【正文】 場(chǎng)” 或“家居廣場(chǎng)”的商業(yè)主題。 （ 2） 其他舊城改造項(xiàng)目將對(duì)項(xiàng)目發(fā)展形成競(jìng)爭(zhēng)壓力。 （ 5） 項(xiàng)目屬招商引資項(xiàng)目，地塊發(fā)展有一定的政策支持。 （ 3） 項(xiàng)目周邊街區(qū)物業(yè)形象較差，本項(xiàng)目建成后，將有效帶動(dòng)周邊物業(yè)的價(jià)值提升。 項(xiàng)目地塊發(fā)展 SWOT 分析 △ 地塊發(fā)展機(jī)會(huì) Opportunity （ 1） 光明山商圈的發(fā)展已 經(jīng)呈現(xiàn)出向本地塊蔓延的趨勢(shì)，對(duì)本地塊價(jià)值的提升帶來(lái)了積極影響。 項(xiàng)目人流分析 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 因本項(xiàng)目目前所處的芙蓉廣場(chǎng)周邊無(wú)大型的消費(fèi)場(chǎng)所和市政配套設(shè)施，周邊居住者大部分為普通市民，街區(qū)形象又比較差。就目前來(lái)看，地塊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)并不明顯。針對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀，我們的工作重點(diǎn)應(yīng)放在消費(fèi)意識(shí)引導(dǎo)和區(qū)域概念炒作上，才能有利于規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，并結(jié)合主題商業(yè)的特殊性進(jìn)行項(xiàng)目推廣和銷(xiāo)售、招商工作。況且漣源市房屋租賃市場(chǎng)還未成熟，流動(dòng)人口少，在未來(lái)一兩年內(nèi)，漣源市民對(duì)居住房的需求不是很大。 未來(lái)該區(qū)域內(nèi)居住用房需求預(yù)測(cè) 漣源市民長(zhǎng)期以來(lái)形成的房屋概念使市民對(duì)房屋的追求僅限于自建民宅，而商品房的購(gòu)買(mǎi)意識(shí)不強(qiáng)。市民對(duì)商鋪投資概念的理解 市民投資意向分析圖正在考慮購(gòu)買(mǎi)視地段及價(jià)格而定看情況不會(huì)購(gòu)買(mǎi)扇面 5經(jīng)營(yíng)戶(hù)投資意向分析圖正在考慮購(gòu)買(mǎi)視地段及價(jià)格而定看情況不會(huì)購(gòu)買(mǎi)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 程度仍然有限，且在五江購(gòu)物中心的 影響下，使一部分市民對(duì) 商鋪投資已經(jīng)失去了信心或者產(chǎn)生了不信任心理。同時(shí)，也有 16%的被訪(fǎng)者正 在考慮購(gòu)買(mǎi)商鋪， 24%的客戶(hù)表示視地段及價(jià)格而定，說(shuō)明在經(jīng)營(yíng)戶(hù)中間，經(jīng)濟(jì)實(shí)力比一般普通市民要強(qiáng)，其投資意愿相比而言也更為強(qiáng)烈。大部分市民對(duì)商品房?jī)r(jià)格仍集中在 800 元左右的心理預(yù)期，短期內(nèi)突(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 破千元大關(guān)較為困難。 在價(jià)格方面，漣水名城和水榭花都的實(shí)際成交價(jià)格都沒(méi)有超過(guò) 1000 元 /平米。 水榭花都的主力戶(hù)型為 165 平方米左右的 四室兩廳兩衛(wèi)雙陽(yáng)臺(tái)， 據(jù)調(diào)查得知，這種戶(hù)型比較寬敞，大氣，一部分 經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為雄厚的人群較喜歡該戶(hù)型。導(dǎo)致了“漣水名城”和“水榭花都”兩個(gè)大型住宅項(xiàng)目自動(dòng)工以來(lái)，銷(xiāo)售都很不理想。租金普遍比較低，單間租 金為 50元 /月，簡(jiǎn)單裝修套間租金為 200 元 /月，中檔裝修帶家電的套間租金為 350元 /月。比較符合四線(xiàn)城市居民對(duì)購(gòu)房的 面積需求特征。說(shuō)明目前漣源市民對(duì)商品房購(gòu)買(mǎi)意愿并不強(qiáng)烈，而主要的可能購(gòu)買(mǎi)時(shí)間集中在未來(lái) 23 年內(nèi)，近期市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)太大的市場(chǎng)需求。 市場(chǎng)需求情況 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果的分析和研究，置嘉地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 48%的被 訪(fǎng)者并不打算購(gòu)房。主要是因目前本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)人流量，街區(qū)面貌較差，商業(yè)經(jīng)營(yíng)未成規(guī)模等原因所引起的。根據(jù)置嘉地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)調(diào)研顯示，本區(qū)域 500 米半徑內(nèi)的臨街商業(yè)用房租 賃價(jià)格自 2060元 /月 /平米不等，對(duì)面建材市場(chǎng)內(nèi)月租金甚至低于 10元 /平米 /月。價(jià)格情況參照本報(bào)告 。 八 商 業(yè) 用房的 市 場(chǎng) 價(jià)格 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房銷(xiāo)售價(jià)格情況 漣源市商業(yè)用房主要由住宅的底商和企事業(yè)單位物業(yè)一、二、三層的商業(yè)用房構(gòu)成，進(jìn)行銷(xiāo)售的商業(yè)用房量比(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 較少。 因漣源市目前的商業(yè)鋪面均以臨街鋪面為主，而臨街鋪面及部分專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 內(nèi)的商鋪都是個(gè)人自建、政府或單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋臨街層，因此漣源市目前家居建材市場(chǎng)所使用的物業(yè)仍以租賃臨街商鋪為主。本項(xiàng)目在半年內(nèi)潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，其一來(lái)自文藝路正在施工的項(xiàng)目（原漣源市兒童公園），其二是文藝南路一塊 10畝空地，將來(lái)可能也會(huì)被用于開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)建材市場(chǎng)。漣源市商業(yè)用房?jī)r(jià)格走勢(shì)將繼續(xù)出現(xiàn)“熱點(diǎn)地段價(jià)格居高不下，次級(jí)區(qū)域陸續(xù)跟進(jìn)”的局面。當(dāng)前漣源市舊城改造使一部分臨街單位用房進(jìn)行改造、拍賣(mài)， 2021 年市內(nèi)將可能有后續(xù)商業(yè)項(xiàng)目參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)以來(lái)，以其良好的市場(chǎng)定位和營(yíng)銷(xiāo)策略規(guī)劃實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)銷(xiāo)售，銷(xiāo)售情況良好 。 2021 年五江購(gòu)物中心的興建，使?jié)i源市民中所蘊(yùn)藏的對(duì)商業(yè)用房的購(gòu)買(mǎi)需求迅速迸發(fā)出來(lái)，五江購(gòu)物中心的產(chǎn)權(quán)式商鋪一個(gè)月內(nèi)銷(xiāo)售率過(guò)半，且內(nèi)鋪銷(xiāo)售價(jià)格達(dá)到了 7500 元 /平米以上，而得房率僅為 52%左右，實(shí)際套內(nèi)銷(xiāo)售價(jià)格達(dá)到了 15000 元 /平米左右。 項(xiàng)目名稱(chēng) 漣水名城 位置 漣源市自來(lái)水公司旁 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 項(xiàng)目概況 開(kāi)發(fā)商：婁底佳苑房地產(chǎn) 占地面積： 萬(wàn)平方米 建筑面積： 26 萬(wàn)平方米 綠化率： 50% 車(chē)庫(kù)數(shù)（車(chē)位數(shù)）：未定 容積率： 門(mén)面數(shù)： 未定 分幾期開(kāi)發(fā)：兩期 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2021 年 1 月 交房時(shí)間：未定 價(jià)格 住宅均價(jià)： 1040 元 /平方米 住宅最高價(jià)： 1280 元 /平方米 門(mén)面價(jià)格：未定 車(chē)庫(kù)價(jià)格：未定 車(chē)位租價(jià)：未定 物管費(fèi)： 未定 主力戶(hù)型面積： 145平方米左右 付款方式及折扣：七成十年、五成十五年、 銷(xiāo)售率 一期銷(xiāo)售 3成左右 目前主推單位 三室兩廳兩衛(wèi) 商業(yè)用房?jī)r(jià)格分析及走勢(shì)預(yù)測(cè) 近年來(lái)，隨著漣源市城市和商業(yè)發(fā)展，漣源市商業(yè)用房的需求量迅猛增加。 漣源在售的主要住宅項(xiàng)目調(diào)研表如下： 項(xiàng)目名稱(chēng) 大華●水榭花都 位置 漣源市酒廠，一中后面 項(xiàng)目概況 開(kāi)發(fā)商：漣源大華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建筑面積： 42998 平方米 綠化率： 35% 車(chē)庫(kù)數(shù)（車(chē)位數(shù)）：未定 門(mén)面數(shù)： 未定 分幾期開(kāi)發(fā)：一期 項(xiàng)目工程進(jìn)度： 項(xiàng)目動(dòng)工已有將近兩個(gè)月，基礎(chǔ)建設(shè)已經(jīng)完成 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2021 年 12 月底 交房時(shí)間： 2021 年 6 月 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 價(jià)格 住宅均價(jià)： 950元 /平方米 住宅最高價(jià)： 1200 元 /平方米 門(mén)面價(jià)格：未定 車(chē)庫(kù)價(jià)格：未定 車(chē)位租價(jià)：未定 物管費(fèi) ： 未定 主力戶(hù)型面積： 160 平方米左右 付款方式及折扣：三成十年、五成十年、 銷(xiāo)售率 貴賓卡已售 50張 目前主推單位 四室兩廳兩衛(wèi) 項(xiàng)目劣 勢(shì)分析 大戶(hù)型居多，選擇空間小。置嘉(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)認(rèn)為：漣源市房地產(chǎn)近 23 年內(nèi)，規(guī)模適中、戶(hù)型新穎而實(shí)用、景觀資源良好、人文氣息濃厚的居住用房仍將有一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，價(jià)格突破千元 /平米將存在一定的市場(chǎng)空間。反映出漣源市房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅銷(xiāo)售價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)。 外來(lái)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的更強(qiáng)的資本優(yōu)勢(shì)和更高的開(kāi)發(fā)品質(zhì)，另受相關(guān)建筑材料，開(kāi)發(fā)規(guī)費(fèi)的上漲，建安成本也隨之上升，由此帶動(dòng)了漣源房 地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。因此市場(chǎng)價(jià)格一直處于比較低的狀態(tài)，居住用房的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)點(diǎn)也比較低。隨著政府下一步的放地，后續(xù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，漣源(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 商品房市場(chǎng)必將以更為成熟，更為理性的姿態(tài)面對(duì)市場(chǎng)。 在“漣水名城”后，由大華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的“水榭花都”也向市場(chǎng)供應(yīng)了 4萬(wàn)余平米的商品房。 “漣水名城”大規(guī)模大手筆的商品房建設(shè)開(kāi)發(fā)，相關(guān)的社區(qū)配套型酒店、商業(yè)街區(qū)也在 其規(guī)劃范圍之內(nèi)，使?jié)i源市民對(duì)商品房第一次有了更為清晰的認(rèn)識(shí)。出現(xiàn)了以“漣水名城”為代表的住宅項(xiàng)目和以“五江購(gòu)物中心”為代表的商業(yè)項(xiàng)目。這也是目前漣源市住宅區(qū)沒(méi)有成規(guī)摸，上品質(zhì)的原因之一，大量的自建民宅影響了城市品位的提高和整 體的城市規(guī)劃，也影響到了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 五 漣 源市房地 產(chǎn) 市 場(chǎng)發(fā) 展 綜 述 市場(chǎng)發(fā)展概況 漣源市現(xiàn)代化的房地產(chǎn)市場(chǎng)自 2021 年才開(kāi)始起步。本項(xiàng)目勢(shì)必首當(dāng)其沖，受到光明山商圈的影響，隨著金地帶●時(shí)尚廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，五江購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)狀況好轉(zhuǎn)及其他周邊項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，其影響會(huì)越來(lái)越明顯。 縱 觀漣源市商業(yè)格局及發(fā)展?fàn)顩r，漣源市各個(gè)商圈內(nèi)商業(yè)物業(yè)的建筑形態(tài)、交通組織、業(yè)態(tài)定位、經(jīng)營(yíng)理念等都存在部分缺陷，在商圈形成中，其滲透能力、輻射能力表現(xiàn)得不是很明顯。 另外，以汽車(chē)站為基礎(chǔ)發(fā)展的商園街也是漣源市整體商業(yè)格局中的重要部分。五江購(gòu)物中心項(xiàng)目的建成，更樹(shù)立了漣源市新興的現(xiàn)代化商業(yè)中心形象，增強(qiáng)了此區(qū)域在全市商圈中的競(jìng)爭(zhēng)力。市 政府、稅務(wù)等一大批政府機(jī)關(guān)云集于此，學(xué)校、居民區(qū)分散四周，形成了強(qiáng)大的商業(yè)發(fā)展資源。如不改變此區(qū)域內(nèi)的街區(qū)形象，對(duì)破壞街區(qū)整體形象的相關(guān)業(yè)態(tài)進(jìn)行集中整治，在“劣幣驅(qū)逐良幣”理論范圍內(nèi)，將使一部分利潤(rùn)較高，檔次較高的商業(yè)行業(yè)主動(dòng)集中轉(zhuǎn)移，從而動(dòng)搖此區(qū)域的商業(yè)地位。此區(qū)域內(nèi)以百貨超市、品牌服飾、鞋帽、電子通訊產(chǎn)品、五金機(jī)電業(yè)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 態(tài)為主。 漣源市城市商業(yè)格局及發(fā)展趨勢(shì) 隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，漣源市的商業(yè)格局的已經(jīng)初現(xiàn)雛形，形成了以五馬廣場(chǎng)和光明山為核心商圈向周邊輻射的商業(yè)格局。伴隨著這一類(lèi)商業(yè)企業(yè)的發(fā)展，漣源市商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的出現(xiàn)也受到了漣源市民的熱情歡迎和追隨，“五江購(gòu)物中心”的銷(xiāo)售便反映出了漣源市民中蘊(yùn)藏的極強(qiáng)的投資欲望和消費(fèi)能力?！敖瘃R特”、“?？迪椤钡纫慌薪?jīng)營(yíng)企業(yè)獲得了長(zhǎng)足發(fā)展。這一類(lèi)商品交易市場(chǎng)的出現(xiàn)，使?jié)i源市城市、農(nóng)村人口的消費(fèi)有了較為集中、更為方便的消費(fèi)場(chǎng)所。伴著上世紀(jì)改革開(kāi)放的步伐，城市 的商業(yè)也取得了飛速的發(fā)展。 上世紀(jì) 80 年代前的商業(yè)大多以國(guó)營(yíng)企業(yè)單位經(jīng)營(yíng)的商業(yè)為主。 因此，根據(jù)當(dāng)前漣源市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民消費(fèi)及個(gè)人儲(chǔ)蓄水平，未來(lái) 35年之內(nèi)，漣源市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展空間將較為可觀，在總量控制的前提下，大部分的社會(huì)閑散資金將集中于房地產(chǎn)投資及建材、家居、裝飾等行業(yè)，其商業(yè)消費(fèi)環(huán)境和水平將有很大程度的改觀和突破。 漣源市總體居民收入水平在湖南省處于中下水平但是近年增長(zhǎng)較快，居民消費(fèi)水平比較湖南省發(fā)展較快的中小型(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 城市仍偏低。 全年民營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售總額 157104 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %，占全市消費(fèi)品零售總額的 %。 漣源市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 漣源地區(qū)內(nèi)擁有較為豐富的礦產(chǎn)資源，相關(guān)的礦產(chǎn)、冶煉、機(jī)電、運(yùn)輸行業(yè)發(fā)達(dá)，其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模也較為突出，居民收入及消費(fèi)水平自 90 年代開(kāi)始顯著提高，內(nèi)向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好。這為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供極佳的市場(chǎng)契機(jī)。投入大量資金對(duì)漣源城區(qū)進(jìn)行改造和對(duì)各類(lèi)工業(yè)企業(yè)進(jìn)行革新。 漣源市城市發(fā)展概況 當(dāng)前漣源市整體城市環(huán)境仍然處于不理想狀態(tài)，城區(qū)面積較小、城區(qū)環(huán)境有待改善、城市常住人口規(guī)模有限、流動(dòng)人口較少，城市建設(shè)固定資產(chǎn)投資較小等諸多問(wèn)題困擾著漣源市城市環(huán)境的改善和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。近年來(lái)市委市政府實(shí)施“科技推動(dòng)、市場(chǎng)帶動(dòng)”的戰(zhàn)略，全市 民營(yíng)企業(yè)迅速發(fā)展。 漣源市交通便捷，湘黔鐵路、婁漣高等級(jí)公路與 207 國(guó)道從境內(nèi)通過(guò)，太澳高速公路、婁新高速公路、雙漣一級(jí)公路即將興建，一個(gè)完備的交通路網(wǎng)即將構(gòu)成。 漣源人文歷史悠久，是革命老區(qū)和湖南五大僑鄉(xiāng)之一。 1951年從安化、湘鄉(xiāng)、邵陽(yáng)各劃出部分政區(qū)籌建藍(lán)田縣， 1952 年正式建縣，8 月改名漣源縣， 1987 年撤縣成立漣源市。并為社會(huì)了提供了眾多的就業(yè)機(jī)會(huì)，并將為極大的影響和帶動(dòng)周邊街區(qū)的商業(yè)發(fā)展，(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 推動(dòng)和促進(jìn)“芙蓉廣場(chǎng)”商圈的形成，帶動(dòng)漣源市城西的發(fā)展。 關(guān)于社會(huì)綜合效益的意義 隨著建材行 業(yè)的重要性日益突顯，專(zhuān)業(yè)的建材市場(chǎng)不可或缺地成為城市名片和亮點(diǎn)工程。目前，光明山商圈已經(jīng)呈現(xiàn)出向西發(fā)展的趨勢(shì)，本項(xiàng)目的落成必將加快漣源市西城發(fā)展的進(jìn)程，進(jìn)一步完善漣源市城區(qū)的整體規(guī)劃。市政府、稅務(wù)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 等一大