【正文】 房地產(chǎn)投資 3832541 5661959 2887682 1858522 1520605 1022914 444181 1178487 336412深圳 廣州 佛山 東莞 中山 珠海 江門 惠州 肇慶 但就珠海而言， 自 1999 年后，珠海市場(chǎng)一直保持了較為平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，觀察 1999－ 2021 年的 房地產(chǎn)投資規(guī)模、 房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)情況（參下表）可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)投資規(guī)模和 珠海的竣工面積和銷售面積變化一直是一條較為平 滑的曲線，施工面積在 2021 年以后呈現(xiàn)了較大幅度的上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。 珠海市房地產(chǎn)投資規(guī)模走勢(shì)圖020406080100120年億元房地產(chǎn)投資（億元） 2021 2021 2021 2021 2021 2021 07年前11 14 19992021年房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營(yíng)情況02004006008001000施工面積竣工面積銷售面積施工面積 竣工面積 銷售面積 近 年珠海的房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭會(huì)在今 后幾 年持續(xù)，因?yàn)檫@樣的發(fā)展是在中央進(jìn)行了宏觀調(diào)控和珠海市政府出臺(tái)了一系列穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策后而取得的發(fā)展，是健康的、良性的、穩(wěn)定的。所以珠海房地產(chǎn)發(fā)展的好勢(shì)頭也是與珠海的經(jīng)濟(jì)環(huán)境分不開的。同時(shí)，港珠澳大橋的確定、廣珠 輕軌的開工、幾條高速公路的的建成和在建，這些大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得重大進(jìn)展都對(duì)珠海未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景注入了活力。 另外珠海市對(duì)爛尾樓盤活制定的 “一樓一策 ”和著力進(jìn)行城中村改造等 優(yōu)惠政策，不僅盤活了城市資源，改善了珠海環(huán)境，還 增加了商品房的供應(yīng)量，使 珠海市房地產(chǎn)市場(chǎng)的資源更加豐富，也促進(jìn)了 珠海 市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 隨著港珠澳大橋、廣珠軌道交通、廣珠鐵路等交通設(shè)施的建設(shè)，使得珠海的區(qū)域地位提升，房地產(chǎn)投資價(jià)值升高， 2021 年以來商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲， 房?jī)r(jià)增幅加速 ， 觀察 1999－ 2021 年的珠海市商品房均價(jià)走勢(shì)（參 下 表）可以發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)在 2021 年以后一直穩(wěn)步上升，而增幅則在 2021 年和 2021 年拉出了較大的上升陽(yáng)線，實(shí)際上 2021 年房?jī)r(jià)增幅作為高位運(yùn)行的結(jié)果，其增幅意義更為可觀。 海景樓盤的稀缺性使其占據(jù)了較高端的市場(chǎng)區(qū)隔。 珠海的海景住宅開發(fā)，早在上世紀(jì)八十年代就已經(jīng)成為珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分。要么是面向港澳市場(chǎng)的外銷型商品房，要么是政策機(jī)構(gòu)人員的聚居地，要么是本地及內(nèi)地高收入人群的高尚住宅區(qū)。當(dāng)時(shí)的海景住宅外銷型特點(diǎn)非常明顯，珠海以外的客戶約占 7~8 成，其中港澳客戶和內(nèi)地客戶各占一半左右。 進(jìn)入二十一世紀(jì)后， 到 2021 年，眾多利好消息頻頻出臺(tái)，珠海宏觀經(jīng)濟(jì)也開始步入一個(gè)新的高速增長(zhǎng)時(shí)期，珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯回暖，而且在今后比較長(zhǎng)的一段 時(shí)間內(nèi)，預(yù)期將出現(xiàn)市場(chǎng)規(guī)模和價(jià)格水平較快增長(zhǎng)的趨勢(shì)。銷售均價(jià)的跨度較大，從 4000~5000元／平方米 的多層住宅， 6000~7000 元／平方米 的高層住宅，到 10000 元／平方米 上下的海景別墅都有供應(yīng) 。 金域藍(lán)灣、東方 供需兩旺 ， 交易活躍 2021年 上半年，珠海樓市表現(xiàn)出進(jìn)一步火熱的勢(shì)頭。下半年開始，受宏觀調(diào)控預(yù)期及周邊市場(chǎng)環(huán)境變化影響，施工面積增幅相對(duì)上半年有所回落，竣工面積相對(duì)增幅更大幅回落，而可預(yù)售面積則令人意外的低于去年水平。 盡管上半年珠海樓市總需求量（亦即銷售面積）較去年同期有較大幅度上升，然而 1－ 6 月間，由于大量新盤的入市， 總體消化率依然有較大降幅。 2021 年 1 1 1 月份珠海商品房供需狀況0102030405060面積：萬平方米0%50%100%150%200%250%供應(yīng)量需求量消耗化率(% )供應(yīng)量 2 1 . 1 2 5 2 . 2 3 2 5 . 4 4 1 5 . 2 4 3 . 7 5 1 5 . 6 2 3 . 8需求量 1 9 . 4 2 1 9 . 9 7 5 0 . 4 7 2 7 . 0 9 3 3 . 7 1 3 6 . 2 3 6 . 2 7消耗化率 ( % ) 92% 3 8 . 2 0 % 1 9 8 . 5 0 % 1 7 7 . 8 0 % 1 0 9 . 6 0 % 2 3 2 . 1 0 % 1 5 2 . 4 0 %5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 結(jié)合當(dāng)月供需量的變化特征可以看出，總體而言，今年各月消化率變化幅度甚大，其中主要原因來源于不同月份的樓市冷熱度差異、國(guó)家調(diào)控政策及發(fā)展商對(duì)此采取的策略。 17 2021 年 以來 珠海市商品房空置面積 也持續(xù)下降， 2021 年 全市商品房空置面積繼續(xù)下降為 萬平方米，同比減少 %，其中商品住宅空置面積 萬平方米，同比減少 %。 20212021 年珠海市各類商品房屋空置情況 單位 : 萬平方米 年 度 空置總計(jì) 商品住宅 商 業(yè) 辦 公 其 他 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 另外， 近年珠海 市的土地交易活躍， 20212021 年， 全市累計(jì)出讓商品房屋建設(shè)用地 42宗，用地面積合計(jì) 萬平方米，其中 2021 年出讓商品房屋建設(shè)用地 10 宗，用地面積達(dá)到合計(jì) 萬平方米 ,可建面積 萬平方米， 且成交價(jià)都較高，也說明了珠海房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭看好、投資信心很足。 2021 年 10 月 22日，位于前山河西岸、昌盛路北側(cè)的 “ 珠國(guó)土儲(chǔ) 2021－ 02” 地塊（華發(fā)世紀(jì)城）被 上市公司 華發(fā) 股份公司 以 1589 元／平方米的樓面地價(jià)即總價(jià) 億元拿下；同樣是華發(fā) 股份公司 ， 2021年10 月 18 日，位于南屏珠海大道北、南灣大道東、前山河南側(cè)、華發(fā)新城以西的“ 珠國(guó)土儲(chǔ) 2021－ 13” 號(hào)地塊（華發(fā)新城第五期）被其以樓面地價(jià) 3510 元／平方米，總價(jià) 億元斬獲。同為 “ 地王 ” ，在四年中地價(jià)以火箭般的速度上升到一個(gè)相當(dāng)?shù)母叨取?珠海的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)由本地向珠三角、港澳，甚至向全國(guó)開放。外地人士在珠海置業(yè)，度假居住和作為投資的客戶各占 48%。“深圳投資客助推珠海樓市”成為 2021珠海地產(chǎn)十大新聞大事。 珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景分析 珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景與國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境分不開。城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快是國(guó)家大 的宏觀政策，大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，將是未來一段時(shí)間促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的動(dòng)力。據(jù)北京、上海等城市測(cè)算，近幾年每年消化的商品房中，改善性住房需求不到家庭戶數(shù)的 10%。 拆遷安置需求。 20 隨著居民可支配收入的上升 ，財(cái)富增值壓力。 全世界財(cái)富存在無非三種方式：現(xiàn)金、房地產(chǎn)、證券 ，股市的高風(fēng)險(xiǎn)已為大家所認(rèn)同，無疑購(gòu)置物業(yè)不失一種選擇 。盡管從今年下半年起，央行政策可能會(huì)對(duì)市場(chǎng)發(fā)展有一定影響，但 2021年全年及未來幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持高速發(fā)展態(tài)勢(shì)。 珠海房地產(chǎn)業(yè)近年來的持續(xù)發(fā)展，除了與珠海可持續(xù)發(fā) 展的戰(zhàn)略性計(jì)劃、舒適的居住環(huán)境，天然的城市景觀以外，還與珠海的生態(tài)環(huán)境、人口密度、經(jīng)濟(jì)狀況有很大關(guān)系。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 首先，珠海經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和眾多利好消息的刺激，如港珠澳大橋的立項(xiàng)、廣珠鐵路與各城市之間高速公路的陸續(xù)開工、竣工等，都不同程度地促進(jìn)了珠海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。廣珠輕軌和連接珠海的各條高速公路也是珠海房地產(chǎn)高速發(fā)展的催化 劑。 2021年全年商品房交易額為 億元， 2021 年為 億元， 2021 年為 億元； 2021 年約 38億元， 2021 年已達(dá) 億元 。 再次， 城際比較 ， 珠海發(fā)展?jié)摿捎^，房?jī)r(jià)補(bǔ)漲空間較大 珠海 與 深穗 相比， 收入差別不大，房?jī)r(jià)相差懸殊 。即便如此，作為位于廣東省經(jīng)濟(jì)發(fā)展前列的珠海市，整體住宅售價(jià)水平仍大幅落后于廣州、深圳。但 2021 年珠海住宅均價(jià)明顯落后于廣州和深圳，三地房?jī)r(jià)分別是 4581 元／平方米， 6149 元／平方米和 9173 元／平方米。從豪宅市 場(chǎng)看，目前珠海、廣州、深圳三地豪宅價(jià)格分別約為： 11000～ 13000 元／平方米， 12000～ 18000 元／平方米和 18000～ 30000 元／平方米，珠海也明顯落后廣州、深圳兩大城市。 可見未來不論在 一般住宅市場(chǎng)、豪宅市場(chǎng)，珠海都有長(zhǎng)足發(fā)展的空間 。 在 珠三角 9 城市中 ，珠海 人均可支配收入僅次于深圳、東莞，說明珠海居民具有很大的消費(fèi)潛力 。 近三個(gè)月來，消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)已連續(xù)超過 5%，使得銀行存款利率實(shí)際為負(fù)。 最后、 自然資源得天獨(dú)厚 。將進(jìn)一步吸引外地尤其北方人士來珠休閑旅游度假和買房置業(yè)。對(duì)發(fā)展商來說，利潤(rùn)空間可能縮小， 但仍有利可圖；對(duì)消費(fèi)者來說，正是回歸理性置業(yè)的拐點(diǎn) 。 淇澳 島僅一個(gè)自然村，島嶼面積約 24平方千米（ 原始面積不足 18平方公里 ），戶籍人口不到 4000人。該村聚落在淇澳島的東南部山麓，坐東南向西北呈長(zhǎng)方塊狀分布．建筑多為磚木結(jié)構(gòu)平房部分混合式樓房。 淇澳島 東望香港、深圳，南向萬山管理區(qū)，北與中山橫門、東莞虎門相毗鄰，處在穗港澳金三角中心，淇澳是 珠海原規(guī)劃連接香港的 伶仃洋跨海大橋 周轉(zhuǎn)島（現(xiàn) 伶仃洋跨海大橋 改為珠港澳大橋，著陸點(diǎn)已改為拱北） 。 淇澳山青水秀， “ 九灣十八峰 ” ，以極其原始質(zhì)樸的魁 力吸引著游人。在這 小小 的淇澳島上竟有 17 座廟宇，浸透著濃厚的歷史文化氣息。 淇澳島西北部大圍灣 是 紅樹林濕地面積 ，面積達(dá)到 533 公頃 ， 是目前 珠海市 保存最完整、最集中連片的林分，樹高 46 米。 23 淇澳島是珠海 的愛國(guó)主義教育基地。 鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)前夕的 1838 年間， 10多艘英國(guó)戰(zhàn)艦駛進(jìn)了珠海淇澳島金星門，企圖占領(lǐng)淇澳島，目的是利用這里的要塞地理位置，設(shè)立對(duì)華走私和進(jìn)行侵略活動(dòng)的據(jù)點(diǎn)。淇澳島人民用此款，繞全村修建了長(zhǎng)2 千米的花崗巖 “ 白石街 ” 以紀(jì)念抗英首捷。 根據(jù) 《珠海市旅游發(fā)展總體規(guī)劃（ 2021－ 2020）》 ，項(xiàng)目所在地的 高新區(qū)主打都市休閑牌 ，大力發(fā)展 淇澳島生態(tài)旅游 。除此之外，尚未進(jìn)行其它的商業(yè)開發(fā)，基本處于原生態(tài)狀況。本項(xiàng)目致力于在珠海市總體規(guī)劃指導(dǎo)下結(jié)合設(shè)置旅游部長(zhǎng)國(guó)際會(huì)議中心及其附屬設(shè)施，打造符合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式、生態(tài)環(huán)保原則的海洋生態(tài)旅游度假區(qū)。 ②城市規(guī)劃對(duì)建筑設(shè)計(jì)的約束。 ③政府報(bào)建審批流程 簡(jiǎn)捷，且費(fèi)用低，同時(shí)辦事透明度高。 ⑤拆遷量的大小場(chǎng)地已全部拆遷完成。 25 第三章 項(xiàng)目分析及市場(chǎng)定位 中國(guó)休閑度假物業(yè)市場(chǎng)的需求分析 中國(guó)休閑度假的消費(fèi)特點(diǎn) 休閑度假在中國(guó)還是個(gè)新事物，也是一種新的社會(huì)生活方式。結(jié)合國(guó)外度假的方式，我們認(rèn)為中國(guó) 休閑度假的具有如下幾 個(gè)消費(fèi)特點(diǎn)： 一地時(shí)間長(zhǎng)、度假加觀光相結(jié)合 觀光旅游的基本心態(tài)是到處多看，看得越多越過癮，越覺得有所值。 典型的是西歐、北歐的度假者，比如到泰國(guó)的普吉島，坐著飛機(jī)直接抵達(dá)，到了那兒，在海灘上待一個(gè)星期，閑到無所事事的程度 ， 是非常典型的一種休閑方式。處于過渡階段，就意味著國(guó)內(nèi)的休閑在一定意義上、一定時(shí)期之內(nèi)，還是要和觀光結(jié)合在一起。 中國(guó)面積大，跨越了 熱帶、亞熱帶、溫帶、寒帶 ，氣候差異大，尤其冬季。 散客和家庭式組織方式 現(xiàn)在休閑度假在方式上主要是散客和家庭式組織方式，而不是觀光旅游的團(tuán)隊(duì)性組織方式。 1983年到現(xiàn)在，又是 20 年時(shí)間，這種散客與家庭式的方式在中國(guó)現(xiàn)在已經(jīng)成了一個(gè)重要方式，也會(huì)逐步成為一個(gè)主導(dǎo)方式。 與觀光旅游不同， 度假旅游有一個(gè)特點(diǎn)，客人認(rèn)準(zhǔn)了一個(gè)度假地，甚至一個(gè)度假酒店，其忠誠(chéng)度會(huì)非常高。因?yàn)樗J(rèn)準(zhǔn)了這個(gè)地方，覺得熟悉、很親切，這樣外出度假的感覺和家里生活的感覺就能夠內(nèi)在地聯(lián)系到一起。再比如現(xiàn)在很多俄羅斯的富豪只去西班牙的太陽(yáng)海岸，在那兒買地蓋房子，成為穩(wěn)定的度假點(diǎn)。 從調(diào)查和親身體驗(yàn)中可以感受到 ，中國(guó)現(xiàn)在已經(jīng)形成了龐大的休閑度假的市場(chǎng)需求，尤其是在沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，在近幾年之內(nèi)不僅可以預(yù)期，而且已經(jīng)深刻地體驗(yàn)到它的持續(xù)性。之所以如此，有其深厚的背景因素： 收入 20212021 年，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)總量大幅增加，中國(guó)人均國(guó)民總收入也逐年穩(wěn)步提高。 從全國(guó)的角度來，北京已經(jīng)超過 3500美元，上海已達(dá)到 4500 美元，沿海發(fā)達(dá)地區(qū)也在 40005000 美元間，按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，人均超過 1000 美元，正是一個(gè)國(guó)家旅游需求急劇膨脹的時(shí)期，但主要是觀光性的需求。北京、上海等大型城市和沿海發(fā)達(dá)地區(qū)已經(jīng)越過休閑的臨界點(diǎn)，逼近度假的門檻，其中有些地方已經(jīng)超越了度假門檻。從 1999 年到現(xiàn)在，已經(jīng)歷了 24 個(gè)黃金周。如此 調(diào)整后，我國(guó)法定節(jié)假日和周 年 末休息日再加上職工帶薪年休假，一年中平均休假時(shí)間超過了三分之一。假日總量已經(jīng)形成，而且時(shí) 間不少，成為休閑度假產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要背景。中國(guó)旅游發(fā)展 25 年，國(guó)內(nèi)旅游是從 80 年代中期開始，迄今 20 年，隨著收入水平的不斷提高和閑 27 2021年17月主要城市接