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某用地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(參考版)

2025-04-28 06:07本頁(yè)面
  

【正文】 在項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策劃上力求創(chuàng)新,以符合本項(xiàng)目定位的前瞻性眼光進(jìn)行整個(gè)項(xiàng)目的全程策劃工作,確保開(kāi)發(fā)商、投資者、社會(huì)及其他合作企業(yè)取得更大的效益。另外,本項(xiàng)目建筑工程量在工程建設(shè)中應(yīng)該多聽(tīng)取有關(guān)專(zhuān)家的意見(jiàn)和建議,有關(guān)論證、設(shè)計(jì)、施工、策劃、推廣、銷(xiāo)售要緊密配合,對(duì)于建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題,應(yīng)該用科學(xué)的方法進(jìn)行分析、比較、論證。(5) 項(xiàng)目招商項(xiàng)目應(yīng)對(duì)主力店進(jìn)行重點(diǎn)對(duì)待,在年底之前與主力店達(dá)成合作,并開(kāi)始廣告推廣,以確保明年3月份正式啟動(dòng)廣告宣傳,4月份左右啟動(dòng)銷(xiāo)售的計(jì)劃,為后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手設(shè)置進(jìn)入壁壘,從而贏得市場(chǎng)先機(jī)。在有關(guān)的政策允許范圍內(nèi),應(yīng)該爭(zhēng)取更為優(yōu)惠的開(kāi)發(fā)條件,并為本項(xiàng)目后期招商經(jīng)營(yíng)爭(zhēng)取相關(guān)稅費(fèi)支持政策,以確保招商的成功;也將為項(xiàng)目的投資者及進(jìn)駐企業(yè)和投資者創(chuàng)造更便利、更具投資價(jià)值的物業(yè)?。?) 開(kāi)發(fā)進(jìn)度項(xiàng)目應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān),使項(xiàng)目趕上明年46月份的房地產(chǎn)銷(xiāo)售旺季,營(yíng)造項(xiàng)目“開(kāi)門(mén)紅”的旺銷(xiāo)局面,提升投資者和經(jīng)營(yíng)戶的信心,樹(shù)立本項(xiàng)目在漣源本地乃至周邊幾縣市內(nèi)的行業(yè)領(lǐng)袖地位。(3) 廣告推廣 本項(xiàng)目廣告推廣的意義非常重大,不但要對(duì)芙蓉廣場(chǎng)商圈概念進(jìn)行炒作,以在市民心目中加強(qiáng)對(duì)本地域價(jià)值的印象,獲得強(qiáng)大的感官?zèng)_擊效應(yīng);而且對(duì)本項(xiàng)目“家居建材廣場(chǎng)”的定位進(jìn)行宣傳推廣,傳達(dá)投資概念和商機(jī)概念,瞄準(zhǔn)主要的銷(xiāo)售、招商客戶群體,并將廣告網(wǎng)絡(luò)延伸至周邊縣市,以強(qiáng)大的廣告宣傳攻勢(shì)掀起2006年漣源新的投資創(chuàng)富風(fēng)暴。因項(xiàng)目用地面積有限,本報(bào)告內(nèi)的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估是以項(xiàng)目用地面積全部鋪滿為基礎(chǔ)進(jìn)行測(cè)算的,如建筑面積減少,則勢(shì)必影響項(xiàng)目總體銷(xiāo)售額,從而影響項(xiàng)目利潤(rùn)。因此,本項(xiàng)目應(yīng)努力控制建設(shè)成本,建立完善的成本控制體系,以保留項(xiàng)目可觀的利潤(rùn)空間。對(duì)社會(huì)、行業(yè)及其他社會(huì)綜合效益的影響明顯,環(huán)境效益和社會(huì)效益的評(píng)價(jià)均是可行的。(4) 本項(xiàng)目住宅將為漣源市民提供環(huán)境優(yōu)美,價(jià)格適中的住房,從而改善目前市民的住房結(jié)構(gòu)(5) 本項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng),將對(duì)周邊文化、體育、衛(wèi)生、金融等行業(yè)都將能起到明顯的補(bǔ)充和帶動(dòng)作用。(5) 本項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)營(yíng)業(yè),將使大部分經(jīng)營(yíng)戶的倉(cāng)庫(kù)集中在漣源市建材市場(chǎng)內(nèi),從而盤(pán)活目前陷入困境的建材市場(chǎng),使建材市場(chǎng)獲得新的發(fā)展機(jī)遇。(3) 大型龍頭主力店的規(guī)模效應(yīng),將為本項(xiàng)目?jī)?nèi)的經(jīng)營(yíng)戶帶來(lái)更多的客流,使經(jīng)營(yíng)戶客流量更為集中,增加銷(xiāo)售額,提升經(jīng)營(yíng)效益。(2) 為廣大家居建材經(jīng)營(yíng)戶提供了環(huán)境更好,配套設(shè)施更齊全的經(jīng)營(yíng)環(huán)境,使家居經(jīng)營(yíng)戶能形成更為透明化,更為公平的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。(定性) 城市發(fā)展的影響(1) 實(shí)現(xiàn)光明山商圈、五馬廣場(chǎng)商圈和芙蓉廣場(chǎng)的“三點(diǎn)一線”城市商業(yè)結(jié)構(gòu),為漣源市城市商業(yè)的發(fā)展起到促進(jìn)和拉動(dòng)作用(2) 改變芙蓉廣場(chǎng)周邊的街區(qū)形象,并將明顯提升人民西路、芙蓉路的物業(yè)價(jià)值,有利于擴(kuò)大城區(qū)面積,提升和豐富街區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu);(3) 有效解決交通路目前家居建材行業(yè)經(jīng)營(yíng)所導(dǎo)致的交通擁擠、城市管理難度較大等問(wèn)題,大大改善交通路及其沿線的街區(qū)面貌,使城市商業(yè)中心體現(xiàn)出真正的商業(yè)價(jià)值(4) 本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng),將帶動(dòng)部分市民前往城西進(jìn)行消費(fèi),從而使項(xiàng)目周邊的餐飲、娛樂(lè)、休閑、商務(wù)配套型產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。裙樓頂部的綠化,建筑小品布局合理巧妙,錯(cuò)落有致,為入住客戶營(yíng)造出一個(gè)良好的居住氛圍。十八 社會(huì)評(píng)價(jià)(定性) 本項(xiàng)目將以“體現(xiàn)現(xiàn)代社會(huì)以人為本的思想,設(shè)計(jì)上充分考慮使用功能和比例尺度,將建筑定位于現(xiàn)代文化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新階段之上”的設(shè)計(jì)構(gòu)想,建筑設(shè)計(jì)現(xiàn)代感強(qiáng)烈,將成為漣源市商業(yè)和城市地標(biāo)項(xiàng)目,為提升城市品位,美化城市環(huán)境起到不可忽視的作用。%。 (2)營(yíng)業(yè)稅及附加 %計(jì)算,(3)所得稅 按照《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則,所得稅實(shí)際應(yīng)按33%計(jì)取,但根據(jù)本項(xiàng)目情況,暫預(yù)估為100萬(wàn)元。 (1)銷(xiāo)售費(fèi)用 因本項(xiàng)目偏離市中心,地段還未被全部大部分市民完全認(rèn)可。本項(xiàng)目銷(xiāo)售和招商受政府政策影響較大,一方面項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要政府給予相關(guān)開(kāi)發(fā)稅費(fèi)上的優(yōu)惠和扶持,另一方面本項(xiàng)目的銷(xiāo)售和招商需要政府給予相關(guān)行業(yè)整合、經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)等政策支持,如這些政策不能按時(shí)落實(shí)到位,將對(duì)本項(xiàng)目的順利銷(xiāo)售帶來(lái)威脅因素。 財(cái)務(wù)指標(biāo)分析(返租銷(xiāo)售) 銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售成本銷(xiāo)售毛利率= 100%       銷(xiāo)售收入本項(xiàng)目毛利率:()/100%=% 凈利率(返租銷(xiāo)售)銷(xiāo)售凈利率=(凈利/銷(xiāo)售收入)100% 凈利一般指稅后利潤(rùn)本項(xiàng)目?jī)衾?()100%=% %,%,利潤(rùn)率符合當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)水平,本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益是可行的.十六 風(fēng)險(xiǎn)性分析風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)程度分析表風(fēng)險(xiǎn)因素影響程度說(shuō)明嚴(yán)重較大一般市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)√區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)不確定因素較多,行業(yè)影響較大技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)√技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)較弱工程風(fēng)險(xiǎn)√施工難度不高資金風(fēng)險(xiǎn)√資金應(yīng)用周期較長(zhǎng),存在調(diào)配風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)√受當(dāng)?shù)卣o予的開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)政策影響大外部協(xié)作風(fēng)險(xiǎn)√公司團(tuán)隊(duì)信譽(yù)良好社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)√社會(huì)需求量較大,屬空白市場(chǎng)項(xiàng)目其他風(fēng)險(xiǎn)√行業(yè)內(nèi)影響因素較多,且受其他商業(yè)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)大由此表可以看出,本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主要風(fēng)險(xiǎn)因素存在于市場(chǎng)、政策、資金幾個(gè)方面。 項(xiàng)目投資利潤(rùn)成本利潤(rùn)估算表序號(hào)項(xiàng)目(返租時(shí))金額備注(不返租時(shí))金額備注1銷(xiāo)售收入含返租期內(nèi)的租金收益2銷(xiāo)售成本3銷(xiāo)售稅金及附加%估算4銷(xiāo)售費(fèi)用180萬(wàn)元180萬(wàn)元5利潤(rùn)總額1260.83萬(wàn)元1232.96萬(wàn)元6所得稅100萬(wàn)元預(yù)估100萬(wàn)元預(yù)估7凈利潤(rùn)本項(xiàng)目初步估算:(1) 。由此得出,本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入預(yù)計(jì)為:項(xiàng)目銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)表(返租)名稱(chēng)建筑面積(平米)返租銷(xiāo)售單價(jià)(元/平米)預(yù)計(jì)銷(xiāo)售額(返租)(萬(wàn)元)備注臨街商鋪75010000750一層內(nèi)鋪290041001189二層內(nèi)鋪36502350三層內(nèi)鋪36501350住宅7000850595合計(jì) 17950二、三層三年返租期間的出租收益預(yù)計(jì):(1) 1層內(nèi)鋪免租半年,后半年的租金按28元/平米/月的租金65%收取即為18元/平米/月,(2) 3層內(nèi)鋪免租1年,第2年按租金的50%收取,第三年按租金的80%收取,第2層租金:15元/平米/月 第3層租金9元/月 因此得出本項(xiàng)目返租期的預(yù)期收益為:項(xiàng)目銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)表(不返租)名稱(chēng)建筑面積(平米)銷(xiāo)售單價(jià)(元/平米)預(yù)計(jì)銷(xiāo)售額(萬(wàn)元)備注臨街商鋪75010000750一層內(nèi)鋪29003950二層內(nèi)鋪36501950三層內(nèi)鋪36501100401.5住宅7000850595合計(jì) 17950經(jīng)計(jì)算分析后得出:(1) 。(2) 為便于本項(xiàng)目后期運(yùn)作的順暢,本報(bào)告內(nèi)分別初步設(shè)定了“返租”與不“返租”的銷(xiāo)售價(jià)格。反租部分在具體定價(jià)中預(yù)留相應(yīng)空間。其中一層返租期限為1年,返租回報(bào)為8%;二、三層返租期限為3年,第一年回報(bào)率為7%,第二年回報(bào)為8%,第三年回報(bào)為9%,平均每年的固定回報(bào)為8%。 根據(jù)初步估算,此數(shù)據(jù)為基本的成本投入費(fèi)用,并已核算地下層的建筑成本。3樓目前的業(yè)態(tài)定位較適宜于對(duì)主力店進(jìn)行招商。③ 住宅戶型規(guī)劃以110130平米的三房、140160平米的四房為主力戶型進(jìn)行設(shè)計(jì)。(不含天花板及天際線高度) 戶型規(guī)劃① ,進(jìn)深在12米左右。(2) 項(xiàng)目地下一層,擬規(guī)劃建筑面積在2500平米之間。(4) 其他調(diào)查數(shù)據(jù)。(2) 面積在50100平米之間,以4060平米每個(gè)的鋪位分割較為合理,商鋪間應(yīng)可自由組合,全面覆蓋不同面積需求的客戶。 項(xiàng)目產(chǎn)品定位的市場(chǎng)依據(jù)本項(xiàng)目產(chǎn)品定位的市場(chǎng)依據(jù)以置嘉地產(chǎn)顧問(wèn)進(jìn)行的漣源市房地產(chǎn)市場(chǎng)及家居建材市場(chǎng)的調(diào)查研究數(shù)據(jù)為主。(4) 項(xiàng)目產(chǎn)品定位應(yīng)充分考慮家居建材市場(chǎng)的行業(yè)特殊性,對(duì)相關(guān)物流、交通、層高等要求進(jìn)行有效把握。(2) 充分利用項(xiàng)目地處人民路與芙蓉路交匯處,雙面臨路的特點(diǎn),發(fā)揮項(xiàng)目臨街面較長(zhǎng),交通優(yōu)勢(shì)明顯的優(yōu)勢(shì)。十三 項(xiàng)目產(chǎn)品定位方案研究 項(xiàng)目產(chǎn)品定位原則本項(xiàng)目產(chǎn)品定位應(yīng)區(qū)別于普通的商住樓項(xiàng)目,產(chǎn)品定位不但要能符合目前主題商業(yè)銷(xiāo)售及招商、經(jīng)營(yíng)的需求,而且還需根據(jù)項(xiàng)目地塊未來(lái)發(fā)展前景可觀的特殊情況綜合考慮產(chǎn)品未來(lái)用途。向政府申請(qǐng)真正能夠落實(shí)到位的稅費(fèi)減免政策,為經(jīng)營(yíng)戶降低經(jīng)營(yíng)成本,并通過(guò)免租政策、主力店的龍頭效應(yīng)向經(jīng)營(yíng)戶發(fā)動(dòng)集中的廣告宣傳攻勢(shì)。對(duì)部分部位予以免租經(jīng)營(yíng),以配合其他招商政策順利招商。首先啟動(dòng)主力店招商,以滿足項(xiàng)目發(fā)展和實(shí)際推廣執(zhí)行工作的需要。項(xiàng)目發(fā)展需依托強(qiáng)大的廣告宣傳造勢(shì),通過(guò)以主力店為中心,將后期經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的“價(jià)格、質(zhì)量、服務(wù)”良好地貫穿于整個(gè)推廣節(jié)奏中,最大限度的對(duì)區(qū)域概念和行業(yè)概念進(jìn)行宣傳推廣。 項(xiàng)目定位方案所存在問(wèn)題及建議本項(xiàng)目定位方案在后期推廣和銷(xiāo)售、招商過(guò)程中,可能存在以下不利因素:(1) 銷(xiāo)售價(jià)格與實(shí)際租賃價(jià)格之間可能存在的矛盾,建議項(xiàng)目3樓采取整體或部分返租的形式銷(xiāo)售。調(diào)查結(jié)果一方面再次顯示了芙蓉廣場(chǎng)的地段價(jià)值,另一方面更反映出經(jīng)營(yíng)戶在選擇過(guò)程中已經(jīng)更趨于理性,考慮到了交通、物流、倉(cāng)儲(chǔ)等家居建材行業(yè)發(fā)展所必須具備的基礎(chǔ)條件。 對(duì)“一站式”家居建材市場(chǎng)的地點(diǎn)選擇調(diào)查為調(diào)查在目前漣源市建材經(jīng)營(yíng)戶中較為理想的集中型家居建材廣場(chǎng)的項(xiàng)目所在地,本次調(diào)查設(shè)置了三個(gè)地點(diǎn)供經(jīng)營(yíng)戶選擇。 家居建材廣場(chǎng)在目前漣源市民心目中,仍然是一個(gè)市場(chǎng)空白點(diǎn)。 市民對(duì)“一站式”家居建材市場(chǎng)的認(rèn)可度 從右圖可以看出,絕大部分市民支持漣源出現(xiàn)大型的家居建材廣場(chǎng)。 家居建材消費(fèi)者對(duì)“一站式”家居建材市場(chǎng)的認(rèn)可度家居建材消費(fèi)者對(duì)“一站式”家居建材市場(chǎng)支持率為54%,對(duì)其無(wú)所謂的業(yè)主占了32%,對(duì)其不看好的占了14%。因此受到大部分經(jīng)營(yíng)戶的支持和贊同。大部分的經(jīng)營(yíng)戶已經(jīng)意識(shí)到行業(yè)分布零散,對(duì)經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)者都不好。 項(xiàng)目定位方案市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果 行業(yè)經(jīng)營(yíng)戶對(duì)“一站式”家居建材市場(chǎng)的認(rèn)可度調(diào)查結(jié)果顯示:76%的經(jīng)營(yíng)戶看好并支持“一站式”家居建材在漣源的發(fā)展。 另一方面,置嘉地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)在對(duì)漣源房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研時(shí),發(fā)現(xiàn)家私、建材行業(yè)經(jīng)營(yíng)者整合意愿較為強(qiáng)烈,且該類(lèi)行業(yè)對(duì)區(qū)位的影響因素較小,但對(duì)交通條件要求較高,恰好符合本項(xiàng)目地塊所具備的特征。 項(xiàng)目定位方案提出背景前漣源住宅商品房上市量在14萬(wàn)平米以上,且“漣水名城”離本案距離不遠(yuǎn)。(3) 項(xiàng)目地塊周邊街區(qū)形象較差,影響到項(xiàng)目?jī)r(jià)值的體現(xiàn)△ 地塊發(fā)展優(yōu)勢(shì) Strength(1) 位于人民路與芙蓉路交匯處,雙面臨路,地塊價(jià)值高(2) 臨街面較長(zhǎng),且還能在建筑規(guī)劃上進(jìn)行適當(dāng)臨街面的適當(dāng)延長(zhǎng),有利于提高整體商業(yè)價(jià)值(3) 地塊規(guī)模適中,體量不大,適宜于快速消化(4) 受光明山商圈影響明顯,未來(lái)升值前景可觀(5) 項(xiàng)目交由專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)公司進(jìn)行全程策劃,有利于保證項(xiàng)目發(fā)展思路及執(zhí)行的科學(xué)化△ 地塊發(fā)展劣勢(shì) Threat(1) 項(xiàng)目地形狀況復(fù)雜,將增加施工難
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