【正文】 。全市共成交土地6宗，%；住宅用地成交5宗，；商業(yè)成交1宗。㎡，%，第一季度有預售批售的品牌開發(fā)商項目有保利林語、恒大綠洲、萬科柏翠園、萬科藍山、中海紫御華府，其中中海紫御華府批售面積較大，拉升經開區(qū)供應值?？側丝?51萬，1800年正式設治，1932年被確定為偽滿洲國的國都，1948年解放，1994年經國務院批準為副省級城市。；長東北核心區(qū)計劃供地25宗，486萬平方米，11宗住宅用地，14宗商服用地，樓面地價在860元/㎡左右；經開區(qū)計劃94個地塊出讓，69宗住宅用地，25宗商服用地；凈月區(qū)計劃出讓91宗地塊，16宗住宅用地，75宗商服用地，商業(yè)主要集中在凈月西區(qū)。凈月西區(qū)今年有9家寫字間上市，㎡左右，供大于求，配套劣勢影響后期租賃。高新區(qū)擁有其他城區(qū)、開發(fā)區(qū)無法比擬的區(qū)位優(yōu)勢。（2）奧體中心奧體中心由長春高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)建設發(fā)展中心投資建設，總投資20億元。屆時將推動長春市體育事業(yè)健康快速發(fā)展。比杭州的西溪濕地面積還大，相當于4個南湖公園的面積。（1）澳海瀾郡基本信息物業(yè)類別：住宅、高層、多層、疊拼項目特色：低密居所,宜居生態(tài)地產 建筑類別：板樓：多層、高層容 積 率：綠 化 率：30%開 發(fā) 商 長春澳瀚房地產開發(fā)有限公司物業(yè)地址 寬城中科大街與光機路交匯處（2）中航御湖天城基本信息物業(yè)類別：住宅項目特色：宜居生態(tài)地產,旅游地產 建筑類別：板樓、塔樓、磚樓、多層、小高層、高層容 積 率： 綠 化 率：35% 開 發(fā) 商：吉林國宸房地產開發(fā)有限公司 物業(yè)地址：寬城東至隆盛街、南至丙三十六路、西至盛北大街、北至丙三十五路（3）盛陽華苑基本信息物業(yè)類別：住宅、住宅項目特色：宜居生態(tài)地產,投資地產 建筑類別：板樓、塔樓、小高層、高層容 積 率：綠 化 率：%開 發(fā) 商：吉林省中報房地產開發(fā)有限公司 物業(yè)地址：寬城明斯克路與盛北大街交會處 （4）卓揚北湖灣基本信息物業(yè)類別：住宅項目特色：宜居生態(tài)地產,旅游地產 建筑類別：板樓、塔樓、高層容 積 率：綠 化 率：35%物業(yè)公司：吉林省卓揚物業(yè)服務有限公司開 發(fā) 商：卓揚集團吉林省天潤房地產開發(fā)有限公司物業(yè)地址： 寬城遠達大街與龍湖大路交會根據對周邊競品樓盤（澳海瀾郡、中航御湖天城、盛陽華苑、卓揚北湖灣等）的數據調查，其統(tǒng)計結果如下：區(qū)位：4個樓盤距離本案相對較近，而且交通便利，周邊環(huán)境較好，均所屬火車站商圈，大配套比較齊全。通過對比分析，新星宇之悅的容積率與競品樓盤接近，但綠化率相對較高，且開發(fā)商新星宇房地產開發(fā)有限責任公司與精品樓盤相比更具競爭實力。規(guī)模優(yōu)勢：項目占地14萬平方米，是較大型樓盤。環(huán)境優(yōu)勢：毗鄰北湖濕地公園，周邊環(huán)境較好，綠化率高。（2）劣勢配套劣勢：區(qū)域正在開發(fā)中，配套有待升級。交通劣勢：公交相對較少，交通不是特別便利。（3）機會高新北區(qū)發(fā)展迅速，政府投入力度大，有利于項目升值。小戶型的發(fā)展存在發(fā)展的空間，未來市場需求量大。未來地鐵5號線規(guī)劃于此，升值空間巨大。區(qū)域內多個項目相繼上市，土地市場活躍，競爭日趨激烈，容易造成客戶分流。（5）結論通過上述分析，可以得出結論：新星宇之悅項目優(yōu)勢明顯、存在劣勢、機會難得、威脅猶在。要抓住機遇，對于可能影響項目的威脅和風險，應采取措施加以規(guī)避和控制。定位：剛需市場，首改市場對“新星宇之悅”項目產品定位主要分為外在表現的定位和內在品質的定位。在內在品質方面，需要定義戶型、功能、配套設施等方面。30萬平北美風情低密洋房社區(qū):解放大路以北的二道區(qū)、南關區(qū)青年路、普陽街以東的寬城區(qū)米沙子、老家、興隆山、農安、九臺等周邊外縣區(qū)域目標客群置業(yè)特點分析:剛需區(qū)域內工薪階層人群剛改大鐵北、老二道為主區(qū)域人群進城高級打工和私營業(yè)主投資目光敏銳、前瞻性強的人群養(yǎng)老厭倦市區(qū)生活、尋求優(yōu)質生態(tài)環(huán)境的人群商品房的銷售價格是消費者購房時最為敏感的因素之一，在對商品房定價時，需要在對目前市場進行準確判斷的基礎上，采取一定的前瞻的眼光進行價格定位。本項目的均價是在項目本身的基礎上，參照區(qū)域情況、市場情況的基礎上來制定的。第二，以本項目的單位成本作為定價依據。整數定價策略：是把房地產商品價格定為一個整數，不帶尾數，這樣使價格升到1個較高檔次，介意滿足消費者的高消費心理。聲望定價策略：針對消費者價高質必優(yōu)的心理，利用本企業(yè)和企業(yè)開發(fā)經營物業(yè)的聲譽，對產品定價。因此，高價與品牌商品房配合，更易顯示物業(yè)特色，增強物業(yè)吸引力，產生擴大銷路的效果。靈活運用折扣定價策略，是房地產企業(yè)爭取客戶、擴大銷售的重要方法。使用這樣策略的目的是鼓勵消費者提前付款，加速資金周轉。購買面積越多，金額越大，給與的折扣越高。（3）采取樓層差價格策略樓層差異性價格簡稱層差，是指同一棟建筑物不同樓層之間的差異化定價的方式，以每平方米的單價差額來表示。因此個樓層之間的價格高低順序可以依此而定。(1)推廣戰(zhàn)略部署第一階段、項目導入期愜意休閑生活社區(qū)實踐者，倡導項目主張，樹立品牌。第三階段、項目升華區(qū)產品實際體現，品牌與產品互動，印證品質。第五階段、項目鞏固期品位至上的優(yōu)雅生活和社區(qū)文化，口碑流傳。，組織公共活動熱炒項目，樹立項目的市場品牌形象，是市場迅速認知和了解新星宇項目。，減少廣告投放，增加促銷活動，借助前期積淀的形象、社會知名度，平穩(wěn)順暢銷售。新星宇是一家誠實、守信、管理規(guī)范，講求效率，實力雄厚，開拓創(chuàng)新，具有品牌影響力和發(fā)展前景的地產公司。搞清項目的規(guī)模以及項目的構成，為項目整體制定一個銷售周期。售樓資料的準備及手續(xù)的辦理。（2）引導期時間安排：——工作內容：項目的動遷完成，開始進行內部認購，進行客戶積累，市場開拓階段，完成項目包裝，進行前期市場宣傳。（3）開盤時間安排：工作內容：開盤儀式，現場氣氛的營造，采用多種促銷活動，使銷售進度維持一定水平。推廣策略：變潛在客戶為簽約客戶，全面樹立項目的形象，形成市場銷售狀況的引爆。推廣策略：根據產品開發(fā)進度和市場反應，推出一系列促銷活動，使銷售進程維持一定水平。推廣策略：利用銷售調控，直嘀咕有效促銷手段，完善尾盤銷售。（1）廣告目標掌握市場先機，針對目標客戶，有效選擇媒體，通過對目標客戶群的深度挖掘，強胡概念，增加信心，激發(fā)購買欲望。（2）推廣手法層層遞進，軟硬搭配。分為4個階段進行:——媒體軟新聞——制造話題——萬眾期待——小眾傳播大眾報道——媒體廣告、軟新聞繼續(xù)炒作——媒體廣告強勢推出——現場表演以項目銷售期各階段為節(jié)點，從樓盤預售開始，依工程進度進行廣告逐步推廣，對項目個性進行深入研究，深層次激發(fā)潛在客戶購買欲望，爭取短期完成銷售。主廣告語：為愛安個家。其中所要提供的商品和服務的信息便是任何一則廣告不可缺少的廣告內容，可具體產品的內容表達，總不會是零碎的，要有一個主題，這個主題所要表達的內容，就是廣告訴求點，它是產品的強項。：生態(tài)環(huán)境得天獨厚，小區(qū)綠化率高。（5）廣告內容賣地段：高新區(qū)政府投入力度答，未來發(fā)展前景巨大。賣戶型：小戶型市場空間大，設計合理，功能完備。（6）廣告媒體建議多采用豎半版廣告形式，可以從視覺上體現時尚、愜意的生活特質。將名稱、標志、樓盤定位、主題廣告等核心元素以標準格式統(tǒng)一運用，形成其廣告風格。研究目標客戶群體的心理，選擇有效的時間和檔位進行投放，使項目宣傳無處不在，短期內達到高質量的宣傳目的。如果規(guī)劃設計不周，可行性研究中的紕漏，工藝材料使用不當以及價格的合理與否均會提高房地產投資的風險。自然災害風險因素主要包括：火災風險、風暴風險、洪水風險、地震風險、滑坡風險、泥石流風險、學在風險、氣溫風險、暴風雨風險，對于長春而言，這些風險發(fā)生的機會較低，但一旦出現，造成的危害是相當嚴重的。（1）提高決策的科學性以減少決策風險開發(fā)經營房地產業(yè)，具有投資大、回收期長、風險性大、利潤高等特點。如廣泛收集房地產市場的相關信息，進行項目SWOT可行性定向分析；對所開發(fā)項目進行可行性分析研究；分析國家關于房地產的法律、政策的發(fā)展變化對項目的影響等。通過對公寓、公建的預售，提前回收部分資金，加速資金周轉，用于項目后續(xù)建設所需資金，這時目前最有可能較為快速獲取資金的途徑。在房地產項目的運作中，銀行貸款仍是目前大多數開發(fā)商融資的主要手段之一，由于一個房地產項目的開發(fā)持續(xù)時間較長，所以在這個過程中會遇到長、中、短期的貸款問題。因此，作為開發(fā)商應結合具體情況，合理安排長、中。第三、可以與工程建設方或者銷售公司合作，利用讓利、折扣、墊支等多種方式獲得獎金。（3）加強管理以降低經營風險一個房地產項目能否取得好的收益，經營管理人員的素質相當重要，項目能否取得成功往往與經營管理人員對房地產市場的理解程度、經營管理水平的高低有著直接的聯系。（4）購買房地產保險以預防自然風險隨著我國市場經濟的不斷收入，保險業(yè)已深入到社會中的方方面面，其中就有建筑安裝一切險等險種，開發(fā)商也在投保的范圍之內，實施保險轉移就使開發(fā)商利用保險將可能遭受的經濟損失轉移給保險公司具有可操作性。當然，開發(fā)商在投保時，需要支付保險金，但所支付的保險金數額與發(fā)生損失時獲取的賠償時相差懸殊的，所以投保的方式對開發(fā)商來講是值得的、必要的。雖然保險的作用仍是有限的，因為并非所有的風險都可以保險，而且在很多情況下，保險并不能提供充分的補償，盡管如此，實施保險轉移在轉移風險、減少損失方面仍為開發(fā)商提供了一種有效的方法。本文通過對新星宇之悅開發(fā)背景和自身條件的分析，以及針對分析結果的營銷策劃方案的提出，得出以下結論：一、房地產項目營銷策劃的提出是以市場研究及市場定位為前提的：市場分析是現代房地產企業(yè)開發(fā)樓盤的常用項目之一，是決定樓盤開發(fā)成敗的先決條件。二、樓盤的定位是決定項目開發(fā)能否成功的關鍵：樓盤定位的基礎是客觀的認識自己和正確的分析對手情況，然后根據自身項目的實際情況，尊卻進行自身項目定位。項目客群定位主要是在項目開發(fā)前期應該明確項目的購買對象，明確目標客戶以及他們的真實需求。目標客群定位是中等收入人群，人群包括年輕人、投資客、老年人等，結合市場需求主力方向，并根據目標客戶群推出產品。四、有效的廣告宣傳和促銷是銷售的保障廣告和促銷在目前各行業(yè)中都廣泛應用，在房地產行業(yè)中廣告和促銷策略同樣被用的淋漓盡致，一定投入的廣告宣傳和一定規(guī)模促銷能夠促進銷售，吸引客戶并獲得好的銷售結果。由于房地產營銷策劃在我國剛剛起步,許多操作還不規(guī)范,再加上房地產營銷策劃的特殊性及本人水平有限,錯誤在所難免,敬請讀者批評指正。E薛文碧主編，房地產策劃與開發(fā)，機械出版社，,’FestivalandSpeeialEventManagemengt”,ChinaMaehinePress,2002,“StrategieManagementConeepts”,EeonomieSeieneePress,2001