【正文】 根據(jù)成都市 政府 對(duì)工業(yè)園區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，我們預(yù)測(cè)，依附于工業(yè)園區(qū)的總部基地物業(yè)將逐漸細(xì)分，總部基地項(xiàng)目的功能定位將更加明確，將憑借其鮮明的特色在市場(chǎng)中取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 從總部基地產(chǎn)品建筑來(lái)看， 高效能、綠色環(huán)保的辦公建筑將越來(lái)越多，主要表現(xiàn)在建筑的集成性（集成建筑師、工程師、業(yè)主和委托方的需求和建議）、建筑模塊化、可變性（采用新技術(shù)和革新設(shè)備）、節(jié)能環(huán)保四個(gè)方面。 一、項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) ? 運(yùn)營(yíng)主體的專業(yè)優(yōu)勢(shì)： xx集團(tuán)成熟的汽車產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)體系、專業(yè)團(tuán)隊(duì)及雄厚的綜合實(shí)力 ?地理優(yōu)勢(shì)：緊鄰成都繞城 ?交通優(yōu)勢(shì)：城市路網(wǎng)便捷 劣勢(shì) ?區(qū)域配套設(shè)施相對(duì)較弱 機(jī)會(huì) ?政策機(jī)會(huì)：汽車產(chǎn)業(yè)的政策支持 ?成都產(chǎn)業(yè)園區(qū)需求保持強(qiáng)勁勢(shì)頭 ?區(qū)域周邊工業(yè)發(fā)達(dá)，市場(chǎng)發(fā)展前景具有強(qiáng)大的市場(chǎng)支撐 ?xx汽車運(yùn)營(yíng)主體的專業(yè)優(yōu)勢(shì)具備把控市場(chǎng)機(jī)會(huì)的能力，前瞻性的戰(zhàn)略規(guī)劃與現(xiàn)實(shí)性的專業(yè)操作相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展 ?跳出包圍圈，通過(guò)電動(dòng)汽車“特色產(chǎn) 業(yè)”把握有效需要，達(dá)到規(guī)避風(fēng) xx 汽車總部基地可行性研究報(bào)告 32 險(xiǎn)的目的，彌補(bǔ)不足 ?精準(zhǔn)定位，迅速確立自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，選擇適當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)切入方向 ?認(rèn)真考量行業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)，提升項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值和社會(huì)效益 威脅 ?成都市工業(yè)用地的土地放量大、存量大，預(yù)示未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)激烈 二 、項(xiàng)目總體定位 —— 國(guó)際化 汽車 總部經(jīng)濟(jì)平臺(tái) （一）功能定位 xx 集團(tuán)致力于將“ 汽車總部基地 ” 打造成為中國(guó)著名的 國(guó)際化 汽車 總部經(jīng)濟(jì)平臺(tái)以及 總部經(jīng)濟(jì)區(qū)中的著名品牌。 綜合考慮本 項(xiàng)目 的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與 地域特征 ，我們將本案 定位為 集 汽車產(chǎn)業(yè) 研發(fā)、展示 展銷 、科研 辦公 、倉(cāng)儲(chǔ)物流、維修服務(wù)于一體 的現(xiàn)代 汽車商貿(mào) 總部基地 ， 并擁有獨(dú)特生態(tài)、人文、時(shí)代特征以及濃厚生活氛圍的生態(tài)文化商務(wù)區(qū)。 各 地塊 主要 功能定位規(guī)劃如下： 地塊 主要功能 功能布局 3號(hào)地塊 汽車 產(chǎn)業(yè) 商貿(mào) 區(qū) 汽車展示 、展銷 貿(mào)易區(qū) xx 汽車總部基地可行性研究報(bào)告 33 汽車 研發(fā) 區(qū) 汽車 商貿(mào)辦公 區(qū) 4號(hào)地塊 汽車 生產(chǎn)、 總裝、 維修、 倉(cāng)儲(chǔ)、物流、配送區(qū) 汽車 生產(chǎn)、 維修、 總裝、 倉(cāng)儲(chǔ)、物流、配送中心 ，新能源電動(dòng)汽車生產(chǎn)基地 2號(hào)地塊 配套 服務(wù)區(qū) 商用車汽配、汽車裝飾、汽車博覽、研發(fā)辦公樓、酒店、會(huì)議、商務(wù)公寓等 項(xiàng)目詳細(xì) 規(guī)劃為以下主要板塊和區(qū)域： 汽車展示貿(mào)易區(qū) 國(guó)際名車廣場(chǎng)（如寶馬、奔馳、法拉利、奧迪等國(guó)際知名品牌展示營(yíng)銷與商務(wù)、服務(wù)中心或中國(guó)西部總部）。 二手車展示、拍賣、鑒定、交易、置換廣場(chǎng)。 汽車服務(wù)區(qū) xx 汽車總部基地可行性研究報(bào)告 34 大型汽車維修超市 車檢、上牌等辦證中心 金融服務(wù)等 汽車會(huì)展區(qū) 汽車會(huì)展中心、信息中心 （二） 目標(biāo)市場(chǎng)定位 ? 落戶成都地區(qū)的國(guó)內(nèi)外 汽車及其產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)品的企業(yè)、科研機(jī)構(gòu)、實(shí)驗(yàn)室及知名品牌經(jīng)銷商； xx 汽車總部基地可行性研究報(bào)告 35 ? 落戶各大中型研發(fā)企業(yè)總部辦公； ? 看重西南地區(qū)及成都經(jīng)濟(jì)發(fā)展，準(zhǔn)備將研發(fā)機(jī)構(gòu)、采購(gòu)中心及總部辦公等遷入成都的國(guó)內(nèi)大型企業(yè)； ? 省內(nèi)地、市、州需將總部、研發(fā)機(jī)構(gòu)、采購(gòu)中心搬遷到成都的各類企業(yè)； ? 成都本地需提升企業(yè)形象、擴(kuò)大辦公面積及改善辦公環(huán)境的大中型企業(yè)。寬敞舒適的現(xiàn)代化辦公環(huán)境，盡顯品牌的實(shí)力 ◎集散功能 各類進(jìn)口工程機(jī)械車、商用車、國(guó)產(chǎn)車、國(guó)內(nèi)外汽車裝飾品聚散地 ◎交易功能 方便快捷，購(gòu)車全程“一站式”服務(wù) ◎展示功能 展銷、配件與用品展示、新款名車展示會(huì)，新品上市展銷會(huì)及各類主題活動(dòng)推廣展示等 ◎信息功能 最新最快的全球產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)動(dòng)態(tài)，龐大的信息流、人流、物流與資金流，結(jié)合商業(yè)聯(lián)盟網(wǎng)絡(luò)體系，形成完善的信息資源支撐 （四） 價(jià)值定位 xx 汽車總部基地可行性研究報(bào)告 36 價(jià)值 =專業(yè)市場(chǎng) +總部基地 +獨(dú)棟形態(tài)物業(yè) 六大保 障 —— 構(gòu)建汽車產(chǎn)業(yè)穩(wěn)固平臺(tái) ◎物業(yè)保障 本項(xiàng)目在建設(shè)初期即結(jié)合政府發(fā)展戰(zhàn)略，具有永久性產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)的雙產(chǎn)權(quán)特性，是其他項(xiàng)目所不具備的優(yōu)勢(shì)條件，這樣既避免了經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地的反復(fù)搬遷，又適合商家長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，做大做強(qiáng) ◎產(chǎn)業(yè)保障 定位中國(guó)西部汽車產(chǎn)業(yè)展貿(mào)匯，領(lǐng)先的市場(chǎng)定位及聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢(shì)，勢(shì)必引領(lǐng)行業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，成為先機(jī)于市場(chǎng)的戰(zhàn)略發(fā)展模態(tài) ◎體系保障 項(xiàng)目定位汽車產(chǎn)業(yè)，通過(guò)體系化發(fā)展模式，從而保障經(jīng)營(yíng)的永續(xù)性 ◎運(yùn)營(yíng)保障 總部基地運(yùn)營(yíng)模式 +創(chuàng)新的汽車專業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)模式 +多循環(huán)模式 +聯(lián)動(dòng)商業(yè)運(yùn)作 +多年汽車市場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn) ，所形成 的多層次運(yùn)營(yíng)保障，力保商家經(jīng)營(yíng)發(fā)展邁上新臺(tái)階 ◎風(fēng)險(xiǎn)保障 充分考慮不同商家需求，以低門(mén)檻的方式和強(qiáng)大的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)支持，最大限度降低商家經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) ◎規(guī)模保障 700 畝的規(guī)模，形成產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展的橫向和縱向布局，利于商家經(jīng)營(yíng)成效的成倍提高 （ 五 ） 項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo) xx 汽車總部基地可行性研究報(bào)告 37 成為 —— 行業(yè)領(lǐng)先 、 規(guī)模最大 、 功能最全 、 配套設(shè)施最齊 —— 永久性工程機(jī)械車、商用車總部經(jīng)濟(jì)展貿(mào)地 三 、 xx汽車港總部基地 規(guī)劃方案 （一）、設(shè)計(jì) 思路 導(dǎo)入國(guó)際汽車先進(jìn)的理念， 借鑒 拉德方斯新城、迪拜 Tijeras 商業(yè)基地 、 solstice 商業(yè)園等新城和工業(yè)園先進(jìn)的規(guī) 劃設(shè)計(jì)， 強(qiáng)調(diào)中國(guó)西部“ xx汽車港總部基地 ”的定位，融入 MALL 思想，在建設(shè)現(xiàn)代化的汽車展示、商貿(mào)、物流、商務(wù)與服務(wù)平臺(tái)的同時(shí)， 引領(lǐng)現(xiàn)代 汽車 總部基地的發(fā)展方向 。 合理的總平面布置，使各種功能區(qū)自成系統(tǒng)，以不同的出入口和道路功能分區(qū)，使各種需求的車輛、人流各自分散循環(huán)。 有利于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展 “ xx 汽車港總部基地 ” 可確立以高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、高效益發(fā)展，建設(shè)集約化、現(xiàn)代化的思想，以 現(xiàn)代化 的 汽車商貿(mào)物流基地 為主體，引入企業(yè)首腦 xx 汽車總部基地可行性研究報(bào)告 38 機(jī)構(gòu)，采取統(tǒng)一規(guī)劃和統(tǒng)一建設(shè)的方式興建，通過(guò)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)，聚集國(guó)內(nèi)外 汽車 總部型企業(yè)總部，通過(guò)搭建信息交流和產(chǎn)品貿(mào)易平臺(tái)，有利于促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)現(xiàn)代化和集約化，實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期快速增長(zhǎng)。 （ 三 ）、項(xiàng)目設(shè)計(jì) 方案 項(xiàng)目總體規(guī)劃平面圖 1 號(hào)地塊 設(shè)計(jì) 方案 3 號(hào)地塊 設(shè)計(jì) 方案 單體建筑設(shè)計(jì)方案 1 號(hào)地塊臨街商業(yè)設(shè)計(jì)方案 1 號(hào)地塊臨街商業(yè)設(shè)計(jì)方案 雙拼 /三拼 設(shè)計(jì)方案 四拼 設(shè)計(jì)方案 六拼 設(shè)計(jì)方案 xx 汽車總部基地可行性研究報(bào)告 39 四 、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期 （一） 4 號(hào)地塊項(xiàng)目主要時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 工程開(kāi)工時(shí)間： 2021 年 12 月 30 日 工程竣工時(shí)間： 2021 年 5 月 30 日 試營(yíng)業(yè)時(shí)間： 2021 年 6 月 28 日 正式開(kāi)業(yè)時(shí)間： 2021 年 8 月 8 日 （二） 2 號(hào)地塊項(xiàng)目主要時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 工程開(kāi)工時(shí)間： 2021 年 6 月 30 日 工程竣工時(shí)間： 2021 年 12 月 31 日 汽配專業(yè)市場(chǎng)試營(yíng)業(yè)時(shí)間： 2021 年 3 月 全面開(kāi)業(yè)時(shí)間： 2021 年 2 月 五、項(xiàng)目規(guī)劃目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)思路 （一）已有主體完善： 四川 xx 投資有限公司：項(xiàng)目投資商及開(kāi)發(fā)商，物業(yè)出售及出租。 目的：通過(guò) 以 3 號(hào)地塊 提前申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，力爭(zhēng)在開(kāi)發(fā) 2 號(hào)地塊項(xiàng)目時(shí)將房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)資質(zhì)升級(jí)為二級(jí)資質(zhì)，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)信譽(yù)度。 資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司： （ 1）名稱：成都 xx 汽車港總部基地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 (暫定名 ) （ 2）經(jīng)營(yíng)范圍： 房地產(chǎn)物業(yè)管理、房屋修繕及租賃、機(jī)電設(shè)備維修 、 商務(wù)信息咨詢 ；資產(chǎn)管理， 資產(chǎn)投資、轉(zhuǎn)讓與銷售 ； 為企業(yè)產(chǎn)權(quán)交易、轉(zhuǎn)讓提供服務(wù) ；對(duì)外投資 。 投資擔(dān)保公司： （ 1）名稱：成都 xx 投資擔(dān)保有限公司 (暫定名 ) （ 2）經(jīng)營(yíng)范圍： 為中小企業(yè)提供貸款、融資租賃及其他經(jīng)濟(jì)合同的擔(dān)保；個(gè)人或企業(yè)購(gòu)房按揭擔(dān)保； 汽車消費(fèi)信貸擔(dān)保；個(gè)人消費(fèi)信貸擔(dān)保；項(xiàng)目投資；證券投資、股權(quán)投資、風(fēng)險(xiǎn)投資（含天使投資） ；企業(yè) 重組、 兼并、收購(gòu) ；為企業(yè)提供 資金拆借、典當(dāng) 業(yè)務(wù)； 不良資產(chǎn)收購(gòu)業(yè)務(wù) ； 投資管理等 。 說(shuō)明： ○1擔(dān)?；拘枨螅?擔(dān)保金額預(yù)計(jì)不低于 20210 萬(wàn)元，其中： 物業(yè)按揭： 3 號(hào)地塊項(xiàng)目 9 萬(wàn)㎡按 20%計(jì)算， 萬(wàn)㎡ 6000 元 /㎡ 50%=5400萬(wàn)元； 投資客回報(bào)擔(dān)保： 3 號(hào)地塊項(xiàng)目 9 萬(wàn)㎡按 20%計(jì)算， 萬(wàn)㎡ 6000元 /㎡ 8% 5年 =4320萬(wàn)元； 購(gòu)車擔(dān)保：按每年擔(dān)保金額 1億元估算。互助會(huì)員制融資性擔(dān)保公司注冊(cè)資本不得低于人民幣 500 萬(wàn)元。 成都市政府大力倡導(dǎo)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，通過(guò) xx 集團(tuán)與新都區(qū)政府的共同努力 ，將本項(xiàng)目作為成都發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的樣板，作為成都發(fā)展 汽車 總部經(jīng)濟(jì)的形象代表。 xx 汽車總部基地可行性研究報(bào)告 41 新都 是成都 主打現(xiàn)代物流、機(jī)械制造、加工 的 工業(yè)、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū) 、是成都各項(xiàng)配套設(shè)施最為完善的區(qū)域 之一 ，具有發(fā)展 汽車 總部經(jīng)濟(jì)得天獨(dú)厚的條件。 抓住四川省政府經(jīng)濟(jì)區(qū)功能優(yōu)化布局的時(shí)機(jī)，獲取四川省政府特別政策支持。 采取一切措施，強(qiáng)化對(duì)市場(chǎng)的培育。 強(qiáng)化產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，打造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力。 xx 汽車總部基地可行性研究報(bào)告 42 第 五 章 項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)分析 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析基于集團(tuán)自有資金實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與建設(shè)基礎(chǔ)之上，一旦項(xiàng)目發(fā)展獲得 金融部門(mén) 金融支持，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中將調(diào)整自持物業(yè)與銷售物業(yè)的比例，將 3 號(hào)地塊項(xiàng)目銷售銷售控制在 35%左右，自持物業(yè)控制在 65%左右， 4 號(hào)地塊物業(yè)全部自持，通過(guò)持有物業(yè)作為長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)、融資平臺(tái)、并享受物業(yè)增值收益，提升市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)發(fā)展能力。 xx 汽車港總部基地 3 號(hào)地塊項(xiàng)目 投資收益分析表 （ 45%物業(yè)銷售、 55%物業(yè)持有） 序號(hào) 項(xiàng)目 依據(jù) 金額（元） 銷售 物業(yè) （ 45%） 一 銷售收入 銷售比例 銷售面積 銷售均 價(jià) (元） 銷售總額 (元） 45% 40239 6000 241,436,700 二 稅前利潤(rùn) 36,150,661 三 納稅稅種及金額 1 營(yíng)業(yè)稅 銷售收入的 5% 12,071,835 2 城建稅 營(yíng)業(yè)稅的 7% 845,028 3 教育費(fèi)附加 營(yíng)業(yè)稅的 3% 362,155 xx 汽車總部基地可行性研究報(bào)告 45 4 地方教育費(fèi)附加 營(yíng)業(yè)稅的 1% 120,718 5 所得稅 所得稅應(yīng)納所得額 22,750,924 所得稅率 實(shí)際稅率為 25%，通過(guò)稅收規(guī)劃降低 10% 應(yīng)納所得稅 2,275,092 6 土地增值稅 按銷售收入的 %預(yù)交 3,621,551 應(yīng)繳稅合計(jì) 19,296,380 四 稅后收益 16,854,281 持有 物業(yè) 租賃 （ 55%） 五 年租金收入 租賃比例 租賃面積 租賃均價(jià) (元 /㎡ 用地面積（㎡ ） 容積率 建筑面積（㎡） 實(shí)際建筑面積（㎡） 物業(yè)性質(zhì) 建筑結(jié)構(gòu) 75000 單層建設(shè)， 8m層高，按雙層計(jì)算建筑報(bào)建 總部基地 鋼結(jié)構(gòu) （二）成本估算 xx 汽車港總部基地 4 號(hào)地塊項(xiàng)目投資成本估算表 費(fèi)用項(xiàng)目 單位 造價(jià) 單 價(jià) 工程量 單價(jià)（元） 合價(jià)（元） 面積（㎡） 價(jià)格（元 /㎡） 1 土地成本 畝 13,894, 75000 凈地成本 畝 60000 13,434, 75000 xx 汽車總部基地可行性研究報(bào)告 46 代征地成本 畝 20210 460, 75000 2 建安成本（含設(shè)施設(shè) 備） ㎡ 75000 1200 90,000, 75000 3 報(bào)建費(fèi) ㎡ 150000 35 5,250, 75000 4 市政水電安裝 ㎡ 75000 20 1,500,