【正文】 取得 1015只國內(nèi)外著名 品牌的地區(qū)代理權(quán)；股份公司進一步完成內(nèi)部 物流配送體系的建設(shè)與加強，嘗試開展第三方物流， 在 20xx年底前初步形成現(xiàn)代化、科學(xué)化的商業(yè)企業(yè)形態(tài)。股 份公司正抓緊進行上市申報， 爭取盡快上市， 以推動股份公司強有力的持久發(fā)展。國家發(fā)展計劃委員會已以計經(jīng)貿(mào)[20xx]999號文批復(fù) 同 意 “XX東方物流配送中心及超市項目建議書 ”，并納入 XX商業(yè)大廈股份有限公司擬上市申報項目。 國家計委和建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法 與參數(shù)》（第二版）； 國家發(fā)展計劃委員會計經(jīng)貿(mào) [20xx]999號《關(guān)于 XX東方物流配送中心及超市項目建議書的批復(fù) 》； 股份公司與有關(guān)方的土地租賃協(xié)議與土地及附屬建筑設(shè)備的收購協(xié)議； 專業(yè)評估機構(gòu)的土地評估報告及資產(chǎn)評估報告； 股東大會關(guān)于同意募集資金投向的決議； 國家、省、市有關(guān)統(tǒng)計調(diào)查資料； 國家有關(guān)設(shè)計規(guī)范、標 準； 項目單位提供的有關(guān)資料； 研究過程中實際調(diào)查及收集的其它資料； 1 XX市商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展 “十五 ”規(guī)劃； 1項目單位委托 XX省工程咨詢中心編制可行性 研究報告的委托合同 ； 四、可行性報告主要研究內(nèi)容 本報告在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，以當(dāng)前 XX商業(yè)大廈股份有限公司實際經(jīng)營及發(fā)展需要為基礎(chǔ)，對建設(shè) XX東方物流配送中心及超市項目進行可行性研究。 第二節(jié) 研究結(jié)論 一、主要研究結(jié)論 “物流中心 ”是現(xiàn)代商品流通領(lǐng)域發(fā)展的必然結(jié)果，是提高經(jīng)濟效益的新型業(yè)態(tài)和第三利潤源，符合當(dāng)前 我國重點鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策，因此本項目投資方向是正確的，國家發(fā)展計劃委員會計經(jīng)貿(mào) [20xx]999號文批復(fù) 同 意建設(shè) XX東方物流配送中心及超市項目。建設(shè)物流中心及大型超市，將為推動 XX及周邊地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展起到重要作用。優(yōu)化 企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)資源整合，集中采購，集中配送， 建立商品供應(yīng)保障體系， 不 僅可以大大增加企業(yè)進貨價格競爭力，還能更有效地降低商品流通總成本， 從而 使企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟效益得以大幅度提高。 項目方案包括年經(jīng)營額約 。 工程建設(shè)內(nèi)容包括物流配送中心和超市，其主體工程及輔助配套設(shè)施工程總建筑面積 48620m2， 其中：超市賣場面積 120xxm2， 倉儲及配送面積 16000m2， 其它用房面積 20620m2。 經(jīng)綜合測算，本項目在投入運營達到預(yù)期收支情況下，全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率為 %（所得稅后）， 高于基準收益率，以 8%為折現(xiàn)率計算的全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值為21551萬 元（所得稅后）， 大于零。結(jié)果表明，該項目在財務(wù)上可行，有較好的經(jīng)濟效益。 表 13 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標表 序號 指標名稱 單位 數(shù)值 備 注 一 主要技術(shù)指標 1 總用地面積 m2 47400 2 總建筑面積 m2 48620 物流配送中心及超市大樓 m2 47970 其中超市賣場面積120xxm2，倉儲及配送面積 16000m2 輔助配套設(shè)施 用房 m2 650 包括冷凍機房、變電室、泵房、鍋爐房、發(fā)電機房等用房 3 建筑密度 % 4 容積率 續(xù)上表 序號 指標名稱 單位 數(shù)值 備 注 5 綠化率 % 30 6 建設(shè)周期 年 1 7 勞動定員 人 800 二 主要經(jīng)濟指標 8 項目總投資 萬元 19300 資金來源全部為股票上市募集資金 固定資產(chǎn)投資總額 萬元 17650 鋪底流動資金 萬元 1650 9 營業(yè)收入 萬元 60918 正常年 10 營業(yè)稅金及附加 萬元 1593 正常年 11 總成本費用 萬元 53214 正常年 12 經(jīng)營成本 萬元 52060 正常年 13 利潤總額 萬元 6111 正常年 14 所得稅 萬元 2017 正常年 15 稅后利潤 萬元 4094 正常年 16 未分配利潤 萬元 3480 正常年 17 投資利潤率 % 18 投資利稅率 % 19 主要財務(wù)評價指標 全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率 所得稅前 % 所得稅后 % 自有資金內(nèi)部收益率 % 全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值 評價基準 8% 所得稅前 萬元 36663 所得稅后 萬元 21551 自有資金財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 23160 全部投資回收期 所得稅前 年 含建設(shè)期 1年 所得稅后 年 含建設(shè)期 1年 自有資金投資回收期 年 含建設(shè)期 1年 盈虧平衡點 (生產(chǎn)能力 ) % 三、存在的問題及建議 項目的 建設(shè)投資、運行成本和經(jīng)營收入對本項目實現(xiàn)預(yù)期效果的影響均較大。 物流配送中心建成后， 應(yīng)首先將股份公司現(xiàn)有內(nèi)部商業(yè)儲運盡可能統(tǒng)一納入其中，集中強化內(nèi)部采購體系，實現(xiàn)購銷分離， 同 時積極開拓周邊市場，爭取形成輻射江浙以及華東地區(qū)的區(qū)域性物流配送中心。 現(xiàn)代物流體系包括把消費品從生產(chǎn)線終點有效地移動到有關(guān)消費者手中，以及將原材料從供給源有效地移動到生產(chǎn)線始點等的廣泛活動，即生活資料與生產(chǎn)資料的流通兩大類。它通過市場及 營銷網(wǎng)絡(luò)有機地銜接消費、銷售、運輸、供給、生產(chǎn)、開發(fā)等社會化大生產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)，建立合理的供應(yīng)鏈，使人才流、信息流、商品流、資金流集成一體而促進現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的形成與發(fā)展。其中，第三方物流業(yè)更是得到了迅猛而蓬勃的發(fā)展。在吸收發(fā)達國家成功經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，結(jié)合中國國情，建設(shè)并發(fā) 展具有特色的我國商業(yè)領(lǐng)域新型運行業(yè)態(tài) ——物流產(chǎn)業(yè)，達到科學(xué)合理地利用經(jīng)營資源、加快物流周轉(zhuǎn)的目的，從而 提高國家整體經(jīng)濟效益。 XX省為促進省內(nèi)物流發(fā)展及物流布局的需要，在 “十五 ”規(guī)劃中也明確指出：要積極培育和發(fā)展現(xiàn)代化大型區(qū)域性物流中心，推進區(qū)域物流中心網(wǎng)絡(luò)工程，加快南京、XX、蘇州、連云港、徐州物流中心倉儲、貨場、電子商務(wù)及配套設(shè)施建設(shè)，以區(qū)域性中心城市和交通樞紐為依托，建成區(qū)域性綜合物流中心。因此，本項目的建設(shè)，將是我國、 XX省尤其是 XX物流事業(yè)進一步發(fā)展的需要。1992年 7月， 我國政府出臺了《關(guān)于商業(yè)零售領(lǐng)域利用外資問題的批復(fù) 》的文件， 批準在北京、上海、天津、廣州、大連、青島等 6個城市和 5個經(jīng)濟 特區(qū)進行中外合資合作零售企業(yè)試點。因此，越來越多的外國零售企業(yè)進入中國零售市場。 超市在世界發(fā)達國家問世至今已有幾十年的歷史。據(jù)統(tǒng)計 1991年美國 38種零售業(yè)態(tài)中，超市銷售額以 %的比例而 高居榜首（百貨僅占%），同 年日本各種超市銷售額也占 %（ 便利店占 5%， 百貨店占 %）。當(dāng)前，許多著名超市公司（如德國麥德龍、美國沃爾瑪、法國家樂福等）紛紛向國外拓展市場，進行跨國聯(lián)營，以尋求更大的發(fā)展空間。 我國超市始于八十年代初， 當(dāng)時只是一些營業(yè)面積較小，經(jīng)營品種較少的商店，雖曾產(chǎn)生過一定的轟動效應(yīng)，但終因市場問題而導(dǎo)致一度萎縮。 隨著改革開放的不斷深入和市場經(jīng)濟運行體制的逐步完善， XX的超市業(yè)也得到了 迅速的發(fā)展。面對國外超市在國內(nèi)市場的迅速發(fā)展，國內(nèi)超市也必然要積極改造基礎(chǔ)設(shè)施，擴大服務(wù)場所，引進新的經(jīng)營理念、經(jīng)營模式、服務(wù)形式，不斷提高自身參與市場競爭的能力。 三、 XX商業(yè)大廈股 份有限公司發(fā)展的需要 XX商業(yè)大廈股份有限公司在做好百貨零售主業(yè)和發(fā)展 “品牌經(jīng)營戰(zhàn)略 ”的基礎(chǔ)上，緊緊依托主業(yè)，發(fā)展多元經(jīng)營，成功躋身于全國商業(yè)流通領(lǐng)域領(lǐng)先地位，在 XX省同行業(yè)綜合經(jīng)濟效益排名中位居前列。然而 ， 面對即將加入 WTO所帶來的沖擊、 挑戰(zhàn)和飛速發(fā)展的經(jīng)濟形勢，企業(yè)的生存壓力無疑將日益沉重；面對即將完全開放的市場與機制、規(guī)模、技術(shù)、管理遠勝于己的外資商業(yè)企業(yè)，股份公司的競爭力必將經(jīng)受更為嚴峻的考驗。 擬投資興建的 XX東方物流配送中心及超市是一個集現(xiàn)代化物流配送中心和倉儲式大超賣中心為一體的商品流轉(zhuǎn)和交易的場所，它的建成對股份公司的經(jīng)營發(fā)展將產(chǎn)生重要 作用： 第一、股份公司投資建設(shè)現(xiàn)代物流配送中心，可以解決當(dāng)前各經(jīng)營實體多頭對外向供貨廠（商）進貨，以及為銷售客戶、消費者各自上門送貨服務(wù)所造成的人、財、物資源分散、成本倍增的問題。 第二、組建現(xiàn)代物流配送中心，可以解決制約股份公司東方百業(yè)電子商務(wù)網(wǎng)進一步發(fā)展的 “物流瓶頸 ”。一旦突破了這一 “物流瓶頸 ”， 建立高效快速的物流配送體系， 真正滿足在線用戶低成本、高質(zhì)量的服務(wù)需求，股份公司的電子商務(wù)將會產(chǎn)生質(zhì)的飛躍。 第四、 XX乃 XX蘇南地區(qū)經(jīng)濟中心與交通樞紐，歷來是著名 的商品集散地， 有著得天獨厚的水（大運河、長江）、陸（公路、鐵路、車站、碼頭、港口）、空（機場）立體交通網(wǎng)絡(luò)和地理位置優(yōu)勢；市區(qū)及周邊地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達，大眾消費水平較高且需求多樣化。 總之，順應(yīng)市場流通規(guī)模不斷擴大、流通集約化程度日益提高的趨勢，投資建設(shè)現(xiàn)代化物流配送中心，將促使股份公司由大商場經(jīng)營進一步涉足連鎖經(jīng)營、超級市場、無店鋪銷售等業(yè)態(tài)，推動股份公司由傳統(tǒng)物流商業(yè)企業(yè)向現(xiàn)代物流商業(yè)企業(yè)的發(fā)展。 第三章 投資環(huán)境及市場環(huán)境分析 第一節(jié) 投資環(huán)境分析 股份公司所在地 XX是一座著名 的商都， 由于地處長江、京杭大運河之畔，歷史上自然形成了貨物集散、商賈云集的繁華之地。解放后，特別是改革開放以來，貿(mào)易業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的支柱之一，獲得了日新月異的長足發(fā)展。 XX水、陸、空交通便利，太湖景觀聞名 ， 每年吸引眾多國內(nèi)游客。據(jù)統(tǒng)計資料， 20xx年， XX市經(jīng)濟呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢，經(jīng)濟增長速度和經(jīng)濟總量規(guī)模躍上新臺級，運行質(zhì)量明顯提高。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 27653元， 比上年增長%。 20xx年全市人均城鄉(xiāng)居民消費支出 6975元， 比上年增長 %， 共實現(xiàn)社會消費品零售總額 ，比上年增長 %。 XX市 199520xx年主要年份 國民經(jīng)濟主要經(jīng)濟指標詳見表 31。 表 31XX市 199520xx年主要年份國民經(jīng)濟主要經(jīng)濟指標表 指 標 1995 1996 1997 1998 1999 20xx 人口 國內(nèi)生產(chǎn)總值 (億元 ) 1 1 0 人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 (元 ) 17751 20232 22245 24338 26294 27653 社會消費品零售總額外(億元 ) 職工平均工資（元） 7192 8050 8611 9068 9867 10966 農(nóng)民平均年純收入 (元 ) 3976 4510 4849 5018 5126 5256 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 (元 ) 5745 6500 6935 7178 7920 8603 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額(億元 ) 表 32 20xx年 XX市財貿(mào)經(jīng)濟主要指標完成情況 指 標 完成情況 增幅 一、財政收入 % 其中：地方財政收入 % 二、金融系統(tǒng)存款余 額 % 其中：城鄉(xiāng)居民儲蓄 % 金融系統(tǒng)貸款余額 % 三、社會消費品零售額 % 其中：市區(qū) % 江陰市 % 宜興市 % 錫山市 % 四、物價指數(shù) 商品零售價格指數(shù) 居民消費價格指數(shù) 五、城鄉(xiāng)集市貿(mào)易成交額 % 六、蔬菜生產(chǎn) 市屬蔬菜基 地產(chǎn)量 七、 “三二一 ”工程 三大市場群成交額 二大商業(yè)集團銷售額 中山路營銷總額 149億元 其中：商業(yè)服務(wù)業(yè)零售額 74億元 “九五 ”期間， XX市經(jīng)濟建設(shè)各種項事業(yè)取得了令人矚目的成就。 “十五 ”期 間 XX市經(jīng)濟和社會發(fā)展的總體要求地富民強市。圍繞富民強市的總要求， “十五 ”時期 XX市經(jīng)濟和社會發(fā)展的主要目標是：國民經(jīng)濟保持較快的增長，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整取得重大進展，綜合實力和市場競爭能力進一步增強；基本建立起比較完善的社會主義市場經(jīng)濟運行機制；城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增加，生活質(zhì)量有較大 的改善，過上比較富裕的生活。 第二節(jié) 市場環(huán)境分析 一、超市市場環(huán)境分析 隨著改革開放的不斷深入和市場經(jīng)濟運行體制的逐步完善， XX的商業(yè)經(jīng)濟得到了長足的發(fā)展，經(jīng)濟規(guī)模和效益持續(xù)快速增長，商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)的速度也越來越快。 XX的商貿(mào)活動十分活 躍， 20xx年社會消費品零售額近 ， 比上年同 期增長%，其中， 城鎮(zhèn)消費品零售額 ， 比上年同 期增長 %；農(nóng)村消費品零售額 ， 比上年同 期增長 %。市場零售物價指數(shù)為 ， 居民消費價格指 數(shù) 100。特色商業(yè)群體已具規(guī)模，中山路地區(qū)已成為最繁華的商業(yè)集中之 地，中山路商業(yè)區(qū)除股份公司外還有 XX八佰伴商貿(mào)中心有限公司、 XX新世界百貨有限公司、 XX百盛商貿(mào)有限公司、 XX第一百貨集團有限公司等大型商業(yè)企業(yè)，中山路商業(yè)區(qū)商廈林立，購物設(shè)施集中，使得中山路近年來一直成為 XX市及其周邊地區(qū)消費者心中理想的購物場所。 XX商業(yè)市場建設(shè)逐步規(guī)范，管理水平不斷提高，