【正文】 A. 物價(jià)上漲導(dǎo)致的經(jīng)營(yíng)成本提高。 C. 新酒店項(xiàng)目的仍在陸續(xù)開(kāi)業(yè)，觀察附近樓體情況，預(yù)計(jì)還將會(huì)在本酒店項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后，短時(shí)間內(nèi)陸續(xù)涌現(xiàn)出類(lèi)似規(guī)模的酒店 。附近星級(jí)酒店因二環(huán)路修建導(dǎo)致自身入住率下降，而產(chǎn)生的削價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致客源分流。共有面積約 10889 平米?？头抗ぷ鏖g約 19平米。各類(lèi)客房 10間（含5個(gè)有機(jī)麻房間）（ 6間， 4間），工作間約 19平 米，消毒間和布草房約 6平米（建議打通后用于茶樓消毒間，但需要通風(fēng)設(shè)施和水電）?？头抗ぷ鏖g兩個(gè)，各約 5平米?？头抗ぷ鏖g兩個(gè)，各約 5平米。 成都萬(wàn)錦酒整體店籌備計(jì)劃書(shū) 12 四、酒店開(kāi)業(yè)應(yīng)辦理的證照 序號(hào) 證件名稱(chēng) 主管單位 備注 1 組織機(jī)構(gòu)代碼 技術(shù)質(zhì)量檢驗(yàn)局 企業(yè)法人 2 稅務(wù)登記證 稅務(wù)局（國(guó)稅、地稅） 前期還有銀行開(kāi)戶(hù)、企業(yè)代碼、工資核定等手續(xù) 3 工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照 工商行政管理局 4 煙草專(zhuān)賣(mài)許可證 煙草專(zhuān)賣(mài)局 領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后辦理 5 衛(wèi)星收視許可證 文化局 6 電梯使用許可證 技術(shù)質(zhì)量檢驗(yàn)局 驗(yàn)證 7 排污許可證 環(huán)保局 污水處理方案主平面圖和工藝流程圖，水質(zhì)排放 達(dá)標(biāo)，與市政排污管道連接，工程由市政施工 8 消防安全驗(yàn)收許可證 公安消防 9 鍋爐使用許可證 技術(shù)質(zhì)量檢驗(yàn)局 10 文化項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)許可證 文化局 KTV、背景音樂(lè)，無(wú)此功能則不辦理 11 食品衛(wèi)生許可證 衛(wèi)生局 客房與廚房設(shè)計(jì)圖，現(xiàn)場(chǎng)審查。員工食堂、中餐廳等均要有 12 從業(yè)人員健康證 金牛區(qū)防疫站 13 特種行業(yè)許可證 公安局 由公安部門(mén)指導(dǎo)協(xié)調(diào)，消防安全驗(yàn)收合格，配備與酒店規(guī)模相適應(yīng)的保安人員、房間服務(wù)人員，具備安全管理措施和規(guī)章制度 14 餐廚垃圾清運(yùn) 城管 15 用工單位登記，不定時(shí)工作制 勞動(dòng)和社會(huì)保障局 營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、法人代碼 證 16 室外廣告宣傳許可 城管 市容審批 17 社保開(kāi)戶(hù) 社保局 18 旅游局行業(yè)管理登記 旅游局 19 特種用水審批 水利局 注：以上手續(xù)因各地規(guī)定不盡相同，須了解清楚，避免因漏辦而受到行政處罰。人員配制方案為酒店運(yùn)營(yíng)期間的預(yù)配制，崗位設(shè)置和用人量定位于精品服務(wù)型商務(wù)酒店，實(shí)際操作時(shí)可根據(jù)崗位業(yè)務(wù)量和勞動(dòng)政策的執(zhí)行情況進(jìn)行調(diào)整。社保公繳僅計(jì)算公司繳納部分，大部分崗位繳納數(shù)額按成都市最低社保工資申報(bào)檔級(jí)進(jìn)行估算，需根據(jù)實(shí)際情況和相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行調(diào)整。第二方案較第一方案，因考慮了員工加班費(fèi)因素在內(nèi)，方案二工資福利費(fèi)用總額合計(jì)較第一方案有所上升。該結(jié)果將應(yīng)用于酒店初步盈虧預(yù)測(cè)中。 （ 6）酒店銷(xiāo)售考慮為外包、返傭，未含在工資計(jì)劃內(nèi)，該費(fèi)用在房費(fèi)收入中處理，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為房費(fèi)的 8%。 （ 8）以上方案為人員編制初案，還需根據(jù)酒店裝修完畢后的具體情況進(jìn)行討論和增減。 （ 2）該方案適合以本項(xiàng)目為基礎(chǔ)的，低服務(wù)品質(zhì)型商務(wù)酒店的運(yùn)作，但會(huì)對(duì)酒店銷(xiāo)售價(jià)格產(chǎn)生影響，無(wú)法體現(xiàn)出與快捷式酒店的價(jià)值差異，因得不到客戶(hù)認(rèn)同，房間價(jià)格提升的可能性較小。 （ 4）該方案中維修人員采用兼職，僅負(fù)責(zé)酒店日常維修工作，設(shè)備運(yùn)行和保養(yǎng)等環(huán)節(jié)將會(huì)出現(xiàn)欠缺。 （ 6）以上方案為人員編制初案，還需根據(jù)酒店裝修完畢后的具體情況進(jìn)行討論和增減。 成都萬(wàn)錦酒整體店籌備計(jì)劃書(shū) 17 六、酒店?duì)I業(yè)收入和費(fèi)用盈虧預(yù) 測(cè) 盈虧平衡測(cè)算 （ 1）按人員配置方案一測(cè)算（年總收入預(yù)計(jì) 796 萬(wàn)元， 80%出租率， 220 房?jī)r(jià)） 項(xiàng)目 年 盈虧預(yù)測(cè) 占總收入比例 目標(biāo)分解 可預(yù)計(jì)的主要費(fèi)用支出 工資 2,670,000 % 根據(jù)前文中配置計(jì)算 能耗成本 716,436 % 9%綜合能耗 客房物耗 238,812 % 3%物耗 納稅 398,020 % 5%綜合稅率 辦公福利 300,000 % 福利 \員工餐 \辦公費(fèi)等 餐飲成本 336,000 % 40%成本率 茶樓成本 120,000 % 10%成本率 維修費(fèi)用 159,208 % 收入的 2%預(yù)估 財(cái)務(wù)費(fèi)用 159,208 % 刷卡手緒費(fèi)等 ,按 2%預(yù)估 大樓租金 1,500,000 % 本年租金 ,三年后按比例上浮 折舊費(fèi)用 1,200,000 % 10 年回收期 小計(jì) 7,797,684 % 收入預(yù)期 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入預(yù)計(jì) 客房收入 5,460,400 % 85 間房 ,均價(jià) 220 元 ,80%出租率 餐飲 收入 840,000 % 7 萬(wàn)元 /月 茶樓收入 1,200,000 % 10 萬(wàn)元 /月 停車(chē)收入 360,000 % 3 萬(wàn)元 /月 其它收入 100,000 % 可預(yù)見(jiàn)的租金收入等 小計(jì) 7,960,400 盈虧平衡 162,716 （ 2）按照人員配置方案二測(cè)算（年總收入預(yù)計(jì) 796 萬(wàn)元， 80%出租率， 220 房?jī)r(jià)） 項(xiàng)目 年 盈虧預(yù)測(cè) 占總收入比例 目標(biāo)分解 可預(yù)計(jì)的主要費(fèi)用支出 工資 2,752,800 % 根據(jù)前文中配置計(jì)算 能耗成本 716,436 % 9%綜合能耗 客房物耗 238,812 % 3%物耗 納稅 398,020 % 5%綜合稅率 辦公福利 300,000 % 福利 \員工餐 \辦公費(fèi)等 餐飲成本 336,000 % 40%成本率 茶樓成本 120,000 % 10%成本率 維修費(fèi)用 159,208 % 收入的 2%預(yù)估 財(cái)務(wù)費(fèi)用 159,208 % 刷卡手續(xù)費(fèi)等 ,按 2%預(yù)估 大樓租金 1,500,000 % 本年租金 ,三年后按比例上浮 折舊費(fèi)用 1,200,000 % 10 年回收期 小計(jì) 7,880,484 % 收入預(yù)期 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入預(yù)計(jì) 客房收入 5,460,400 % 85 間房 ,均價(jià) 220 元 ,80%出租率 餐飲收入 840,000 % 7 萬(wàn)元 /月 茶樓收入 1,200,000 % 10 萬(wàn)元 /月 成都萬(wàn)錦酒整體店籌備計(jì)劃書(shū) 18 停車(chē)收入 360,000 % 3 萬(wàn)元 /月 其它收入 100,000 % 可預(yù)見(jiàn)的租金收入等 小計(jì) 7,960,400 盈虧平衡 79,916 =9087654（ 3）按照人員配置方案三測(cè)算（年總收入預(yù)計(jì) 715 萬(wàn)元， 70%出租率， 200 房?jī)r(jià)） 項(xiàng)目 年 盈虧預(yù)測(cè) 占總收入比例 目標(biāo)分解 可預(yù)計(jì)的主要費(fèi)用支出 工資 2,186,400 % 根據(jù)前文中配置計(jì)算 能耗成本 643,838 % 9%綜合能耗 客房物耗 214,613 % 3%物耗 納稅 357,688 % 5%綜合稅率 辦公福 利 300,000 % 福利 \員工餐 \辦公費(fèi)等 餐飲成本 336,000 % 40%成本率 茶樓成本 120,000 % 10%成本率 維修費(fèi)用 143,075 % 收入的 2%預(yù)估 財(cái)務(wù)費(fèi)用 143,075 % 刷卡手續(xù)費(fèi)等 ,按 2%預(yù)估 大樓租金 1,500,000 % 本年租金 ,三年后按比例上浮 折舊費(fèi)用 1,200,000 % 10 年回收期 小計(jì) 7,144,688 % 收入預(yù)期 主營(yíng)業(yè) 務(wù)收入預(yù)計(jì) 客房收入 4,653,750 % 85 間房 ,均價(jià) 200 元 ,75%出租率 餐飲收入 840,000 % 7 萬(wàn)元 /月 茶樓收入 1,200,000 % 10 萬(wàn)元 /月 停車(chē)收入 360,000 % 3 萬(wàn)元 /月 其它收入 100,000 % 可預(yù)見(jiàn)的租金收入等 小計(jì) 7,153,750 盈虧平衡 9,063 （ 4）盈虧平衡的說(shuō)明 A、所提供服務(wù)檔級(jí)的不同決定了用工成本，而用工成本是影響酒店盈虧平衡的 最大因素。結(jié)合以上測(cè)算情況，人員配置可優(yōu)先考慮人員配置方案一、三作為選擇。 C、酒店宣傳費(fèi)用如傭金等未含在內(nèi)。 D、以上費(fèi)用中未含酒店年終獎(jiǎng)或 第十三月工資費(fèi)用。 成都萬(wàn)錦酒整體店籌備計(jì)劃書(shū) 19 E、以上費(fèi)用中未列專(zhuān)修費(fèi)用，因新酒店開(kāi)張，設(shè)備新增，大修情況較少，且該費(fèi)用為每年沖回，故該費(fèi)用含在維修費(fèi)中一并進(jìn)行綜合考慮。 G、各目標(biāo)分解所確定的百分比，是根據(jù)本酒店項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)設(shè)施實(shí)際情況，以及行業(yè)同類(lèi)型酒店一般運(yùn)行情況進(jìn)行確定的。 房間收入預(yù)期 （ 1）根據(jù)成都酒店市場(chǎng)一般運(yùn)行規(guī)律，對(duì)客房收入預(yù)測(cè)如下。但經(jīng)營(yíng)情況受市場(chǎng)實(shí)際影響較大，以上數(shù)據(jù)為預(yù)期數(shù)據(jù)，僅作參考。 茶樓收入預(yù)期（含包間） 茶樓收入預(yù)期 10 萬(wàn)元 /月： 3400 元 /天 =人均消費(fèi) 30 元，每天需要上座率 113 人次。 （ 2）提高停車(chē)場(chǎng)的利用率，提高停車(chē)費(fèi)收 入（現(xiàn)停車(chē)場(chǎng)被相鄰小區(qū)占用車(chē)位較多）。 成都萬(wàn)錦酒整體店籌備計(jì)劃書(shū) 20 （按 85 間房 /天總房量預(yù)計(jì)，全年平均 70%出租率計(jì)算，平均房?jī)r(jià)每增加 10 元，年總收入增加 萬(wàn)元） （ 4）提高客房出租率至全