【正文】 發(fā)展繼續(xù)保持低靡。 國內(nèi)外知名中介運(yùn)營商的介入將進(jìn)一步加快武漢市房地產(chǎn)二級市場中介行業(yè)的變革，推動市場的快速、健康發(fā)展。市房產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到 2021 年 2 月止， 武漢 市注 冊的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)達(dá)到 400 多家，在所有注冊的房地產(chǎn)中介公司中，有近70%左右的公司是在從事二手房中介業(yè)務(wù)， 二級市場的蓬勃 和 巨大的市場潛力不僅造就了如世紀(jì)宏圖、百居易、華明達(dá)等一批本土化的品牌中介，同時也吸引了如 1+2聯(lián)合不動產(chǎn) 、天津順馳置業(yè)、 21 世紀(jì)不動產(chǎn)等國內(nèi)外知名房地產(chǎn)綜合服務(wù)運(yùn)營商搶灘武漢。主要表現(xiàn)在以下方面： 中介機(jī)構(gòu)規(guī)模偏小 在武漢市 400 多家中介公司中，大多數(shù)中介服務(wù)機(jī) 構(gòu)規(guī)模較小， 真正 意義上遷喜家和房產(chǎn)專賣店連鎖項(xiàng)目創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書 武漢新地之杰置業(yè)投資顧問有限公司 6 的 連鎖能上規(guī)模的只有寥寥幾家， 通常是采取小店面的松散連鎖，夫妻店，三、兩朋友或獨(dú)自操作的方式經(jīng)營，已適應(yīng)不了自身的客觀發(fā)展要求，也適應(yīng)不了已逐漸走向規(guī)范的市場需求 ，事實(shí)證明 2021 年下半年，宏觀調(diào)控房產(chǎn)新政不斷出臺，很多小中介紛紛關(guān)門，很多外來中介收縮戰(zhàn)線 退 出武漢，說明 未來 的市場資源會進(jìn)一步集中，只有 規(guī)模 化 的 中介 才能抵抗市場風(fēng)險(xiǎn)，生存下來 。 傳統(tǒng)中介人員 學(xué)歷低 ， 不注意提高 專業(yè)素質(zhì) ,常為客戶看不起 ，愛忽悠 信譽(yù)差 ， 凡事利字當(dāng)頭 ， 不講究交易規(guī)則甚多 ；而 年輕的中介人員先天不足沒經(jīng)驗(yàn)見識少 ， 不懂社會心理學(xué) ， 不善于與客戶交流 ， 市場敏感性不強(qiáng)不勤奮 ，自視其高不安心 工作，狀態(tài)極度 不穩(wěn)定 。 三、 競爭 分析 根據(jù)武漢的二手房市場的摸底調(diào)查，在武漢市房產(chǎn)局登記注冊的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)有 400 多家，可分為本土中介商和外來中介商，根據(jù)公司實(shí)力發(fā)展規(guī)模、從業(yè)人員素質(zhì)數(shù)量、公司發(fā)展戰(zhàn)略可分為三個集團(tuán)，第一集團(tuán)在 60 家經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)左右，在未來的一年內(nèi)，不超過 3 家公司；第二集團(tuán)在 20 家經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn) 以上 ，數(shù)量在 8－ 10 家公司，第三集團(tuán)在 5 個網(wǎng)點(diǎn) 左右 ，有 30 家公司左右；其余基本上是單店經(jīng)營。 目 21 世紀(jì)不動產(chǎn)武漢區(qū)域加盟店數(shù)量已逾 50 余家，經(jīng)紀(jì)人 600 余名。 作為全球中介巨頭的 21 世紀(jì)不動產(chǎn)更以全球調(diào)差安家及廣泛的客戶資源成為房遷喜家和房產(chǎn)專賣店連鎖項(xiàng)目創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書 武漢新地之杰置業(yè)投資顧問有限公司 7 地產(chǎn)中介行業(yè)學(xué)習(xí)的榜樣。 除 21 世紀(jì)不動產(chǎn)的品牌效益外，其他 方面 對加盟者的支持很少，前期運(yùn)行 水土不服發(fā)展停滯， 1/3的加盟店虧損由總部托管，但 如果調(diào)整得當(dāng) ，擁有 “ 品牌經(jīng)營、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營、特許經(jīng)營 ” 三位一體 經(jīng)營理念 的 世界級的 21 世紀(jì)不動產(chǎn) 還將 是 武漢市場上的一二名 。 6 月份以后 集團(tuán)對武漢公司進(jìn)行全面人事架構(gòu)調(diào)整， 發(fā)展突飛猛進(jìn)，目前已經(jīng)發(fā)展到 28家直營店， 是武漢中介市場 的 新生力量。 本土三甲中介商 華明達(dá)（ ）： 成立于 2021 年，擁有 3 家分公司、 2 家子公司、直營店有 18 家，加盟店 20 家 家店，形式上為連鎖 實(shí)際上各自為政，是武漢市聲勢較大的中介連鎖公司 。 世紀(jì)宏圖（ ）： 成立于 2021 年，老板和從業(yè)人員素質(zhì)較高，是武漢市 在起步階段就 發(fā)展比較正軌的中介連鎖公司，但前期利益分配不公導(dǎo)致加盟店與直營店利益矛盾嚴(yán)重，公司發(fā)展受阻反復(fù)，現(xiàn)改為全部都是加盟店，目前共有 40 家店。 百居易（ ）： 百居易房屋超市 系 市房地局下 武漢國佳房地資產(chǎn)評估有限公司、武漢新蘭德物業(yè)顧問有限公司發(fā)起，由 各城區(qū)房產(chǎn)局相關(guān)部門及其它專業(yè)機(jī)構(gòu)加盟參與的中介機(jī)構(gòu)，于 2021 年 8 月成立， 2021 年改制為私營。政府資源充足，公司內(nèi)部官僚作風(fēng)嚴(yán)重，市場反應(yīng)遲鈍，不會成為市場上的領(lǐng)頭羊。順馳置業(yè) 2021 年進(jìn)入武漢初期執(zhí)行負(fù) 債擴(kuò)張戰(zhàn)略，一直以來大多門店處于虧損狀態(tài)，直至 2021 年在達(dá)到 50 家店時才盈虧平衡，從業(yè)人員絕大多無房產(chǎn)銷售相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的年青人，人員流動率極大經(jīng)營不穩(wěn)定，其經(jīng)營理念特例獨(dú)行，行為太鋒芒匕露以至?xí)r常成為中介的共同的阻擊的“目標(biāo)” ，在順馳天津發(fā)生重大股權(quán)變化的時期 走向不明確 。 四、 經(jīng)營模式 通過對以上中介企業(yè)的 深入調(diào)查研究， 可以看出目前武漢中介企業(yè) 成功 的經(jīng)營模式是：快 速 網(wǎng)點(diǎn) 擴(kuò)張、直營 +加盟 的 連鎖 方式 、連鎖 門 店 +網(wǎng)絡(luò)信息平臺；以直營收入、營業(yè)性 吞吐 獲取高額利潤、免收或收取少許加盟費(fèi)擴(kuò)充網(wǎng)絡(luò)渠道 都 是他們得以迅速壯大的主要原因。 第四章： 市場 和服務(wù) 一、戰(zhàn)略目標(biāo) 做 市場的“跟隨者”，計(jì)劃在兩年內(nèi)做到武漢市中介前三名，包括規(guī)模 、交易量和利潤各項(xiàng)指標(biāo)。 核心競爭力是通過網(wǎng)點(diǎn)的合理布局對區(qū)域房地產(chǎn)市場的了解，合理配置的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對房產(chǎn)資源的掌握和對房產(chǎn)價值的深度挖掘。 二、市場規(guī)劃布局 在 兩年 內(nèi)建立一個完善的三級經(jīng)營管理體系（公司總部 中心店 社區(qū)店），其中總部 1 個中心店、 3 個中心店及不少于 56 家的社區(qū)店，員工總數(shù)達(dá)到 350 人左右。具體分布為沌口 4 家、東西湖 4 家、光谷 3 家、青山 5家、武昌 7 家、洪山 8 家、橋口 6 家、江漢 8 家、江岸 9 家、漢陽 6 家（總計(jì) 60家）。 主要職能是開展租售等日常中介業(yè)務(wù)，同時負(fù)責(zé)收集周邊房源信息上報(bào)中心店和總部 。 主要職能是：區(qū)域辦證中心、員工培訓(xùn)中心；指導(dǎo)區(qū)域內(nèi)社區(qū)店的日常工作；同時也是特殊房產(chǎn)的集中交易中心（如商業(yè)、工業(yè)及拍賣房產(chǎn)等）。投入資金 20 萬元， 主要職能是對中心店執(zhí)行管理職能外，還負(fù)責(zé)新業(yè)務(wù)拓展、對外發(fā)展加盟、建店選址、對金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保、對外投資、批量房源收購。 房產(chǎn) 經(jīng)紀(jì)人多錄用 30－ 45 歲的中年下崗人員，一方面提供 再 就業(yè)機(jī)會為社會減負(fù)，另一方面中年下崗人員更有社會經(jīng)驗(yàn)，更容易與客戶溝通，第三方面中年下崗人員因?yàn)橛叙B(yǎng)家的壓力會更加珍 惜來之不易的培訓(xùn)和工作的機(jī)會，所以會更加努力工作，對公司發(fā)展更有責(zé)任心。 而 在如評估投資、電腦網(wǎng)絡(luò)、金融服務(wù)等關(guān)鍵的技術(shù)崗位上將多采用年輕人，充分利用其年輕的活力，激情的創(chuàng)意，較高的綜合素質(zhì) ， 可以 將先進(jìn)的管理理念和技術(shù)手段帶入傳統(tǒng)行業(yè) 。 六、 增值業(yè)務(wù)收入 社區(qū)分類廣告業(yè)務(wù) 通過建設(shè)完善的社區(qū)店網(wǎng)絡(luò) ，讓 社區(qū)店與當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居委會和住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司 建立起 良好 的 友鄰關(guān)系 ，在社區(qū)和住宅小區(qū)的醒目地段獨(dú)家租賃廣告位，制作大型 廣告欄劃分成等份的小廣告位，針對快速消費(fèi)品業(yè)、銀行金融業(yè)、社區(qū)綜合服務(wù)業(yè)的各類商家出租，廣告牌 由公司 統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一制作，成本包在發(fā)布費(fèi)中。 裝修保潔中介業(yè)務(wù) 根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，買二手房的客戶 90％以上都會進(jìn)行二次裝修，即使是長期租賃客戶也有 50％以上要進(jìn)行簡單裝修， 通過房屋中介的優(yōu)質(zhì)服務(wù)取得客戶的信任，開展后續(xù)跟蹤服務(wù)，推介 關(guān)聯(lián) 裝修公司進(jìn)行二次裝修。 裝修推介服務(wù)費(fèi)市場行情是裝修金額的 2％－ 5％ ，扣除個人提成按平均 600 元/單計(jì)算， 專業(yè)保潔公司提供的家庭保潔平均收費(fèi)為 10 元 /小時，社區(qū)店通過合作協(xié)議可以從中取得 2 元 /小時的傭金，該項(xiàng)業(yè)務(wù)幾乎沒有成本。 遷喜家和房產(chǎn)專賣店連鎖項(xiàng)目創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書 武漢新地之杰置業(yè)投資顧問有限公司 12 七、 市場 發(fā)展時間 計(jì)劃 （以投資到位確定起始時間） 第一季度 選擇經(jīng)營總部搭建經(jīng)營管理架構(gòu)、流程和網(wǎng)絡(luò)平臺，第一批按照規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立八個社區(qū)店，同時啟動人才培養(yǎng) 計(jì)劃 ，注重人員培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)；在全市范圍內(nèi)全面選址布局；向社會公開要約征集房源； 第 二季度 第二批在漢口開一個中心店八家社區(qū)店，在開