【正文】 我理性調(diào)整。二、房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量及項(xiàng)目數(shù)量2022 年房產(chǎn)企業(yè)數(shù)量為 114 家，2022 年為 119 家，入市房地產(chǎn)企業(yè) 76 家；目前開工建設(shè)項(xiàng)目 76 處；（含跨年度續(xù)建 39 處、續(xù)建新開工 22 處、新開工項(xiàng)目 15 處）開工規(guī)?！壳霸诮ǖ姆孔訑?shù)量2022 年已開工規(guī)模達(dá) 萬㎡，其中跨年剩余量 萬㎡，續(xù)建新開工 萬㎡，新開工 萬㎡。2022 年新啟動(dòng)項(xiàng)目 15 個(gè)，新開工面積 萬平米，同比降低 %，完成投入 億元。待建項(xiàng)目情況待建項(xiàng)目 17 個(gè)，總用地規(guī)模 畝，已落實(shí)用地 畝，總建筑規(guī)模 萬㎡，計(jì)劃投入開發(fā)資金 億元。歷年預(yù)售面積時(shí)間 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年預(yù)售面積（萬㎡） 71．61 115．08 棟數(shù) 147 346 286 457 427 451套數(shù) 4675 8085 6135 11168 12996 11436歷年預(yù)售統(tǒng)計(jì)面積： 萬㎡歷年預(yù)售棟數(shù)：2114 棟合計(jì)歷年預(yù)售套數(shù)：54495 套房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量及分布目前全縣房地產(chǎn)市場共有續(xù)建、新建、意向項(xiàng)目 85 個(gè)，根據(jù)板塊劃分為行政商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書）27板塊項(xiàng)目 31 個(gè)，金洲板塊項(xiàng)目 16 個(gè)，沿江板塊 7 個(gè)，其他板塊（包含舊城區(qū)、南城、東城）31 個(gè)。中央花園、福臨門愛琴灣） ；50 萬㎡以上項(xiàng)目 9個(gè)（如碧桂園、某91925136595萬㎡ 以下 510萬㎡ 1020萬㎡ 2030萬㎡3040萬㎡ 40萬50萬㎡ 50萬㎡ 以上投資情況全縣 85 個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資額 1 億元以下項(xiàng)目 7 個(gè)；12 億元項(xiàng)目 27 個(gè)（如盛商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書）28景豪庭、一品江山、金域藍(lán)灣、假日摩納哥等） ；23 億元項(xiàng)目 17 個(gè)（如公園道 1號(hào)、水木清華、皇庭上品、瑞景春天等） ；34 億元項(xiàng)目 10 個(gè)（如南國水鄉(xiāng)、藍(lán)色港灣、錦繡蘭亭等） ；410 億元項(xiàng)目 14 個(gè)（如冠源名郡、湘核花園等） ；10 億元以上項(xiàng)目 10 個(gè)（如某 尚峰尚水、瀾灣國際、碧桂園、綠地開發(fā)規(guī)模及投資情況表開發(fā)規(guī)模（萬㎡） 投資額（億元）類型 數(shù)量 面積 比例 類型 數(shù)量 額度 比例5 9 個(gè) % 1 以下 7 個(gè) %510 19 個(gè) % 12 27 個(gè) %1020 25 個(gè) % 23 17 個(gè) %2030 13 個(gè) % 34 10 個(gè) %3040 6 個(gè) 12% 45 14 個(gè) %4050 5 個(gè) 169 % 5 以上 10 個(gè) %50 以上 9 個(gè) %銷售情況——成交面積2022 年元至十一月共銷售商品房 7377 套，銷售面積 萬㎡，銷售金額 億元，%、%、%。024681012141 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1銷售情況——成交單價(jià)商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書）292022 年 11 月份全縣商品房均價(jià)為 4034 元/㎡，同比降低 %，環(huán)比降低%。1產(chǎn)品結(jié)構(gòu)——房屋類型全年銷售住宅房屋中電梯房占 %、多層占 %、別墅占 %、保障性住房占 %。1戶型比列4269 3966 4043 4126 4214 4135 40343707 3543 3621 3748 3691 356994047016 663776099207102034602 4340 473439873570 346444573830 36346488 612058848852534830003500400045005000550060006500700075008000850090009500100001050011000商 品 房住 宅非 住 宅商 品 房 4602 4340 4734 4269 3987 3966 4043 4126 4214 4135 4034住 宅 3570 3464 4457 3830 3634 3707 3543 3621 3748 3691 3569非 住 宅 6488 6120 5884 8852 5348 9404 7016 6637 7609 9207 102031月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書）302022 年商品房住宅供應(yīng)套均面積為 ㎡，銷售套均面積為 ㎡。全年銷售的商品住房中，面積為 90120㎡兩、三居室戶型占總銷售套數(shù)的 %，面積為 120144㎡的三居室戶型占總銷售套數(shù)的 %，面積大于144㎡的大戶型占總銷售套數(shù)的 %，面積在 90㎡以下的小戶型約占總銷售套數(shù)的 %。項(xiàng)目名稱 客戶構(gòu)成水晶酈城 區(qū)域：城區(qū) 70%，鄉(xiāng)鎮(zhèn) 25%，外地返鄉(xiāng)客 5%。瑞景春天 附近的居民和拆遷戶占 70%以上；鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶占 15%；返鄉(xiāng)客戶及外地客戶占15%。財(cái)富廣場 項(xiàng)目投資可以占 40%左右，其次是自住型，客戶都為附近醫(yī)院職工以及周邊個(gè)體經(jīng)營者，年齡為 3045 之間。項(xiàng)目投資客占一定的比例，其次是自住型戶。玉龍國際 三一等企業(yè)職工，老師、公務(wù)員、周邊個(gè)體經(jīng)營者以及部分外地購房者，購房主要為自住。本縣與外地比為：：1，銷售外向度為%，本縣購房對(duì)象中城區(qū)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)比為：1：。三、商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析縣擁有 萬人口和發(fā)達(dá)的工業(yè)產(chǎn)業(yè)，為商業(yè)的發(fā)展奠定了重要的基礎(chǔ)。主要有三個(gè)核心商圈，呈現(xiàn)出軸線發(fā)展，水平梯級(jí)更替。（一）步行街與大璽門商圈步行街主要集中了大眾運(yùn)動(dòng)休閑品牌，以服飾零售為主。大璽門項(xiàng)目的規(guī)劃為街區(qū)復(fù)合商業(yè)，主要商家包括通程電器、蘇寧電器、新一佳和上島咖啡等。商圈與農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場重合，環(huán)境極差。大潤發(fā)商圈業(yè)態(tài)單一，雖然有較好的交通停車環(huán)境，人氣依然不足。目前，人人樂集團(tuán)旗下崇尚百貨、人人樂超市、瀟湘國際影院已經(jīng)運(yùn)營，公寓部分已經(jīng)開售。水晶城地處新城區(qū)的核心區(qū)，緊鄰縣政府辦公區(qū)，周邊新樓盤眾多，周邊建材家居用品的銷售旺盛，但由于人氣不夠旺，商業(yè)的運(yùn)營不夠好。政府十二五目標(biāo)：發(fā)展定位：省會(huì)新區(qū)、山水新城、某地產(chǎn)、板塊發(fā)展方向：突出東進(jìn)融城為主攻方向，同步推進(jìn)西改、南連、北拓，突出幾大板塊，實(shí)行組團(tuán)式開發(fā)；總體目標(biāo)：預(yù)計(jì)到 2022 年年均銷售房產(chǎn) 200 萬平米以上，均價(jià)達(dá) 5000 元以上，全年銷售額達(dá) 100 億元以上，按房產(chǎn)綜合稅率（含建安稅收）約 10%計(jì)算，房地產(chǎn)稅收實(shí)現(xiàn) 15 億元以上，外向度達(dá) 30%。購物為主的商圈 寧鄉(xiāng)購物最為集中的商圈，成為寧鄉(xiāng)人日常生活消費(fèi)的核心商圈， 。業(yè)態(tài)分布比例不平衡，休閑比例缺乏 商圈在各業(yè)態(tài)功能上的配置較為齊全但各業(yè)態(tài)分布的比例并不平衡，休閑業(yè)態(tài)由于租金問題則逐步被擠出傳統(tǒng)的商圈。商業(yè)購物環(huán)境檔次較低，硬件、軟件欠缺 現(xiàn)有商業(yè)的建造時(shí)間較早，在硬件條件及裝修的效果上都相對(duì)落后。由此帶來的商業(yè)發(fā)展將不可估量。 居住環(huán)境 樓盤扎堆 硬件升級(jí)效應(yīng) 水晶酈城、嘉誠花園、玉龍國際花園、優(yōu)雅翠園、百宜華府、紫金公館、凝香華都、富豪山莊二期、綠地中央公館、瑞景春天、山水華庭、楚溈佳郡、水木天成等幾十個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目扎堆北城，居住氛圍日漸成熟。 4500100200300400500２ ０ ０ ７ 年 2022年 2022年 2022年 20222022年 均 250050100150200250２ ０ ０ 7年 2022年 2022年 2022年 20222022年均商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書）360204060801001201401602022 2022 2022 2022 2022 20222022 105150價(jià)格趨勢根據(jù)前四年年均約 17%的增長趨勢，以及綜合考慮某近 4 年年均增長約 20%計(jì)算，但受當(dāng)前房地產(chǎn)整體市場的影響，價(jià)格 2022 年銷售價(jià)格略有下降，約 3680元/㎡,但 20222022 年有望達(dá)到 3700 元4000 元/㎡ 。和很多城市一樣，政府的規(guī)劃引導(dǎo)和資本的運(yùn)作已經(jīng)讓商業(yè)地產(chǎn)成為了當(dāng)下房地產(chǎn)市場的“香餑餑” 。商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢為：商業(yè)地產(chǎn)灼熱，拉動(dòng) 2022 年樓市回升商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書）37主要產(chǎn)品有：寫字樓、商鋪、城市綜合體和社區(qū)類商業(yè)物業(yè)。依托城市綜合體 商業(yè)地產(chǎn)卯足后勁目前商業(yè)地產(chǎn)的整體面貌是以依托綜合體或集合體為主，一般商業(yè)略大于住宅。目前除工業(yè)物業(yè)外，商鋪物業(yè)和寫字樓物業(yè)價(jià)格均處于上漲之中，有業(yè)內(nèi)人士表示，隨著區(qū)域中心城市價(jià)值的不斷提升，二線城市將成為投資者新寵，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)將迎來量價(jià)齊升的局面。隨著經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，工業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)均持續(xù)走強(qiáng)，住宅市場受限購影響銷售疲軟，商務(wù)寫字樓與普通住宅的價(jià)格反差帶來的價(jià)值“洼地效應(yīng)”給寫字樓項(xiàng)目提供了投資良機(jī)。商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書）38第四章 縣房地產(chǎn)購買力分析一、人口及居住現(xiàn)狀分析隨著城區(qū)的發(fā)展，外來人口急劇增加截至目前，全縣總戶數(shù) 442917 戶，總?cè)丝? 萬人。全縣常住人口為 萬人。人均居住面積比某市區(qū)高2022 年，縣城區(qū)人均居住面積達(dá) 41 平米，比某市區(qū)高出 個(gè)平方。城區(qū)人口基數(shù)較高，且穩(wěn)步增長。二、市民消費(fèi)力分析市民購買力大幅度提高2022 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 21093 元，同比增長 %。消費(fèi)者購買力范疇——房價(jià)收入比分析（1）房價(jià)收入比評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)房價(jià)收入比，是指一個(gè)城市的平均房價(jià)與每戶居民的平均年收入之比。房價(jià)與收入比是國際上通用的衡量房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)之一，是觀察樓市是否健康的重要指標(biāo)。根據(jù)國內(nèi)樓價(jià)一向偏高的實(shí)際情況，較為合理的房價(jià)收入比標(biāo)準(zhǔn)為 58 倍，并可以此作為判斷房價(jià)商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書）39比是否合理的標(biāo)準(zhǔn)。其中非住宅 10203 元/㎡，住宅 3569 元/㎡，（其中別墅 5042 元/㎡，多層 2888 元/㎡，電梯房 3580 元/㎡,同比分別上漲%、%、%)。（2） 、真實(shí)收入：中國當(dāng)前真實(shí)收入大大超過名義收入，而是一個(gè)藏富于民的城市，一個(gè)政府中級(jí)公務(wù)員個(gè)人年收入也達(dá) 4 萬元以上，而且私營礦主與小企業(yè)主較多，個(gè)體戶、小企業(yè)業(yè)主的收入更為可觀。（說明：根據(jù)我們調(diào)查，目前樓市面積在 110120㎡以下小戶型區(qū)間的戶型最為暢銷。故取 110㎡的商品房作為樣本，對(duì)房價(jià)收入比進(jìn)行計(jì)算、評(píng)估。通過以上分析，我們可以作出較為客觀的結(jié)論：全縣的真實(shí)房價(jià)收入比約商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書）40為 倍，目前商品房價(jià)格在市民可承受的購買力范圍之內(nèi)。三、市民購買力與購買習(xí)慣分析在市場調(diào)查期間，我公司通過問卷調(diào)研的形式，對(duì)市民的商品房購買力進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，共收集了 30 調(diào)查問卷，其中 12 份調(diào)查對(duì)象為私營業(yè)主，8 份為公務(wù)員，10 份為普通務(wù)工人員。家庭人數(shù)分析： 從居住在一起的家庭人數(shù)來看，兩世甚至三世同堂的現(xiàn)象較為普遍，小孩，父母，長輩同住，就需要在住房的面積上達(dá)到要求，這可能就導(dǎo)致市場對(duì)于 120 平米改善型戶型的需求增加。購房的主要目的分析：市民對(duì)現(xiàn)有的居住環(huán)境表示不夠理想，近 8 成的市民認(rèn)為需要更加滿意的居住環(huán)境來提高生活質(zhì)量。滿意的住宅面積范圍是：商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書）42分析：從圖表可以看出，居民近八成以上選擇 110 平米以上中大戶型，其中 110120㎡以居民需求型住房目的為主，120140㎡以改善型住房目的為主。選擇何種類型的住宅：分析：的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)從以多層為市場主導(dǎo)，逐步演變?yōu)楦邔?、小高層為主，多層、別墅為輔。商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書）43優(yōu)先購房區(qū)域：分析：從圖表可看出，目前消費(fèi)者購房偏向于中心版塊與縣政府版塊，城南版塊因臨近城郊地帶，目前規(guī)劃較為凌亂，而城南的玉潭新城雖然規(guī)劃較好，環(huán)境優(yōu)良，但因不被消費(fèi)者熟悉，目前也缺乏居住氛圍，所以受關(guān)注程度較低，但是隨著玉潭新城的加速建設(shè)，此區(qū)域的發(fā)展前景將不可估量。投資型此類客戶收入水平比較高，有一定的積蓄，在購房目的不是用來居住，而是作為一個(gè)投資工具，他們主要看重項(xiàng)目地段的升值性，投資的小額性，項(xiàng)目周邊的租賃需求。增加第二居所此類客戶主要是醫(yī)療單位醫(yī)生、事業(yè)單位公務(wù)員、做生意的私營企業(yè)主、高商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書）44薪部門的中層管理者、金融機(jī)構(gòu)等；此類消費(fèi)群體將以非常挑剔的眼光來審視小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃、房屋的戶型結(jié)構(gòu)和后期的物業(yè)管理。此部分客戶將來是本項(xiàng)目的主力客戶。五、目標(biāo)客戶群分析（一）不同區(qū)域消費(fèi)群體分析縣城客戶特征：他們具有很強(qiáng)的地域觀念，對(duì)于懷有深厚的感情；他們是傳統(tǒng)的，同時(shí)對(duì)于新鮮的事物也較易接受；他們大多有自己的居所，購房是為了改善現(xiàn)有的居住條件，他們喜歡跟風(fēng)與攀比，朋友的介紹是不錯(cuò)的