【正文】 成都萬(wàn)錦酒整體店籌備計(jì)劃書 12 二 O 一三年一月 成都萬(wàn)錦酒整體店籌備計(jì)劃書 3 一、項(xiàng)目 立地概況 萬(wàn)錦酒店項(xiàng)目概況 籌備中的萬(wàn)錦酒店位于成都市金牛區(qū)一環(huán)路西三段，西門車站 永陵路進(jìn)城主干道間，一環(huán)路內(nèi)側(cè)，有未來(lái)地鐵 5 號(hào)線規(guī)劃。 籌備中的萬(wàn)錦酒店樓體原為停車和辦公樓用途，框架式結(jié)構(gòu)，樓體面積約 1萬(wàn)平米。主樓地面建筑為 7層，另有地下室 1層，五樓有半層露臺(tái)，七樓以上為屋頂，二、三樓為樓體停車場(chǎng)。酒店未來(lái)經(jīng)營(yíng)收入會(huì)主要以房間銷售為主，餐飲、茶樓等為配套。 籌備中的萬(wàn)錦酒店，在成都類似體量規(guī)模的酒店（九寨溝飯店、金荷花酒店、八寶酒店等）。 其中： 客房房間設(shè)計(jì) 85間，含各類雙床間 31間，剩余為各 類單床間（包含機(jī)麻房間 5間）（無(wú)窗戶房 11間，夾配電井房 2間，占總房量的 13%）。 茶樓大廳和 12個(gè)機(jī)麻包間（無(wú)衛(wèi)生間）。 餐飲早、桌餐區(qū)，約餐位 80個(gè)。餐飲包間 6個(gè)，餐位 60個(gè)。 自有停車場(chǎng)車位 100個(gè)左右，車輛進(jìn)出通道 1個(gè)。 主要設(shè)備：中央空調(diào)、冷熱水鍋爐、備用發(fā)電機(jī)、室內(nèi)電梯 2部 項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)分析 】【 1 成都萬(wàn)錦酒整體店籌備計(jì)劃書 4 籌備中的萬(wàn)錦酒店地處成都市一環(huán)路西三段商圈內(nèi)，臨近花牌坊街 西月城街 八寶街商業(yè)中心。附近有博美裝飾城、生資市場(chǎng)等商業(yè)集散地。 （ 1）政策風(fēng)險(xiǎn) 根據(jù)四川省旅游政策提倡導(dǎo)向看，以商務(wù)型酒店的投資建 設(shè)，是對(duì)成都市城市功能設(shè)施的補(bǔ)充，提高了城市的旅游和會(huì)務(wù)資源的接待能力，能夠得到政府支持，因此在政策方面不存在任何風(fēng)險(xiǎn)。 （ 2）建設(shè)風(fēng)險(xiǎn) 依照目前的酒店籌建及籌備情況分析： ?；I建與籌備沒(méi)有辦法形成相互協(xié)作關(guān)系，內(nèi)裝設(shè)計(jì)公司、設(shè)備安裝公司相關(guān)圖紙等未到位，裝飾設(shè)計(jì)和平面布局在缺乏市場(chǎng)論證的情況下進(jìn)行，存在較多的功能性配置缺陷。主要功能設(shè)施如客房、茶房、餐飲的裝修檔次和服務(wù)定位不明確，在未來(lái)經(jīng)營(yíng)中，已形成隱患。部分功能設(shè)施如餐飲的非理性建設(shè)投入，將提高日后運(yùn)營(yíng)成本和折舊負(fù) 擔(dān)。 ，酒店的裝飾風(fēng)格、配色等不適合自身?xiàng)l件。裝修選材等應(yīng)考慮酒店作為服務(wù)性公共接待場(chǎng)所的特性，可預(yù)見在酒店運(yùn)營(yíng)后出現(xiàn)較高的維修問(wèn)題，并降低客戶認(rèn)同度，且后期無(wú)法整改或整改代價(jià)巨大。 ，但由于近三年以來(lái)，各類型酒店的不斷涌入，加之酒店如果沒(méi)有超前五年的硬件籌建思想，在經(jīng)營(yíng)上存在開業(yè)后短期內(nèi)被趕超的風(fēng)險(xiǎn)。 (3)突發(fā)事故和不可抗力風(fēng)險(xiǎn) ， 08 年地震亦未對(duì)其造成較大影響，氣候溫和，風(fēng)調(diào)雨順，屬于自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)較少，宜于居住活動(dòng)的理想地 理區(qū)域。 ，但周圍治安一直穩(wěn)定良好，多年來(lái)未出現(xiàn)尖銳的社會(huì)矛盾和民族矛盾，多年未發(fā)生惡性案件，所以在突發(fā)事件和自然災(zāi)害方面不存在可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)。 酒店 SWOT 分析： （ 1）酒店優(yōu)勢(shì) 成都萬(wàn)錦酒整體店籌備計(jì)劃書 5 A. 酒店附近以快捷式酒店居多，酒店建筑外觀較附近快捷酒店大氣，獨(dú)棟樓體，與大多數(shù)同規(guī)模的商務(wù)酒店相比有較好的外部特征。 B. 功能設(shè)施優(yōu)勢(shì)。配置有專屬的茶樓、餐飲、停車場(chǎng)等，功能區(qū)域較全，部分設(shè)備新裝，技術(shù)優(yōu)勢(shì)明顯。 。 D．酒店步行過(guò)往人流量：平均 50 人 /分鐘。酒店過(guò)往 車流量：平均 90 輛 /分鐘。 (2)酒店劣勢(shì)分析 A．酒店精裝修未充分考慮日后酒店運(yùn)營(yíng)需要，缺少主題特色和價(jià)值感。 B．酒店裝修時(shí)未對(duì)原樓體外墻進(jìn)行改造，會(huì)導(dǎo)致整個(gè)樓體外觀顯舊。 C．在缺乏市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)分析等前期工作的情況下開始改造投入，直接導(dǎo)致了對(duì)顧客細(xì)分市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)模糊、產(chǎn)品定位模糊與經(jīng)營(yíng)盲目。從現(xiàn)階段情況看，因投入不夠和本體限制，已很難上升為特色精品商務(wù)酒店檔級(jí)，日后將不可避免的加入到快捷酒店的客源競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中。 D、在酒店為中心的 500 米范圍內(nèi)，存在同類型酒店近 10 余家（攀煤、布丁、如家、安逸 15撫 琴賓館、佳榮、凱賓、華龍賓館（在建）、獨(dú)山子石化接待處、綿陽(yáng)賓館（在建））。其中： 擁有巨型分銷渠道的酒店 3 家：快捷酒店安逸 15如家、凱賓。 擁有小型分銷渠道的酒店 1 家：布丁酒店。 周邊 500 米內(nèi)，相似規(guī)模的酒店擁有房間數(shù)共 1400 余間。 周邊 500 米內(nèi)，建設(shè)有星級(jí)酒店 2 家（成營(yíng)、民族），房間 300 余間。 周邊 500 米內(nèi)，同類型酒店較多，產(chǎn)品設(shè)計(jì)類同，客源定位集中，價(jià)格定位相似（ 120220之間）。 周邊 500 米內(nèi)，接待型酒店兩家：攀煤、獨(dú)山子石化接待處。 周邊 500 米內(nèi)，華龍賓館與綿陽(yáng)賓館在重新裝修 ，與本項(xiàng)目規(guī)模相當(dāng)，兩家均在翻新過(guò)程中。另有布丁酒店旁一樓體內(nèi)有快捷型酒店在裝修。 。 成都萬(wàn)錦酒整體店籌備計(jì)劃書 6 價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的壓力主要來(lái)自兩個(gè)方面： 一是來(lái)自于市場(chǎng)高端的豪華酒店。因成都市西門片區(qū)高星級(jí)酒店投資過(guò)快、過(guò)熱，導(dǎo)致豪華酒店供應(yīng)過(guò)剩，容易發(fā)生降價(jià)行為，這種行為的后果使高星級(jí)酒店的客源市場(chǎng)及價(jià)格引向低端，掠奪中小型酒店的客戶資源。 二是來(lái)自商務(wù)、快捷酒店。酒店將面臨如連鎖品牌如家、安逸的直接競(jìng)爭(zhēng)，整個(gè)酒店 500米商圈內(nèi)的各快捷酒店主力房型價(jià)格僅在 120220 元之間，對(duì)酒店日后經(jīng)營(yíng)構(gòu)成較大威脅。 E、酒店市場(chǎng)不規(guī)范 、壓價(jià)競(jìng)爭(zhēng)。這種不規(guī)范現(xiàn)象為各種酒店間的削價(jià)競(jìng)爭(zhēng)提高入住率，但是收益方面下降。 F、單體酒店缺少客源分銷渠道。與如家、安逸 15布丁等連鎖酒店相比，酒店運(yùn)營(yíng)后，除了常規(guī)上門客源和直銷等客源外，將很難拓展出其它的銷售渠道，與連鎖酒店成熟的網(wǎng)絡(luò)預(yù)訂分銷渠道相比，差距明顯。 G、酒店設(shè)計(jì)時(shí)缺少會(huì)務(wù)功能。成都市場(chǎng)的會(huì)務(wù)需求是非常大的，會(huì)議可以帶動(dòng)酒店的餐飲、住宿等綜合收入，現(xiàn) 100200 之間的會(huì)議是主流市場(chǎng)。 (3)機(jī)會(huì)分析 A. 酒店隨著成都市一環(huán)路商圈建設(shè)進(jìn)程的加快，撫琴老城區(qū)整體居住和商業(yè)環(huán)境正在逐步提升 。 B. 成都市的旅客和公務(wù)客人流量日益逐漸加大，撫琴區(qū)域外來(lái)人口逐漸居多。 C. 居民收入水平增長(zhǎng)，改善外出生活條件的欲望強(qiáng)烈。 D. 與西藏獨(dú)山子石化等辦事處臨近，可以獲得部分少數(shù)民族客源。 E. 酒店位于撫琴小區(qū)，小區(qū)內(nèi)流動(dòng)人口和各單位辦事處較多，能夠獲得一定消費(fèi)群體。 (4)外在威脅 A. 物價(jià)上漲導(dǎo)致的經(jīng)營(yíng)成本提高。 B. 周邊 120180 房?jī)r(jià)酒店較多，已在當(dāng)?shù)匦纬晒潭▋r(jià)格消費(fèi)觀念。 C. 新酒店項(xiàng)目的仍在陸續(xù)開業(yè)，觀察附近樓體情況，預(yù)計(jì)還將會(huì)在本酒店項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后，短時(shí)間內(nèi)陸續(xù)涌現(xiàn)出類似規(guī)模的酒店 。 成都萬(wàn)錦酒整體店籌備計(jì)劃書 7 D. 星級(jí)酒店的競(jìng)爭(zhēng)。附近星級(jí)酒店因二環(huán)路修建導(dǎo)致自身入住率下降，而產(chǎn)生的削價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致客源分流。 成都萬(wàn)錦酒整體店籌備計(jì)劃書 8 二、酒店主要功能區(qū)預(yù)分 1 樓 4 樓 成都萬(wàn)錦酒整體店籌備計(jì)劃書 9 5 樓 7 樓 成都萬(wàn)錦酒整體店籌備計(jì)劃書 10 酒店總層數(shù) 7 層，另有地下 1 層。共有面積約 10889 平米。 樓層 功能區(qū) 1F （約 760平米） 員工食堂、員工更衣室、高壓控制室、泵房、發(fā)電機(jī)房、各部門值班室、倒班室和辦公室、內(nèi)部會(huì)議室 1F 室內(nèi)約 1720平米 外圍：停車場(chǎng)、員工車棚、保安崗、消防監(jiān)控室、餐飲庫(kù)房、總庫(kù)、行政辦公室 一樓大廳：前廳總服務(wù)臺(tái)及辦公室、早餐自助區(qū)、餐飲包 間、公共衛(wèi)生間、大堂休息區(qū)、禮賓臺(tái)、行李房、大廳公共衛(wèi)生間 2F 約 1720平米 停車場(chǎng)、 PA工作間、公共衛(wèi)生間 3F 約 1720平米 停車場(chǎng)、客房低耗品庫(kù)房、公共衛(wèi)生間 4F 約 1720平米 各類客房 41間（標(biāo)間 9間， 19間， 11間，兩開間房 2間），其中：無(wú)窗房 11間?？头抗ぷ鏖g約 19平米。 5F 室內(nèi)約 760平米 室外約 960平米 茶樓大廳，茶樓包間 12個(gè)、茶樓吧臺(tái)及小庫(kù)房，公共衛(wèi)生間，露臺(tái)。各類客房 10間（含5個(gè)有機(jī)麻房間）（ 6間， 4間），工作間約 19平 米，消毒間和布草房約 6平米（建議打通后用于茶樓消毒間，但需要通風(fēng)設(shè)施和水電）。 6F 約 760平米 各類客房 17間（標(biāo)間 6間， 1間， 5間，大小床標(biāo)間 5間）?？头抗ぷ鏖g兩個(gè)，各約 5平米。（有一個(gè)房間內(nèi)夾配電室，建議改為工作間） 7F 約 760平米 各類客房 17間（標(biāo)間 6間， 1間， 5間，大小床標(biāo)間 5間）。客房工作間兩個(gè)，各約 5平米。（有一個(gè)房間內(nèi)夾配電室，建議改為工作間） 主要房間類型 房型 四樓 五樓 六樓 七樓 合計(jì) 備注 標(biāo)準(zhǔn)間 9 11 11 31 大小 床 5間 1． 5米床 19 6 1 1 27 含電井房 2間 1． 8米床 11 4 5 5 25 兩開間房 2 2 合計(jì) 41 10 17 17 85 成都萬(wàn)錦酒整體店籌備計(jì)劃書 11 三、酒店預(yù)提供的主要服務(wù)功能 前廳服務(wù) 總臺(tái)：提供賓客的 C/I、 C/O、查詢、預(yù)訂、電話預(yù)訂、留言、叫早、夜間退房查房 大堂經(jīng)理：?jiǎn)栐?、解決客人各類疑難問(wèn)題、跟蹤 VIP 客戶在店消費(fèi)情況、投訴處理、帶客參觀 總機(jī)：轉(zhuǎn)接內(nèi)外電話、問(wèn)詢服務(wù)、聯(lián)系各服