【正文】 格。 進行交易情況修正，首先應了解有哪些因素可能使可比實例成交價格偏離其正常市場價格。 急于出售或急于購買的交易。 交易雙方或某一方有特別動機或偏聽偏好的交易。 交易稅費非正常負擔的交易。受債權(quán)債務關(guān)系影響的交易。成本法也可以說是以物業(yè)價格各構(gòu)成部分的累加為基礎來評估物業(yè)價值的方法。成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價，如學校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益的物業(yè)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場等有獨特設計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建設的 物業(yè)。成本法也適用于物業(yè)市場發(fā)育不夠或者類似物業(yè)交易實例較少的地區(qū)，在無法運用市場法估價進的物業(yè)估價。 A物業(yè)價格通常由如下 7項構(gòu)成： ①土地取得成本；②開發(fā)成本；③管理費用；④投資利息；⑤銷售費用；⑥銷售稅費；⑦開發(fā)利潤 。土地取得成本的構(gòu)成可分為下列 3種：①通過征收農(nóng)地取得的，土地 取得成本包括農(nóng)地征收中發(fā)生的費用和土地使用權(quán)出讓金等。③通過市場“購買”取得的，如購買政府招標、拍賣、掛牌出讓或者物業(yè)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征收或拆遷補償安置的熟地，土地取得成本包括購買土地的價款和在購買時應由買方繳納的稅費等。 物業(yè)的重新購建價格又稱重新購建成本，是指假設在估價時點重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出，或者重新開發(fā)建設全新狀況的估價對象所必需的支出和應獲得的利潤。②重新購建價格是客觀的價格。 建筑物的重新購建價格根據(jù)建筑物重新建造方式的不同，分為重置價格和重建價格。 估價上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價值損失，其數(shù)額為建筑物在估價時點時的市場價格與重新購建價格的差額，即 建筑物折舊 =建筑物重新購建價格 — 建筑物市場價值 功能折舊：是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值損失。 經(jīng)濟折舊：是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價值損失。 求取建筑物折舊的年限法，年限法是要據(jù)建筑物的以濟壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟壽命來求取建筑物折舊的方法。收益法分為直接資本化法和報酬資本化法。其中，將未來某一年的某種預期收益乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法，稱為收益乘數(shù)法。 收益法是以預期原理為基礎。 收益法知用的對象是有收益或有潛在收益的物業(yè)，如住宅（特別是公寓）、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標準廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、農(nóng)地等。但對于行政辦公樓、學校、公園等公用、公益性物業(yè)的估價，收益法大多不適用。 報酬資本化法的主要計算公式、物業(yè)凈收益的求取、報酬率的求取 B。 影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟因素有：社會因素，經(jīng)濟因素。 影響商品住宅需求的因素： B收入的變化； 其他商品的價格的變化； 對未來的預期； 政府政策的變化。供給數(shù)量與價格的關(guān)系正好和需求數(shù)量與價格的關(guān)系相反，為正相關(guān)關(guān)系。這些假設不變的市場因素包括：開發(fā)成本、建造技術(shù)、政府政策、相關(guān)產(chǎn)品的價格、對未來的預期、開發(fā)商獲取利 潤水平的目標等。 6 A 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括 總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)和投資結(jié)構(gòu) 。 房地產(chǎn)市場分類： （一）按地域細分；（二）按房地產(chǎn)用途細分；（三）按存量增量細分；（四）按交易形式細分； BA房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn) 買賣、租憑和抵押 ；土地的交易包括 土地買賣、租憑和抵押 等子市場，由于我國場面市土地所有權(quán)屬于國家，因此土地交易實質(zhì)是 土地使用權(quán) 的交易；新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易，存在著 銷售 （含預售）、 租憑 （含預租）和 抵押 等子市場；面向存量房屋的交易，則存在著 租憑轉(zhuǎn)讓、抵押、保險 等子市場； （五）按目標市場細分 ， 通常情況下 ，可以將某種物業(yè)類型按其建造標準或價格水平， 細分 為 低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔 物業(yè)市場，例如甲級寫字樓市場、高檔住宅市場、普通住宅市場等；也可以按照目標市場的群體特征進行細分，例如， 老年住宅 市場、青年公寓市場 等 。 供給指標： 存量； 新竣工量； 滅失量； 空置量； 空置北； 可供租售量； 房屋施工面積； 房屋新開工面積； 平均建設周期； 竣工房屋價值。 人口數(shù)； 城市家庭人口； 就業(yè)人員數(shù)量； 就業(yè)分布； 城鎮(zhèn)登記失業(yè)率； 城市家庭可支配收入；城市家庭總支出； 房屋空間使用數(shù) 量； 商品零售價格指數(shù)； 1城市居民消費價格指數(shù)。 房地產(chǎn)價格指數(shù) ，是反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)； 房增價格 ，指報告期房地產(chǎn)市場中的價格水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)價格表示； 房地產(chǎn)租金 ，指報告期房地產(chǎn)市場中的租金水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)租金表示。由于房地產(chǎn)商品本身具有區(qū)別于其他商品的獨特屬性，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中又具有特殊重要的地位，這就導致辭了房地產(chǎn)市場具有一系列區(qū)別于一般市場的基本特性。 政府管理房地產(chǎn)市場的主要職能 C，是實施有效的宏觀調(diào)控和市場發(fā)育程度建立清晰完備的法制系統(tǒng)，保障房地產(chǎn)市場參與者的合法權(quán)益，使房地產(chǎn)市場的運作納入法制的軌道。 使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用。 引導新建項目的位置選擇 。 政府干預房地產(chǎn)市場的手段： 土地供應政策； 金融政策； 住房政策； 城市規(guī)劃； 地價政策； 稅收政策； 租金和價格控制。 物業(yè)經(jīng)營管理計劃 A（一）規(guī)劃與計劃，計劃是工作或行動前預先擬定的 具體內(nèi)容、目的、方針、辦法、標準、步驟、 程序 的過程等。 物業(yè)管理規(guī)劃，是構(gòu)思前景、預測未來、確定欲達到的目的和取得的成果，估計可能會遇到的問題， 7 并提出實現(xiàn)目的、解決問題的有效方案、方針、措施、手段、行動和程序，估算需要投入的資源和花費的時間，考察制約物業(yè)管理工作及其績效的內(nèi)外環(huán)境因素的過程。 （二）計劃的用途，物業(yè)經(jīng)營管理計劃，是用來指導、組織、實施、協(xié)調(diào)和控制物業(yè)經(jīng)營管理過程的文件，也是處理物業(yè)經(jīng)營管理過程中若干不確定性因素的工具，還是避免浪費、提高工作效率和經(jīng)濟效益的手段。年度計劃是一種運行計劃，屬于戰(zhàn)術(shù)層次的計劃；中短期計劃則介于戰(zhàn)術(shù)層次和策略層次之間；長期計劃則屬于策略層次的計劃。為了制定物業(yè) 經(jīng)營管理計劃，首先要分析物業(yè)所處的宏觀市場環(huán)境和相關(guān)物業(yè)類型的市場狀態(tài)，其次要準確的把握物業(yè)所處鄰里區(qū)域的特征和物業(yè)本身的狀況，還要認真分析領會物業(yè)業(yè)主的相關(guān)目標，這些工作是制定物業(yè)經(jīng)營管理計劃的基礎。 物業(yè)管理計劃的主要內(nèi)容 ： A建筑物管理計劃 ，建筑物管理計劃的內(nèi)容，（ 1）建筑物維護的標準；（ 2）建筑物管理策略；（ 3）物業(yè)檢查計劃；（ 4）公共設施服務的內(nèi)容。 物業(yè)運行績效評估及業(yè)主溝通計劃 ，（ 1）物業(yè)績效評估指標；（ 2）物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的溝通。 第六章 租 賃 管理 通常意義的物業(yè)租賃指的是房屋租賃。 房屋租賃的含義有以下兩點 A：（ 1）出租人必須是房屋所有權(quán)人。 房屋租賃的特點： 房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)； 房屋租賃的標的是作為特定物的房屋； 房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟要式契約的關(guān)系，租賃契約又必須是要式合同，而且是法定要式合同。 房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止； 租賃雙方都必須是符合法委規(guī)定的責任人。 B 按房屋租賃期限劃分 ， 可分為 定期租賃、自動延期租賃和意愿租賃 。自動延期租賃又稱周期性租賃，中止通知應與周期對應。該形式的租賃行為不因租約一方的死亡而失效。意愿租賃可以未經(jīng)提前通知而隨意中止，但一般的做法是提前以書面形式提出中止租賃的通知。還可以按照租賃期限的長短，將租賃劃分為短期租賃、中短期租賃和長期租 賃。 按物業(yè)租金的內(nèi)涵劃分 ， 物業(yè)使用過程中所發(fā)生的費用，主要由 稅費、物業(yè)管理費 和承租單元內(nèi)部的 能源使用費 三部分組成。（ 1）毛租指出租人收取的租金中，包含了上述所有三部分費用，承租人在使用物業(yè)的過程中，不需要再另行繳納任何費用。凈租通常在長期租賃中采 用，租賃時間可達 10 年以上。此時，承租人除向出租人定期支付因定租金外，還要將其營業(yè)額中超出預訂數(shù)額的部分，按一個百分比交予出租人，作為出租人的百分比租金收入。常見的有包租轉(zhuǎn)租模式、出租代理模式和委托管理模式。 雙方責任及利弊，包租轉(zhuǎn)租模式，業(yè)主不負責物業(yè)的租賃，不承擔市場風險，只收取包租的租金。物業(yè)管理企業(yè)此時除賺取一般物業(yè)管理正常收取的管理費用之外，還將從經(jīng)租活動中獲取一定的批零差價。 出租代理模式： 具體做法， 雙方責任與利弊， 房屋租賃登記備案的一般程序為 申請、審查、頒證 三步。 租賃方案與策略主要涉及到如下內(nèi)容： 確定出租現(xiàn)積和租賃方式； 編制租賃經(jīng)營預算； 定位目標市場 ，物業(yè)租憑所面向的目標市場群體，主要由該物業(yè)所處子市場的供求關(guān)系決定。 確定租金方案； 明確吸引租戶的策略 ，主要是宣傳手段和租約條款優(yōu)惠等。選擇合適的租戶，形成最佳租 戶組合，對于保證經(jīng)營性物業(yè)的現(xiàn)金流收入，從而實現(xiàn)物業(yè)價值最大化的目標，是非常關(guān)健的。對于不同的經(jīng)營性物業(yè)燈型，租金確定的原則和調(diào)整方法都有差異。對于零售商業(yè)物業(yè)，租約中載明的 租金通常為基礎租金 ，租戶可能還要按營業(yè)額的一定比例支付附加的百分比租金，這種百分比租金能夠?qū)I(yè)主和租戶 的利益聯(lián)系在一起，使之共同為物業(yè)經(jīng)營效益最大化而努力。對于租期較長的租戶（例如3~5 年以上），為保護業(yè)主和租戶雙方的利益，需要在租約中對租金如何調(diào)整作出明確的規(guī)定。 物業(yè)本身的素質(zhì)； 良好的聲譽； 經(jīng)濟實用。 房屋租賃合同的法律特征： 房屋租賃全同是雙務全同； 房屋租賃合同是有償合同； 房屋租賃合同是諾成合同； 房屋租賃合同是要式合同； 房屋租賃合同是繼續(xù)性合同；房屋租賃當事人雙方的權(quán)利義務，均與合同的存續(xù)期間相關(guān)，時間是合同的基本元素，因而房屋租賃合同屬于繼續(xù)性合同。此條款給予承租戶在 規(guī)定的條件下，有權(quán)續(xù)約一段時間。（五）租金的支付方式；租金標準是租賃合同的核心，是引直租賃糾紛的主要原因。承租人經(jīng)出租人同意，可以依法將承租房屋的部分或者全部轉(zhuǎn)租給他人。 改建的規(guī)定。 客戶 關(guān)系管理（ CRM）是一種通過圍繞客戶細分來組織企業(yè)，鼓勵滿足客戶需要的行為，并通過加強客戶與供應商之間聯(lián)系等手段，來提高盈利、收入和客戶滿意度的遍及整個企業(yè)的商業(yè)策略。 “ 4C”最初關(guān)注的是把市場營銷概念引入企業(yè)的服務組織，對客戶 /消費者進行高效、便捷、低成本的服務，“ 4C”提供了一種“以客戶為 中心”的理念和初步方法。 第七章 成本管理 物業(yè)管理企業(yè)的成本，就是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務等過程中發(fā)生的各項支出。（ 2）直接材料費。 期間費用或經(jīng)營管理費用； （ 1）管理費用。 （ 2）財務費用。成本是在收益實現(xiàn)后即得到補償，期間費用則計入當期損益。 （考）物業(yè)管理成本的分類：（一）按照經(jīng)濟性質(zhì)分類；（ 1）外購材料；（ 2）工資；（ 3）職工福利費；（ 4）折舊費；（ 5）利息支出；（ 6）稅金；（ 7）其他支出。（四）按照計算依據(jù)不同劃分；（ 1）目標成本；（ 2）定額成本；（ 3）計劃成本；（ 4）實際成本。是指在一定物業(yè)管理服務量水平下，增加或減少一個單位服務量所引起成本總額的變動數(shù)，用以判斷增減服務量在經(jīng)濟上是否合算。機會成本是指選擇使用經(jīng)濟資源于某方案，而放棄另一方案所發(fā)生的潛在利益損失。（ 5）沉沒成本。（ 6）可緩成本。（ 8）附加價值成本。 目前我國物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理服務費的方式，有包干制和酬金制兩種形式。 主要成本項目的估算方法（詳見書本 188） 成本預算也稱成本計劃，它是根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營目標和經(jīng)營方針，在了解過去、分析現(xiàn)在和預測未來的基礎上，以貨幣形式 事先規(guī)定預算期內(nèi)履行物業(yè)管理受托責任所應發(fā)生的成本的一種財務管理活動。 成本預算要以各項定額為基礎；物業(yè)管理企業(yè)制定的各項材料物資消耗定額、勞動定額、費用定額等，是編制成本預算的直接依據(jù)。 （ A）固定預算又稱靜態(tài)運算，是指以過去的實際費用支出為基礎， 考慮預算期內(nèi)相關(guān)因素，如業(yè)務量水平可能發(fā)生的變動及其影響，在過去實際費用基礎上增加或減少一定的百分比確定出的預算。 編制彈性成本（（費用）預算的主要方法一般有兩種：（ 1）列表法；（ 2）公式法。定的基本理論是：在每一預算期對任何一項預算開支面目，不才慮以往會計期 間所發(fā)生的費用項目或費用額，而是以所有預算支出均為零為出發(fā)點，一雪從實際需要與可 10 能出發(fā)，逐項審議預算期內(nèi)各項費用的內(nèi)容及開支標準是否合理，在綜合平衡的基礎上編制成本預算。 滾動預算是指在按年分月編制預逄的情況下，隨著一個時期的過去，連續(xù)補充編制另一個時期，逐期向后滾動，并調(diào)整各期預算的過程。滾動預算包括逐月滾動、逐季滾動和混合滾動三種方式。 B 成本預算的編制程序： 收集和整理有關(guān)資料； 對預算期成本指標進行預測； 要據(jù)企業(yè)（部門）特點編制成本預算。 物 業(yè)管理成本控制具有三層含義：一是對目標成本本身的控制；二是對目標成本完成的控制和過程的監(jiān)督；三是在過程控制的基礎上，著眼于未來，為今后成本的降低指明方向。 成本控制的原則： 全面控制原則； 講求經(jīng)濟效益原則； 責權(quán)利相結(jié)合原則； 例外管理原則；例外管理原則是指物業(yè)管理企業(yè)在全國控制的基礎上，對那些重要的、不正常的、不符合常規(guī)的關(guān)鍵性成本差異（例外情況）集中 精力重點處理，深入分析、追根究底、查明原因，并及時采取措施進行控制解決。 C 為了有效地進行成本控制，保證經(jīng)濟效益的實現(xiàn)，物業(yè)管理企業(yè)需實行分級分口管理經(jīng)