【正文】 杰是一個(gè)領(lǐng)先型的公司， 1998 年就敏銳的發(fā)現(xiàn)銀行不良資產(chǎn)中蘊(yùn)藏著無(wú) 窮商機(jī)， 2021 年 9 月起與招商銀行武漢分行，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行湖北省分行江城支行，以及中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司武漢辦事處等合作處理銀行不良資產(chǎn)項(xiàng)目。 新地之杰是一個(gè)銷售型的公司， 多年以來(lái)為十幾個(gè)項(xiàng)目提供 高效、專業(yè)的 策劃、代理銷售 服務(wù) ， 獲得了開發(fā)商的一致贊譽(yù)。 新地之杰 2021 年曾經(jīng)試圖在二手房中介領(lǐng)域發(fā)展， 最高峰發(fā)展 3 家直營(yíng)店 和2 家加盟店， 但由于進(jìn)入 市場(chǎng) 時(shí) 機(jī)不對(duì)，加上沒有明確的盈利模式，而且由于資金和人力資源方面的缺乏，最終從市場(chǎng)上撤出 ，但一直對(duì) 武漢市二手房 市場(chǎng)看好 。 第 三 章： 市場(chǎng)分析 一 、 二手房市場(chǎng) 分析 武漢市 自 2021 年房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的同時(shí)也帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)品的發(fā)展，建材、家居用品、裝飾裝潢業(yè)以前所未有的發(fā)展速度分享著這期待已久的機(jī)遇。作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)鍵流通環(huán)節(jié)的存量房交易市場(chǎng)更是如魚得水、水漲船高，數(shù)以千家的二手房中介店（所）如雨后春筍般涌現(xiàn)出來(lái)活躍在存量房交易市場(chǎng)上，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一片欣欣向榮、生機(jī)勃勃的景象。 2021 年我市商品房銷售面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；其中：商品房住宅銷售面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，占商品房銷售面積的 93 %。而 2021 年全市二手房 成交 60168 起，同比下降 %，面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；其中：二手房住宅成交 34179 起，同比下降 %，成交面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，說(shuō)明 二手房的成交量與新房的成交量之比為 3： 4， 二手房市場(chǎng) 正處于上升時(shí)期，市場(chǎng)上 的需求主力 無(wú)論新房還是 二手房 都 是住宅 。 遷喜家和房產(chǎn)專賣店連鎖項(xiàng)目創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書 武漢新地之杰置業(yè)投資顧問(wèn)有限公司 5 2021 年 和 2021 年的 武漢二手房市場(chǎng)的成交較為平淡，其增長(zhǎng)率較小，這是由兩方面造成的。一方面是 2021 年的宏觀政策在很大程度上打壓了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)行為，并有效控制了投資需求，特別是對(duì)二手房市場(chǎng)的成交量影 響顯著。另一方面是通過(guò) 2021 年商品房市場(chǎng)的供需分析，得出 2021 年商品房市場(chǎng)需求比較旺盛的結(jié)論。由此說(shuō)明宏觀政策的干預(yù)與商品房市場(chǎng)需求的持續(xù)旺盛，導(dǎo)致二手房市場(chǎng)較為平淡。 2021 年二手房綜合物業(yè)平均價(jià)格為 元 /平方米，同比增長(zhǎng) %。其中，住宅平均價(jià)格為 元 /平方米，同比增長(zhǎng) %；寫字樓平均價(jià)格為 元 /平方米，同比增長(zhǎng) 26%； 武漢市房地產(chǎn)商品房住宅市場(chǎng)與二手房住宅市場(chǎng)的價(jià)格差額 05 年增大，而寫字樓方面的價(jià)格差額逐年減小，這說(shuō)明武漢房地產(chǎn)住宅市場(chǎng) 05 年的發(fā)展迅猛，寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展繼續(xù)保持低靡。 值得指出的是，成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)在這兩方面的價(jià)格差一般保持在 500－ 800元 /平方米之間，而武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)在這兩方面的價(jià)格差在 1000 元 /平方米以上，這充分說(shuō)明二手房市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿薮蟆? 國(guó)內(nèi)外知名中介運(yùn)營(yíng)商的介入將進(jìn)一步加快武漢市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)中介行業(yè)的變革，推動(dòng)市場(chǎng)的快速、健康發(fā)展。 二 、 中介行業(yè)概述 作為房地產(chǎn)市場(chǎng)重要組成部分的二手房交易市場(chǎng)，由于市場(chǎng)的興旺帶來(lái) 武漢 市二手房中介市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。市房產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到 2021 年 2 月止， 武漢 市注 冊(cè)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)達(dá)到 400 多家，在所有注冊(cè)的房地產(chǎn)中介公司中，有近70%左右的公司是在從事二手房中介業(yè)務(wù)， 二級(jí)市場(chǎng)的蓬勃 和 巨大的市場(chǎng)潛力不僅造就了如世紀(jì)宏圖、百居易、華明達(dá)等一批本土化的品牌中介，同時(shí)也吸引了如 1+2聯(lián)合不動(dòng)產(chǎn) 、天津順馳置業(yè)、 21 世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等國(guó)內(nèi)外知名房地產(chǎn)綜合服務(wù)運(yùn)營(yíng)商搶灘武漢。 雖然我市的二手房市場(chǎng)有了長(zhǎng)足的發(fā)展，但相對(duì)于國(guó)內(nèi)一些城市市場(chǎng)，我市房地產(chǎn)中介市場(chǎng)還是不夠成熟發(fā)達(dá)。主要表現(xiàn)在以下方面： 中介機(jī)構(gòu)規(guī)模偏小 在武漢市 400 多家中介公司中，大多數(shù)中介服務(wù)機(jī) 構(gòu)規(guī)模較小， 真正 意義上遷喜家和房產(chǎn)專賣店連鎖項(xiàng)目創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書 武漢新地之杰置業(yè)投資顧問(wèn)有限公司 6 的 連鎖能上規(guī)模的只有寥寥幾家， 通常是采取小店面的松散連鎖，夫妻店，三、兩朋友或獨(dú)自操作的方式經(jīng)營(yíng)，已適應(yīng)不了自身的客觀發(fā)展要求，也適應(yīng)不了已逐漸走向規(guī)范的市場(chǎng)需求 ，事實(shí)證明 2021 年下半年，宏觀調(diào)控房產(chǎn)新政不斷出臺(tái)，很多小中介紛紛關(guān)門，很多外來(lái)中介收縮戰(zhàn)線 退 出武漢，說(shuō)明 未來(lái) 的市場(chǎng)資源會(huì)進(jìn)一步集中，只有 規(guī)模 化 的 中介 才能抵抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，生存下來(lái) 。 中介人員整體素質(zhì)偏低是制約中介事業(yè)發(fā)展的最大障礙 目前，我市中介機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，還有待進(jìn)一步提高，以便走向中介行業(yè)成熟的專業(yè)化道 路。 傳統(tǒng)中介人員 學(xué)歷低 ， 不注意提高 專業(yè)素質(zhì) ,常為客戶看不起 ，愛忽悠 信譽(yù)差 ， 凡事利字當(dāng)頭 ， 不講究交易規(guī)則甚多 ；而 年輕的中介人員先天不足沒經(jīng)驗(yàn)見識(shí)少 ， 不懂社會(huì)心理學(xué) ， 不善于與客戶交流 ， 市場(chǎng)敏感性不強(qiáng)不勤奮 ，自視其高不安心 工作，狀態(tài)極度 不穩(wěn)定 。 中介信息渠道不暢通 武漢市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的硬件設(shè)備水平總體上比較差，雖然大多數(shù)配備了電腦，但利用率不高， 信息關(guān)聯(lián)化和 開發(fā) 力度 不夠，與北京、上海與各沿海發(fā)達(dá)城市相比， 武漢 市的中介市場(chǎng)，還 遠(yuǎn) 未形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，頗為零散，這就使得各中介 之間的 信息溝通非常受局限， 加上行 業(yè)整體誠(chéng)信的因素， 導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)普遍存在業(yè)務(wù)量不大，成功率低的現(xiàn)象，造成了很大的信息資源流失。 三、 競(jìng)爭(zhēng) 分析 根據(jù)武漢的二手房市場(chǎng)的摸底調(diào)查，在武漢市房產(chǎn)局登記注冊(cè)的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)有 400 多家，可分為本土中介商和外來(lái)中介商，根據(jù)公司實(shí)力發(fā)展規(guī)模、從業(yè)人員素質(zhì)數(shù)量、公司發(fā)展戰(zhàn)略可分為三個(gè)集團(tuán)，第一集團(tuán)在 60 家經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)左右，在未來(lái)的一年內(nèi)，不超過(guò) 3 家公司；第二集團(tuán)在 20 家經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn) 以上 ，數(shù)量在 8－ 10 家公司，第三集團(tuán)在 5 個(gè)網(wǎng)點(diǎn) 左右 ，有 30 家公司左右；其余基本上是單店經(jīng)營(yíng)。 國(guó)際連鎖加盟巨頭－ 21 世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn) 21 世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn) ():上市公司人福高科技股份有限公司全資子公司武漢當(dāng)代物業(yè)發(fā)展有限公司 經(jīng) 21 世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)直接授權(quán)，成立了 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域分部，注冊(cè)資金 1000 萬(wàn)。 目 21 世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域加盟店數(shù)量已逾 50 余家，經(jīng)紀(jì)人 600 余名。 目標(biāo)是 在未來(lái) 兩 年內(nèi)，加盟店數(shù)量力爭(zhēng)達(dá)到 120家 。 作為全球中介巨頭的 21 世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)更以全球調(diào)差安家及廣泛的客戶資源成為房遷喜家和房產(chǎn)專賣店連鎖項(xiàng)目創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書 武漢新地之杰置業(yè)投資顧問(wèn)有限公司 7 地產(chǎn)中介行業(yè)學(xué)習(xí)的榜樣。 但 高達(dá)近 15 萬(wàn)元的開店成本、高額的運(yùn)營(yíng)成本及尚未成熟的地區(qū)特許經(jīng)營(yíng)模式將很難支持 100 家加盟連鎖店的 戰(zhàn)略目標(biāo)。 除 21 世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的品牌效益外，其他 方面 對(duì)加盟者的支持很少，前期運(yùn)行 水土不服發(fā)展停滯， 1/3的加盟店虧損由總部托管，但 如果調(diào)整得當(dāng) ，擁有 “ 品牌經(jīng)營(yíng)、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營(yíng)、特許經(jīng)營(yíng) ” 三位一體 經(jīng)營(yíng)理念 的 世界級(jí)的 21 世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn) 還將 是 武漢市場(chǎng)上的一二名 。 外省中介商 1+2 聯(lián)合不動(dòng)產(chǎn) （ ） :河北企業(yè) ， 創(chuàng)業(yè)于 2021 年，武漢公司于 2021年 4 月成立，初期 的武漢公司，人員缺乏經(jīng)營(yíng)乏力 ， 整個(gè)公司處于混亂狀態(tài)。 6 月份以后 集團(tuán)對(duì)武漢公司進(jìn)行全面人事架構(gòu)調(diào)整， 發(fā)展突飛猛進(jìn)，目前已經(jīng)發(fā)展到 28家直營(yíng)店， 是武漢中介市場(chǎng) 的 新生力量。 寧波鴻橋（ ）： 2021 年品牌進(jìn)入武漢 ,發(fā)展高峰期有 15 家左右， 目前有 6 家店，基本為加盟店，寧波總部沒有控制能力，只是品牌共享，經(jīng)營(yíng)情況一般，基