平頂山市房地產天意項目營銷策劃(30頁)-地產策劃-閱讀頁
2024-09-01 15:43本頁面
【正文】 ＋ 70元 2300 由以上類比推定本案的小戶型平均售價為： 2300元 /㎡ 中管網房地產頻道 價格設計 價格確定 本項目商鋪定價（收益法反推） 本項目所在區(qū)段的臨街一層租金經調查為 60元 /㎡ 月 本區(qū)段一層商鋪租金 本項目每平方米月租金收益 本項目每平方米年租金收益 回本年限 12年每平方米的租金收益 空置斷租期租金收益減少（每年空置 40天） 12年每平方米實收租金 回本年限的租金總收益即為一層商鋪售價 二層商鋪售價為一層商鋪的65%（市場一般準則） 60元 /㎡ 目前天意項目的小戶型中有相當部分的異型戶型，這些非主流房源很可能 成為后期的滯銷房源 中管網房地產頻道 價格設計 價格走勢策略 建議策略二 :平開高走 采用平開高走策略的初衷在于目前佳田等高層項目已經形成了市場對高層產品的基本價格認識，如果我們采用價格追隨策略，至少不會在市場上形成過分強烈的沖擊 開發(fā)商目前的品牌知名度還不足以形成清晰的品質和實力聯(lián)想 ,過于高端的價格定位可能造成對開發(fā)商實力的懷疑， 由于目前天意項目為了提前入市，前期推廣距離具體產品上市之間還有一段 時間 ，這就為推廣創(chuàng)造了一個很好的為價格鋪墊的緩沖空間，只要推廣的整體感和系統(tǒng)性及投入度有保證，略高的價格市場是能夠 被消費者 接受的 低開高走的價格策略是新開樓盤為了吸引人氣的慣常作法 ,目的是為了作旺人氣 ,形成市場追捧 ,迅速形成口碑傳播 結論：我們建議采用平開高走的價格策略，但有兩個先決條件 ： 一是盡可能加大 一 部分推廣投入，比如戶外阻斷和 SP宣導等 ；另 一個是工程節(jié)奏與樣板間設置之間的時間把控必須按照既定計劃 進行 平開了另一個有力支撐點是項目采用了精裝小戶型概念，在精裝和總價較低的雙重作用下，可以擺脫人們對價格的常規(guī)認識 中管網房地產頻道 銷控策略與原則 銷控原則 產品上市頻率 導 入 期： 10% 公開銷售期： 30％ 持續(xù)熱銷期： 45% 尾盤銷售期： 15% 銷控房源 入市房 促銷房 熱銷房 尾盤 銷控比例 10% 30% 45% 15% 產品類型 2套大、 20套小 12套大、 60套小 90套小、 8套大、商鋪 剩余戶型及商鋪 樓層分布 6— 8層 6— 13層 9— 16層 不定 實現(xiàn)均價 2100元 /㎡ 2260元 /㎡ 2380元 /㎡ 、商鋪另定 2280元 /㎡ 、商鋪另定 導入蓄勢期推出 10％的房源目的有兩個：一個是利用 10％的房源來試探市場對價格的反映，無論我們采用低開高走還是平開高走的價格模式，在項目上市之初，精裝概念是可以消化市場對價格的基本質疑的，前期的 10％試探是為了試探各客層之間的接受能力，為下一步的價格細分找到依據；另一個目的是通過少量的房源低價格刺激，來制造初期的人氣，同期消化一部分相對弱勢的房源。而持續(xù)熱銷階段除了賣點的進一步成熟因素以外（時尚精裝賣點向品質賣點的進化），更重要的是在這個階段項目工程的基本形象和樣板形象出現(xiàn)，產品的品質感成熟 中管網房地產頻道 銷控策略與原則 具體段層定位策略 放棄單層差，建議采用段層差的銷控方式 前期銷控主要以段銷控為主， 銷控高低段。針對這種情況作兩種調整。另一種調整是，在戶型銷控上作出微調，適當增加優(yōu)勢產品的放量。建議在銷售不暢的情況下，盡可能不調整價格 參考標準： a、 采用第一種調整的參照標準是銷售員反映的集中抗性是價格 ， 采用 SP獎項設置來變相調整成交價 b、 采用第二種調整的參照標準是銷售人員的成交過程比較繁瑣 ， 客戶咨詢回復次數(shù)比較高或者直接 下定非常困難的情況下進行 。這種情況下，建議將價格再次提升 5～ 10％，在推出 10％的房源，房源盡可能以 SP包裝的形式推出一切弱勢房源。另一種是調整市場推廣方向，將客戶目光從銷售轉移到發(fā)達市場的印證上。在過程中，需要對前一階段的銷售效果進行包裝 入市戶型分布 全開，作主流戶型銷控、 1 16銷控 階段銷售目標 總體量的 30% 核心賣點 精裝小戶型＋功能描述＋品質預演 中管網房地產頻道 銷控與價格執(zhí)行 持續(xù)熱銷期與尾盤銷售 入市定位 持續(xù)熱銷期 彰顯項目升值價值 階段銷售目標 總體量的 45%（價格提升 10％，以原始價格為基準） 核心賣點 升值潛力＋精工品質 上市戶型分布 除保留少量搭配房源以外，全部對外開放 入市定位 成熟樓盤 現(xiàn)房效應 總體量的 15% 成熟高品質社區(qū) 各層次剩余戶型 尾盤銷售 階段銷售目標 核心賣點 上市戶型分布 中管網房地產頻道 謝謝觀賞！
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