)銷售及招商、經(jīng)營的需求，而且還需根據(jù)項(xiàng)目地塊未來發(fā)展前景可觀的特殊情況綜合考慮產(chǎn)品未來用途。 （ 2） 充分利用項(xiàng)目地處人民路與芙蓉路交匯處，雙面臨路的特點(diǎn)，發(fā)揮項(xiàng)目臨街面較長，交通優(yōu)勢明顯的優(yōu)勢。 （ 4） 項(xiàng)目產(chǎn)品定位應(yīng)充分考慮家居建材市場的行業(yè)特殊性，對相關(guān)物流、交通、層高等要求進(jìn)行有效把握。 項(xiàng)目產(chǎn)品定位的市場依據(jù) 本項(xiàng)目產(chǎn)品定位的市場依據(jù)以置嘉地產(chǎn)顧問進(jìn)行的漣源市房地產(chǎn)市場及家居建材市場的調(diào)查研究數(shù)據(jù)為主。 （ 2） 面積在 50100 平米之間，以 4060平米每個(gè)的鋪位分割較為合理， 商鋪間應(yīng)可自由組合，全面覆蓋不同面積需求的客戶。 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) （ 4） 其他調(diào)查數(shù)據(jù)。 （ 2） 項(xiàng)目地下一層，擬規(guī)劃建筑面積在 2500平米之間。凈建筑總高度約 米。 ② 一、二、三層商鋪套內(nèi)面積規(guī)劃在 4565 平米之間，具體戶型面積根據(jù)建筑設(shè)計(jì)安排而定。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總建筑面積： (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 商業(yè)面積： 萬平米 住宅面積： 70007800 平米 容積率：約 建筑凈高： 米 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位方案 本項(xiàng)目將囊括以下業(yè)態(tài) ,具體的各樓層業(yè)態(tài)定位方案如下 : 1 層 (含臨街門面 ): (1) 木業(yè)板材區(qū) (2) 油漆涂料區(qū) (3) 工程材料區(qū) (4) 化工膠劑區(qū) (5) 管材管件區(qū) (6) 五金機(jī)電區(qū) 2 層 : (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (1) 陶瓷衛(wèi)浴區(qū) (2) 玻璃制品區(qū) (3) 燈飾照明區(qū) (4) 地板地面區(qū) (5) 門窗鎖具區(qū) 3 層 : (1) 家居飾品區(qū) (2) 家私家具區(qū) (3) 辦公家具區(qū) 考慮到 1層租金和售價(jià)較高 ,因此本樓層 內(nèi)的業(yè)態(tài)均為效益較好 ,經(jīng)營利潤較高的行業(yè) ,而 3 樓則選擇產(chǎn)品較大，流動速度稍慢，對場地規(guī)模要求較大的行業(yè)，以降低月租金，緩解經(jīng)營戶的租金壓力。 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 漣 源 華鑫項(xiàng) 目 可行性 研 究 報(bào) 告 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 第四章 效益及風(fēng)險(xiǎn)分析 十四 項(xiàng) 目投 資 估算 項(xiàng)目投資估算表 單位：萬元 序號 工程或費(fèi)用名稱 估算價(jià)值 備 注 1 土建工程 萬元 按 17950平米總建筑面積計(jì)算 ,土建成本按(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 480 元 /平米計(jì)算 ,另地下層建筑成本估計(jì)為 200萬元 2 土地費(fèi) 510 萬元 3 附屬工程及項(xiàng)目配套 330 萬元 貨梯、觀光電梯各一輛，配套費(fèi)用按 150元 /平米計(jì)算 4 勘探 2 萬元 5 相關(guān)規(guī)費(fèi) 15 萬元 7 設(shè)計(jì)費(fèi) 萬元 按 5 元 /平米計(jì)算 8 水電增容費(fèi) 5 萬元 9 管 理費(fèi)用 20 萬元 10 基本預(yù)備費(fèi) 40 萬元 11 合計(jì) 萬元 如引進(jìn)主力店，則可以省去主力店裝修費(fèi)用約 80100 萬！ 注：本報(bào)告撰寫單位僅提出參考價(jià)格 ,以上數(shù)據(jù)均以建筑面積在 17950平米為基準(zhǔn)進(jìn)行估計(jì)所得 ,具體數(shù)額以實(shí)際操(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 作為準(zhǔn)。 十五 經(jīng)濟(jì) 效益分析 項(xiàng)目經(jīng)營策略 (1) 項(xiàng)目 13 層商業(yè)部分樓實(shí)行“返租”銷售的辦法。此返租采取“即買即返”的執(zhí)行辦法，客戶在簽定購房合同時(shí)，即可獲得三年固定回報(bào)共計(jì) 24%。 項(xiàng)目銷售過程中根據(jù)銷售情況及整體銷售節(jié)奏的安排，將適當(dāng)應(yīng)用價(jià)格策略提高銷售價(jià)格。 項(xiàng)目銷售價(jià)格建議 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) （ 1） 返租銷售價(jià)格 根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果及本項(xiàng)目的成本情 況，建議本項(xiàng)目采取“返租”銷售模式時(shí)銷售價(jià)格為： 臨街商鋪銷售均價(jià)： 10000元 /平米 一層內(nèi)鋪銷售均價(jià)： 4100 元 /平米（含返租一年） 二層內(nèi)鋪銷售均價(jià)： 2350 元 /平米（含返租三年） 三層內(nèi)鋪銷售均價(jià)： 1350 元 /平米（含返租三年） 住宅銷售均價(jià)： 850 元 /平米 （ 2） 不返租時(shí)銷售價(jià)格建議 臨街商鋪銷售均價(jià)： 10000 元 /平米 一層內(nèi)鋪銷售均價(jià)： 3950 元 /平米 二層內(nèi)鋪銷售均價(jià)： 1950 元 /平米 三層內(nèi)鋪銷售均價(jià)： 1100 元 /平米 住宅銷售均價(jià)： 850 元 /平米 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) （ 3） 價(jià)格說明 目前 該定價(jià)體系為項(xiàng)目初步定價(jià)，均為保守估計(jì)的市場承受范圍，在實(shí)際執(zhí)行過程中，將根據(jù)市場反應(yīng)及銷售狀況適當(dāng)?shù)貞?yīng)用價(jià)格策略，適當(dāng)調(diào)高部分樓層、單位的銷售價(jià)格，圓滿完成銷售任務(wù)；此外，項(xiàng)目價(jià)格調(diào)整取決于項(xiàng)目在招商方面的資金投入，項(xiàng)目招商投入提高，則價(jià)格也將順勢提升，以保障合理的項(xiàng)目銷售利潤。 （ 2） 項(xiàng)目不采取返租銷售模式時(shí)，總銷售額預(yù)計(jì)在 。 (2) 不返租銷售稅后利 潤約 萬元。漣源市五江購物中心經(jīng)營狀況不佳已經(jīng)影響到了投資者的投資信心，如其他商業(yè)項(xiàng)目再出現(xiàn)經(jīng)營狀況不佳的局面，將嚴(yán)重影響投資者對商鋪的投資熱情，從而影響到本項(xiàng)目的銷售；另一方面，漣源市舊城改造項(xiàng)目較多，很有可能在 2021 出現(xiàn)項(xiàng)目的投資競爭對手，也將可能影響到本項(xiàng)目的銷售。 十七 經(jīng)濟(jì)評 價(jià) 成本、費(fèi)用和各項(xiàng)稅收 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，依據(jù)相關(guān)法規(guī)、規(guī)定、政策擬定以下成本、費(fèi)用和稅收水平。因此考慮推廣費(fèi)用適當(dāng)增加，銷售費(fèi)用暫按180萬元計(jì)算。 項(xiàng)目投資利潤 根據(jù)本報(bào)告擬定的項(xiàng)目收益、成本、費(fèi)用和稅收等水平，通過相關(guān)計(jì)算分析，整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)期在返租銷售模式時(shí)累計(jì)稅后利潤 萬元。 財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 項(xiàng)目毛利率、凈利率均達(dá)到行業(yè)平均水平，本報(bào)告在財(cái)務(wù)指標(biāo)分析后認(rèn)為該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益是可