【正文】 項目不確定性分析 ....................................................................................... 第十三章 綜合效益評價 ................................................................................................. 第一節(jié) 經(jīng)濟效益評價 ............................................................................................... 第二節(jié) 社會效益評價 ............................................................................................... XXxx物流配送中心及超市項目 第一章 總 論 第一節(jié) 概 述 一、項目建設(shè)單位基本情況 XX商業(yè)大廈股份有限公司（以下簡稱股份公司）創(chuàng)立于 1999年 9月， 由原 XXXX商業(yè)大廈有限公司整體變更而 來， 是由 XXXX商業(yè)大廈集團有限公司 (占總股本 90%)為主發(fā)起人聯(lián)合 XX市商業(yè)實業(yè)有限公司、 XX市商業(yè)建設(shè)發(fā)展公司、 XX商業(yè)對外貿(mào)易公司、XX天鵬集團公司組建的現(xiàn)代大型百貨零售企業(yè)，注冊資本 6869萬元， 20xx年末總資產(chǎn)27519萬 元。 （ 2）經(jīng)營范圍 國內(nèi)貿(mào)易，移動電話機配件的銷售，金飾品的修理改制，摩托車維修，家用電器的安裝、維修， 服 裝、眼鏡的加工服務(wù)， 商品包裝， 倉儲服務(wù)，汽車貨運，自有場地出租，電子游藝，經(jīng)濟信息咨詢服務(wù)，廣告、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)轉(zhuǎn)讓及咨詢服務(wù)，軟件開發(fā)、銷售。股份公司 20xx年銷售額超過 300萬元的品牌有 32個， 如森達皮鞋、真維斯、夢特嬌、威鵬服飾、步步高、飛利浦、帥康家用電器等；超過 400萬元的品牌有 10個， 如鄂爾多斯羊絨制品，西門子、海信電器等；超過 800萬元的品牌有 4個， 超過 1000萬元的品牌有 3個， 其中， 春蘭及海爾系列家用電器產(chǎn)品的銷售均超過 20xx萬元。股份公司在 20xx年實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入 ， 占全市批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實現(xiàn)總額的 %， 位居全市商場企業(yè)第一位，其中品牌商品的銷售總額占 XX市大型企業(yè)整體銷售額的 50%以上，有近 50個家用電器的著名品牌的銷售量位居 XX市第一位。 表 12 股份公司近三年財務(wù)狀 況表 項 目 1998年末 1999年末 20xx年末 總資產(chǎn)（萬元） 21547 24430 27519 資產(chǎn)負債率（ %） 主營業(yè)務(wù)收入（萬元） 60308 80082 85679 主營業(yè)務(wù)利潤（萬元） 9366 11561 11345 凈利潤（萬元） 1859 2766 2868 凈資產(chǎn)收益率（ %） 股份公司對外股權(quán)投資情況 目前，股份公司共有 13家對外投資參股公司，其中除 XX八佰伴商業(yè)大廈超市有限公司、XX商 業(yè)大廈集團二百電器商廈公司、 XX東方藥業(yè)有限公司外， 其余 10家均為股份公司控股企業(yè)。股份公司將立足傳統(tǒng)零售百貨業(yè)，通過收購、兼并等資本運營的手段，實施低成本擴張，建立新型的連鎖經(jīng)營架構(gòu)；通過實施現(xiàn)代化的物流配送措施，實現(xiàn)內(nèi)部交易成本的最低化與市場范圍的放大；同時輔之以承載信息流的電子商務(wù)手段，實現(xiàn)商品及服務(wù)結(jié)構(gòu)、物流功能、營銷方式等的升級，形成發(fā)展 “大流通 、大市場、大商業(yè) ”的格局，實現(xiàn)股份公司的利潤率與市場占有率的同步增長，保證股份公司的可持續(xù)性發(fā)展努力建成新型的現(xiàn)代化商業(yè)企業(yè)目標(biāo) 。 建設(shè)東方物流配送中心及大型超市是為了實現(xiàn)股份公司發(fā)展戰(zhàn)略而實施的主要建設(shè)項目之一，為此股份公司進行了大量前期準(zhǔn)備工作。項目可行性研究的主要內(nèi)容包括： 項目建設(shè)的必要性和意義： 項目市場分析和預(yù)測； 項目主要經(jīng)營內(nèi)容和規(guī)模； 項目主要建設(shè)規(guī)模和功能； 項目投資估算； 經(jīng)濟效益分析及評價。 投資建設(shè)現(xiàn)代化物流配送中心及超市，將促使 XX商業(yè)大廈股份有限公司由大商場經(jīng)營進一步涉足連鎖經(jīng)營、超級市場、無店鋪銷售等業(yè)態(tài)，推動股份公司由傳統(tǒng)物流商業(yè)企業(yè)向現(xiàn)代物流商業(yè)企業(yè)的發(fā)展。其中物流配送中心年貨物流通量達到彩電 10萬 臺、空調(diào) 10萬臺， 其它家電 30萬件，其它大宗 商品 30萬件， 一般商品 80萬件。全部 投資回收期為 （所得稅后， 含建設(shè)期），符合投資回收的期限要求，能夠按時收回投資。建議在項目的建設(shè)、經(jīng)營過程中注意加強工程建設(shè)管理， 制定切 實可行的營銷策略，控制項目的運行成本，以避免項目的固定資產(chǎn)投資、營業(yè)收入和成本支出出現(xiàn)較大的負面波動， 而 影響項目的預(yù)期效果。該體系力求在總成本盡可能最低的前提下，通過信息、網(wǎng)絡(luò)、運輸、存儲等諸多因素的協(xié)調(diào)以及商品包裝等手段實現(xiàn)既定物流目標(biāo) ， 從而 保證企業(yè)實現(xiàn)利潤最大化。 因此， 隨著我國加入 WTO步伐的不 斷加快和國內(nèi)企業(yè)對物流成本控制的日益重視，客戶對服務(wù)需求水平的逐步提高和日趨多元化，我國物流業(yè)的發(fā)展具有廣闊空間。 XX在商貿(mào)流通業(yè) “十五 ”發(fā)展規(guī)劃也 明確提出：要建立全國性、區(qū)域性、地區(qū)性的市場，要發(fā)展大配送、大賣場、大連銷，形成立足 XX，面向華東、輻射長江三角洲地區(qū)的大商圈，并與國際市場連接，形成多層次、多功能、通暢、高效、可調(diào)控的市場體系。在此之后， 國家又采取了一系列新的改革方案： 1993年 3月， 國務(wù)院在有關(guān)文件中第一次同意將物資供銷，即生產(chǎn)資料批發(fā)領(lǐng)域列入對外開放的范圍；1995年， 國家對外開放連鎖經(jīng)營形式，批準(zhǔn)荷蘭、日本兩家外商在北京進行連鎖商業(yè)試點； 1995年 6月， 《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》中，又將商業(yè)零售、批發(fā)和物資供銷從以前的禁止類列入現(xiàn)在的限制類，允許有限度地利用外資。它是一種現(xiàn)代化大型商業(yè)形態(tài)，具有自選購物、流通成本低、節(jié)約購買時間等優(yōu)點， 因而 即使在新商業(yè)經(jīng)營形態(tài)層出不窮的發(fā)達國家， 它仍占據(jù)著不 可替代的地位， 成為現(xiàn)代大型零售業(yè)的主要形式。中國由于消費市場潛力較大，投資環(huán)境較好，國外大型超市集團紛紛把中國作為拓寬發(fā)展領(lǐng)域的投資熱點。國際知名的連鎖超市紛紛搶灘錫城，繼 XX八佰伴、三陽百盛、麥德龍之后，歐尚、歐倍德、佳樂福等國際大型超市也將陸續(xù)亮相 XX。股份公司注重產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，在從單一傳統(tǒng)百貨向連鎖超市、電子商務(wù)等組合業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型中已打下一定基礎(chǔ)；同時，股份公司積極致力于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)延伸，成功開展相關(guān)多元經(jīng)營，并成功開發(fā)以進銷分離、進價核算、單品管理為基礎(chǔ)的計算機商品信息管理系統(tǒng)，電子化、網(wǎng)絡(luò)化、現(xiàn)代化的管理格局已初見雛形。 通過網(wǎng)絡(luò)平臺和信息技術(shù)連接企業(yè)各經(jīng)營網(wǎng)點，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)資源整合，集中采 購， 集中配送，不 僅可以大大增加企業(yè)進貨價格競爭力，更能有效降低商品流通總成本；通過完善的信息處理和交換網(wǎng)絡(luò)將上游產(chǎn)品制造供貨商和下游銷售客戶連接成一體，將物流與信息流有機結(jié)合，可以實現(xiàn)商品流通信息的集中化， 同 時可利用 POS、ECR等手段全面掌握市場需求信息 、庫存信息，建立商品供應(yīng)保障體系， 從而 使企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟效益得以大幅度提高。 第三、投資興建現(xiàn)代物流配送中心，將促使股份公司的物流業(yè)務(wù)向 社會化專業(yè)化方向轉(zhuǎn)變，推進股份公司經(jīng)營業(yè)態(tài)由企業(yè)物流向社會化專業(yè)物流的轉(zhuǎn)變，使物流配送最終發(fā)展成為股份公司新的經(jīng)營服務(wù)產(chǎn)業(yè) ——“第三方物流產(chǎn)業(yè) ”，為股份公司拓展新的業(yè)務(wù)空間和利潤增長點，實現(xiàn)股份公司在降低物質(zhì)消耗、提高勞動生產(chǎn)率以外的 “第三利潤源 ”。未來的物流配送中心不僅可以承擔(dān)股份公司自身整個營銷體系的物流業(yè)務(wù)，滿足內(nèi)部的物流配送需求，還可以開發(fā)社會化物流配送服務(wù)，使股份公司既為上游企業(yè)提供高效率物流業(yè)務(wù)，又能滿足下游客戶日益上升的 “多品種、小批量、多次數(shù) ”的物流需求， 從而 實現(xiàn)發(fā)展成為 XX市乃至蘇南、華東 地區(qū)物流配送基地的戰(zhàn)略目標(biāo) 。古老的商都煥發(fā)出青春與現(xiàn)代的氣息，步入了全國十五個經(jīng)濟中心城市行列。全年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 ，比上年增長 %，增幅比全省平均水平高 個百分點，比全國平均水平高 。恩格爾系數(shù)由 1999年的 %降低到 20xx年的 %， 居民耐用消費品逐漸向高檔化發(fā)展，轎車等高檔消費品也逐漸進入高收入城鎮(zhèn)居民家庭。國民經(jīng)濟保持了持續(xù)快速健康發(fā)展的良好勢頭，國內(nèi)生產(chǎn)總值由 1995年的 761億元增加到 20xx年的1200億元，年均增長 %；人均國內(nèi)生產(chǎn)總值由 1995年的 17751元增加到 20xx年的27653元，社會主義市場經(jīng)濟運行機制初步建立。 “十五 ”期間， XX市國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長在 10%以上（預(yù)期調(diào)控目標(biāo)）；到 20xx年， XX市國內(nèi)生產(chǎn)總值在 20xx年的基礎(chǔ)上增長 ，經(jīng)濟社會發(fā)展和人民富裕程度達到或接近世界中等發(fā)達國家和地區(qū)水平，在 XX省內(nèi)率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化。批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 ， 比上年同 期增長 %。 20xx年 XX市零售額超億元的大中型商場 12家（見表 33）， 20xx年 XX市超 10億元商品市場 13家（見表 34）。 根據(jù)對 XX市區(qū)居民的超市型商品性消費支出總量的分析看， XX市區(qū)超市型商品性消費支出總量很大，具有較大的消費潛力。再考慮到 XX市社會經(jīng)濟的發(fā)展及居民消費支出的逐年增長等因素，未來幾年 XX市區(qū)超市型商品性消費支出總?cè)萘繎?yīng)在 60億元以上。對未來 10年進行預(yù)測：假設(shè)按照 20xx年我國物流總成本占 GDP比例 %，每 5年物流成本占 GDP的比重下降 2%，即 20xx年中國物流成本占 GDP比例為 %， 20xx年中國物流成本占 GDP比例為%， 則 20xx20xx這十年我國物流成本占 GDP比例的算術(shù)平均值約為 %；我國第三方物流在物流市場上的比例前五年（ 20xx20xx）按照國際平均數(shù) 1/3左右計算，后五年按照 1/2計算，則未來十年第三方物流在物流市場上的比例算術(shù)平均值為 。例如， 根據(jù) 1998年底國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計， 家獨立核算工業(yè)企業(yè)產(chǎn)成品庫存 6094億元人民幣，占其全年產(chǎn)品銷售收入的 %， 如果加上應(yīng)收帳款 12315億元，兩項資金占用為產(chǎn)品銷售收入的 29%。 （ 2）客戶對服務(wù)的需求水平逐步提高和多樣化趨勢提供的市場機會。由于外資企業(yè)較早研究物流，對流通領(lǐng)域的成本控制重視程度較高，與國內(nèi)企業(yè)相比，跨國公司對物流服務(wù)的需求要旺盛得多。 （ 4）加入 WTO帶來的市場機會。 本項目物流市場分析及預(yù)測 本項目擬建的物流配送中心的功能主要是一方面為股份公司內(nèi)部及參股公司等系統(tǒng)內(nèi)提供配送服務(wù)；另一方面為系統(tǒng)外有關(guān)公司及單 位提供社會化物流配送服務(wù)。本項目的配送對象見圖 31。為此，股份公司提出要打破傳統(tǒng)的供銷經(jīng)營模式，確立了大市場、大貿(mào)易、大流通的戰(zhàn)略思想，在提高主業(yè)綜合經(jīng)營效益的同時，尋找契機，結(jié)合自身優(yōu)勢并吸收先進的科學(xué)管理技術(shù)，開拓新的利潤增長空間。 ★具有物流配送的社會化服 務(wù)功能，成為華東地區(qū)有較大影響力的專業(yè)性物流配送基地之一。 ★建立完善的信息處理和交換系統(tǒng)并可加以擴展、升級。本項目的建設(shè)內(nèi)容包括主體工程和輔助配套設(shè)施工程，詳細內(nèi)容參見本報告第七章 “工程技術(shù)方案 ”。 第五章 項目場址與建設(shè)條件 第一節(jié) 項目場址 一、 XX概況 本項目場址所在地 XX市為 XX省省轄市，位于東經(jīng) 119度 31分至 120度 36分、北緯 31度 7分至 32度， 地處長江三角洲江湖間的走廊部分、 XX省的東南部、滬寧鐵路中段，東鄰蘇州， 距上海 128公里；南瀕太湖， 與浙江省交界；西接常州，距南京 183公里；北臨長江，與揚州市所轄的靖江市隔江相望。 根據(jù)初步方案， 本項目用地 —廣瑞路 18號（土地面積 21,）、廣瑞路 14號（土地面積 25,）擬分別采取收購、租賃方式獲取。東部平原，沃野 無邊，水網(wǎng)發(fā)育， 地面高程 1—5米， 地形由中西向東緩緩傾斜。太湖總面積 2250平方公里， 東西寬 56公里， 南北長 68公里，平均水深 2米；京杭運河，全長 1794公里， 其中老運河 ， 河床寬 30—90米。 7條水運干線溝通相連， 9條公路干線通向蘇、浙、皖。 航空 XX市距上海虹橋國際機場 120公里， 距南京祿口國際機場 180公里， 距 XX機場 20公里（該機場主要服務(wù)于國內(nèi)航線）。 鐵路 經(jīng)滬寧線可與全國鐵路連網(wǎng)直通，正在規(guī)劃中的京滬高速鐵路將為 XX交通提供更為便捷的條件。 三、項目區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施條件 道路 建設(shè)地所在區(qū)域有交通型主干道廣瑞路、錫滬路，兩條道路 紅線寬度均為 35m， 四車道， 混凝土路面， 質(zhì)量較高。 供電 建設(shè)地所處區(qū)域由 XX市供電局供電，骨干輸電線路 35kV， 除線路檢修外一般不停電，供電保證率在 98%以上， 供電狀況較優(yōu)。 電訊 建設(shè)地屬 XX電信局四分局市話服務(wù)范圍，電話交換方式為數(shù)字程控式，區(qū)域內(nèi)目前的裝機容量完全可以滿足正常經(jīng)營、生活需要?，F(xiàn)有的配送中心、流通、連鎖企業(yè)與 EC對接，將傳統(tǒng)的物流模式轉(zhuǎn)化為 EC下新型物流模式是 EC和物流在我國進一步發(fā)展的方向。他們既向上游訂購產(chǎn)品，又向下游的貿(mào)易伙伴供應(yīng)產(chǎn)品。物流一體化的實質(zhì)是一個物流管理的問題，即專業(yè)化