【文章內(nèi)容簡介】 新型運(yùn)行業(yè)態(tài) ——物流產(chǎn)業(yè)，達(dá)到科學(xué)合理地利用經(jīng)營資源、加快物流周轉(zhuǎn)的目的，從而 提高國家整體經(jīng)濟(jì)效益。 為促進(jìn)我國物流事業(yè)發(fā)展的需要，國家 “十五 ”規(guī)劃已將物流配送列為重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。 XX省為促進(jìn)省內(nèi)物流發(fā)展及物流布局的需要，在 “十五 ”規(guī)劃中也明確指出：要積極培育和發(fā)展現(xiàn)代化大型區(qū)域性物流中心，推進(jìn)區(qū)域物流中心網(wǎng)絡(luò)工程，加快南京、XX、蘇州、連云港、徐州物流中心倉儲、貨場、電子商務(wù)及配套設(shè)施建設(shè)，以區(qū)域性中心城市和交通樞紐為依托，建成區(qū)域性綜合物流中心。 XX在商貿(mào)流通業(yè) “十五 ”發(fā)展規(guī)劃也 明確提出：要建立全國性、區(qū)域性、地區(qū)性的市場，要發(fā)展大配送、大賣場、大連銷，形成立足 XX，面向華東、輻射長江三角洲地區(qū)的大商圈，并與國際市場連接，形成多層次、多功能、通暢、高效、可調(diào)控的市場體系。因此，本項目的建設(shè)，將是我國、 XX省尤其是 XX物流事業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的需要。 二、我國及 XX超市業(yè)發(fā)展的需要 隨著我國改革開放進(jìn)程的不 斷深入， 國內(nèi)商業(yè)流通領(lǐng)域吸引外資進(jìn)入了一個新階段。1992年 7月， 我國政府出臺了《關(guān)于商業(yè)零售領(lǐng)域利用外資問題的批復(fù) 》的文件， 批準(zhǔn)在北京、上海、天津、廣州、大連、青島等 6個城市和 5個經(jīng)濟(jì) 特區(qū)進(jìn)行中外合資合作零售企業(yè)試點(diǎn)。在此之后， 國家又采取了一系列新的改革方案： 1993年 3月， 國務(wù)院在有關(guān)文件中第一次同意將物資供銷，即生產(chǎn)資料批發(fā)領(lǐng)域列入對外開放的范圍；1995年， 國家對外開放連鎖經(jīng)營形式，批準(zhǔn)荷蘭、日本兩家外商在北京進(jìn)行連鎖商業(yè)試點(diǎn)； 1995年 6月， 《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》中，又將商業(yè)零售、批發(fā)和物資供銷從以前的禁止類列入現(xiàn)在的限制類，允許有限度地利用外資。因此，越來越多的外國零售企業(yè)進(jìn)入中國零售市場。在進(jìn)入的外商零售企業(yè)中，有大型綜合超市（如法國家樂福、美國沃爾瑪）；倉儲式會員店（如德 國的麥德龍、荷蘭的萬客?。?；便利店（如日本的羅森）；超大型購物中心（如香港特區(qū)的新東安百貨）；商品批發(fā)集散中心（如香港特區(qū)的利聯(lián)倉行）；標(biāo) 準(zhǔn)化食品超市等。 超市在世界發(fā)達(dá)國家問世至今已有幾十年的歷史。它是一種現(xiàn)代化大型商業(yè)形態(tài)，具有自選購物、流通成本低、節(jié)約購買時間等優(yōu)點(diǎn)， 因而 即使在新商業(yè)經(jīng)營形態(tài)層出不窮的發(fā)達(dá)國家， 它仍占據(jù)著不 可替代的地位， 成為現(xiàn)代大型零售業(yè)的主要形式。據(jù)統(tǒng)計 1991年美國 38種零售業(yè)態(tài)中，超市銷售額以 %的比例而 高居榜首（百貨僅占%），同 年日本各種超市銷售額也占 %（ 便利店占 5%， 百貨店占 %）。因此，超市在發(fā)達(dá)國家的商業(yè)發(fā)展中占有重要地位。當(dāng)前，許多著名超市公司（如德國麥德龍、美國沃爾瑪、法國家樂福等）紛紛向國外拓展市場，進(jìn)行跨國聯(lián)營，以尋求更大的發(fā)展空間。中國由于消費(fèi)市場潛力較大，投資環(huán)境較好，國外大型超市集團(tuán)紛紛把中國作為拓寬發(fā)展領(lǐng)域的投資熱點(diǎn)。 我國超市始于八十年代初， 當(dāng)時只是一些營業(yè)面積較小，經(jīng)營品種較少的商店，雖曾產(chǎn)生過一定的轟動效應(yīng)，但終因市場問題而導(dǎo)致一度萎縮。九十年代初，隨著改革開放的深入、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加快、居民收入的增加以及先進(jìn)技術(shù)、管理方法的應(yīng)用 ，超市這種現(xiàn)代化商業(yè)零售形態(tài)再度在中國大地興起，并得到迅猛發(fā)展。 隨著改革開放的不斷深入和市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行體制的逐步完善， XX的超市業(yè)也得到了 迅速的發(fā)展。國際知名的連鎖超市紛紛搶灘錫城，繼 XX八佰伴、三陽百盛、麥德龍之后，歐尚、歐倍德、佳樂福等國際大型超市也將陸續(xù)亮相 XX。面對國外超市在國內(nèi)市場的迅速發(fā)展，國內(nèi)超市也必然要積極改造基礎(chǔ)設(shè)施，擴(kuò)大服務(wù)場所，引進(jìn)新的經(jīng)營理念、經(jīng)營模式、服務(wù)形式，不斷提高自身參與市場競爭的能力。因此，本項目的建設(shè)將是 XX超市業(yè)尤其是 XX國內(nèi)超市業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的需要。 三、 XX商業(yè)大廈股 份有限公司發(fā)展的需要 XX商業(yè)大廈股份有限公司在做好百貨零售主業(yè)和發(fā)展 “品牌經(jīng)營戰(zhàn)略 ”的基礎(chǔ)上，緊緊依托主業(yè)，發(fā)展多元經(jīng)營，成功躋身于全國商業(yè)流通領(lǐng)域領(lǐng)先地位，在 XX省同行業(yè)綜合經(jīng)濟(jì)效益排名中位居前列。股份公司注重產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，在從單一傳統(tǒng)百貨向連鎖超市、電子商務(wù)等組合業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型中已打下一定基礎(chǔ)；同時，股份公司積極致力于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)延伸，成功開展相關(guān)多元經(jīng)營，并成功開發(fā)以進(jìn)銷分離、進(jìn)價核算、單品管理為基礎(chǔ)的計算機(jī)商品信息管理系統(tǒng)，電子化、網(wǎng)絡(luò)化、現(xiàn)代化的管理格局已初見雛形。然而 ， 面對即將加入 WTO所帶來的沖擊、 挑戰(zhàn)和飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)形勢，企業(yè)的生存壓力無疑將日益沉重；面對即將完全開放的市場與機(jī)制、規(guī)模、技術(shù)、管理遠(yuǎn)勝于己的外資商業(yè)企業(yè)，股份公司的競爭力必將經(jīng)受更為嚴(yán)峻的考驗。為獲得進(jìn)一步的發(fā)展，必須打破傳統(tǒng)的供銷經(jīng)營模式，確立大市場、大貿(mào)易、大流通的戰(zhàn)略思想， 不 僅要提高主業(yè)的綜合經(jīng)營效益，更應(yīng)尋找契機(jī)，結(jié)合企業(yè)自身優(yōu)勢并吸收先進(jìn)的科學(xué)管理技術(shù)，開拓新的利潤增長空間。 擬投資興建的 XX東方物流配送中心及超市是一個集現(xiàn)代化物流配送中心和倉儲式大超賣中心為一體的商品流轉(zhuǎn)和交易的場所，它的建成對股份公司的經(jīng)營發(fā)展將產(chǎn)生重要 作用： 第一、股份公司投資建設(shè)現(xiàn)代物流配送中心，可以解決當(dāng)前各經(jīng)營實(shí)體多頭對外向供貨廠（商）進(jìn)貨，以及為銷售客戶、消費(fèi)者各自上門送貨服務(wù)所造成的人、財、物資源分散、成本倍增的問題。 通過網(wǎng)絡(luò)平臺和信息技術(shù)連接企業(yè)各經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)資源整合，集中采 購， 集中配送，不 僅可以大大增加企業(yè)進(jìn)貨價格競爭力，更能有效降低商品流通總成本；通過完善的信息處理和交換網(wǎng)絡(luò)將上游產(chǎn)品制造供貨商和下游銷售客戶連接成一體，將物流與信息流有機(jī)結(jié)合，可以實(shí)現(xiàn)商品流通信息的集中化， 同 時可利用 POS、ECR等手段全面掌握市場需求信息 、庫存信息，建立商品供應(yīng)保障體系， 從而 使企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益得以大幅度提高。 第二、組建現(xiàn)代物流配送中心，可以解決制約股份公司東方百業(yè)電子商務(wù)網(wǎng)進(jìn)一步發(fā)展的 “物流瓶頸 ”。 目前， 過慢的物流速度、過高的物流成本以及低質(zhì)量的物流服務(wù)，大大削弱了通過電子商務(wù)網(wǎng)瞬間完成的電子商務(wù)所節(jié)約的時間、費(fèi)用和顧客對所提供服務(wù)的滿意程度。一旦突破了這一 “物流瓶頸 ”， 建立高效快速的物流配送體系， 真正滿足在線用戶低成本、高質(zhì)量的服務(wù)需求，股份公司的電子商務(wù)將會產(chǎn)生質(zhì)的飛躍。 第三、投資興建現(xiàn)代物流配送中心，將促使股份公司的物流業(yè)務(wù)向 社會化專業(yè)化方向轉(zhuǎn)變，推進(jìn)股份公司經(jīng)營業(yè)態(tài)由企業(yè)物流向社會化專業(yè)物流的轉(zhuǎn)變，使物流配送最終發(fā)展成為股份公司新的經(jīng)營服務(wù)產(chǎn)業(yè) ——“第三方物流產(chǎn)業(yè) ”，為股份公司拓展新的業(yè)務(wù)空間和利潤增長點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)股份公司在降低物質(zhì)消耗、提高勞動生產(chǎn)率以外的 “第三利潤源 ”。 第四、 XX乃 XX蘇南地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心與交通樞紐，歷來是著名 的商品集散地， 有著得天獨(dú)厚的水（大運(yùn)河、長江）、陸（公路、鐵路、車站、碼頭、港口）、空（機(jī)場）立體交通網(wǎng)絡(luò)和地理位置優(yōu)勢；市區(qū)及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，大眾消費(fèi)水平較高且需求多樣化。因此，股份公司投資建設(shè)現(xiàn)代物流 配送中心具有極大的地域優(yōu)勢。 總之，順應(yīng)市場流通規(guī)模不斷擴(kuò)大、流通集約化程度日益提高的趨勢，投資建設(shè)現(xiàn)代化物流配送中心，將促使股份公司由大商場經(jīng)營進(jìn)一步涉足連鎖經(jīng)營、超級市場、無店鋪銷售等業(yè)態(tài)，推動股份公司由傳統(tǒng)物流商業(yè)企業(yè)向現(xiàn)代物流商業(yè)企業(yè)的發(fā)展。未來的物流配送中心不僅可以承擔(dān)股份公司自身整個營銷體系的物流業(yè)務(wù)，滿足內(nèi)部的物流配送需求，還可以開發(fā)社會化物流配送服務(wù)，使股份公司既為上游企業(yè)提供高效率物流業(yè)務(wù)，又能滿足下游客戶日益上升的 “多品種、小批量、多次數(shù) ”的物流需求， 從而 實(shí)現(xiàn)發(fā)展成為 XX市乃至蘇南、華東 地區(qū)物流配送基地的戰(zhàn)略目標(biāo) 。 第三章 投資環(huán)境及市場環(huán)境分析 第一節(jié) 投資環(huán)境分析 股份公司所在地 XX是一座著名 的商都， 由于地處長江、京杭大運(yùn)河之畔，歷史上自然形成了貨物集散、商賈云集的繁華之地。明清以來，更以 “米市 ”、 “布碼頭 ”著稱于世，成為蘇南地區(qū)重要的商品貿(mào)易中心。解放后，特別是改革開放以來，貿(mào)易業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的支柱之一，獲得了日新月異的長足發(fā)展。古老的商都煥發(fā)出青春與現(xiàn)代的氣息，步入了全國十五個經(jīng)濟(jì)中心城市行列。 XX水、陸、空交通便利，太湖景觀聞名 ， 每年吸引眾多國內(nèi)游客。 XX市作為蘇南地區(qū)重要的商品貿(mào)易中心，社會經(jīng)濟(jì)文化水平較為發(fā)達(dá)。據(jù)統(tǒng)計資料， 20xx年， XX市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢，經(jīng)濟(jì)增長速度和經(jīng)濟(jì)總量規(guī)模躍上新臺級，運(yùn)行質(zhì)量明顯提高。全年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 ，比上年增長 %，增幅比全省平均水平高 個百分點(diǎn)，比全國平均水平高 。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 27653元， 比上年增長%。 XX市居民消費(fèi)購買力十分旺盛，市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 8603元（全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入則為 6280元）， 農(nóng)民人均純收入 5256元， 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 。 20xx年全市人均城鄉(xiāng)居民消費(fèi)支出 6975元， 比上年增長 %， 共實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額 ，比上年增長 %。恩格爾系數(shù)由 1999年的 %降低到 20xx年的 %， 居民耐用消費(fèi)品逐漸向高檔化發(fā)展，轎車等高檔消費(fèi)品也逐漸進(jìn)入高收入城鎮(zhèn)居民家庭。 XX市 199520xx年主要年份 國民經(jīng)濟(jì)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見表 31。 20xx年 XX市財貿(mào)經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)完成情況見表 32。 表 31XX市 199520xx年主要年份國民經(jīng)濟(jì)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 指 標(biāo) 1995 1996 1997 1998 1999 20xx 人口 國內(nèi)生產(chǎn)總值 (億元 ) 1 1 0 人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 (元 ) 17751 20232 22245 24338 26294 27653 社會消費(fèi)品零售總額外(億元 ) 職工平均工資（元） 7192 8050 8611 9068 9867 10966 農(nóng)民平均年純收入 (元 ) 3976 4510 4849 5018 5126 5256 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 (元 ) 5745 6500 6935 7178 7920 8603 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額(億元 ) 表 32 20xx年 XX市財貿(mào)經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)完成情況 指 標(biāo) 完成情況 增幅 一、財政收入 % 其中：地方財政收入 % 二、金融系統(tǒng)存款余 額 % 其中：城鄉(xiāng)居民儲蓄 % 金融系統(tǒng)貸款余額 % 三、社會消費(fèi)品零售額 % 其中：市區(qū) % 江陰市 % 宜興市 % 錫山市 % 四、物價指數(shù) 商品零售價格指數(shù) 居民消費(fèi)價格指數(shù) 五、城鄉(xiāng)集市貿(mào)易成交額 % 六、蔬菜生產(chǎn) 市屬蔬菜基 地產(chǎn)量 七、 “三二一 ”工程 三大市場群成交額 二大商業(yè)集團(tuán)銷售額 中山路營銷總額 149億元 其中：商業(yè)服務(wù)業(yè)零售額 74億元 “九五 ”期間， XX市經(jīng)濟(jì)建設(shè)各種項事業(yè)取得了令人矚目的成就。國民經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)快速健康發(fā)展的良好勢頭，國內(nèi)生產(chǎn)總值由 1995年的 761億元增加到 20xx年的1200億元，年均增長 %；人均國內(nèi)生產(chǎn)總值由 1995年的 17751元增加到 20xx年的27653元，社會主義市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制初步建立。 “十五 ”期 間 XX市經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的總體要求地富民強(qiáng)市。要把實(shí)現(xiàn)人民富裕幸福作為現(xiàn)代化建設(shè)的根本出發(fā)點(diǎn)和立足點(diǎn)，把增強(qiáng)綜合實(shí)力，提高發(fā)展水平、提升城市地位、促進(jìn)社會全面進(jìn)步作為加快改革和發(fā)展的著力點(diǎn)，把 XX經(jīng)濟(jì)總量較大的優(yōu)勢進(jìn)一步發(fā)展為綜合競爭力的優(yōu)勢，讓人民從發(fā)展中得到更多的實(shí)惠。圍繞富民強(qiáng)市的總要求， “十五 ”時期 XX市經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的主要目標(biāo)是：國民經(jīng)濟(jì)保持較快的增長，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整取得重大進(jìn)展，綜合實(shí)力和市場競爭能力進(jìn)一步增強(qiáng)；基本建立起比較完善的社會主義市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制；城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增加，生活質(zhì)量有較大 的改善，過上比較富裕的生活。 “十五 ”期間， XX市國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長在 10%以上（預(yù)期調(diào)控目標(biāo)）；到 20xx年， XX市國內(nèi)生產(chǎn)總值在 20xx年的基礎(chǔ)上增長 ，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和人民富裕程度達(dá)到或接近世界中等發(fā)達(dá)國家和地區(qū)水平，在 XX省內(nèi)率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。 第二節(jié) 市場環(huán)境分析 一、超市市場環(huán)境分析 隨著改革開放的不斷深入和市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行體制的逐步完善， XX的商業(yè)經(jīng)濟(jì)得到了長足的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)規(guī)模和效益持續(xù)快速增長，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的速度也越來越快。 XX已成為蘇南地區(qū)重要的商貿(mào)中心城市。 XX的商貿(mào)活動十分活 躍， 20xx年社會消費(fèi)品零售額近 ， 比上年同 期增長%，其中， 城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額 ， 比上年同 期增長 %；農(nóng)村消費(fèi)品零售額 ， 比上年同 期增長 %。批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 ， 比上年同 期增長 %。市場零售物價指數(shù)為 ， 居民消費(fèi)價格指 數(shù) 100。目前， XX市連鎖商業(yè)蓬勃發(fā)展， 截止 20xx年末， 全市共有連鎖超市 82家、連鎖網(wǎng)點(diǎn) 243家， 連鎖商業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額 ，比去年增長 %。特色商業(yè)群體已具規(guī)模，中山路地區(qū)已成為最繁華的商業(yè)集中之 地，中山路商業(yè)區(qū)除股份公司外還有 XX八佰伴商貿(mào)中心有限公司、 XX新世界百貨有限公司、 XX百盛商貿(mào)有限公司、 XX第一百貨集團(tuán)有限公司等大型商業(yè)企