【正文】 曾祥玉 30 歲， 湖北大學(xué)畢業(yè)， 武漢市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，高級理財(cái)規(guī)劃師， 曾任武漢地之杰物業(yè)顧問有限公司總經(jīng)理助理 ， 美商合富投資管理公司湖北辦事處主任，現(xiàn)任職于中國民生銀行武漢分行， 對房地產(chǎn)開發(fā) 貸 款 和個人消費(fèi)貸款非常熟悉 。勤于思考 對新鮮事物相當(dāng)靈敏，具有極強(qiáng)的創(chuàng)造性思維能力及資源重組能力，對房地產(chǎn)業(yè)及金融業(yè)有深刻及獨(dú)特的見解。 二 、退出機(jī)制 公司經(jīng)營 一 年 半 以后， 投資 方可自愿選擇退出，所持股份由創(chuàng)業(yè) 方全部購買，在 創(chuàng)業(yè)方 同意的前提下，也可轉(zhuǎn)讓第三方。 房 租 10000元 /月 10,000元 工 資 2021元 20人 40,000元 傭金獎金 傭金 的 20％ 24,000元 辦公費(fèi)用 15,000元 折舊遞延 8,000元 廣告費(fèi) 30,000元 營業(yè)附加稅 營業(yè)收入的 6％ 7,200元 合 計(jì) 134,200元 交易金額 營業(yè)收入 37萬 月利潤 235,800元 說明：該表為成熟時期的標(biāo)準(zhǔn)業(yè)務(wù)總部的平均經(jīng)營狀態(tài)，每月完成個人擔(dān)保業(yè)務(wù) 80 宗，每期對外投資平均余額為 300 萬元； 中介（主營）業(yè)務(wù)發(fā)展估 算表 項(xiàng)目 一季度 二季度 三季度 四季度 五季度 六季度 七季度 八季度 社區(qū)店（家） 8 16 24 32 40 50 60 80 中心店（家） 1 3 3 3 3 3 3 中介 交易量（套） 48 108 180 228 276 336 396 516 交易金額（萬元） 720 1620 2700 3420 4140 5040 5940 7740 營業(yè)收入（萬元） 業(yè)務(wù)利潤（萬元） 說明：為了更客觀反映常規(guī)業(yè)務(wù)的成長，該表第一年沒有計(jì)算總部的主營業(yè)務(wù)收入和利潤，從第二年開始計(jì)算。 裝修推介服務(wù)費(fèi)市場行情是裝修金額的 2％－ 5％ ，扣除個人提成按平均 600 元/單計(jì)算， 專業(yè)保潔公司提供的家庭保潔平均收費(fèi)為 10 元 /小時，社區(qū)店通過合作協(xié)議可以從中取得 2 元 /小時的傭金，該項(xiàng)業(yè)務(wù)幾乎沒有成本。 六、 增值業(yè)務(wù)收入 社區(qū)分類廣告業(yè)務(wù) 通過建設(shè)完善的社區(qū)店網(wǎng)絡(luò) ，讓 社區(qū)店與當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居委會和住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司 建立起 良好 的 友鄰關(guān)系 ，在社區(qū)和住宅小區(qū)的醒目地段獨(dú)家租賃廣告位，制作大型 廣告欄劃分成等份的小廣告位，針對快速消費(fèi)品業(yè)、銀行金融業(yè)、社區(qū)綜合服務(wù)業(yè)的各類商家出租，廣告牌 由公司 統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一制作，成本包在發(fā)布費(fèi)中。 房產(chǎn) 經(jīng)紀(jì)人多錄用 30－ 45 歲的中年下崗人員，一方面提供 再 就業(yè)機(jī)會為社會減負(fù)，另一方面中年下崗人員更有社會經(jīng)驗(yàn)，更容易與客戶溝通，第三方面中年下崗人員因?yàn)橛叙B(yǎng)家的壓力會更加珍 惜來之不易的培訓(xùn)和工作的機(jī)會，所以會更加努力工作，對公司發(fā)展更有責(zé)任心。 主要職能是：區(qū)域辦證中心、員工培訓(xùn)中心；指導(dǎo)區(qū)域內(nèi)社區(qū)店的日常工作；同時也是特殊房產(chǎn)的集中交易中心（如商業(yè)、工業(yè)及拍賣房產(chǎn)等）。具體分布為沌口 4 家、東西湖 4 家、光谷 3 家、青山 5家、武昌 7 家、洪山 8 家、橋口 6 家、江漢 8 家、江岸 9 家、漢陽 6 家（總計(jì) 60家）。 核心競爭力是通過網(wǎng)點(diǎn)的合理布局對區(qū)域房地產(chǎn)市場的了解，合理配置的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對房產(chǎn)資源的掌握和對房產(chǎn)價值的深度挖掘。 四、 經(jīng)營模式 通過對以上中介企業(yè)的 深入調(diào)查研究， 可以看出目前武漢中介企業(yè) 成功 的經(jīng)營模式是：快 速 網(wǎng)點(diǎn) 擴(kuò)張、直營 +加盟 的 連鎖 方式 、連鎖 門 店 +網(wǎng)絡(luò)信息平臺；以直營收入、營業(yè)性 吞吐 獲取高額利潤、免收或收取少許加盟費(fèi)擴(kuò)充網(wǎng)絡(luò)渠道 都 是他們得以迅速壯大的主要原因。政府資源充足，公司內(nèi)部官僚作風(fēng)嚴(yán)重，市場反應(yīng)遲鈍，不會成為市場上的領(lǐng)頭羊。 世紀(jì)宏圖（ ）： 成立于 2021 年，老板和從業(yè)人員素質(zhì)較高，是武漢市 在起步階段就 發(fā)展比較正軌的中介連鎖公司，但前期利益分配不公導(dǎo)致加盟店與直營店利益矛盾嚴(yán)重，公司發(fā)展受阻反復(fù)，現(xiàn)改為全部都是加盟店，目前共有 40 家店。 6 月份以后 集團(tuán)對武漢公司進(jìn)行全面人事架構(gòu)調(diào)整， 發(fā)展突飛猛進(jìn)，目前已經(jīng)發(fā)展到 28家直營店， 是武漢中介市場 的 新生力量。 作為全球中介巨頭的 21 世紀(jì)不動產(chǎn)更以全球調(diào)差安家及廣泛的客戶資源成為房遷喜家和房產(chǎn)專賣店連鎖項(xiàng)目創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書 武漢新地之杰置業(yè)投資顧問有限公司 7 地產(chǎn)中介行業(yè)學(xué)習(xí)的榜樣。 三、 競爭 分析 根據(jù)武漢的二手房市場的摸底調(diào)查，在武漢市房產(chǎn)局登記注冊的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)有 400 多家，可分為本土中介商和外來中介商，根據(jù)公司實(shí)力發(fā)展規(guī)模、從業(yè)人員素質(zhì)數(shù)量、公司發(fā)展戰(zhàn)略可分為三個集團(tuán)，第一集團(tuán)在 60 家經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)左右，在未來的一年內(nèi)，不超過 3 家公司；第二集團(tuán)在 20 家經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn) 以上 ，數(shù)量在 8－ 10 家公司，第三集團(tuán)在 5 個網(wǎng)點(diǎn) 左右 ，有 30 家公司左右；其余基本上是單店經(jīng)營。主要表現(xiàn)在以下方面： 中介機(jī)構(gòu)規(guī)模偏小 在武漢市 400 多家中介公司中，大多數(shù)中介服務(wù)機(jī) 構(gòu)規(guī)模較小， 真正 意義上遷喜家和房產(chǎn)專賣店連鎖項(xiàng)目創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書 武漢新地之杰置業(yè)投資顧問有限公司 6 的 連鎖能上規(guī)模的只有寥寥幾家， 通常是采取小店面的松散連鎖，夫妻店，三、兩朋友或獨(dú)自操作的方式經(jīng)營，已適應(yīng)不了自身的客觀發(fā)展要求，也適應(yīng)不了已逐漸走向規(guī)范的市場需求 ，事實(shí)證明 2021 年下半年，宏觀調(diào)控房產(chǎn)新政不斷出臺，很多小中介紛紛關(guān)門，很多外來中介收縮戰(zhàn)線 退 出武漢，說明 未來 的市場資源會進(jìn)一步集中，只有 規(guī)模 化 的 中介 才能抵抗市場風(fēng)險(xiǎn)，生存下來 。 國內(nèi)外知名中介運(yùn)營商的介入將進(jìn)一步加快武漢市房地產(chǎn)二級市場中介行業(yè)的變革，推動市場的快速、健康發(fā)展。由此說明宏觀政策的干預(yù)與商品房市場需求的持續(xù)旺盛，導(dǎo)致二手房市場較為平淡。而 2021 年全市二手房 成交 60168 起，同比下降 %，面積為 萬平方米，同比增長 %；其中：二手房住宅成交 34179 起，同比下降 %，成交面積為 萬平方米，同比增長 %，說明 二手房的成交量與新房的成交量之比為 3： 4， 二手房市場 正處于上升時期，市場上 的需求主力 無論新房還是 二手房 都 是住宅 。 新地之杰 2021 年曾經(jīng)試圖在二手房中介領(lǐng)域發(fā)展， 最高峰發(fā)展 3 家直營店 和2 家加盟店， 但由于進(jìn)入 市場 時 機(jī)不對，加上沒有明確的盈利模式，而且由于資金和人力資源方面的缺乏，最終從市場上撤出 ，但一直對 武漢市二手房 市場看好 。 地之杰是一個創(chuàng)新型的公司， 1999 年 11 月在武漢市第一高樓 — 武漢世貿(mào)大廈 7樓上組建中國第一家將房地產(chǎn)、資訊業(yè)與零售商業(yè)接合的地之杰世貿(mào)房地產(chǎn)資訊超市， 營業(yè)面積 1500 平方米，集二手房交易、商品房交易展示、信息咨詢發(fā)布、法律咨詢、銀行貸款、交易辦證一條龍服務(wù)； “ 超市 ” 的誕生開創(chuàng)中國房地產(chǎn)營銷模式先河 。 第 二 章： 公司簡介 武漢新地之杰置業(yè)投資顧問有限公司 前身為武漢地之杰物業(yè)顧問有限公司 ， 于1997 年 12 月創(chuàng)辦 ， 是一家專業(yè)的房地產(chǎn)研究和房地產(chǎn)營銷策劃顧問機(jī)構(gòu)，注冊資金 100 萬元，具備中介代理甲級資質(zhì)； 1998 年 8 月份加入武漢 房地產(chǎn)中介協(xié)會；兩次被選為武漢房地產(chǎn)中介協(xié)會常務(wù)理事單位，是武漢市最早成立的專業(yè)地產(chǎn)顧問公司之一。 遷喜家和 房產(chǎn) 中介 店連鎖項(xiàng)目 的 商業(yè)運(yùn)營模式是在總結(jié) 分析 二手房中介市場上所有的經(jīng)營模式的特點(diǎn)以后，結(jié)合武漢城市 市民化 的特質(zhì) ， 在執(zhí)行門 點(diǎn)社區(qū)化，員工本地化的