【正文】 座落境內(nèi)，是溝通北京、連接西北，通往各省的重要通道。本項(xiàng)目周邊的工業(yè)環(huán)境相對(duì)比較少，環(huán)境質(zhì)量較高，更適合居住生活。 （1）賽罕區(qū)住宅需求趨勢(shì) 根據(jù)《呼和浩特市十二五住房保障發(fā)展規(guī)劃》,2015年我縣將實(shí)現(xiàn)人均住宅達(dá)到25平方米，成套率達(dá)80%左右，基本達(dá)到戶均一套房88平方米—100平方米的適用水平性質(zhì)到中等到高等的住宅。 （2）賽罕區(qū)城市住宅投資發(fā)展情況：年份住宅投資（億元）批準(zhǔn)上市預(yù)售（萬m2）銷售面積（萬m2）供需缺口（萬m2）備注200416了解數(shù)據(jù)20051819了解數(shù)據(jù)2006了解數(shù)據(jù)20077060了解數(shù)據(jù)200810548了解數(shù)據(jù)2009125100．58797．23了解數(shù)據(jù)（3）住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)①賽罕區(qū)政府大政策帶動(dòng)樓市發(fā)展②規(guī)模型小區(qū)是住宅開發(fā)區(qū)的好買點(diǎn)③規(guī)模群樓區(qū)且環(huán)境優(yōu)雅則更有市場(chǎng)④“城中村”改造在南營(yíng)子的比較適合 通過分析賽罕區(qū)住宅發(fā)展的特點(diǎn)，區(qū)域內(nèi)的置業(yè)需求是較為旺盛的，因此，區(qū)域市場(chǎng)是我們主道爭(zhēng)取的方向。因此，區(qū)域外客戶同樣成了本項(xiàng)目的目標(biāo)區(qū)域。根據(jù)本地地產(chǎn)營(yíng)銷特點(diǎn)和市場(chǎng)調(diào)查研究，本項(xiàng)目的現(xiàn)代社區(qū)風(fēng)格、水系綠色家園、個(gè)性化戶型設(shè)計(jì)特征最被購(gòu)房者認(rèn)可，亦是今后項(xiàng)目推廣的重點(diǎn)。廣告媒體包括：現(xiàn)場(chǎng)售樓部、工地現(xiàn)場(chǎng)、報(bào)紙、電視臺(tái)、新聞發(fā)布會(huì)、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應(yīng)根據(jù)其效果和費(fèi)用而定。按以下階段促銷：①銷售準(zhǔn)備階段；②首次公開展銷和跟進(jìn)銷售階段；③二次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段；④三次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段；⑤掃尾階段銷售。 2）銷售對(duì)象及銷售時(shí)機(jī)。最佳銷售時(shí)機(jī)根據(jù)小區(qū)廣告宣傳效果和試銷情況，以及市場(chǎng)情況而定。擬采用多種促銷手段，包括：①?gòu)V告宣傳；②內(nèi)部認(rèn)購(gòu)；③人員直銷；④舉辦展銷會(huì)；⑤集團(tuán)認(rèn)購(gòu)；⑥有針對(duì)性(銷售對(duì)象)的舉辦展銷會(huì)；⑦靈活多樣的付款方式；⑧工程質(zhì)量、進(jìn)度及完善的小區(qū)物業(yè)服務(wù)承諾和展示；⑨售樓現(xiàn)場(chǎng)樣板房促銷；⑩其他促銷手段。呼和浩特市賽罕區(qū)座落在呼和浩特市城區(qū)西南，東經(jīng)110176。01′，北緯39176。08′，是內(nèi)蒙古自治區(qū)首府呼和浩特市的一個(gè)市轄區(qū)，縣級(jí)建制。本項(xiàng)目屬出讓土地，（），（），；（）。呼市屬于沖洪積山前傾斜平原，自然地形東北高、西南低，平均坡度35‰。 呼市境內(nèi)的主要河流（除黃河外）有大黑河、小黑河等，總流域面積25000平方公里?；撅L(fēng)壓Wo=㎡（50年重現(xiàn)期），基本雪壓So=㎡（50年重現(xiàn)期），地面粗糙度C類。、水文地質(zhì)條件根據(jù)提供的巖土工程初步勘察報(bào)告，工程地質(zhì)條件如下：（1）在最大控制濃深度30米的范圍內(nèi)，場(chǎng)地土層主要由第四紀(jì)全新——上更新統(tǒng)沖洪積沉積層及中更新統(tǒng)湖相地層構(gòu)成，從整體上看土層水平分布比較穩(wěn)定均勻。（3）——，場(chǎng)地內(nèi)水、土對(duì)鋼筋混凝土無侵蝕性。（5）勘察場(chǎng)地內(nèi)抗震基本烈度為8度，屬第一組。本項(xiàng)目所在位置區(qū)域內(nèi)工程及水文地質(zhì)情況均滿足建設(shè)要求。晝夜溫差大，冷熱變化劇烈，冬寒漫長(zhǎng)，夏熱短促，氣候干燥，降雨量少而集中，大部分集中在9三個(gè)月。賽罕區(qū)是呼和浩特的發(fā)祥地，是一個(gè)有400多年歷史的古老城池。賽罕區(qū)地理位置優(yōu)越，交通便利，東距首都北京500公里，北距二連浩特內(nèi)陸口岸490公里，西至草原鋼城包頭150公里，西南至天然氣和煤炭?jī)?chǔ)量豐富的鄂爾多斯市350公里，京包鐵路、京包高速公路、110國(guó)道穿境而過，呼和浩特白塔機(jī)場(chǎng)座落境內(nèi)，是溝通北京、連接西北，通往各省的重要通道。還是全國(guó)少有的余電地區(qū)。北與市區(qū)貫通，經(jīng)110國(guó)道、209國(guó)道、109國(guó)道可抵達(dá)北京、天津、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈和長(zhǎng)江三角洲地區(qū)。呼和浩特市機(jī)場(chǎng)40余條航線通往國(guó)內(nèi)外主要城市，新近開通的呼和浩特市至法蘭克福的鐵路大通道橫跨歐亞大陸，18天即可抵達(dá)目的地。工業(yè)園區(qū)發(fā)展迅猛。園區(qū)地勢(shì)平坦，水文地質(zhì)和工程地質(zhì)條件良好，適宜大規(guī)模工業(yè)建筑園區(qū)。目前已有41企業(yè)入駐，其中31家企業(yè)開工建設(shè)，23家企業(yè)投產(chǎn)，協(xié)議引資15億元人民幣。同時(shí)交通、旅游、商業(yè)、金融穩(wěn)步發(fā)展，信息、咨詢、中介、房地產(chǎn)等服務(wù)業(yè)開始興起，推動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。呼和浩特通信網(wǎng)分為市話網(wǎng)、長(zhǎng)話網(wǎng)、移動(dòng)通信網(wǎng)，電話已全部實(shí)現(xiàn)交換程控和傳輸數(shù)字化。市電話網(wǎng)現(xiàn)有市話局12個(gè)（含5個(gè)旗縣區(qū)），程控交換設(shè)備總?cè)萘繛?90918門，現(xiàn)有兩個(gè)移動(dòng)電話局，總?cè)萘繛?6萬門。呼和浩特機(jī)場(chǎng)是國(guó)家二級(jí)航空口岸，有通往國(guó)內(nèi)外主要城市的航線40余條，通往蒙古國(guó)首都烏蘭巴托和俄羅斯赤塔的國(guó)際航線兩條，有通往俄羅斯和東歐諸國(guó)的貨用包機(jī)。周邊場(chǎng)地十分開闊，本項(xiàng)目為住宅樓建設(shè)，所以對(duì)于環(huán)境不存在特別影響，周邊道路較為寬闊，綠化樹木較多，適宜本項(xiàng)目的建設(shè)。（2）本項(xiàng)目擬建地周邊道路寬闊，交通方便，公交車路線逐漸增多，對(duì)于住戶出行較為方便，環(huán)境安靜、設(shè)施齊全，便于與外界銜接，可充分利用區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施，適應(yīng)當(dāng)前社會(huì)發(fā)展的需要，符合選址要求。第5章 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 建設(shè)指導(dǎo)思想黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視解決城市低收入家庭住房困難問題。早在2005年8月，曾培炎副總理就在大連主持會(huì)議，專題研究“城中村”改造問題。2011年 2月11日，呼和浩特市委召開第77次常委（擴(kuò)大）會(huì)議，部署2011年城市建設(shè)任務(wù)，內(nèi)蒙古自治區(qū)黨委常委、呼和浩特市委書記韓志然指出，2011年，呼和浩特城市建設(shè)要落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，統(tǒng)籌兼顧，以人為本，要加大對(duì)舊城區(qū)和城中村改造力度，做好這個(gè)最大的民生工程，補(bǔ)齊老城區(qū)欠發(fā)展這個(gè)短板，使城市三個(gè)板塊建設(shè)更加和諧有序。韓志然強(qiáng)調(diào)，今年要加快舊城區(qū)、“城中村”改造步伐，賽罕區(qū)、回民區(qū)這樣的老城區(qū)，居住著70萬人，雖然這里的改造難度較大，但涉及廣大人民群眾的生活、居住環(huán)境，是最大的民生問題，我們要?jiǎng)?chuàng)造條件加快舊城區(qū)、“城中村”的改造建設(shè)和發(fā)展，縮短城市西部與東部的生活、工作條件差距和環(huán)境差距。“城中村”、城中村改造一定要做到“三定一落實(shí)”，即定人、定任務(wù)、定時(shí)限，落實(shí)問責(zé)制。據(jù)了解，2011年，呼和浩特計(jì)劃投資602億元用于城市建設(shè)，重點(diǎn)實(shí)施保障性住房建設(shè)、城中村改造、“城中村”（舊城區(qū)）改造、環(huán)城河水系綜合整治工程、道路橋梁改造建設(shè)、小街巷改造、水務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市集中供熱設(shè)施建設(shè)和推進(jìn)新區(qū)建設(shè)9大工程。第二板塊為通道街、大南大北街以東至東二環(huán)，主要任務(wù)是完善功能、提高品質(zhì)。 其中，新建廉租房5750套，；新建公共租賃住房10000套，面積65萬平方米；新建經(jīng)濟(jì)適用住房10000套，面積70萬平方米；通過城中村改造和“城中村”改造建設(shè)保障性住房16000套，面積為160萬平方米。積極推廣應(yīng)用先進(jìn)、成熟、適用、安全的新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備。項(xiàng)目分為四個(gè)區(qū)，分別為A、B、C、D四個(gè)區(qū)，其中A區(qū)用地面積為40936m2，建筑面積為204258m2；B區(qū)用地面積為48223m2，建筑面積為137234m2；C區(qū)用地面積為98235m2，建筑面積為207942m2；D區(qū)用地面積為69237m2，建筑面積為152471m2。主要建設(shè)指標(biāo)見下：呼和浩特“玉景花園商住小區(qū)”商住小區(qū)主要建設(shè)指標(biāo)一覽表序號(hào)建設(shè)內(nèi)容面積(m2)備注一用地面積256631二總建筑面積701905住宅樓483301磚混、框架商業(yè)樓216184框架幼兒園樓2420框架三A區(qū)，綠化率38%總用地面積40936總建筑面積204258住宅樓108000商業(yè)樓96258四B區(qū)，綠化率36%總用地面積48223總建筑面積住宅樓商業(yè)樓幼兒園樓1209 酒店式公寓樓五C區(qū)，綠化率36%總用地面積98235總建筑面積住宅樓商業(yè)樓75622六D區(qū)，綠化率35%總用地面積69237總建筑面積 住宅樓 商業(yè)樓11705 幼兒園樓1209第6章 工程建設(shè)方案本項(xiàng)目在整體規(guī)劃上具有較強(qiáng)的環(huán)境意識(shí)，著重解決好規(guī)劃商住與城市規(guī)劃的關(guān)系、居住小區(qū)與人的關(guān)系、建筑與環(huán)境的關(guān)系，設(shè)計(jì)好一系列有利于人們健康的各種室外生活空間，如宜人的交流空間、舒適恬靜的公園、寬敞的購(gòu)物街等?；赜墒姓中蔚缆贩譃樗膫€(gè)小區(qū)，各小區(qū)出入口均緊靠市政道路；A區(qū)在基地西北面，A區(qū)的主入口設(shè)在南側(cè)，次入口位于A區(qū)東側(cè)；B區(qū)位于基地東北面，B區(qū)的主入口設(shè)在南側(cè)，次入口位于B區(qū)西側(cè)；C區(qū)位于基地西南面，C區(qū)的主入口設(shè)在北側(cè)，次入口位于C區(qū)西側(cè)與南側(cè)；D區(qū)位于基地東南面，D區(qū)的主入口設(shè)在北側(cè)，次入口位于D區(qū)南側(cè)與東側(cè)。一個(gè)舒適的小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)使各個(gè)空間的尺度舒適宜人，空間自然流暢。規(guī)劃設(shè)計(jì)從健康理念出發(fā)，注意了營(yíng)造有變化的空間，使之滿足人們各種生理、心理的需求。小區(qū)內(nèi)所見空地布置成綠地，使更多的小區(qū)居民能有最多接觸綠地的機(jī)會(huì)。綠化種植還要注意植物配置的豐實(shí)度和層次感。 工程概況:本項(xiàng)目位于呼和浩特南二環(huán)路南，舊云中路東，范家營(yíng)路西，世紀(jì)五路北，總用地面積256631平方米，總建筑面積為701905平方米、建筑使用年限50年；建筑耐火等級(jí)二級(jí)；抗震設(shè)計(jì)烈度8度，幼兒園按9度抗震設(shè)防。規(guī)劃用地呈大致成梯形（北面相對(duì)南面窄），結(jié)合地形規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)的公共交通系統(tǒng)依托景觀次干道進(jìn)行規(guī)劃，方便人員的交通出行，規(guī)劃設(shè)計(jì)遵循交通便捷的理論原則，將區(qū)域內(nèi)部的道路系統(tǒng)與城市主干道相連，提供順暢便捷的交通環(huán)境。在整體規(guī)劃中，區(qū)域內(nèi)的景觀系統(tǒng)主要由三個(gè)部分組成——豎向景觀帶、環(huán)形景觀帶和組團(tuán)中心綠地。每個(gè)區(qū)域內(nèi)部，均設(shè)有較為獨(dú)立的綠地空間，為業(yè)主提供相對(duì)獨(dú)立與安全的生活環(huán)境。環(huán)路設(shè)隔離林帶，水系、廣場(chǎng)等主要景觀和區(qū)內(nèi)活動(dòng)空間的設(shè)計(jì)，通過研究人的行為心理和審美習(xí)慣，提供使用者最大的互動(dòng)性和參與感。而不僅僅是被動(dòng)的、單一功能的觀賞對(duì)象。本項(xiàng)目住宅設(shè)計(jì)做到了以下幾點(diǎn)：每一戶均為全明戶型。小區(qū)道路規(guī)劃以創(chuàng)造安全、舒適、安靜的人居環(huán)境為宗旨，小區(qū)內(nèi)道路分車行道、步行道、休閑道三種。車行道：從市政道路系統(tǒng)引入，小區(qū)室外停車場(chǎng)采用植草皮磚的綠化停車場(chǎng)，盡可能成組成團(tuán)布置，對(duì)整體環(huán)境的影響降低到最低，同時(shí)又方便了小區(qū)居民的出行。同時(shí)外環(huán)路兼小區(qū)消防通道。為此，需注意以下設(shè)計(jì)原則：（1）使用功能根據(jù)建筑物所處環(huán)境和使用性質(zhì)的不同，往往會(huì)對(duì)建筑設(shè)計(jì)提出不同的技術(shù)設(shè)計(jì)要求。（2）結(jié)構(gòu)堅(jiān)固、安全性建筑物除根據(jù)荷載大小，對(duì)主要承重構(gòu)件進(jìn)行設(shè)計(jì)外，對(duì)一些構(gòu)、配件的設(shè)計(jì)，如門、窗與墻體的結(jié)合以及抗震加固等，都必須在構(gòu)造上采取相應(yīng)的措施，以確保這些構(gòu)配件在使用時(shí)的安全。建筑物的構(gòu)造設(shè)計(jì)，既要注意整體的經(jīng)濟(jì)效益，也要注意它的社會(huì)影響和環(huán)境質(zhì)量。還須保證工程質(zhì)量，絕不可為了節(jié)約、追求效益而偷工減料，粗制濫造。例如室內(nèi)、外的細(xì)部裝修，各種轉(zhuǎn)角、收頭、交接處的處理等，都應(yīng)合理處置，相互協(xié)調(diào)。①住宅樓分為6層住宅樓與18層住宅樓，總建筑面積483301㎡。②商業(yè)樓高層建筑，總建筑面積701905㎡，框架結(jié)構(gòu)。 防水防潮工程（1）地下室防水①地下室防水等級(jí)為二級(jí)防水，做法詳05J2(B1B18)。（2）墻身防潮層室內(nèi)地面以下60mm處，應(yīng)鋪筑1:2水泥砂漿（加3%5%的防水劑)，20mm厚作防潮層（此標(biāo)高處為鋼筋砼構(gòu)造，如過下為砌石構(gòu)造時(shí)可取消）。（3）室內(nèi)衛(wèi)生間地面需做好防水，采用高分子增強(qiáng)復(fù)合防水涂料，%坡，坡向地漏。（4）屋面防水①屋面排水為外排水，局部?jī)?nèi)排水②屋面柔性防水層在女兒墻和突出屋面結(jié)構(gòu)的交接處均做泛水，其高度≥250mm；屋面轉(zhuǎn)角處、天溝、水落口周圍及屋面設(shè)施下部等處均做附加層，其搭接長(zhǎng)度應(yīng)滿足規(guī)范要求。⑤出屋面管道或泛水以下穿墻管，安裝后用細(xì)石混凝土封嚴(yán)，管根四周與找平層及防水層之間留凹槽嵌填密封材料，且管道周圍的找平層加大排水坡度并增設(shè)柔性防水附加層與防水層固定密封。施工時(shí)嚴(yán)格按照內(nèi)蒙古自治區(qū)05系列建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)圖集要求和現(xiàn)行施工驗(yàn)收規(guī)范執(zhí)行，做法符合砌體結(jié)構(gòu)構(gòu)造柱、墻、梁的拉結(jié)及洞口處理圖集說明。（2）框架結(jié)構(gòu)①外墻：300厚陶粒砌塊，外貼60厚EPS板（模塑聚苯板）保溫層。②內(nèi)墻：內(nèi)隔墻均為200厚陶粒砌塊，衛(wèi)生間隔墻做100厚陶粒砌塊。各層的門根據(jù)各房間的裝修和使用要求，分別采用防火門、木門，鋁合金門，所有門窗均應(yīng)有良好的密封性。衛(wèi)生間門下均留30㎜高掃地縫。② 防水層：兩道3厚SBS防水卷材防水層③ 保溫層：100厚的聚苯板（容重≥20KG/m179。⑦ 結(jié)構(gòu)層：鋼筋混凝土屋面板（1）外裝修室外裝修用于外墻表面，兼有對(duì)建筑物的保護(hù)和外形美觀的作用。外墻面采用防水涂料，通體采用嘶黃色調(diào)。 衛(wèi)生間：預(yù)留面盆、座便器、淋浴器位置。 內(nèi)墻：戶內(nèi)為毛坯房，混合砂漿抹灰。 地面：戶內(nèi)為結(jié)構(gòu)混凝土地面。 空調(diào)：預(yù)留室外機(jī)位置。 寬帶系統(tǒng)：電話及寬帶線到戶門（中國(guó)電信網(wǎng)絡(luò)，開通費(fèi)客戶自理）。 其他：獨(dú)立水電表。入戶大廳：鋪花崗巖或地磚，墻面：大理石墻面磚，頂棚：工藝吊頂、吸頂燈。 樓梯間：地面水泥砂漿抹面，墻面、頂棚白色仿瓷涂料。（3）室外工程室外場(chǎng)地環(huán)境是小區(qū)的重要組成部分，各功能區(qū)要形成多種不同形式的建筑風(fēng)格，不但具有實(shí)用性，而且要有較高的觀賞性。建筑群體在空間布局要有機(jī)協(xié)調(diào)，并該劃出豐富的輪廓線，強(qiáng)調(diào)布局的通道性。建筑物外景色調(diào)要新穎，要有創(chuàng)意，充分展現(xiàn)21世紀(jì)現(xiàn)代商住小區(qū)所具有的時(shí)代氣息、時(shí)代特征和時(shí)代風(fēng)貌。（2）總平面設(shè)計(jì)：利用建筑物四周的道路及硬質(zhì)鋪地形成消防環(huán)道，設(shè)置環(huán)形車道有困難時(shí)