【正文】 信號良好；門衛(wèi)能與戶內(nèi)通話。b. 巡更系統(tǒng)a.電源、充電體充放電正常；c. 周界報(bào)警系統(tǒng)a.信號傳輸線路良好；c.7. 中央空調(diào)系統(tǒng)管理方案 暖通及空調(diào)系統(tǒng)由風(fēng)系統(tǒng)、冷凍水系統(tǒng)、采暖水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)等組成。，其設(shè)備、管路、閥門、儀表等，都在一定的壓力下工作。在這種濃度下，人如果停留半小時，就可能發(fā)生危險。而氟利昂之類的制冷劑遇明火時，又會分解有毒氣體（光氣）。，委托合格分承包方或自行組織力量對空調(diào)系統(tǒng)所涉及設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)搶修。、分機(jī)盤管、空調(diào)箱進(jìn)行電機(jī)測試，皮帶、濾網(wǎng)、積水盤風(fēng)量調(diào)節(jié)閥等進(jìn)行保養(yǎng)；建立運(yùn)行日志，清楚的記錄與反映空調(diào)運(yùn)行各狀態(tài)的各時間段數(shù)據(jù)，其主要記錄數(shù)據(jù)為： 壓縮機(jī)排氣壓力 冷凝器進(jìn)出水水溫 潤滑油油位，包括電流、出入水壓力。、密封件、泵葉，如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴(yán)重，立即更換。，刷上防銹油及面油。，如不足夠，加油。，及包括中控室之訊號調(diào)對及遙控功能/警報(bào)功能。、風(fēng)扇及支架除銹及刷防銹漆及面油。，為各絲桿加油。如漏水嚴(yán)重，重新修緊或更換部件，將后備泵轉(zhuǎn)為“運(yùn)行”泵。如不足夠，加油。，清洗后檢查軸承，如發(fā)現(xiàn)不妥，立即更換。、止回閥。 空調(diào)箱保養(yǎng)要求、震動及過熱情況。，如不足夠，加油。，如有損壞，應(yīng)加以修補(bǔ)，刷防銹油及面油。，清洗風(fēng)葉和蝸殼。，如不足夠，加油。、密封件、泵葉，如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴(yán)重，立即更換。對電梯機(jī)械部件和電氣裝置作巡視性檢查和記錄。消除故障隱患，保持電梯的正常運(yùn)行。認(rèn)真檢查緊固部位的牢固性和磨損部位的完整性。使每臺電梯的整體結(jié)構(gòu)處于良好的狀態(tài)下進(jìn)行工作（蝸輪、蝸桿軸的滾動軸承、電動機(jī)滾動軸承、限速器銷軸和漲繩輪、極限開關(guān)漲繩輪、選層器運(yùn)動部位、門導(dǎo)軌、安全鉗傳動桿、安全鉗、補(bǔ)償裝置漲繩輪）。認(rèn)真檢查機(jī)構(gòu)和部件的使用情況，并進(jìn)行必要的保養(yǎng)，潤滑，調(diào)整，調(diào)整工作按技術(shù)要求進(jìn)行（曳引鋼絲繩、自動門機(jī)構(gòu)鋼絲繩、安全鉗限速器鋼絲繩、行程開關(guān)、導(dǎo)軌、滑動導(dǎo)靴）。內(nèi)容為所有的機(jī)械、電氣安全裝置的有效和可靠程度，主要零部件的磨損程度，并檢修或更換已超過磨損量的零件，修復(fù)不可靠的機(jī)電安全部件。、錯相保護(hù)功能的試驗(yàn)。未經(jīng)工程主管同意，機(jī)房內(nèi)所有物品不得挪用和帶出，不準(zhǔn)在機(jī)房內(nèi)從事與工作無關(guān)的活動。機(jī)房內(nèi)無人時，門不得敞開。除值班人員以外，其余人員進(jìn)入機(jī)房均需簽到登記。電梯機(jī)房、弱電機(jī)房室內(nèi)溫度不準(zhǔn)超過40度。 機(jī)房內(nèi)保持清潔、整齊，設(shè)備、設(shè)施無積塵、蛛網(wǎng)、銹斑、油漬。設(shè)備、設(shè)施的放置不準(zhǔn)隨意挪動和更改，應(yīng)按計(jì)劃內(nèi)定期對機(jī)房進(jìn)行清潔和打掃。機(jī)房內(nèi)必須常備用消防器材，并定期對消防器材進(jìn)行檢查。 機(jī)房內(nèi)各種設(shè)備必須處于安全可靠、穩(wěn)定、有效的運(yùn)行狀態(tài)，所有設(shè)備的元件、管路嚴(yán)禁隨意更改，如有損壞，要查明原因，并立即報(bào)告工程主管，經(jīng)批準(zhǔn)后即使更換，對嚴(yán)重?fù)p壞或難以修復(fù)的，要即使報(bào)告工程部經(jīng)理。每次保養(yǎng)都要有詳細(xì)記錄，填寫相應(yīng)的保養(yǎng)記錄，凡操作設(shè)備必須得到主管授權(quán)，無授權(quán)人員不準(zhǔn)操作設(shè)備，對設(shè)備的操作必須按操作規(guī)程進(jìn)行，嚴(yán)禁違章操作。無特殊情況開關(guān)應(yīng)開至“自動”位置。運(yùn)用現(xiàn)代化科技手段及管理方法，實(shí)行安全、衛(wèi)生、便捷、舒適、高效及24小時多方位的管理服務(wù)。 管理目標(biāo) 、顧客至上作為高品質(zhì)的物業(yè) ，不僅需要配備良好的硬件設(shè)施，還需要提供良好優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。我們將憑借豐富的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，委派專業(yè)資深人士，根據(jù)貴物業(yè)的實(shí)際情況，提供專業(yè)的建議，協(xié)助貴物業(yè)力爭獲取優(yōu)秀物業(yè)管理示范稱號。目前我司已經(jīng)獲取ISO9002國際質(zhì)量認(rèn)證，我們將根據(jù)相關(guān)檢驗(yàn)、考核、調(diào)整的要素，通過ISO9000體系的運(yùn)行，保證服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平長期穩(wěn)定在高水平上，提高管理水平及物業(yè)價值。2. 分項(xiàng)目標(biāo)1. 設(shè)備完好率98％運(yùn)行設(shè)備完好率99％（故障排除時間不超過4小時）設(shè)備、備件資料完整率100％（查看實(shí)物及臺帳）2. 維護(hù)保養(yǎng)率100％ 自修設(shè)備按計(jì)劃完成保養(yǎng)率100％（按計(jì)劃、預(yù)算、完成記錄檢查） 外包設(shè)備按合同完成保養(yǎng)率100％（按保養(yǎng)合同，驗(yàn)收記錄檢查） 房屋設(shè)施故障維修率100％（按檢查記錄，維修記錄檢查） 業(yè)主報(bào)修上門維修率100％（按報(bào)修記錄，業(yè)主驗(yàn)收記錄檢查）3. 管理費(fèi)收繳率98％以上％以上（按月統(tǒng)計(jì)，財(cái)務(wù)結(jié)算考核）％以上（按月統(tǒng)計(jì)，財(cái)務(wù)結(jié)算考核）4. 業(yè)主滿意率95％以上％以上（按每季度70％以上業(yè)主調(diào)查表）％以上（按每季度70％以上業(yè)主調(diào)查表）％以上（按每季度70％以上業(yè)主調(diào)查表）％以上（按每季度70％以上業(yè)主調(diào)查表）％以上（按每季度70％以上業(yè)主調(diào)查表）％以上（按每季度70％以上業(yè)主調(diào)查表） 5. 員工培訓(xùn)合格率100％％（一年考核一次，平時抽查）％（一年考核一次，平時抽查）％（一年考核一次，平時抽查）6. 無重大事故隱患（巡檢記錄，事故記錄檢查）（巡檢記錄，事故記錄檢查）（巡檢記錄，事故記錄檢查）（巡檢記錄，事故記錄檢查）7. 管理費(fèi)收支平衡％（根據(jù)財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告）（根據(jù)財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告）（根據(jù)財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告）（根據(jù)財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告）（根據(jù)財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告）（根據(jù)財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告）物業(yè)接管工作方案合肥政文物業(yè)物業(yè)管理有限公司出于誠意友好合作，愿在【合肥市財(cái)政局辦公樓】建設(shè)期間委派相關(guān)工程技術(shù)人員跟蹤和參與整個項(xiàng)目的工程建設(shè)工作。物業(yè)管理的早期介入從物業(yè)規(guī)劃、工程圖紙的審核開始，根據(jù)發(fā)展商所開發(fā)的物業(yè)性質(zhì)定位，各管理處、各部門用的設(shè)施、設(shè)備及材料，我司將根據(jù)長期積累的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)從功能的使用及日后的維修保養(yǎng)等因素考慮，向發(fā)展商提供專業(yè)意見和建議，以達(dá)到節(jié)約投資，促進(jìn)銷售，保證質(zhì)量及今后有利于物業(yè)管理服務(wù)等目的，使發(fā)展商的投資真正物有所值。同時以管理者角度提供對將來管理之意見，以盡量為日后管理打好基礎(chǔ)，以最低之管理成本，進(jìn)行最有效及最好服務(wù)水平之管理。同時我們之工程及管理人員可以參與檢討【合肥市財(cái)政局辦公樓】各類型系統(tǒng)（如保安警報(bào)等），以及就基本設(shè)計(jì)之改動，提供專業(yè)性的意見及改善方法，以減低日后管理所做成之影響及不便。既然【合肥市財(cái)政局辦公樓】定位于辦公樓那就有必要制定一份全面的管理公約及管理手冊，以供業(yè)主作為未來進(jìn)行物業(yè)管理的依據(jù)。 我們會就【合肥市財(cái)政局辦公樓】室內(nèi)裝修安排及控制編訂一份客戶裝修指南，說明審批裝修建議之程序，裝修商必須遵守的規(guī)條，供各租戶參照。故此，于工程及設(shè)備接收時必須進(jìn)行全面及詳細(xì)之驗(yàn)收，以確保物業(yè)本身之素質(zhì)，能夠合乎發(fā)展商要求之水平，以及令業(yè)主能夠接受。當(dāng)接收隊(duì)伍于錄下各項(xiàng)遺漏工程后，將跟進(jìn)及監(jiān)察各承判商進(jìn)行有關(guān)改善工程，并定期與建筑師及承判商檢討進(jìn)度，以免因改善工程延誤而影響租售、租務(wù)及業(yè)戶之遷入。并按下列之程序，由管理處進(jìn)行：，查驗(yàn)有關(guān)單位，以確定無重大遺漏工程；，并提醒他們攜備一切證明文件及印鑒；，并由業(yè)戶簽署確認(rèn)；3.本公司將針對物業(yè)管理之特性，制定一系列有系統(tǒng)之搬遷流程及裝修指南。提示應(yīng)知事項(xiàng)，如單位內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施、裝修須知、運(yùn)送物作安排等。 裝修工程及物料運(yùn)送控制之程序?yàn)榇_保用戶之裝修工程及材料運(yùn)送能配合物業(yè)整體運(yùn)作情況，要求各用戶之指定裝修承包商于施工前提供有關(guān)資料及費(fèi)用，以免妨礙物業(yè)之正常操作，確保業(yè)主及用戶之權(quán)益。除灌輸現(xiàn)代化物業(yè)管理知識外，亦包括其它項(xiàng)目如領(lǐng)導(dǎo)才能或公共關(guān)系等課程。緊急時間處理預(yù)案，立即告知監(jiān)控中心。，統(tǒng)一調(diào)度分派各部門人員。，對業(yè)主住戶及顧客進(jìn)行解釋安慰，并告之故障將馬上消除；，各部門將現(xiàn)場恢復(fù)原狀，同時總工程師/工程經(jīng)理向上級管理者有關(guān)人員匯報(bào)；，設(shè)備人員迅速查明原因，根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況組織實(shí)施修復(fù)，修復(fù)過程中應(yīng)盡可能減小對客戶的影響。、廣告、天線、設(shè)備層等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面檢查，確保牢固。，及時做好關(guān)好門窗的工作。特別加強(qiáng)對物品的監(jiān)視，發(fā)現(xiàn)情況及時通知設(shè)備人員進(jìn)行緊急維修。，如對設(shè)施及服務(wù)產(chǎn)生后果或影響的，由各部立即實(shí)話修復(fù)或整改，提出糾正和預(yù)防措施。，則立即通知維修人員前來修復(fù)。：消防設(shè)備（如消防泵、噴淋泵、正壓風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)等）在火警時如發(fā)生故障，應(yīng)立即趕赴設(shè)備現(xiàn)場，將手、自動轉(zhuǎn)換開關(guān)扳至手動檔并手動起動，如還不能起動且在短時間內(nèi)不能排故，應(yīng)采用強(qiáng)制起動的方法，方法有二種：設(shè)法另接主接觸器線圈電源，使其吸合，保證設(shè)備強(qiáng)行起動工作。當(dāng)所有BA控制或自動控制設(shè)備的自控部分故障時，應(yīng)立即趕赴設(shè)備現(xiàn)場，將手、自動轉(zhuǎn)換開關(guān)扳至手動檔并手動控制，保證公共區(qū)域正常工作不受影響。、設(shè)施有會引起人員觸電的危險，應(yīng)立即報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)或工程部人員；緊急情況下可采取斷電措施。，用少于5秒的時間來觀察觸電者神志狀態(tài)，用少于10秒的時間來觀察觸電者呼吸、心跳情況；發(fā)現(xiàn)呼吸、心跳停止時，應(yīng)立即在現(xiàn)場用心肺復(fù)蘇法就地?fù)尵?，不得拖延。、心跳恢?fù)后，要立即送醫(yī)院繼續(xù)治療。工程部人員要及時查明觸電原因：如存在隱患，應(yīng)提出糾正和預(yù)防措施，立即進(jìn)行整改。，不斷與被困人員對話并告知對方自我保護(hù)措施，目的要使被困人員情緒穩(wěn)定。，查明故障原因，嚴(yán)格按電梯操作規(guī)范采取應(yīng)急措施，并使用電話/對講機(jī)等通信工具聯(lián)系維保單位人員，將故障情況及時告之。500毫米之內(nèi)，由運(yùn)行人員按下列步驟先行釋放被困客戶。，確定電梯轎廂位置。、廳門，確認(rèn)無誤。177。，嚴(yán)禁在不明情況下“二次動車”。，應(yīng)立即通過對講機(jī)向監(jiān)控中心保安、工程主管、運(yùn)行人員報(bào)告，并可按警鈴向監(jiān)控中心保安報(bào)告，并及時報(bào)告服務(wù)主管及以上管理人員。重點(diǎn)并注特殊被困人員（如老、弱、殘、幼），并根據(jù)具體情形，予以適當(dāng)幫助。主動配合工程部及相關(guān)部門人員的維修或解救工作?！稇?yīng)急事件處理記錄表》，由事件第一發(fā)現(xiàn)人記錄事件發(fā)生的時間、地點(diǎn)、人員等現(xiàn)場情況，各相關(guān)部門負(fù)責(zé)填寫處理情況。，立即通知工程經(jīng)理/工程主管/運(yùn)行電工。，工程經(jīng)理/工程主管立即向變配電站查詢，如無法立即恢復(fù)則按應(yīng)急程序疏散乘客。，工程經(jīng)理/工程主管立即組織搶修，同時向中心領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告情況。，工程經(jīng)理/工程主管向管理者作停電原因的報(bào)告。，保安部按應(yīng)急方案處理，協(xié)助指引客人安全撤離。、事件經(jīng)過、人員撤離時間等詳細(xì)資料。停電恢復(fù)后，設(shè)備組檢查各有關(guān)設(shè)備，保證所有設(shè)備正常運(yùn)作。如火警較小，即啟用樓層現(xiàn)有消防設(shè)備，組織現(xiàn)場補(bǔ)救。以下行動必須有總指揮的命令：女士們、先生們，您所在的樓層發(fā)生火警，請馬上撤離現(xiàn)場。請各位婦女士脫掉高跟鞋，以防摔跤。、匪警處理程序工作程序（或接報(bào)）公開使用暴力或其他手段（如打、砸、搶、偷等）強(qiáng)行索取或損壞公司和用戶財(cái)務(wù)或威脅用戶人身安全犯罪行為時，要切實(shí)履行保安員職責(zé)，迅速制止罪犯。，要立即趕到現(xiàn)場，同時通知中控室并封鎖出事大堂出口并錄像，然后視情況而定。（包括偷竊、搶劫現(xiàn)場）要保護(hù)現(xiàn)場，任何人不得擅自移動任何東西，包括罪犯留下的一切手痕、腳印、煙頭等，不得讓外人進(jìn)入現(xiàn)場；在公安機(jī)關(guān)人員未勘察現(xiàn)場或現(xiàn)場勘察完畢之前，不得離開；，記錄被搶（盜）物品及價值，詢問用戶是否線索、懷疑對象等情況。（或業(yè)戶投訴）發(fā)現(xiàn)業(yè)戶之間有爭吵、斗毆現(xiàn)象時，要及時制止；；、住口；；；。10. 值班人員在值勤中，若遇到不愿出示證件強(qiáng)行進(jìn)入，強(qiáng)行在不準(zhǔn)停車的地方停車等情況處理規(guī)程 糾正違章時，要使用禮貌規(guī)范的服務(wù)用語，以理服人； 對不聽勸阻者，要查請姓名、單位、如實(shí)記錄并想管理處或保安領(lǐng)班、主任匯報(bào)； 發(fā)生糾紛時，要沉著冷靜，注意掌握政策和工作原則，若遇到蠻橫無理，打罵值班人員的，可上報(bào)管理處，有管理處出面妥善處理； 若外來人員來大廈物業(yè)管理區(qū)域故意擾亂，不聽勸告，自行其是，清潔嚴(yán)重的，報(bào)公安機(jī)關(guān)依法處