【正文】 X東方物流配送中心及超市項目進行可行性研究。 表 13 項目主要技術經(jīng)濟指標表 序號 指標名稱 單位 數(shù)值 備 注 一 主要技術指標 1 總用地面積 m2 47400 2 總建筑面積 m2 48620 物流配送中心及超市大樓 m2 47970 其中超市賣場面積120xxm2，倉儲及配送面積 16000m2 輔助配套設施 用房 m2 650 包括冷凍機房、變電室、泵房、鍋爐房、發(fā)電機房等用房 3 建筑密度 % 4 容積率 續(xù)上表 序號 指標名稱 單位 數(shù)值 備 注 5 綠化率 % 30 6 建設周期 年 1 7 勞動定員 人 800 二 主要經(jīng)濟指標 8 項目總投資 萬元 19300 資金來源全部為股票上市募集資金 固定資產(chǎn)投資總額 萬元 17650 鋪底流動資金 萬元 1650 9 營業(yè)收入 萬元 60918 正常年 10 營業(yè)稅金及附加 萬元 1593 正常年 11 總成本費用 萬元 53214 正常年 12 經(jīng)營成本 萬元 52060 正常年 13 利潤總額 萬元 6111 正常年 14 所得稅 萬元 2017 正常年 15 稅后利潤 萬元 4094 正常年 16 未分配利潤 萬元 3480 正常年 17 投資利潤率 % 18 投資利稅率 % 19 主要財務評價指標 全部投資財務內(nèi)部收益率 所得稅前 % 所得稅后 % 自有資金內(nèi)部收益率 % 全部投資財務凈現(xiàn)值 評價基準 8% 所得稅前 萬元 36663 所得稅后 萬元 21551 自有資金財務凈現(xiàn)值 萬元 23160 全部投資回收期 所得稅前 年 含建設期 1年 所得稅后 年 含建設期 1年 自有資金投資回收期 年 含建設期 1年 盈虧平衡點 (生產(chǎn)能力 ) % 三、存在的問題及建議 項目的 建設投資、運行成本和經(jīng)營收入對本項目實現(xiàn)預期效果的影響均較大。1992年 7月， 我國政府出臺了《關于商業(yè)零售領域利用外資問題的批復 》的文件， 批準在北京、上海、天津、廣州、大連、青島等 6個城市和 5個經(jīng)濟 特區(qū)進行中外合資合作零售企業(yè)試點。 三、 XX商業(yè)大廈股 份有限公司發(fā)展的需要 XX商業(yè)大廈股份有限公司在做好百貨零售主業(yè)和發(fā)展 “品牌經(jīng)營戰(zhàn)略 ”的基礎上，緊緊依托主業(yè)，發(fā)展多元經(jīng)營，成功躋身于全國商業(yè)流通領域領先地位，在 XX省同行業(yè)綜合經(jīng)濟效益排名中位居前列。解放后，特別是改革開放以來，貿(mào)易業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的支柱之一，獲得了日新月異的長足發(fā)展。圍繞富民強市的總要求， “十五 ”時期 XX市經(jīng)濟和社會發(fā)展的主要目標是：國民經(jīng)濟保持較快的增長，經(jīng)濟結構戰(zhàn)略性調(diào)整取得重大進展，綜合實力和市場競爭能力進一步增強；基本建立起比較完善的社會主義市場經(jīng)濟運行機制；城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增加，生活質(zhì)量有較大 的改善，過上比較富裕的生活。據(jù)此計算， XX市區(qū)超市型商品性消費支出總?cè)萘繛?。 （ 3）外資企業(yè)大舉進入帶來的市場機會。 面對飛速發(fā)展的經(jīng)濟形勢，特別是我國即將加入 WTO， 機制、規(guī)模、技術、管理遠勝于己的外資商業(yè)企業(yè)將迅速進入和擴大國內(nèi)市場，國內(nèi)商業(yè)企業(yè)競爭力必將經(jīng)受相當嚴峻的考驗。 二、輔助配套設 施工程 輔助配套設施用房 650m2， 主要為冷凍機房、變電室、泵房、鍋爐房、發(fā)電機房等用房，均為單層磚混結構； 多功能廣場、室外停車場等室外工程； 給排水、強弱電、暖通、消防等配套公用工程； 物流配送中心及超市所需的物流設備、信息系統(tǒng)及辦公用具等。 溫 度： 年平均溫度 ℃ 最冷月平均氣溫 ℃ 最熱月平均氣溫 ℃ 極端最低氣溫 10℃ 極端最熱氣溫 39℃ 濕 度： 最冷月平均相對濕度 76% 最熱月平均相對濕度 86% 降 雨量： 年總降雨 1100mm 日最大降雨量 氣 壓： 夏季大氣壓 冬季大氣壓 風 ： 夏季平均風速 冬季平均風速 積 雪 ： 冬季最大積雪深度 26cm 無霜期 ： 230天 二、交通條件 XX是華東地區(qū)主要的交通樞紐，已形成由鐵路、公路、水路、航空配套組成的立體交通網(wǎng)絡。基地以西有鐵路專線連接 XX火車站，與滬寧鐵路聯(lián)網(wǎng)，對外交通狀況優(yōu)。物流一體化就是利用物流管理，使產(chǎn)品在有效的供應鏈內(nèi)迅速移動，使參與各方的企業(yè)都能獲益，使整個社會獲得明顯的經(jīng)濟效益。 三、配送規(guī)模 充分考慮本項目市場預測、目前物流周轉(zhuǎn)、現(xiàn)代物流倉庫的貨架布置、內(nèi)部運輸通道、作業(yè)場地、各類主流商品占用空間等因素，以及我國物流企業(yè)的資金、運行成本、物流技術等 實際情況，初步確定：本項目配送規(guī)模，即年貨物流通量達到彩電 10萬 臺、空調(diào) 10萬臺， 其它家電 30萬件，其它大宗商品 30萬件，一般商品 80萬 件；配送及倉儲面積為 16000m2， 其中普通倉儲配送區(qū) 13000m自動化立體倉庫區(qū) 3000m2（該區(qū)主要存放彩電、空調(diào)、洗衣機、電腦等家用大件商品）。供應鏈（ supply chain）就是指 產(chǎn)品生產(chǎn)和流通中涉及的供應商、生產(chǎn)商、運輸商、儲運商、批發(fā)商、零售商以及最終消費者組成的供需網(wǎng)絡；在這個網(wǎng)絡中，每個貿(mào)易伙伴既是其客戶的供應商，又是其供應商的客戶。已建或規(guī)劃中的北京至上海、同江至三亞、上海至成都的三條高速公路，其交匯點位于 XX市。 河流 XX南瀕太湖，北枕長江，京杭運河穿城而過， 地表水豐富， 外來水源補給充足，屬長 江下游太湖水網(wǎng)區(qū)。 配送及倉儲規(guī)模 ★ 配送能力 ： 日訂單發(fā)生量 5000張， 120xx筆 包括家電類、日用品類、學習辦公用品類等總品種數(shù) 39大類， 10000種 日發(fā)生品種數(shù) 20xx種 進貨提前期 5天 配送提前期 24小時 庫存量相當于 1520天的銷售量 ★配送及倉儲面積： 16000平方米 第二節(jié) 建設規(guī)模及內(nèi)容 為實現(xiàn)上述建設目標，需新建一定規(guī)模的物流配送中心及超市，以及有關配套設施。根據(jù)對這些服務對象現(xiàn)有的銷售能力及發(fā)展趨勢的分析，這些服務對象所需提供配送服務的配送總金額近期內(nèi)在 5億元左右，遠期將在 10億元以上。可見，我國企業(yè)物流成本壓縮的空間十分可觀，隨著我國企業(yè)對物流成本控制重視程度的不 斷提高， 在這方面挖掘潛力將為現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展提供巨大的市場機會。 XX超市隨商業(yè)的發(fā)展也聲速繁榮起來，目前 XX各類超市總營業(yè)面積已超過 20萬平方米， 限額以上超級市場年營業(yè)額已達 48965萬元。 表 31XX市 199520xx年主要年份國民經(jīng)濟主要經(jīng)濟指標表 指 標 1995 1996 1997 1998 1999 20xx 人口 國內(nèi)生產(chǎn)總值 (億元 ) 1 1 0 人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 (元 ) 17751 20232 22245 24338 26294 27653 社會消費品零售總額外(億元 ) 職工平均工資（元） 7192 8050 8611 9068 9867 10966 農(nóng)民平均年純收入 (元 ) 3976 4510 4849 5018 5126 5256 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 (元 ) 5745 6500 6935 7178 7920 8603 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額(億元 ) 表 32 20xx年 XX市財貿(mào)經(jīng)濟主要指標完成情況 指 標 完成情況 增幅 一、財政收入 % 其中：地方財政收入 % 二、金融系統(tǒng)存款余 額 % 其中：城鄉(xiāng)居民儲蓄 % 金融系統(tǒng)貸款余額 % 三、社會消費品零售額 % 其中：市區(qū) % 江陰市 % 宜興市 % 錫山市 % 四、物價指數(shù) 商品零售價格指數(shù) 居民消費價格指數(shù) 五、城鄉(xiāng)集市貿(mào)易成交額 % 六、蔬菜生產(chǎn) 市屬蔬菜基 地產(chǎn)量 七、 “三二一 ”工程 三大市場群成交額 二大商業(yè)集團銷售額 中山路營銷總額 149億元 其中：商業(yè)服務業(yè)零售額 74億元 “九五 ”期間， XX市經(jīng)濟建設各種項事業(yè)取得了令人矚目的成就。 總之，順應市場流通規(guī)模不斷擴大、流通集約化程度日益提高的趨勢，投資建設現(xiàn)代化物流配送中心，將促使股份公司由大商場經(jīng)營進一步涉足連鎖經(jīng)營、超級市場、無店鋪銷售等業(yè)態(tài)，推動股份公司由傳統(tǒng)物流商業(yè)企業(yè)向現(xiàn)代物流商業(yè)企業(yè)的發(fā)展。 隨著改革開放的不斷深入和市場經(jīng)濟運行體制的逐步完善， XX的超市業(yè)也得到了 迅速的發(fā)展。 XX省為促進省內(nèi)物流發(fā)展及物流布局的需要，在 “十五 ”規(guī)劃中也明確指出：要積極培育和發(fā)展現(xiàn)代化大型區(qū)域性物流中心，推進區(qū)域物流中心網(wǎng)絡工程，加快南京、XX、蘇州、連云港、徐州物流中心倉儲、貨場、電子商務及配套設施建設，以區(qū)域性中心城市和交通樞紐為依托，建成區(qū)域性綜合物流中心。 經(jīng)綜合測算，本項目在投入運營達到預期收支情況下，全部投資財務內(nèi)部收益率為 %（所得稅后）， 高于基準收益率，以 8%為折現(xiàn)率計算的全部投資財務凈現(xiàn)值為21551萬 元（所得稅后）， 大于零。股 份公司正抓緊進行上市申報， 爭取盡快上市， 以推動股份公司強有力的持久發(fā)展。 （ 4）經(jīng)營業(yè)績 股份公司目前與 1000余家名 優(yōu)產(chǎn)品生產(chǎn)廠家建立了穩(wěn)定的業(yè)務關系，擁有 150多種品牌的總經(jīng)銷、總代理權，銷售額占股份公司總銷售的 29%。股份公司 20xx年銷售額超過 300萬元的品牌有 32個， 如森達皮鞋、真維斯、夢特嬌、威鵬服飾、步步高、飛利浦、帥康家用電器等；超過 400萬元的品牌有 10個， 如鄂爾多斯羊絨制品，西門子、海信電器等；超過 800萬元的品牌有 4個， 超過 1000萬元的品牌有 3個， 其中， 春蘭及海爾系列家用電器產(chǎn)品的銷售均超過 20xx萬元。 建設東方物流配送中心及大型超市是為了實現(xiàn)股份公司發(fā)展戰(zhàn)略而實施的主要建設項目之一，為此股份公司進行了大量前期準備工作。全部 投資回收期為 （所得稅后， 含建設期），符合投資回收的期限要求，能夠按時收回投資。 XX在商貿(mào)流通業(yè) “十五 ”發(fā)展規(guī)劃也 明確提出：要建立全國性、區(qū)域性、地區(qū)性的市場，要發(fā)展大配送、大賣場、大連銷，形成立足 XX，面向華東、輻射長江三角洲地區(qū)的大商圈，并與國際市場連接，形成多層次、多功能、通暢、高效、可調(diào)控的市場體系。國際知名的連鎖超市紛紛搶灘錫城，繼 XX八佰伴、三陽百盛、麥德龍之后，歐尚、歐倍德、佳樂福等國際大型超市也將陸續(xù)亮相 XX。未來的物流配送中心不僅可以承擔股份公司自身整個營銷體系的物流業(yè)務，滿足內(nèi)部的物流配送需求，還可以開發(fā)社會化物流配送服務，使股份公司既為上游企業(yè)提供高效率物流業(yè)務，又能滿足下游客戶日益上升的 “多品種、小批量、多次數(shù) ”的物流需求， 從而 實現(xiàn)發(fā)展成為 XX市乃至蘇南、華東 地區(qū)物流配送基地的戰(zhàn)略目標 。國民經(jīng)濟保持了持續(xù)快速健康發(fā)展的良好勢頭，國內(nèi)生產(chǎn)總值由 1995年的 761億元增加到 20xx年的1200億元，年均增長 %；人均國內(nèi)生產(chǎn)總值由 1995年的 17751元增加到 20xx年的27653元，社會主義市場經(jīng)濟運行機制初步建立。 根據(jù)對 XX市區(qū)居民的超市型商品性消費支出總量的分析看， XX市區(qū)超市型商品性消費支出總量很大，具有較大的消費潛力。 （ 2）客戶對服務的需求水平逐步提高和多樣化趨勢提供的市場機會。本項目的配送對象見圖 31。本項目的建設內(nèi)容包括主體工程和輔助配套設施工程，詳細內(nèi)容參見本報告第七章 “工程技術方案 ”。太湖總面積 2250平方公里， 東西寬 56公里， 南北長 68公里，平均水深 2米；京杭運河，全長 1794公里， 其中老運河 ， 河床寬 30—90米。 三、項目區(qū)基礎配套設施條件 道路 建設地所在區(qū)域有交通型主干道廣瑞路、錫滬路，兩條道路 紅線寬度均為 35m， 四車道， 混凝土路面， 質(zhì)量較高。他們既向上游訂購產(chǎn)品，又向下游的貿(mào)易伙伴供應產(chǎn)品。關于自動化立體倉庫面積需求測算參見表 61。 物流一體化 物流供應鏈是物流參與各方的協(xié)作形式， 而 物流一體化是在協(xié)作基礎上的專業(yè)化分工， 是 EC物流向縱深深化的結果。 項目場址距 XX市汽車站約 1000m， 距 XX火車站約 1000m。 氣