【正文】 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 十八 社會評 價 環(huán)境評價（定性） 本項目將以“ 體現(xiàn)現(xiàn)代社。項目開發(fā)毛利率達到 %。 （ 2）營業(yè)稅及附加 營 業(yè)稅按照營業(yè)收入的 ％計算， （ 3）所得稅 按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實施細則，所得稅實際應(yīng)按 33％計取，但根據(jù)本項目情況，暫預(yù)估為 100 萬元。 （ 1）銷售費用 因本項目偏離市中心，地段還未被全部大部分市民完全認可。 本項目銷售和招商受政府政策影響較大，一方面項目開發(fā)需要政府給予相關(guān)開發(fā)稅費上的優(yōu) 惠和扶持，另一方面本項目的銷售和招商需要政府給予相關(guān)行業(yè)整合、經(jīng)營稅費等政策支持，如這些政策不能按時落實到位，將對本項目(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 的順利銷售帶來威脅因素。 財務(wù)指標(biāo)分析 （返租銷售） 銷售收入 銷售成本 銷售毛利率 = 100% 銷售收入 本項目毛利率：（ ） / 100%=% 凈利率（返租銷售） (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 銷售凈利率 =（凈利 /銷售收入） 100% 凈利一般指稅后利潤 本項目凈利率 =（ ） 100%=% 本項目在返租銷售時毛利潤率為 %,稅后凈利潤率為 %,利潤率符合當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)的利潤水平 ,本項目的經(jīng)濟效益是可行的 . 十六 風(fēng)險 性分析 風(fēng)險因素和風(fēng)險程度分析表 風(fēng)險因素 影響程度 說明 嚴重 較大 一般 市場風(fēng)險 √ 區(qū)域市場內(nèi)不確定因素較多 ,行業(yè)影響較大 技術(shù)風(fēng)險 √ 技術(shù)風(fēng)險較弱 工程風(fēng)險 √ 施工難度不高 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 資金風(fēng)險 √ 資金應(yīng)用周期較長 ,存在調(diào)配風(fēng)險 政策風(fēng)險 √ 受當(dāng)?shù)卣o予的開發(fā)及經(jīng)營政策影響大 外部協(xié)作風(fēng)險 √ 公司團隊信譽良好 社會風(fēng)險 √ 社會需求 量較大 ,屬空白市場項目 其他風(fēng)險 √ 行業(yè)內(nèi)影響因素較多 ,且受其他商業(yè)項目投資風(fēng)險大 由此表可以看出 ,本項目開發(fā)的主要風(fēng)險因素存在于市場、政策、資金幾個方面。 項目投資利潤 成本利潤估算表 序號 項目 （返租時）金額 備注 （不返租時）金額 備注 1 銷售收入 萬元 含返租期內(nèi)的租金收益 萬元 2 銷售成本 萬元 萬元 3 銷售稅金及附加 萬元 暫按 %估算 萬元 4 銷售費用 180 萬元 180 萬元 5 利潤總額 1260． 83 萬元 1232． 96 萬元 6 所得稅 100 萬元 預(yù)估 100 萬元 預(yù)估 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 7 凈利潤 萬元 萬元 本項目初步估算 : (1) 返租銷售稅后利潤約 萬元。 由此得出，本項目可實現(xiàn)銷售收入預(yù)計為： 項目銷售收入預(yù)測表（返租） 名稱 建筑面積 （平米） 返租銷售單價 （元 /平米） 預(yù)計銷售額（返租） （萬元） 備注 臨街商鋪 750 10000 750 一層內(nèi)鋪 2900 4100 1189 減去一年返租約 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 元 二層內(nèi)鋪 3650 2350 減去三年返租約 三層內(nèi)鋪 3650 1350 減去三年返租約 元 住宅 7000 850 595 合計 17950 返租后銷售額約 萬元 二、三層三年返租期間的出租收益預(yù)計： （ 1） 1層內(nèi)鋪免租半年，后半年的租金按 28元 /平米 /月的租金 65%收取即為 18元 /平米 /月，預(yù)計租金收 益為 萬元 （ 2） 3 層內(nèi)鋪免租 1年，第 2 年按租金的 50%收取，第三年按租金的 80%收取，預(yù)計租金收益為 第 2 層租金： 15 元 /平米 /月 第 3 層租金 9 元 /月 因此得出本項目返租期的預(yù)期收益為： 萬元 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 項目銷售收入預(yù)測表（不返租） 名稱 建筑面積 （平米） 銷售單價 （元 /平米） 預(yù)計銷售額 （萬元） 備注 臨街商鋪 750 10000 750 一層內(nèi)鋪 2900 3950 二層內(nèi)鋪 3650 1950 三層內(nèi)鋪 3650 1100 401． 5 住宅 7000 850 595 合計 17950 經(jīng)計算分析后得出： (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) （ 1） 項目采取返租銷售模式時合同銷售額為 萬元，減去返租部分后實際現(xiàn)金收入為 ，返租期內(nèi)預(yù)期租金收益為 ，因此返租銷售時實際總收入為 萬元。 (2) 為便于本項目后期運作的順暢，本報告內(nèi)分別初步設(shè)定了“返租”與不“返租”的銷售價格。 反租部分在具體定價中預(yù)留相應(yīng)空間。 其中一層返租期限為 1年，返租回報為 8%； 二、三層返租期限為 3年，第一年回報率為 7%，第二年回報為 8%，第三年回報為 9%，平均每年的固定回報為 8%。 根據(jù)初步估算 ,本項目的總體投資成本大約為 萬元 ,此數(shù)據(jù)為基本的成本投入費用 ,并已核算地下層的建筑成本。 3 樓目前的業(yè)態(tài)定位較適宜于對主力店進行招商。 ③ 住宅戶型規(guī)劃以 110130 平米的三房、 140160平米的四房為主力戶型進行設(shè)計。（不含天花板及天際線高度） 戶型規(guī)劃 ① 臨街商鋪開間在 ，進深在 12米左右，套內(nèi)面積在 平米之間。 （ 3） 一層層高在 左右，二、三層 層高在 米左右，住宅層高為 3 米。（詳見市調(diào)報告） 項目產(chǎn)品定位方案 整體建筑規(guī)模控制 （ 1） 項目地上總建筑面積在 萬平米之間，其中一、二、三層為商業(yè)用房，單層建筑面積在 36503800平米之間；四、五、六、七樓為住宅，規(guī)劃面積在 70007800 平米之間。 （ 3） 大部分市民對住宅的面積需求分 100120 平米、 140160平米兩個區(qū)間。市場調(diào)查對本項目具有參考價值的主要結(jié)論有： （ 1） 商家對產(chǎn)品的需求為：層高在 、面寬在 米之間、進深在 1012米之間。 （ 5） 項目住宅部分應(yīng)有清晰的交通組織系統(tǒng)，實現(xiàn)商業(yè)人流與居住人流的分離。 （ 3） 在符合項目整體規(guī)劃構(gòu)思的前提下，將臨街商鋪的建筑面積控制在合理范圍內(nèi)，努力提高臨街 商鋪價值。因此，產(chǎn)品定位應(yīng)符合以下原則： （ 1） 符合項目經(jīng)濟效益目標(biāo)的需求。 （ 5） 有潛在的競爭對手存在，針對可能出現(xiàn)的競爭對手，項目 應(yīng)盡快在年底之前啟動第一期廣告投放。 （ 4） 經(jīng)營業(yè)主對商鋪租金和稅收政策要求苛刻?；馐忻駥椖磕芊癜l(fā)展成功的疑慮。 （ 3） 區(qū)域商業(yè)氛圍不成熟，招商難度增大。 （ 2） 市民對項目地段的懷疑態(tài)度。 項目定位方案 SWOT 分析 △ 項目發(fā)展機會 Opportunity （ 1） 家居建材經(jīng)營戶和消費者、市民均看好并支持“一站式”家居建材廣場項目的出現(xiàn) （ 2） 目前漣源市家居建材行業(yè)經(jīng)營面積已超過 2 萬平米，經(jīng)營戶近 200 余家，為項目發(fā)展提供了市場資源的支持 0%10%20%30%40%50%芙蓉廣場 五馬廣場 汽車站附近(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) （ 3） 市、鎮(zhèn)兩級政府均看好并支持項目發(fā)展，并能提供相關(guān)政策性的優(yōu)惠、鼓勵措施 （ 4） 經(jīng)營戶和 市民對商鋪投資仍保持著一定的熱情，存在引導(dǎo)空間 （ 5） 大型家居建材超市的連鎖發(fā)展趨勢，為本項目的主力店招商提供了契機 （ 6） 未來商品房市場的發(fā)展，將有利于本項目的銷售、招商和后期經(jīng)營 （ 7） 目前家居建材經(jīng)營戶的分布凌亂、商鋪配套設(shè)施落后，均期待有新型的“一站式”家居建材廣場填補市場空白 △ 項目發(fā)展威脅 Weakness （ 1） 業(yè)態(tài)與對面的建材市場、藍田市場部分重疊，可能會有相關(guān)方面的利益沖突 （ 2） 行業(yè)商鋪租賃價格不高，對項目銷售價格的走高存在一定的壓力，需要大力引導(dǎo)，并采取一定的返租、免租政策 （ 3） 文藝路、藍田市場、光藍路等自發(fā)形 成的市場地位難以撼動，項目招商面臨不小的壓力 （ 4） 大部分經(jīng)營戶均不愿意進駐 3 樓，項目 3 樓的銷售和招商面臨困難，需通過主力店設(shè)置進行良好的規(guī)避和化解 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) （ 5） 部分商家在市場競爭中已經(jīng)喪失行業(yè)信心，可能在項目發(fā)展過程中起負面作用 （ 6） 五江購物中心的商鋪投資使部分市民喪失了投資信心，市民對商鋪投資已經(jīng)更為謹慎和理性 △ 項目發(fā)展優(yōu)勢 Strength （ 1） 位于人民路與芙蓉路交匯處，雙面臨路，地塊價值高 （ 2） 臨街面長達 70米，且還能在建筑規(guī)劃上進行適當(dāng)臨街面的適當(dāng)延長，有利于提高整體商業(yè)價值 （ 3） 地塊規(guī)模適中，體量不大，適宜于 快速消化 （ 4） 受光明山商圈影響明顯，未來升值前景可觀 （ 5） 本項目為填補市場空白的項目，發(fā)展機會和空間較大 （ 6） 項目總體成本不高，從而降低了銷售單價，有利于中小客戶的投資 （ 7） 項目引進主力店的營銷策略，將有利于本項目刷新漣源家居建材行業(yè)格局，成為市場領(lǐng)袖 △ 項目發(fā)展劣勢 Threat （ 1） 項目所在地街區(qū)面貌有待改善，人流量有限，商業(yè)氣氛尚不濃厚 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) （ 2） 仍有部分經(jīng)營戶和市民對本項目地段抱懷疑態(tài)度，增加了項目宣傳推廣難度 （ 3） 推廣、招商難度加大，推廣、招商費用增加 （ 4） 地塊規(guī)模有限，無法設(shè)置集中的倉儲用房 （ 5） 市場對項目預(yù)計的銷售價格 和租賃價格存在接受難度 綜上，項目 SWOT分析中所反映出的情況說明本項目發(fā)展“家居建材廣場”的思路是基本可行的，但應(yīng)注意風(fēng)險規(guī)避及劣勢化解因素，使本項目發(fā)展更為貼近市場，成功招商，投資概念推廣到位，獲得可觀的利潤回報。調(diào)查結(jié)果顯示，盡管漣 源市建材市場未能經(jīng)營起來在經(jīng)營戶中形成了心理 陰影，但仍有半數(shù)的經(jīng)營戶選 擇了芙蓉廣場。本項目的出現(xiàn)，無疑填補了該市場空白，并將0%20%40%60%80%100%支持 無所謂 反對(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 取得良好的社會效益，一改目前文藝路交通路擁擠，消防、交通、城市管理問題多多的局面。長期以來漣源市民購買建材 都需要各個門店不斷的詢問價格，不斷的比較產(chǎn)品， 出現(xiàn)“一站式”家居建材廣場后，集中的產(chǎn)品種類 將大大縮短購買時間，提高 購買效率，并能以更低 的價格購買到所需要的家居建材產(chǎn)品。這表明：漣源消費者對 “一站式”家居建材市場認可度比較高，由于漣源市場還不是很成熟，所以還有一半的消費者需要加強引導(dǎo)。也使本項目具備來自于經(jīng)營戶層面的發(fā)展機會?！耙徽臼健奔揖咏ú膹V場所具備的“一站購齊”、“價格更低”“服務(wù)更好”是其他中小規(guī)模家居建材經(jīng)營所不具備的。 0%20%40%60%80%支持 無所謂 目前不看好(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 50%的經(jīng)營戶表示愿意在“一站式”家居建材廣場誕生后進駐經(jīng)營。 因此，置嘉地產(chǎn)顧問機構(gòu)初步對本項目的商業(yè)主題選擇為“家居建材廣場”。眾多商品房的在銷售之后必會進行裝修，因此，與商品房裝修相關(guān)的建材、陶瓷、木材、家私、家紡、五金、油漆、型材等行業(yè)勢必會被帶動。 十二 項 目商 業(yè) 用房定位方案 研 究 項目定位方案 置嘉地產(chǎn)顧問機構(gòu)初步對本項目的商業(yè)主題選擇為： 整合與商品房裝修相關(guān)的建材、陶瓷、木材、家私、家紡、五金、油漆、型材等行業(yè)，彌補市場空白，根據(jù)各個行業(yè)對樓層的需求條件規(guī)劃業(yè)態(tài)形成“家居建材廣