【正文】 兆歐表1只/東海500V 砂輪機(jī)1臺/ 潛水泵4臺/長樂220V 750W拖線板3只/塔牌60A、1M30M切割機(jī)2臺/梅花扳手4套/電工牌10件 套筒扳手3套/電工牌32件 內(nèi)六角扳手5套/工具箱10套/保險帶4套/組合工具10套/硅膠搶3只/大小各一牛油槍3只/滬工400g管道工具2套/泥瓦、木工工具2套/三、保潔工具開辦物品升降梯1部/登月牌7米多功能擦地機(jī)2臺/美國NSS17寸經(jīng)濟(jì)型吸塵吸水機(jī)2臺/美國NSS雙馬達(dá)高壓水槍2只3部2部多功能清潔車4部/捷霸AF－160拖線盤4只/黃魚車3部/四、保安器具開辦物品 雨衣/雨鞋29套耳機(jī)29副錄像帶40盤/警棍6根/第六章 擬建立的組織機(jī)構(gòu)及人員的配備、培訓(xùn)、管理一、 擬建立的組織機(jī)構(gòu)及人員的配備管理處組織架構(gòu)及部門設(shè)置管理處經(jīng)理經(jīng)理助理　設(shè)備部保潔綠化部保安部業(yè)戶服務(wù)部業(yè)戶服務(wù)主管保潔工綠化工巡崗設(shè)備主管門崗監(jiān)控房屋維修工電工業(yè)戶服務(wù)員保潔綠化主管保安領(lǐng)班保安主管機(jī)動給排水管道工　　管理處運(yùn)作方式及各部門職責(zé)管理處運(yùn)作方式l 管理處實(shí)行管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)制的直線制領(lǐng)導(dǎo)形式，下設(shè)業(yè)戶服務(wù)部、設(shè)備管理部、保安服務(wù)部、保潔綠化部四個部門，實(shí)施管轄區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一的物業(yè)管理。各項(xiàng)工作的安排及臨時任務(wù)的下達(dá)，均由管理處經(jīng)理直接安排，各部門主管下屬員工直接向其主管負(fù)責(zé)，各部門主管直接向管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)。[保安服務(wù)部]保安部負(fù)責(zé)小區(qū)治安,交通與消防管理工作，包括門崗服務(wù)、巡視管理服務(wù)、車輛管理服務(wù)、監(jiān)控管理服務(wù)、治安管理服務(wù)。[保潔綠化部]清潔管理部負(fù)責(zé)環(huán)保管理及小區(qū)公共區(qū)域衛(wèi)生和綠化服務(wù)?！　∪藛T配備管理處各崗位員工的任職要求[管理處經(jīng)理]l 大專以上學(xué)歷l 具備行業(yè)崗位資格證書l 全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書l 熟悉物業(yè)管理的相關(guān)政策與法規(guī)，對工程設(shè)施有一定的了解和管理能力l 具有豐富的高檔住宅小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)l 外表端莊，思路敏捷l 有良好的團(tuán)隊(duì)精神和溝通技巧l 有良好的指揮能力、語言交流能力和文字表達(dá)能力[經(jīng)理助理]l 大專以上學(xué)歷l 具備房地資源行業(yè)崗位資格證書l 全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書l 具有高檔住宅小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)l 有良好的協(xié)調(diào)能力、語言交流能力和文字表達(dá)能力[業(yè)戶接待]l 大專以上學(xué)歷l 熟練操作辦公自動化軟件l 熟悉高檔住宅小區(qū)運(yùn)作內(nèi)容l 普通話標(biāo)準(zhǔn)流利l 有良好的協(xié)調(diào)能力、語言交流能力和文字表達(dá)能力l 通過物業(yè)培訓(xùn)中心專業(yè)培訓(xùn)[保安服務(wù)]l 具備物業(yè)保安人員崗位上崗證書l 年齡20－35歲之間，男性l l 五官端正，具有較強(qiáng)的敬業(yè)精神l 作風(fēng)正派、無前科、身體健康、站立挺拔、無明顯外觀缺陷l 能吃苦耐勞承受工作壓力l 通過物業(yè)培訓(xùn)中心專業(yè)培訓(xùn)[維修養(yǎng)護(hù)]l 具備相關(guān)操作證及上崗證l 具有智能化高檔住宅小區(qū)物業(yè)的工程維修及保養(yǎng)工作經(jīng)驗(yàn)l 具有較強(qiáng)的敬業(yè)精神和吃苦耐勞精神[保潔保綠]l 通過保潔專業(yè)化培訓(xùn)l 熟悉高檔住宅公寓的保潔保綠工作l 形象健康l 細(xì)心、認(rèn)真，能刻苦耐勞及承受工作壓力管理處各部門崗位人員配備及崗位職責(zé)和工作范圍[人員配備]崗位設(shè)置人員配備(人)崗位設(shè)置人員配備（人）管理處經(jīng)理1設(shè)備管理部經(jīng)理助理1設(shè)備部主管1業(yè)戶服務(wù)部強(qiáng)弱電工6業(yè)戶服務(wù)部主管1給排水管道2業(yè)戶服務(wù)員（接待/財(cái)務(wù)/貫標(biāo)/檔案/報(bào)修）5　房修2　值班電工2保安服務(wù)部保潔綠化部保安部主管1保潔綠化部主管1保安領(lǐng)班（兼）4　領(lǐng)班2門崗8單元內(nèi)公共部位12巡崗8外圍3監(jiān)控4機(jī)動3機(jī)動4　　合計(jì)71人[崗位職責(zé)和工作范圍]管理處經(jīng)理l 在公司的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)管理處內(nèi)部管理、業(yè)戶服務(wù)、房屋設(shè)備設(shè)施運(yùn)行與維護(hù)保養(yǎng)、保安服務(wù)、保潔服務(wù)、應(yīng)急處理及特約服務(wù)等工作。l 負(fù)責(zé)小區(qū)管理服務(wù)的質(zhì)量控制和費(fèi)用控制。l 負(fù)責(zé)初審分承包方、分供方，審批小區(qū)管理服務(wù)公開文件和管理處作業(yè)文件的發(fā)放。l 完成公司交辦的其他任務(wù)。l 擬制小區(qū)的業(yè)戶服務(wù)計(jì)劃、費(fèi)用預(yù)算，負(fù)責(zé)業(yè)戶服務(wù)的質(zhì)量控制。l 負(fù)責(zé)接待業(yè)戶辦理入伙、房屋和車位租售、裝修手續(xù)；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理業(yè)戶投訴、報(bào)修事宜。l 負(fù)責(zé)代收公用事業(yè)費(fèi)、有線電視費(fèi)；代訂境外報(bào)刊雜志及代購純水、訂購員工盒飯等事宜。l 負(fù)責(zé)管理處計(jì)算機(jī)應(yīng)用和辦公設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作l 具體組織社區(qū)公益性活動。設(shè)備管理部主管l 在管理處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)房屋設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行與維保服務(wù)，包括房屋設(shè)備設(shè)施運(yùn)行的應(yīng)急處理工作。l 負(fù)責(zé)小區(qū)房屋設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行與維保的質(zhì)量控制，擬制維保服務(wù)過程中的費(fèi)用預(yù)算、作業(yè)文件，并負(fù)責(zé)實(shí)施。l 負(fù)責(zé)公共設(shè)施能耗管理與節(jié)能工作。l 負(fù)責(zé)對房屋設(shè)備（設(shè)施）維修、保養(yǎng)工作的計(jì)劃實(shí)施和記錄備案，對一些隱蔽工程中的更改要詳細(xì)記錄備案，記錄文件長期保存。保安服務(wù)部主管l 在管理處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，對所管轄區(qū)內(nèi)的治安、消防負(fù)責(zé)。l 負(fù)責(zé)對突發(fā)事故應(yīng)急處理的現(xiàn)場協(xié)調(diào)。l 負(fù)責(zé)員工的消防培訓(xùn)及小區(qū)消防安全知識宣傳。l 負(fù)責(zé)對裝修施工隊(duì)介紹小區(qū)《裝修管理規(guī)定》并對現(xiàn)場進(jìn)行安全監(jiān)督和現(xiàn)場管理。保潔綠化部主管l 服從管理處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)，對小區(qū)的清潔綠化負(fù)責(zé)。l 負(fù)責(zé)對綠化區(qū)的規(guī)劃和養(yǎng)護(hù)工作的督導(dǎo)、監(jiān)管。l 負(fù)責(zé)對員工考勤和請假審批及工作考核。l 負(fù)責(zé)與綠化養(yǎng)護(hù)的業(yè)務(wù)聯(lián)絡(luò)。業(yè)戶接待員（出納、投訴）l 具體開展業(yè)戶服務(wù)方面的工作，包括業(yè)戶入伙、裝修、聯(lián)系、投訴處理及接待工作；l 負(fù)責(zé)管理費(fèi)、能耗費(fèi)及其它服務(wù)費(fèi)用的催繳工作；l 負(fù)責(zé)接待業(yè)戶辦理入伙手續(xù)、裝修手續(xù)、非公共性服務(wù)手續(xù)、建立業(yè)戶檔案，登記產(chǎn)權(quán)清冊與租賃清冊；l 保持與業(yè)戶的聯(lián)系和相互溝通，包括具體組織社區(qū)公益性活動；l 完成交辦的其它工作。門崗保安l 對主管負(fù)責(zé)，服從上級命令；l 在指定位置，指定面向立崗，嚴(yán)禁脫崗；l 驗(yàn)證《物品出門證》，施工人員《臨時出入證》后放行；l 發(fā)現(xiàn)責(zé)任區(qū)域公物損壞向上級報(bào)告；l 負(fù)責(zé)外來人員的登記，備用鑰匙管理；l 協(xié)助主管進(jìn)行緊急服務(wù)處理。保潔工l 對保潔主管負(fù)責(zé)，認(rèn)真執(zhí)行各項(xiàng)管理制度；l 認(rèn)真做好承包區(qū)域的環(huán)境保潔；l 在主管帶領(lǐng)下，認(rèn)真完成本職工作和其他交辦任務(wù)。設(shè)備工（維修工）l 對設(shè)備主管負(fù)責(zé)，執(zhí)行管理處的各項(xiàng)規(guī)定和制度；l 負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的使用管理和維修保養(yǎng)工作；l 負(fù)責(zé)房屋建筑裝飾、公共設(shè)施的定期巡查、日常維修及查搶險工作；l 努力鉆研技術(shù)，熟練掌握房屋建筑、設(shè)施的原理及實(shí)際操作與維修技術(shù)，做到判斷故障快捷準(zhǔn)確，處理迅速及時；l 發(fā)生事故時，應(yīng)確保頭腦冷靜，嚴(yán)格按操作規(guī)程及時排除故障。二、培訓(xùn)及管理培訓(xùn)承諾l 各類服務(wù)人員上崗培訓(xùn)率達(dá)到100%；l 各類專業(yè)人員持證上崗；培訓(xùn)計(jì)劃源源不斷的人員培訓(xùn)是物業(yè)的管理水平不斷提高的根本保證?！芭嘤?xùn)中心”每年舉辦二期6個月全脫產(chǎn)的物業(yè)經(jīng)理培訓(xùn)班和不定期的各類專業(yè)的培訓(xùn)班。到目前為止，已有多名人員經(jīng)過經(jīng)理崗位培訓(xùn)已經(jīng)上崗，而且已得到了大家的一致好評。培訓(xùn)內(nèi)容：① 公司基本情況、組織機(jī)構(gòu)、主要領(lǐng)導(dǎo)介紹② 公司管理理念和服務(wù)理念教育③ 企業(yè)文化、價值觀的傳遞④ 《員工手冊》、職業(yè)道德及有關(guān)制度教育培訓(xùn)時間：4課時【管理處經(jīng)理、副經(jīng)理培訓(xùn)】通過培訓(xùn)使培訓(xùn)人員能參與市場競爭，能獨(dú)立操作一個樓盤，有較強(qiáng)的公關(guān)意識與協(xié)調(diào)能力，必須掌握物業(yè)管理的法規(guī)政策，懂得各類物業(yè)權(quán)屬的手續(xù)辦理，掌握資金的運(yùn)行原則和資金的正確使用，成為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的好當(dāng)家。培訓(xùn)時間為34周類別科目序號培訓(xùn)科目課時授課內(nèi)容物業(yè)管理法規(guī)1物業(yè)管理現(xiàn)行政策法規(guī)6物業(yè)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)知識；社會治安條例；案例分析； 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識2物業(yè)管理常識6物業(yè)管理概論；裝修管理；入住須知；物業(yè)管理運(yùn)作相關(guān)知識；3不同類型物業(yè)管理運(yùn)作模式6一般住宅管理實(shí)務(wù)；經(jīng)濟(jì)適用房操作實(shí)務(wù)；物業(yè)管理運(yùn)作實(shí)務(wù)4各類專業(yè)管理24設(shè)備工程管理；房屋（建物知識）；機(jī)電設(shè)備；空調(diào)；電梯；管道；給排水系統(tǒng)保養(yǎng)；安保與消防管理；保潔的基礎(chǔ)管理；綠化與環(huán)保管理；客戶服務(wù)禮儀；特約性服務(wù)與兼營性服務(wù)；兒童樂園設(shè)施管理；物業(yè)管理運(yùn)作實(shí)務(wù)5內(nèi)部管理員工意識的培養(yǎng)及行為規(guī)范；崗位標(biāo)準(zhǔn)及考核；文檔管理；6企業(yè)的品牌建設(shè)物業(yè)管理與服務(wù)理念等實(shí)習(xí)與考察7實(shí)地操作與實(shí)踐56（根據(jù)需要可適當(dāng)延長）注：一小時為一課時【一般管理人員培訓(xùn)】通過培訓(xùn)，樹立100%為業(yè)戶服務(wù)的思想，把“服務(wù)”作為一種敬業(yè)精神，基本了解物業(yè)經(jīng)營管理知識、法律知識，必須掌握建筑知識、機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)知識，物業(yè)環(huán)境保護(hù)及管理知識，文檔管理知識等。業(yè)戶服務(wù)是專指物業(yè)管理公司為物業(yè)管理區(qū)域同的業(yè)所提供的入伙管理、裝修管理、權(quán)籍管理、檔案資料管理等方面的服務(wù)。培訓(xùn)對象：管理處經(jīng)理 課程目標(biāo)：通過經(jīng)理培訓(xùn)班學(xué)員和各管理處業(yè)戶接待人員對業(yè)戶服務(wù)與作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、裝修管理與運(yùn)作規(guī)范和到管理處實(shí)地學(xué)習(xí)等培訓(xùn)，使學(xué)員們對業(yè)戶服務(wù)的重要性有進(jìn)一步的理解與掌握，使學(xué)員們深刻地認(rèn)識到業(yè)戶服務(wù)是物業(yè)管理的核心、是溝通業(yè)戶關(guān)系的重要途徑、是満足業(yè)戶需求的保證、是物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ) 。培訓(xùn)對象： 物業(yè)管理經(jīng)理、保安主管課程目標(biāo)：了解物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護(hù)的基本知識；了解物業(yè)管理區(qū)域配置的安全技防設(shè)備設(shè)施的基本作用；熟悉物業(yè)管理有限公司《保安服務(wù)基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)》和《保安服務(wù)基礎(chǔ)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》；熟悉物業(yè)管理有限公司保安服務(wù)的運(yùn)作模式。從保潔服務(wù)內(nèi)容、要求、作業(yè)規(guī)程、作業(yè)檢查和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等方面，闡明樓內(nèi)保潔服務(wù)、外墻清洗服務(wù)、垃圾的存放與收集運(yùn)作規(guī)范，環(huán)境保護(hù)與運(yùn)作規(guī)范，掌握保潔的基礎(chǔ)知識，了解保潔服務(wù)的管理制度和崗位職責(zé)，并進(jìn)行監(jiān)督檢查。園林綠化能保護(hù)和改善環(huán)境、調(diào)節(jié)氣候、增加收益、美化環(huán)境等方面都具有一定的作用。培訓(xùn)對象：管理處經(jīng)理及小區(qū)綠化服務(wù)相關(guān)人員課程目標(biāo)：讓學(xué)員能認(rèn)識到園林綠化在物業(yè)管理中的重要地位。特別是物業(yè)服務(wù)公司成立以后，物業(yè)管理與服務(wù)分離，設(shè)備管理由服務(wù)公司承擔(dān)，實(shí)行分專業(yè)管理，管理處監(jiān)督的模式。設(shè)備管理的內(nèi)容包括：設(shè)備的檔案管理、設(shè)備運(yùn)行管理、設(shè)備計(jì)劃維保管理等。課程目標(biāo)：了解物業(yè)設(shè)備管理模式，物業(yè)管理設(shè)備的種類， 設(shè)備管理的具體方法以及設(shè)備管理的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。l 對業(yè)戶投訴的一般性服務(wù)質(zhì)量問題，要求各管理處在職權(quán)范圍內(nèi)限時處理、反饋信息、及時匯報(bào)。2 投訴受理處理辦法l 對業(yè)戶的口頭（電話）或書面投訴，除做好耐心解釋外，應(yīng)及時落實(shí)到廣場號樓項(xiàng)目（－－－）管理處，并在《業(yè)戶投訴處理單》上作好書面記錄。l 被投訴管理處接到品質(zhì)部轉(zhuǎn)告的業(yè)戶投訴后，應(yīng)立即與業(yè)戶取得聯(lián)系。l 對管理處無法解決的服務(wù)質(zhì)量投訴問題，由品質(zhì)保證部或會同物業(yè)管理部協(xié)調(diào)處理。被投訴管理處應(yīng)將品質(zhì)保證部轉(zhuǎn)告的業(yè)戶投訴的處理結(jié)果、回訪情況以書面或Email形式上報(bào)品質(zhì)保證部?！狙b修巡檢】l 每日至少巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀（安裝涼衣架、衛(wèi)星天線、太陽能熱水器、封陽臺）、危機(jī)房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象或違反業(yè)主臨時公約規(guī)定的，及時勸阻、制止并報(bào)告開發(fā)商和有關(guān)主管部門l 對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途、違章裝修、在住宅底層開設(shè)小賣部、建材店的行為及時勸阻、制止，并報(bào)告開發(fā)商和有關(guān)主管部門。【裝修施工前】 ——業(yè)戶應(yīng)明確只能對自己名下住宅的自用部位進(jìn)行必要的裝修（戶門之內(nèi)的四壁、地面、頂面）,不能對室外公用部位進(jìn)行任何的改、移、加、拆類施工。 ——填寫《裝修申請表》、《施工人員登記表》并將裝修圖紙、施工單位資質(zhì)證書一并交物業(yè)公司管理處驗(yàn)審批準(zhǔn)。【裝修施工中】 —— 電梯轎廂在裝修其間有防護(hù)措施，有持證人員駕駛和管理—— 隨時接受物業(yè)公司管理處工作人員上門檢查、監(jiān)督、核實(shí)是否嚴(yán)格按裝修圖紙要求施工，檢查施工人員是否辦理了臨時滯留證手續(xù)。 —— 裝修施工應(yīng)于每天8:00時20:00時之間進(jìn)行，并確保晚間20:00清晨8:00及節(jié)假日不發(fā)出影響他人休息的噪聲 —— 施工人員應(yīng)佩證施工證，其活動僅限于裝修戶室內(nèi)，不得到處游逛。 —— 不得使用超大、超重、高分貝、強(qiáng)震動的施工機(jī)械設(shè)備。 —— 如污染公用地面、墻面要及時清除。 —— 不得在室內(nèi)存放過量的易燃、易爆、揮發(fā)性強(qiáng)的材料物品。 —— 抽煙應(yīng)遠(yuǎn)離易燃物品