【正文】 造高品質(zhì)的居住社區(qū)。安遠(yuǎn)路和陜西北路的環(huán)境都不錯(cuò)，其中，昌平路的拓寬、陜西北路延伸段的興建，道路的建設(shè)和兩邊的綠化改善，本案地處區(qū)域，周邊一般不會(huì)有大 型車輛經(jīng)過，所以基本無噪音污染問題。 ? 綜合各方面因素可以看出，本案的小環(huán)境尚佳，有利于本案品質(zhì)的提高。但房型 面積偏大，造成總價(jià)較高，綠化率偏低。房型較多，且面積合理，但得房率低，小區(qū)規(guī)模較小。主力房型的層高有，是“青年匯”品牌的系列產(chǎn)品。 B\ 樓盤名稱 鼎鑫佳園 靜安四季花園 大聞麗都苑 位置 昌平路西康路 膠州路余姚路 海防路 377號 總建筑面積 價(jià)格 5180~6180元 /平方米 5300~6200元 /平方米 4800~6100元 /平方米 房型面積 ~ ~203平方米 ~ 建筑規(guī)劃 小高層、高層 多層、小高層 多層、小高層 主力總價(jià) 80萬元人民幣 82萬元人民幣 72萬元人民幣 主力面積 135平方米 148． 56平方米 128． 34平方米 得房率 79% 78% 79% 綠化率 35% 30% 33% 交房時(shí)間 2020年 12月 2020年 5月 2020年 12月 銷售率 98% 100% 100% 開發(fā)商 康定房地產(chǎn) 新概念房地產(chǎn) 大聞房地產(chǎn) 綜合評述 位于市中心鬧中取靜，周邊環(huán)境較好，生活配套齊全。 地段不錯(cuò)，但周邊環(huán)境不是太好，生活配套一般，三房面積偏大，小區(qū)規(guī)模較小。 1號樓房型較差，但面積控制得較為合理。VIP會(huì)所應(yīng)有盡有，房型面積布局合理，但由于樓盤規(guī)模大，開發(fā)建造周期較長，風(fēng)險(xiǎn)較大。（另據(jù)說該開發(fā)商最近又把旁邊的地皮賣進(jìn)，準(zhǔn)備擴(kuò)大開發(fā)。 D\長壽路沿線個(gè)案比較： 樓盤名稱 上海知音 音樂廣場 秋水云廬 位置 長壽路 1012號 長壽路 468號 長壽路 28弄 總建筑面積 17萬平方米 10萬平方米 建筑規(guī)劃 3幢小高層和 2幢高層 2幢小高層、 5幢高層 3幢 8— 33F高層 價(jià)格 5500~8000元 /平方米 5500~6900元 /平方米 5000~6600元 /平方米 房型面積 ~230平方米 ~137平方米 ~184平方米 主力總價(jià) 72萬元人民幣 78萬元人民幣 62萬和 76萬人民幣 主力面積 120平方米 得房率 78% 80% 82% 綠化率 45% 40% 50% 交房時(shí)間 2020年 8月 2020年 12月 2020年 8月 銷售率 80% 90% 98% 開發(fā)商 復(fù)地集團(tuán) 中偉房地產(chǎn) 泰元置業(yè) 綜合評述 目前開發(fā) 2期，總建面有10萬方，主要銷高層。朝蘇州河及河濱公園，景觀相當(dāng)好。該案體現(xiàn)了音樂主題，設(shè)有少兒音樂、教育中心、音樂噴泉等主 題景觀。四明結(jié)構(gòu)。地理位置較好，交通系統(tǒng)便捷。 ? 上海繼綠地概念、水景概念、浦江開發(fā)概念、申博概念等市場熱點(diǎn)之后，近期市場又出現(xiàn)重回市中心的概念，中心城區(qū)不斷涌現(xiàn)出一批批高檔住宅。 ? 而目前市場真正受到絕大部分客 戶歡迎的是價(jià)位在 6000元以下的樓盤，高檔樓盤只是在一定范圍內(nèi)受到追捧，其在廣告投放上花了相當(dāng)?shù)木拓?cái)力，起到了搶占“市場眼球”的作用。同時(shí)，我們對于目前靜安區(qū)所謂的“均價(jià)”持保留態(tài)度。而報(bào)紙（包括中房指數(shù)）反映的價(jià)格是目前國際麗都城、靜安楓景、上海壹街區(qū)和新格公寓等高檔樓盤的價(jià)格，也就說目前靜安區(qū)均價(jià) 8020元帶有一定的片面性。 ? 目前市場 上單身公寓頗受有“人緣”，繼黃浦青年匯之后，靜安青年匯（新格公寓）作為其系列產(chǎn)品也計(jì)劃在年底開盤上市。很明顯，目前之所以單身公寓單價(jià)較高，是因?yàn)樵瓉韱紊砉τ谑袌鰜碚f較稀缺，這樣導(dǎo)致單身公寓的單價(jià)高于周邊普通公寓的單價(jià)，而這一價(jià)差會(huì)隨著單身公寓的增加而縮小，直到矯枉過正，所以單身公寓價(jià)格單項(xiàng)高是暫時(shí)的。因此，對于投資單身公寓有一定負(fù)面影響，而且， 隨著一些樓盤（黃浦青年匯、 MYCITY 和藍(lán) 朝部落等）將要年底交房，以及前面說的靜安青年匯和全市其他個(gè)案的推出，那么我們就要考慮到：本案如年底推出的可行性。而顯然本案符合這一特點(diǎn)。那么，做高價(jià)位的樓盤就顯得有點(diǎn)“懸”了。 4 暫定規(guī)劃 總用地面積為 15984m2，總建筑面積為 m2，其中地上面積 71928 m2，地下面積 m2，住宅面積達(dá)到 m2，綠化率為 %，總戶數(shù)共有 644戶。目前土地已經(jīng)平整，開始打樁施工，旁邊仍有部分 廠房和其他東西待拆除、平整。北依安遠(yuǎn)路，南臨新豐路，東靠陜西北路，西托九九廣場。只有少量建筑物相隔，而對本案的采光與視野并無太大的影響。 矩陣分析 ? 說明： a) SWOT分析法 能較為客觀而準(zhǔn)確地分析和研究一個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)情況，是市場競爭分析的常用方法。運(yùn)用這種方法，有利于市場競爭參與者對所處市場環(huán)境進(jìn)行全面、系統(tǒng)、準(zhǔn)確的分析，借此制定相應(yīng)的市場對策，提高市場競爭力。就一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，所謂的內(nèi)部優(yōu)勢因素（ Strengths），是該項(xiàng)目與競爭對手相比在某些方面所具有的對方不可模仿的獨(dú)特能力，是在哪些方面比競爭對手做得更好；內(nèi)部劣勢因素（ Weakness），是該項(xiàng)目與競爭對手相比在某些方面的缺點(diǎn)和不足；外部市場環(huán)境中的機(jī)會(huì)因素（ Opportunities），是指外部市場環(huán)境變化趨勢中對該項(xiàng)目產(chǎn)品營銷起積極的正向作用的方面，若能把握和利用機(jī)會(huì)因素可以增強(qiáng)項(xiàng)目產(chǎn)品營銷起積極的正向作用的方面，若能把握和利用機(jī)會(huì)因素可以增強(qiáng)項(xiàng)目競爭優(yōu)勢；外部環(huán)境中的威脅因素（ Threats），是指外部環(huán)境變化趨勢中對該項(xiàng)目的產(chǎn)品營銷不利的消極的方面，若不能回避或恰當(dāng)?shù)靥幚磉@些威脅因素會(huì)損傷該項(xiàng)目在市場競爭中的優(yōu)勢。 Strength 優(yōu)勢分析 Weakness 劣勢分析 好的整體地理位置 （尤其是噪音方面） ，導(dǎo)致售價(jià)偏高 Opportunity 機(jī)會(huì)分析 Threat 威脅分析 ，有時(shí)間機(jī)遇 O5. 符合 “ 一軸兩翼，南留北改 ” 的政策 費(fèi)日趨理性化 2期的出現(xiàn) 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 9 頁 共 17 頁 Strength（優(yōu)勢分析） ? 本項(xiàng)目位于靜安區(qū)中心的北部地區(qū)，向南是以靜安寺、上海展覽中心、上海商城、錦滄文華、梅隴鎮(zhèn)伊勢丹等為代表的商業(yè)區(qū)。 ? 本項(xiàng)目向南可到南京路商務(wù)區(qū)域，向北可至長壽路商業(yè)街。 （尤其是噪音方面） ? 本案的窗景既是一片繁榮氣象，讓人能切實(shí)感受到上海的飛速發(fā)展。可見本案的大環(huán)境比較理想，適合打造高品質(zhì)的居住社區(qū)。只有少量建筑物相隔，而對本案的采光與視野并無太大的影響。 ? 本項(xiàng)目周邊有安遠(yuǎn)路小學(xué)、靜安區(qū)第一中心小學(xué)（區(qū)重點(diǎn)）和上海市第一中學(xué)（區(qū)重點(diǎn)）等文化教育背景較好的氛圍。 ? 步行至長壽路、亞新生活廣場最多 10分鐘，步行至玉佛寺最多 8分鐘；車行至火車站僅 5~10分鐘；附近公園有長壽路公園；體育館有靜安工人體育館（昌平路上）和靜安體育中心（武寧路上）。 江寧路上主要有： 550輕紡市場 —— 昌平路 112大華新村 —— 人民廣場 112萬里城 —— 人民廣場 112管弄新村 —— 人民廣場 113西區(qū)火車站 —— 新客站 36東新路 —— 魯班路 68昌平路 —— 乾溪新村 19提藍(lán)橋 —— 澳門路 738大華新村 —— 南京西路 長壽路上主要有： 106上海北站 —— 上海西站 36東新路 —— 魯班路 63吳淞路 —— 銅川路 13提藍(lán)橋 —— 曹家渡 104龍華 —— 上海站 41龍華 —— 天目東路 40長樂路 —— 華陰路 105昌化路 —— 真光新村 708桃浦七村 —— 安遠(yuǎn)路 768共和路 —— 蓮花公寓 830管弄新村 —— 康健新村 ? 由于目前市場競爭的日益激烈，客戶對產(chǎn)品的要求也越來越高，本項(xiàng)目由于還處于動(dòng)工打樁階段，但仍可以有時(shí)間對目前市場中客戶的實(shí)際需求進(jìn)行討論和修改。 ? 本項(xiàng)目規(guī)劃在 8萬多平米，屬于較小規(guī)模。 ? 由于項(xiàng)目的體量、規(guī)模較小，對于開發(fā)商回籠資金的周期也相應(yīng)縮短。 Weakness（劣勢分析） ? 由于距離主干道尚有一定距離，對于未來業(yè)主駕車出行或選擇公交路線帶一定麻煩。 ，導(dǎo)致售價(jià)偏高 ? 由于項(xiàng)目地處市中心，市政規(guī)劃對未來設(shè)計(jì)的高度和地塊容積率都有較嚴(yán)格的要求與限制，也造成單位面積分?jǐn)偝杀据^高，從而導(dǎo)致整體項(xiàng)目成本居高不下。 ? 由于項(xiàng)目周邊原是老式居民區(qū)，相對環(huán)境與人文有所欠缺。 ? 同時(shí)， 其主要配套都集中在江寧路、膠州路等幾條路上，而本身安遠(yuǎn)路和那段陜西路上基本沒有。 ? 由于本項(xiàng)目體量、規(guī)劃較小，導(dǎo)致內(nèi)部有些設(shè)施將不能建造或者說相對功能不是十分完善，受到一定的限制。 ? 隨著消費(fèi)者的不斷成熟，在住宅消費(fèi)中對品牌的關(guān)注也越來越多，就本區(qū)域而言也集中了靜安新世紀(jì)企業(yè)發(fā)展有限公司、中凱置業(yè)、靜安地產(chǎn)、金外灘集團(tuán)等等眾多上海房地產(chǎn)市場經(jīng)營多年，擁有相當(dāng)大市場占有率的知 名企業(yè)，其品牌效應(yīng)和長時(shí)間的市場經(jīng)營所樹立的美譽(yù)度，是初次在浦西露面的本項(xiàng)目開發(fā)商所欠缺的。特別是國家把房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的政策落實(shí)后，給上海市房地產(chǎn)市場帶來了巨大的動(dòng)力，開發(fā)規(guī)模和速度逐年上升，項(xiàng)目隨處可見，市場火爆程度至近年來的新高。 同時(shí)，目標(biāo)也更為明確了，按照“十五”計(jì)劃，上海房地產(chǎn)業(yè)將發(fā)展成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。 ? 中國加入世貿(mào)組織，上海房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)將在更大范圍內(nèi)更深程度上參與全球經(jīng)濟(jì)的循環(huán)。 ?