【正文】 …………… .……… .… .………… ..…… 11七、市場(chǎng) 發(fā)展時(shí)間 計(jì)劃 ………………………… .………… ..………… ..…… 12第五章：財(cái)務(wù)模型 ……… .……………………… .……… .……… … ..…… 14一、主營業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)狀況分析 ……… .………………… .……… .…… ..… ..…… 14二、 其他增值業(yè)務(wù)收入 ……… .………………… .………… ..………… ..…… 17三、 總體 業(yè)務(wù) 發(fā)展 收入和利潤預(yù)測(cè) ……………… .………… ..………… ..…… 18第六章：資金需求： … .……………………… .… ..…… ..… ..……… ..…… 19第七章： 投資方式和回報(bào)方式： …………… .… ..…… ..… ..……… ..…… 20一、 投資 方式 … .…………… .………………… .… ..…… ..… ..… .…… ..…… 20 二 、 退出機(jī)制 … .………… … .………………… .… ..…… ..… ..… .…… ..…… 20第八章：項(xiàng)目創(chuàng)業(yè)者簡介 ： …………… 。 本商業(yè)計(jì)劃書不可用作銷售報(bào)價(jià)使用，也不可用作商業(yè)買賣使用。 第 二 章： 公司簡介 武漢新地之杰置業(yè)投資顧問有限公司 前身為武漢地之杰物業(yè)顧問有限公司 ， 于1997 年 12 月創(chuàng)辦 ， 是一家專業(yè)的房地產(chǎn)研究和房地產(chǎn)營銷策劃顧問機(jī)構(gòu)，注冊(cè)資金 100 萬元，具備中介代理甲級(jí)資質(zhì)； 1998 年 8 月份加入武漢 房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)；兩次被選為武漢房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位，是武漢市最早成立的專業(yè)地產(chǎn)顧問公司之一。 新地之杰 2021 年曾經(jīng)試圖在二手房中介領(lǐng)域發(fā)展， 最高峰發(fā)展 3 家直營店 和2 家加盟店， 但由于進(jìn)入 市場(chǎng) 時(shí) 機(jī)不對(duì)，加上沒有明確的盈利模式，而且由于資金和人力資源方面的缺乏，最終從市場(chǎng)上撤出 ，但一直對(duì) 武漢市二手房 市場(chǎng)看好 。由此說明宏觀政策的干預(yù)與商品房市場(chǎng)需求的持續(xù)旺盛，導(dǎo)致二手房市場(chǎng)較為平淡。主要表現(xiàn)在以下方面： 中介機(jī)構(gòu)規(guī)模偏小 在武漢市 400 多家中介公司中，大多數(shù)中介服務(wù)機(jī) 構(gòu)規(guī)模較小， 真正 意義上遷喜家和房產(chǎn)專賣店連鎖項(xiàng)目創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書 武漢新地之杰置業(yè)投資顧問有限公司 6 的 連鎖能上規(guī)模的只有寥寥幾家， 通常是采取小店面的松散連鎖，夫妻店，三、兩朋友或獨(dú)自操作的方式經(jīng)營，已適應(yīng)不了自身的客觀發(fā)展要求，也適應(yīng)不了已逐漸走向規(guī)范的市場(chǎng)需求 ，事實(shí)證明 2021 年下半年，宏觀調(diào)控房產(chǎn)新政不斷出臺(tái)，很多小中介紛紛關(guān)門，很多外來中介收縮戰(zhàn)線 退 出武漢，說明 未來 的市場(chǎng)資源會(huì)進(jìn)一步集中，只有 規(guī)模 化 的 中介 才能抵抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，生存下來 。 作為全球中介巨頭的 21 世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)更以全球調(diào)差安家及廣泛的客戶資源成為房遷喜家和房產(chǎn)專賣店連鎖項(xiàng)目創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書 武漢新地之杰置業(yè)投資顧問有限公司 7 地產(chǎn)中介行業(yè)學(xué)習(xí)的榜樣。 世紀(jì)宏圖（ ）： 成立于 2021 年，老板和從業(yè)人員素質(zhì)較高，是武漢市 在起步階段就 發(fā)展比較正軌的中介連鎖公司，但前期利益分配不公導(dǎo)致加盟店與直營店利益矛盾嚴(yán)重，公司發(fā)展受阻反復(fù)，現(xiàn)改為全部都是加盟店，目前共有 40 家店。 四、 經(jīng)營模式 通過對(duì)以上中介企業(yè)的 深入調(diào)查研究， 可以看出目前武漢中介企業(yè) 成功 的經(jīng)營模式是：快 速 網(wǎng)點(diǎn) 擴(kuò)張、直營 +加盟 的 連鎖 方式 、連鎖 門 店 +網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)；以直營收入、營業(yè)性 吞吐 獲取高額利潤、免收或收取少許加盟費(fèi)擴(kuò)充網(wǎng)絡(luò)渠道 都 是他們得以迅速壯大的主要原因。具體分布為沌口 4 家、東西湖 4 家、光谷 3 家、青山 5家、武昌 7 家、洪山 8 家、橋口 6 家、江漢 8 家、江岸 9 家、漢陽 6 家（總計(jì) 60家）。 房產(chǎn) 經(jīng)紀(jì)人多錄用 30－ 45 歲的中年下崗人員，一方面提供 再 就業(yè)機(jī)會(huì)為社會(huì)減負(fù)，另一方面中年下崗人員更有社會(huì)經(jīng)驗(yàn)，更容易與客戶溝通，第三方面中年下崗人員因?yàn)橛叙B(yǎng)家的壓力會(huì)更加珍 惜來之不易的培訓(xùn)和工作的機(jī)會(huì)，所以會(huì)更加努力工作，對(duì)公司發(fā)展更有責(zé)任心。 裝修推介服務(wù)費(fèi)市場(chǎng)行情是裝修金額的 2％－ 5％ ，扣除個(gè)人提成按平均 600 元/單計(jì)算， 專業(yè)保潔公司提供的家庭保潔平均收費(fèi)為 10 元 /小時(shí)，社區(qū)店通過合作協(xié)議可以從中取得 2 元 /小時(shí)的傭金，該項(xiàng)業(yè)務(wù)幾乎沒有成本。 二 、退出機(jī)制 公司經(jīng)營 一 年 半 以后， 投資 方可自愿選擇退出，所持股份由創(chuàng)業(yè) 方全部購買，在 創(chuàng)業(yè)方 同意的前提下，也可轉(zhuǎn)讓第三方。 曾祥玉 30 歲， 湖北大學(xué)畢業(yè)， 武漢市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，高級(jí)理財(cái)規(guī)劃師， 曾任武漢地之杰物業(yè)顧問有限公司總經(jīng)理助理 ， 美商合富投資管理公司湖北辦事處主任，現(xiàn)任職于中國民生銀行武漢分行， 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā) 貸 款 和個(gè)人消費(fèi)貸款非常熟悉 。勤于思考 對(duì)新鮮事物相當(dāng)靈敏，具有極強(qiáng)的創(chuàng)造性思維能力及資源重組能力，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)及金融業(yè)有深刻及獨(dú)特的見解。 房 租 10000元 /月 10,000元 工 資 2021元 20人 40,000元 傭金獎(jiǎng)金 傭金 的 20％ 24,000元 辦公費(fèi)用 15,000元 折舊遞延 8,000元 廣告費(fèi) 30,000元 營業(yè)附加稅 營業(yè)收入的 6％ 7,200元 合 計(jì) 134,200元 交易金額 營業(yè)收入 37萬 月利潤 235,800元 說明：該表為成熟時(shí)期的標(biāo)準(zhǔn)業(yè)務(wù)總部的平均經(jīng)營狀態(tài)，每月完成個(gè)人擔(dān)保業(yè)務(wù) 80 宗，每期對(duì)外投資平均余額為 300 萬元； 中介（主營）業(yè)務(wù)發(fā)展估 算表 項(xiàng)目 一季度 二季度 三季度 四季度 五季度 六季度 七季度 八季度 社區(qū)店（家） 8 16 24 32 40 50 60 80 中心店（家） 1 3 3 3 3 3 3 中介 交易量（套） 48 108 180 228 276 336 396 516 交易金額（萬元） 720 1620 2700 3420 4140 5040 5940 7740 營業(yè)收入（萬元） 業(yè)務(wù)利潤（萬元） 說明：為了更客觀反映常規(guī)業(yè)務(wù)的成長，該表第一年沒有計(jì)算總部的主營業(yè)務(wù)收入和利潤，從第二年開始計(jì)算。 六、 增值業(yè)務(wù)收入 社區(qū)分類廣告業(yè)務(wù) 通過建設(shè)完善的社區(qū)店網(wǎng)絡(luò) ，讓 社區(qū)店與當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居委會(huì)和住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司 建立起 良好 的 友鄰關(guān)系 ，在社區(qū)和住宅小區(qū)的醒目地段獨(dú)家租賃廣告位，制作大型 廣告欄劃分成等份的小廣告位，針對(duì)快速消費(fèi)品業(yè)、銀行金融業(yè)、社區(qū)綜合服務(wù)業(yè)的各類商家出租，廣告牌 由公司 統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一制作，成本包在發(fā)布費(fèi)中。 主要職能是：區(qū)域辦證中心、員工培訓(xùn)中心；指導(dǎo)區(qū)域內(nèi)社區(qū)店的日常工作；同時(shí)也是特殊房產(chǎn)的集中交易中心（如商業(yè)、工業(yè)及拍賣房產(chǎn)等）。 核心競(jìng)爭力是通過網(wǎng)點(diǎn)的合理布局對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解，合理配置的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)房產(chǎn)資源的掌握和對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的深度挖掘。政府資源充足，公司內(nèi)部官僚作風(fēng)嚴(yán)重，市場(chǎng)反應(yīng)遲鈍，不會(huì)成為市場(chǎng)上的領(lǐng)頭羊。 6 月份以后 集團(tuán)對(duì)武漢公司進(jìn)行全面人事架構(gòu)調(diào)整， 發(fā)展突飛猛進(jìn)，目前已經(jīng)發(fā)展到 28家直營店， 是武漢中介市場(chǎng) 的 新生力量。 三、 競(jìng)爭 分析 根據(jù)武漢的二手房市場(chǎng)的摸底調(diào)查，在武漢市房產(chǎn)局登記注冊(cè)的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)有 400 多家，可分為本土中介商和外來中介商，根據(jù)公司實(shí)力發(fā)展規(guī)模、從業(yè)人員素質(zhì)數(shù)量、公司發(fā)展戰(zhàn)略可分為三個(gè)集團(tuán)，第一集團(tuán)在 60 家經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)左右，在未來的一年內(nèi)，不超過 3 家公司；第二集團(tuán)在 20 家經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn) 以上 ，數(shù)量在 8－ 10 家公司，第三集團(tuán)在