商住綜合樓項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告(參考版)
2025-05-17 22:55本頁(yè)面
【正文】 。21 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。從項(xiàng)目的地點(diǎn)、功能和標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的市場(chǎng)需求狀況來(lái)看，項(xiàng)目結(jié)構(gòu)合理、市場(chǎng)需求狀況較好；從社會(huì)效益來(lái)看，本項(xiàng)目可為國(guó)家提供可觀的財(cái)政收入，為南寧X市增添了一個(gè)新的商貿(mào)住宅區(qū)，對(duì)振興地方經(jīng)濟(jì)具有積極的作用；從經(jīng)濟(jì)效益分析來(lái)看，%，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均達(dá)到并超過(guò)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。表五 項(xiàng)目資金來(lái)源與資金占用平衡表序號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì)計(jì) 算 期(年)1231資金來(lái)源銷售（營(yíng)業(yè)收入）0自有資金0向銀行借款55002000350002資金占用建設(shè)投資（不含利息）0借款利息0銷售稅金及附加0所得稅03資金盈余（12）表六 銷售收入、銷售稅金與附加和營(yíng)業(yè)稅估算附表4 銷售收入、銷售稅金與附加和增值稅估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)計(jì)算期（年）1231銷售（營(yíng)業(yè)）收入住宅銷售收入住宅單價(jià)（元/平方米）250025002500住宅建筑面積（平方米）商場(chǎng)銷售收入一層商場(chǎng)銷售收入一層單價(jià)（元/平方米）150001500015000一層建筑面積（平方米）二層商場(chǎng)銷售收入二層單價(jià)（元/平方米）120001200012000二層建筑面積（平方米）三層商場(chǎng)銷售收入三層單價(jià)（元/平方米）900090009000三層建筑面積（平方米）四層商場(chǎng)銷售收入四層單價(jià)（元/平方米）700070007000四層建筑面積（平方米）五層商場(chǎng)銷售收入五層單價(jià)（元/平方米）600060006000五層建筑面積（平方米）2銷售（營(yíng)業(yè)）稅金及附加0營(yíng)業(yè)稅0利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表與靜態(tài)盈利分析序號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì)計(jì)算期(年)1231銷售（營(yíng)業(yè)）收入02銷售稅金及附加03增值稅4總成本費(fèi)用05利潤(rùn)總額（1234）6彌補(bǔ)以前年度虧損07應(yīng)納稅所得額（56）8所得稅9稅后利潤(rùn)（58）10提取法定盈余公積金11提取公益金12提取任意盈余公積金13可供分配利潤(rùn)14投資利潤(rùn)率%%15投資稅后利潤(rùn)率%%16投資利稅率%%評(píng)價(jià)指標(biāo)：投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/總投資額*100%=*100%=%投資稅后利潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)/總投資額*100%=*100%=%投資利稅率=利稅總額/總投資額*100%=（+）/*100%=%本項(xiàng)目以上三個(gè)靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較，非常樂觀，故項(xiàng)目可行。 附下表：表三 籌款計(jì)劃及還款來(lái)源表序號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)計(jì)算期(年)121借款550020003500年初本息余額0本年借款550020003500本年應(yīng)計(jì)利息本年還本付息0 其中：還本550005500 付息0年末本息余額02還本資金來(lái)源當(dāng)年可用于還本的未分配利潤(rùn)當(dāng)年可用于還本的折舊和攤銷以前年度結(jié)余可用于還本資金可用于還款的其他資金備注:（1）借款年利率按6%計(jì)算；（2）第一期借款資金人民幣2000萬(wàn)元，第二期借款資金人民幣3500萬(wàn)元；（3）借款期限二年，建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期第二年開始還本付息()。總之，本項(xiàng)目基于優(yōu)越的地理位置，有條件打造成絕對(duì)的高檔商業(yè)形態(tài)。本項(xiàng)目就是要彌補(bǔ)這個(gè)空缺。雖然南寧X目前有百貨大樓、萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、夢(mèng)之島等興旺的商場(chǎng)，但其由于沒能引入真正有影響力的國(guó)際品牌或不能由始至終地堅(jiān)持走高端路線，因此很難樹立高端形象。 B 項(xiàng)目策劃及市場(chǎng)定位必須富有特色。這包括加快項(xiàng)目的確立、加快施工進(jìn)度、加快銷售速度。因此可以看出，南寧X商業(yè)營(yíng)業(yè)性用房的投資風(fēng)險(xiǎn)比住宅和寫字樓都大。截止2004年末，%。 南寧X房地產(chǎn)開發(fā)投資的特點(diǎn)A 房地產(chǎn)開發(fā)投資保持較快增勢(shì)B 房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大C 商品房銷售持續(xù)旺盛D 房地產(chǎn)開發(fā)自籌資金增長(zhǎng)，利用外資幅度增加E 商品房空置面積增加，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積有所上升。另一方面，由于國(guó)家在非房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)地區(qū)的嚴(yán)控政策“不搞一刀切”，而且一些已經(jīng)在這些區(qū)域投資的企業(yè)市場(chǎng)反映不錯(cuò)，熱點(diǎn)地區(qū)的投資會(huì)向房地產(chǎn)二三線城市流動(dòng)。然而2004年全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)高速上揚(yáng)，因此一直被視為房地產(chǎn)調(diào)控禁區(qū)的購(gòu)房需求終于遭受打壓。31”限令，成為收緊地根的分水嶺。其實(shí)，早在去年前年，國(guó)家就不斷出臺(tái)措施對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。按揭買房的購(gòu)房者會(huì)因此每月背負(fù)更多的銀行利息。 全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)加大2005年3月17日，中國(guó)人民銀行宣布將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的城市或地區(qū)，個(gè)人房貸的最低首付將由目前的20%提高到30%，具體調(diào)整方式將由各個(gè)城市的銀行自己決定，不搞一刀切。 當(dāng)項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值=0萬(wàn)元時(shí),I=%=IR，而該項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率Ic=12%，則有 Ir遠(yuǎn)大于Ic=12%,說(shuō)明項(xiàng)目可行。（三）內(nèi)部收益率 內(nèi)部收益率(Ir)取決于項(xiàng)目?jī)?nèi)在的各時(shí)點(diǎn)現(xiàn)金流量，而與外部因素?zé)o關(guān)。包括建設(shè)期的投資回收期≤。該方案的使用壽命,即銷售期，為1年。 在單方案分析中，認(rèn)為可行。九、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析（一）項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值、項(xiàng)目投資回收期 項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值的計(jì)算以項(xiàng)目現(xiàn)務(wù)現(xiàn)金流量表（表四）中各年的凈現(xiàn)金流量為基數(shù)，各年折現(xiàn)系數(shù)、凈現(xiàn)值、累計(jì)凈現(xiàn)值如表四所示。（三）項(xiàng)目損益表（見表六）
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