【正文】 取得 1015只國(guó)內(nèi)外著名 品牌的地區(qū)代理權(quán)；股份公司進(jìn)一步完成內(nèi)部 物流配送體系的建設(shè)與加強(qiáng)，嘗試開(kāi)展第三方物流， 在 20xx年底前初步形成現(xiàn)代化、科學(xué)化的商業(yè)企業(yè)形態(tài)。股 份公司正抓緊進(jìn)行上市申報(bào)， 爭(zhēng)取盡快上市， 以推動(dòng)股份公司強(qiáng)有力的持久發(fā)展。國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)已以計(jì)經(jīng)貿(mào)[20xx]999號(hào)文批復(fù) 同 意 “XX東方物流配送中心及超市項(xiàng)目建議書(shū) ”，并納入 XX商業(yè)大廈股份有限公司擬上市申報(bào)項(xiàng)目。 國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法 與參數(shù)》（第二版）； 國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)計(jì)經(jīng)貿(mào) [20xx]999號(hào)《關(guān)于 XX東方物流配送中心及超市項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù) 》； 股份公司與有關(guān)方的土地租賃協(xié)議與土地及附屬建筑設(shè)備的收購(gòu)協(xié)議； 專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的土地評(píng)估報(bào)告及資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告； 股東大會(huì)關(guān)于同意募集資金投向的決議； 國(guó)家、省、市有關(guān)統(tǒng)計(jì)調(diào)查資料； 國(guó)家有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo) 準(zhǔn)； 項(xiàng)目單位提供的有關(guān)資料； 研究過(guò)程中實(shí)際調(diào)查及收集的其它資料； 1 XX市商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展 “十五 ”規(guī)劃； 1項(xiàng)目單位委托 XX省工程咨詢中心編制可行性 研究報(bào)告的委托合同 ； 四、可行性報(bào)告主要研究?jī)?nèi)容 本報(bào)告在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，以當(dāng)前 XX商業(yè)大廈股份有限公司實(shí)際經(jīng)營(yíng)及發(fā)展需要為基礎(chǔ)，對(duì)建設(shè) XX東方物流配送中心及超市項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。 第二節(jié) 研究結(jié)論 一、主要研究結(jié)論 “物流中心 ”是現(xiàn)代商品流通領(lǐng)域發(fā)展的必然結(jié)果，是提高經(jīng)濟(jì)效益的新型業(yè)態(tài)和第三利潤(rùn)源，符合當(dāng)前 我國(guó)重點(diǎn)鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策，因此本項(xiàng)目投資方向是正確的，國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)計(jì)經(jīng)貿(mào) [20xx]999號(hào)文批復(fù) 同 意建設(shè) XX東方物流配送中心及超市項(xiàng)目。建設(shè)物流中心及大型超市，將為推動(dòng) XX及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到重要作用。優(yōu)化 企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)資源整合，集中采購(gòu)，集中配送， 建立商品供應(yīng)保障體系， 不 僅可以大大增加企業(yè)進(jìn)貨價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力，還能更有效地降低商品流通總成本， 從而 使企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益得以大幅度提高。 項(xiàng)目方案包括年經(jīng)營(yíng)額約 。 工程建設(shè)內(nèi)容包括物流配送中心和超市，其主體工程及輔助配套設(shè)施工程總建筑面積 48620m2， 其中：超市賣場(chǎng)面積 120xxm2， 倉(cāng)儲(chǔ)及配送面積 16000m2， 其它用房面積 20620m2。 經(jīng)綜合測(cè)算，本項(xiàng)目在投入運(yùn)營(yíng)達(dá)到預(yù)期收支情況下，全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %（所得稅后）， 高于基準(zhǔn)收益率，以 8%為折現(xiàn)率計(jì)算的全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為21551萬(wàn) 元（所得稅后）， 大于零。結(jié)果表明，該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行，有較好的經(jīng)濟(jì)效益。 表 13 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)值 備 注 一 主要技術(shù)指標(biāo) 1 總用地面積 m2 47400 2 總建筑面積 m2 48620 物流配送中心及超市大樓 m2 47970 其中超市賣場(chǎng)面積120xxm2，倉(cāng)儲(chǔ)及配送面積 16000m2 輔助配套設(shè)施 用房 m2 650 包括冷凍機(jī)房、變電室、泵房、鍋爐房、發(fā)電機(jī)房等用房 3 建筑密度 % 4 容積率 續(xù)上表 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)值 備 注 5 綠化率 % 30 6 建設(shè)周期 年 1 7 勞動(dòng)定員 人 800 二 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 8 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 19300 資金來(lái)源全部為股票上市募集資金 固定資產(chǎn)投資總額 萬(wàn)元 17650 鋪底流動(dòng)資金 萬(wàn)元 1650 9 營(yíng)業(yè)收入 萬(wàn)元 60918 正常年 10 營(yíng)業(yè)稅金及附加 萬(wàn)元 1593 正常年 11 總成本費(fèi)用 萬(wàn)元 53214 正常年 12 經(jīng)營(yíng)成本 萬(wàn)元 52060 正常年 13 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 6111 正常年 14 所得稅 萬(wàn)元 2017 正常年 15 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 4094 正常年 16 未分配利潤(rùn) 萬(wàn)元 3480 正常年 17 投資利潤(rùn)率 % 18 投資利稅率 % 19 主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 所得稅前 % 所得稅后 % 自有資金內(nèi)部收益率 % 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 評(píng)價(jià)基準(zhǔn) 8% 所得稅前 萬(wàn)元 36663 所得稅后 萬(wàn)元 21551 自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 23160 全部投資回收期 所得稅前 年 含建設(shè)期 1年 所得稅后 年 含建設(shè)期 1年 自有資金投資回收期 年 含建設(shè)期 1年 盈虧平衡點(diǎn) (生產(chǎn)能力 ) % 三、存在的問(wèn)題及建議 項(xiàng)目的 建設(shè)投資、運(yùn)行成本和經(jīng)營(yíng)收入對(duì)本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)期效果的影響均較大。 物流配送中心建成后， 應(yīng)首先將股份公司現(xiàn)有內(nèi)部商業(yè)儲(chǔ)運(yùn)盡可能統(tǒng)一納入其中，集中強(qiáng)化內(nèi)部采購(gòu)體系，實(shí)現(xiàn)購(gòu)銷分離， 同 時(shí)積極開(kāi)拓周邊市場(chǎng)，爭(zhēng)取形成輻射江浙以及華東地區(qū)的區(qū)域性物流配送中心。 現(xiàn)代物流體系包括把消費(fèi)品從生產(chǎn)線終點(diǎn)有效地移動(dòng)到有關(guān)消費(fèi)者手中，以及將原材料從供給源有效地移動(dòng)到生產(chǎn)線始點(diǎn)等的廣泛活動(dòng)，即生活資料與生產(chǎn)資料的流通兩大類。它通過(guò)市場(chǎng)及 營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)有機(jī)地銜接消費(fèi)、銷售、運(yùn)輸、供給、生產(chǎn)、開(kāi)發(fā)等社會(huì)化大生產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)，建立合理的供應(yīng)鏈，使人才流、信息流、商品流、資金流集成一體而促進(jìn)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的形成與發(fā)展。其中，第三方物流業(yè)更是得到了迅猛而蓬勃的發(fā)展。在吸收發(fā)達(dá)國(guó)家成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合中國(guó)國(guó)情，建設(shè)并發(fā) 展具有特色的我國(guó)商業(yè)領(lǐng)域新型運(yùn)行業(yè)態(tài) ——物流產(chǎn)業(yè)，達(dá)到科學(xué)合理地利用經(jīng)營(yíng)資源、加快物流周轉(zhuǎn)的目的，從而 提高國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)效益。 XX省為促進(jìn)省內(nèi)物流發(fā)展及物流布局的需要，在 “十五 ”規(guī)劃中也明確指出：要積極培育和發(fā)展現(xiàn)代化大型區(qū)域性物流中心，推進(jìn)區(qū)域物流中心網(wǎng)絡(luò)工程，加快南京、XX、蘇州、連云港、徐州物流中心倉(cāng)儲(chǔ)、貨場(chǎng)、電子商務(wù)及配套設(shè)施建設(shè)，以區(qū)域性中心城市和交通樞紐為依托，建成區(qū)域性綜合物流中心。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)，將是我國(guó)、 XX省尤其是 XX物流事業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的需要。1992年 7月， 我國(guó)政府出臺(tái)了《關(guān)于商業(yè)零售領(lǐng)域利用外資問(wèn)題的批復(fù) 》的文件， 批準(zhǔn)在北京、上海、天津、廣州、大連、青島等 6個(gè)城市和 5個(gè)經(jīng)濟(jì) 特區(qū)進(jìn)行中外合資合作零售企業(yè)試點(diǎn)。因此，越來(lái)越多的外國(guó)零售企業(yè)進(jìn)入中國(guó)零售市場(chǎng)。 超市在世界發(fā)達(dá)國(guó)家問(wèn)世至今已有幾十年的歷史。據(jù)統(tǒng)計(jì) 1991年美國(guó) 38種零售業(yè)態(tài)中，超市銷售額以 %的比例而 高居榜首（百貨僅占%），同 年日本各種超市銷售額也占 %（ 便利店占 5%， 百貨店占 %）。當(dāng)前，許多著名超市公司（如德國(guó)麥德龍、美國(guó)沃爾瑪、法國(guó)家樂(lè)福等）紛紛向國(guó)外拓展市場(chǎng)，進(jìn)行跨國(guó)聯(lián)營(yíng)，以尋求更大的發(fā)展空間。 我國(guó)超市始于八十年代初， 當(dāng)時(shí)只是一些營(yíng)業(yè)面積較小，經(jīng)營(yíng)品種較少的商店，雖曾產(chǎn)生過(guò)一定的轟動(dòng)效應(yīng)，但終因市場(chǎng)問(wèn)題而導(dǎo)致一度萎縮。 隨著改革開(kāi)放的不斷深入和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行體制的逐步完善， XX的超市業(yè)也得到了 迅速的發(fā)展。面對(duì)國(guó)外超市在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，國(guó)內(nèi)超市也必然要積極改造基礎(chǔ)設(shè)施，擴(kuò)大服務(wù)場(chǎng)所，引進(jìn)新的經(jīng)營(yíng)理念、經(jīng)營(yíng)模式、服務(wù)形式，不斷提高自身參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的能力。 三、 XX商業(yè)大廈股 份有限公司發(fā)展的需要 XX商業(yè)大廈股份有限公司在做好百貨零售主業(yè)和發(fā)展 “品牌經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略 ”的基礎(chǔ)上，緊緊依托主業(yè)，發(fā)展多元經(jīng)營(yíng)，成功躋身于全國(guó)商業(yè)流通領(lǐng)域領(lǐng)先地位，在 XX省同行業(yè)綜合經(jīng)濟(jì)效益排名中位居前列。然而 ， 面對(duì)即將加入 WTO所帶來(lái)的沖擊、 挑戰(zhàn)和飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，企業(yè)的生存壓力無(wú)疑將日益沉重；面對(duì)即將完全開(kāi)放的市場(chǎng)與機(jī)制、規(guī)模、技術(shù)、管理遠(yuǎn)勝于己的外資商業(yè)企業(yè)，股份公司的競(jìng)爭(zhēng)力必將經(jīng)受更為嚴(yán)峻的考驗(yàn)。 擬投資興建的 XX東方物流配送中心及超市是一個(gè)集現(xiàn)代化物流配送中心和倉(cāng)儲(chǔ)式大超賣中心為一體的商品流轉(zhuǎn)和交易的場(chǎng)所，它的建成對(duì)股份公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展將產(chǎn)生重要 作用： 第一、股份公司投資建設(shè)現(xiàn)代物流配送中心，可以解決當(dāng)前各經(jīng)營(yíng)實(shí)體多頭對(duì)外向供貨廠（商）進(jìn)貨，以及為銷售客戶、消費(fèi)者各自上門送貨服務(wù)所造成的人、財(cái)、物資源分散、成本倍增的問(wèn)題。 第二、組建現(xiàn)代物流配送中心，可以解決制約股份公司東方百業(yè)電子商務(wù)網(wǎng)進(jìn)一步發(fā)展的 “物流瓶頸 ”。一旦突破了這一 “物流瓶頸 ”， 建立高效快速的物流配送體系， 真正滿足在線用戶低成本、高質(zhì)量的服務(wù)需求，股份公司的電子商務(wù)將會(huì)產(chǎn)生質(zhì)的飛躍。 第四、 XX乃 XX蘇南地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心與交通樞紐，歷來(lái)是著名 的商品集散地， 有著得天獨(dú)厚的水（大運(yùn)河、長(zhǎng)江）、陸（公路、鐵路、車站、碼頭、港口）、空（機(jī)場(chǎng)）立體交通網(wǎng)絡(luò)和地理位置優(yōu)勢(shì)；市區(qū)及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，大眾消費(fèi)水平較高且需求多樣化。 總之，順應(yīng)市場(chǎng)流通規(guī)模不斷擴(kuò)大、流通集約化程度日益提高的趨勢(shì)，投資建設(shè)現(xiàn)代化物流配送中心，將促使股份公司由大商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)進(jìn)一步涉足連鎖經(jīng)營(yíng)、超級(jí)市場(chǎng)、無(wú)店鋪銷售等業(yè)態(tài)，推動(dòng)股份公司由傳統(tǒng)物流商業(yè)企業(yè)向現(xiàn)代物流商業(yè)企業(yè)的發(fā)展。 第三章 投資環(huán)境及市場(chǎng)環(huán)境分析 第一節(jié) 投資環(huán)境分析 股份公司所在地 XX是一座著名 的商都， 由于地處長(zhǎng)江、京杭大運(yùn)河之畔，歷史上自然形成了貨物集散、商賈云集的繁華之地。解放后，特別是改革開(kāi)放以來(lái)，貿(mào)易業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的支柱之一，獲得了日新月異的長(zhǎng)足發(fā)展。 XX水、陸、空交通便利，太湖景觀聞名 ， 每年吸引眾多國(guó)內(nèi)游客。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料， 20xx年， XX市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度和經(jīng)濟(jì)總量規(guī)模躍上新臺(tái)級(jí)，運(yùn)行質(zhì)量明顯提高。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 27653元， 比上年增長(zhǎng)%。 20xx年全市人均城鄉(xiāng)居民消費(fèi)支出 6975元， 比上年增長(zhǎng) %， 共實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ，比上年增長(zhǎng) %。 XX市 199520xx年主要年份 國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見(jiàn)表 31。 表 31XX市 199520xx年主要年份國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 指 標(biāo) 1995 1996 1997 1998 1999 20xx 人口 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 (億元 ) 1 1 0 人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 (元 ) 17751 20232 22245 24338 26294 27653 社會(huì)消費(fèi)品零售總額外(億元 ) 職工平均工資（元） 7192 8050 8611 9068 9867 10966 農(nóng)民平均年純收入 (元 ) 3976 4510 4849 5018 5126 5256 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 (元 ) 5745 6500 6935 7178 7920 8603 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額(億元 ) 表 32 20xx年 XX市財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)完成情況 指 標(biāo) 完成情況 增幅 一、財(cái)政收入 % 其中：地方財(cái)政收入 % 二、金融系統(tǒng)存款余 額 % 其中：城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄 % 金融系統(tǒng)貸款余額 % 三、社會(huì)消費(fèi)品零售額 % 其中：市區(qū) % 江陰市 % 宜興市 % 錫山市 % 四、物價(jià)指數(shù) 商品零售價(jià)格指數(shù) 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) 五、城鄉(xiāng)集市貿(mào)易成交額 % 六、蔬菜生產(chǎn) 市屬蔬菜基 地產(chǎn)量 七、 “三二一 ”工程 三大市場(chǎng)群成交額 二大商業(yè)集團(tuán)銷售額 中山路營(yíng)銷總額 149億元 其中：商業(yè)服務(wù)業(yè)零售額 74億元 “九五 ”期間， XX市經(jīng)濟(jì)建設(shè)各種項(xiàng)事業(yè)取得了令人矚目的成就。 “十五 ”期 間 XX市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的總體要求地富民強(qiáng)市。圍繞富民強(qiáng)市的總要求， “十五 ”時(shí)期 XX市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的主要目標(biāo)是：國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持較快的增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整取得重大進(jìn)展，綜合實(shí)力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力進(jìn)一步增強(qiáng)；基本建立起比較完善的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制；城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增加，生活質(zhì)量有較大 的改善，過(guò)上比較富裕的生活。 第二節(jié) 市場(chǎng)環(huán)境分析 一、超市市場(chǎng)環(huán)境分析 隨著改革開(kāi)放的不斷深入和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行體制的逐步完善， XX的商業(yè)經(jīng)濟(jì)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)規(guī)模和效益持續(xù)快速增長(zhǎng)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的速度也越來(lái)越快。 XX的商貿(mào)活動(dòng)十分活 躍， 20xx年社會(huì)消費(fèi)品零售額近 ， 比上年同 期增長(zhǎng)%，其中， 城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額 ， 比上年同 期增長(zhǎng) %；農(nóng)村消費(fèi)品零售額 ， 比上年同 期增長(zhǎng) %。市場(chǎng)零售物價(jià)指數(shù)為 ， 居民消費(fèi)價(jià)格指 數(shù) 100。特色商業(yè)群體已具規(guī)模，中山路地區(qū)已成為最繁華的商業(yè)集中之 地，中山路商業(yè)區(qū)除股份公司外還有 XX八佰伴商貿(mào)中心有限公司、 XX新世界百貨有限公司、 XX百盛商貿(mào)有限公司、 XX第一百貨集團(tuán)有限公司等大型商業(yè)企業(yè)，中山路商業(yè)區(qū)商廈林立，購(gòu)物設(shè)施集中，使得中山路近年來(lái)一直成為 XX市及其周邊地區(qū)消費(fèi)者心中理想的購(gòu)物場(chǎng)所。 XX商業(yè)市場(chǎng)建設(shè)逐步規(guī)范，管理水平不斷提高，