【正文】 項(xiàng)目不確定性分析 ....................................................................................... 第十三章 綜合效益評(píng)價(jià) ................................................................................................. 第一節(jié) 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) ............................................................................................... 第二節(jié) 社會(huì)效益評(píng)價(jià) ............................................................................................... XXxx物流配送中心及超市項(xiàng)目 第一章 總 論 第一節(jié) 概 述 一、項(xiàng)目建設(shè)單位基本情況 XX商業(yè)大廈股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱股份公司）創(chuàng)立于 1999年 9月， 由原 XXXX商業(yè)大廈有限公司整體變更而 來， 是由 XXXX商業(yè)大廈集團(tuán)有限公司 (占總股本 90%)為主發(fā)起人聯(lián)合 XX市商業(yè)實(shí)業(yè)有限公司、 XX市商業(yè)建設(shè)發(fā)展公司、 XX商業(yè)對(duì)外貿(mào)易公司、XX天鵬集團(tuán)公司組建的現(xiàn)代大型百貨零售企業(yè)，注冊(cè)資本 6869萬(wàn)元， 20xx年末總資產(chǎn)27519萬(wàn) 元。 （ 2）經(jīng)營(yíng)范圍 國(guó)內(nèi)貿(mào)易，移動(dòng)電話機(jī)配件的銷售，金飾品的修理改制，摩托車維修，家用電器的安裝、維修， 服 裝、眼鏡的加工服務(wù)， 商品包裝， 倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)，汽車貨運(yùn)，自有場(chǎng)地出租，電子游藝，經(jīng)濟(jì)信息咨詢服務(wù)，廣告、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)轉(zhuǎn)讓及咨詢服務(wù)，軟件開發(fā)、銷售。股份公司 20xx年銷售額超過 300萬(wàn)元的品牌有 32個(gè)， 如森達(dá)皮鞋、真維斯、夢(mèng)特嬌、威鵬服飾、步步高、飛利浦、帥康家用電器等；超過 400萬(wàn)元的品牌有 10個(gè)， 如鄂爾多斯羊絨制品，西門子、海信電器等；超過 800萬(wàn)元的品牌有 4個(gè)， 超過 1000萬(wàn)元的品牌有 3個(gè)， 其中， 春蘭及海爾系列家用電器產(chǎn)品的銷售均超過 20xx萬(wàn)元。股份公司在 20xx年實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 ， 占全市批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)總額的 %， 位居全市商場(chǎng)企業(yè)第一位，其中品牌商品的銷售總額占 XX市大型企業(yè)整體銷售額的 50%以上，有近 50個(gè)家用電器的著名品牌的銷售量位居 XX市第一位。 表 12 股份公司近三年財(cái)務(wù)狀 況表 項(xiàng) 目 1998年末 1999年末 20xx年末 總資產(chǎn)（萬(wàn)元） 21547 24430 27519 資產(chǎn)負(fù)債率（ %） 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（萬(wàn)元） 60308 80082 85679 主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)（萬(wàn)元） 9366 11561 11345 凈利潤(rùn)（萬(wàn)元） 1859 2766 2868 凈資產(chǎn)收益率（ %） 股份公司對(duì)外股權(quán)投資情況 目前，股份公司共有 13家對(duì)外投資參股公司，其中除 XX八佰伴商業(yè)大廈超市有限公司、XX商 業(yè)大廈集團(tuán)二百電器商廈公司、 XX東方藥業(yè)有限公司外， 其余 10家均為股份公司控股企業(yè)。股份公司將立足傳統(tǒng)零售百貨業(yè)，通過收購(gòu)、兼并等資本運(yùn)營(yíng)的手段，實(shí)施低成本擴(kuò)張，建立新型的連鎖經(jīng)營(yíng)架構(gòu)；通過實(shí)施現(xiàn)代化的物流配送措施，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部交易成本的最低化與市場(chǎng)范圍的放大；同時(shí)輔之以承載信息流的電子商務(wù)手段，實(shí)現(xiàn)商品及服務(wù)結(jié)構(gòu)、物流功能、營(yíng)銷方式等的升級(jí)，形成發(fā)展 “大流通 、大市場(chǎng)、大商業(yè) ”的格局，實(shí)現(xiàn)股份公司的利潤(rùn)率與市場(chǎng)占有率的同步增長(zhǎng)，保證股份公司的可持續(xù)性發(fā)展努力建成新型的現(xiàn)代化商業(yè)企業(yè)目標(biāo) 。 建設(shè)東方物流配送中心及大型超市是為了實(shí)現(xiàn)股份公司發(fā)展戰(zhàn)略而實(shí)施的主要建設(shè)項(xiàng)目之一，為此股份公司進(jìn)行了大量前期準(zhǔn)備工作。項(xiàng)目可行性研究的主要內(nèi)容包括： 項(xiàng)目建設(shè)的必要性和意義： 項(xiàng)目市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè)； 項(xiàng)目主要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和規(guī)模； 項(xiàng)目主要建設(shè)規(guī)模和功能； 項(xiàng)目投資估算； 經(jīng)濟(jì)效益分析及評(píng)價(jià)。 投資建設(shè)現(xiàn)代化物流配送中心及超市，將促使 XX商業(yè)大廈股份有限公司由大商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)進(jìn)一步涉足連鎖經(jīng)營(yíng)、超級(jí)市場(chǎng)、無店鋪銷售等業(yè)態(tài)，推動(dòng)股份公司由傳統(tǒng)物流商業(yè)企業(yè)向現(xiàn)代物流商業(yè)企業(yè)的發(fā)展。其中物流配送中心年貨物流通量達(dá)到彩電 10萬(wàn) 臺(tái)、空調(diào) 10萬(wàn)臺(tái)， 其它家電 30萬(wàn)件，其它大宗 商品 30萬(wàn)件， 一般商品 80萬(wàn)件。全部 投資回收期為 （所得稅后， 含建設(shè)期），符合投資回收的期限要求，能夠按時(shí)收回投資。建議在項(xiàng)目的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)過程中注意加強(qiáng)工程建設(shè)管理， 制定切 實(shí)可行的營(yíng)銷策略，控制項(xiàng)目的運(yùn)行成本，以避免項(xiàng)目的固定資產(chǎn)投資、營(yíng)業(yè)收入和成本支出出現(xiàn)較大的負(fù)面波動(dòng)， 而 影響項(xiàng)目的預(yù)期效果。該體系力求在總成本盡可能最低的前提下，通過信息、網(wǎng)絡(luò)、運(yùn)輸、存儲(chǔ)等諸多因素的協(xié)調(diào)以及商品包裝等手段實(shí)現(xiàn)既定物流目標(biāo) ， 從而 保證企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。 因此， 隨著我國(guó)加入 WTO步伐的不 斷加快和國(guó)內(nèi)企業(yè)對(duì)物流成本控制的日益重視，客戶對(duì)服務(wù)需求水平的逐步提高和日趨多元化，我國(guó)物流業(yè)的發(fā)展具有廣闊空間。 XX在商貿(mào)流通業(yè) “十五 ”發(fā)展規(guī)劃也 明確提出：要建立全國(guó)性、區(qū)域性、地區(qū)性的市場(chǎng)，要發(fā)展大配送、大賣場(chǎng)、大連銷，形成立足 XX，面向華東、輻射長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的大商圈，并與國(guó)際市場(chǎng)連接，形成多層次、多功能、通暢、高效、可調(diào)控的市場(chǎng)體系。在此之后， 國(guó)家又采取了一系列新的改革方案： 1993年 3月， 國(guó)務(wù)院在有關(guān)文件中第一次同意將物資供銷，即生產(chǎn)資料批發(fā)領(lǐng)域列入對(duì)外開放的范圍；1995年， 國(guó)家對(duì)外開放連鎖經(jīng)營(yíng)形式，批準(zhǔn)荷蘭、日本兩家外商在北京進(jìn)行連鎖商業(yè)試點(diǎn)； 1995年 6月， 《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》中，又將商業(yè)零售、批發(fā)和物資供銷從以前的禁止類列入現(xiàn)在的限制類，允許有限度地利用外資。它是一種現(xiàn)代化大型商業(yè)形態(tài)，具有自選購(gòu)物、流通成本低、節(jié)約購(gòu)買時(shí)間等優(yōu)點(diǎn)， 因而 即使在新商業(yè)經(jīng)營(yíng)形態(tài)層出不窮的發(fā)達(dá)國(guó)家， 它仍占據(jù)著不 可替代的地位， 成為現(xiàn)代大型零售業(yè)的主要形式。中國(guó)由于消費(fèi)市場(chǎng)潛力較大，投資環(huán)境較好，國(guó)外大型超市集團(tuán)紛紛把中國(guó)作為拓寬發(fā)展領(lǐng)域的投資熱點(diǎn)。國(guó)際知名的連鎖超市紛紛搶灘錫城，繼 XX八佰伴、三陽(yáng)百盛、麥德龍之后，歐尚、歐倍德、佳樂福等國(guó)際大型超市也將陸續(xù)亮相 XX。股份公司注重產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，在從單一傳統(tǒng)百貨向連鎖超市、電子商務(wù)等組合業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型中已打下一定基礎(chǔ)；同時(shí)，股份公司積極致力于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)延伸，成功開展相關(guān)多元經(jīng)營(yíng)，并成功開發(fā)以進(jìn)銷分離、進(jìn)價(jià)核算、單品管理為基礎(chǔ)的計(jì)算機(jī)商品信息管理系統(tǒng)，電子化、網(wǎng)絡(luò)化、現(xiàn)代化的管理格局已初見雛形。 通過網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)和信息技術(shù)連接企業(yè)各經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)資源整合，集中采 購(gòu)， 集中配送，不 僅可以大大增加企業(yè)進(jìn)貨價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力，更能有效降低商品流通總成本；通過完善的信息處理和交換網(wǎng)絡(luò)將上游產(chǎn)品制造供貨商和下游銷售客戶連接成一體，將物流與信息流有機(jī)結(jié)合，可以實(shí)現(xiàn)商品流通信息的集中化， 同 時(shí)可利用 POS、ECR等手段全面掌握市場(chǎng)需求信息 、庫(kù)存信息，建立商品供應(yīng)保障體系， 從而 使企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益得以大幅度提高。 第三、投資興建現(xiàn)代物流配送中心，將促使股份公司的物流業(yè)務(wù)向 社會(huì)化專業(yè)化方向轉(zhuǎn)變，推進(jìn)股份公司經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)由企業(yè)物流向社會(huì)化專業(yè)物流的轉(zhuǎn)變，使物流配送最終發(fā)展成為股份公司新的經(jīng)營(yíng)服務(wù)產(chǎn)業(yè) ——“第三方物流產(chǎn)業(yè) ”，為股份公司拓展新的業(yè)務(wù)空間和利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)股份公司在降低物質(zhì)消耗、提高勞動(dòng)生產(chǎn)率以外的 “第三利潤(rùn)源 ”。未來的物流配送中心不僅可以承擔(dān)股份公司自身整個(gè)營(yíng)銷體系的物流業(yè)務(wù)，滿足內(nèi)部的物流配送需求，還可以開發(fā)社會(huì)化物流配送服務(wù)，使股份公司既為上游企業(yè)提供高效率物流業(yè)務(wù)，又能滿足下游客戶日益上升的 “多品種、小批量、多次數(shù) ”的物流需求， 從而 實(shí)現(xiàn)發(fā)展成為 XX市乃至蘇南、華東 地區(qū)物流配送基地的戰(zhàn)略目標(biāo) 。古老的商都煥發(fā)出青春與現(xiàn)代的氣息，步入了全國(guó)十五個(gè)經(jīng)濟(jì)中心城市行列。全年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 ，比上年增長(zhǎng) %，增幅比全省平均水平高 個(gè)百分點(diǎn)，比全國(guó)平均水平高 。恩格爾系數(shù)由 1999年的 %降低到 20xx年的 %， 居民耐用消費(fèi)品逐漸向高檔化發(fā)展，轎車等高檔消費(fèi)品也逐漸進(jìn)入高收入城鎮(zhèn)居民家庭。國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)快速健康發(fā)展的良好勢(shì)頭，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值由 1995年的 761億元增加到 20xx年的1200億元，年均增長(zhǎng) %；人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值由 1995年的 17751元增加到 20xx年的27653元，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制初步建立。 “十五 ”期間， XX市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)在 10%以上（預(yù)期調(diào)控目標(biāo)）；到 20xx年， XX市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值在 20xx年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng) ，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和人民富裕程度達(dá)到或接近世界中等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)水平，在 XX省內(nèi)率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 ， 比上年同 期增長(zhǎng) %。 20xx年 XX市零售額超億元的大中型商場(chǎng) 12家（見表 33）， 20xx年 XX市超 10億元商品市場(chǎng) 13家（見表 34）。 根據(jù)對(duì) XX市區(qū)居民的超市型商品性消費(fèi)支出總量的分析看， XX市區(qū)超市型商品性消費(fèi)支出總量很大，具有較大的消費(fèi)潛力。再考慮到 XX市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及居民消費(fèi)支出的逐年增長(zhǎng)等因素，未來幾年 XX市區(qū)超市型商品性消費(fèi)支出總?cè)萘繎?yīng)在 60億元以上。對(duì)未來 10年進(jìn)行預(yù)測(cè)：假設(shè)按照 20xx年我國(guó)物流總成本占 GDP比例 %，每 5年物流成本占 GDP的比重下降 2%，即 20xx年中國(guó)物流成本占 GDP比例為 %， 20xx年中國(guó)物流成本占 GDP比例為%， 則 20xx20xx這十年我國(guó)物流成本占 GDP比例的算術(shù)平均值約為 %；我國(guó)第三方物流在物流市場(chǎng)上的比例前五年（ 20xx20xx）按照國(guó)際平均數(shù) 1/3左右計(jì)算，后五年按照 1/2計(jì)算，則未來十年第三方物流在物流市場(chǎng)上的比例算術(shù)平均值為 。例如， 根據(jù) 1998年底國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)， 家獨(dú)立核算工業(yè)企業(yè)產(chǎn)成品庫(kù)存 6094億元人民幣，占其全年產(chǎn)品銷售收入的 %， 如果加上應(yīng)收帳款 12315億元，兩項(xiàng)資金占用為產(chǎn)品銷售收入的 29%。 （ 2）客戶對(duì)服務(wù)的需求水平逐步提高和多樣化趨勢(shì)提供的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。由于外資企業(yè)較早研究物流，對(duì)流通領(lǐng)域的成本控制重視程度較高，與國(guó)內(nèi)企業(yè)相比，跨國(guó)公司對(duì)物流服務(wù)的需求要旺盛得多。 （ 4）加入 WTO帶來的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 本項(xiàng)目物流市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè) 本項(xiàng)目擬建的物流配送中心的功能主要是一方面為股份公司內(nèi)部及參股公司等系統(tǒng)內(nèi)提供配送服務(wù)；另一方面為系統(tǒng)外有關(guān)公司及單 位提供社會(huì)化物流配送服務(wù)。本項(xiàng)目的配送對(duì)象見圖 31。為此，股份公司提出要打破傳統(tǒng)的供銷經(jīng)營(yíng)模式，確立了大市場(chǎng)、大貿(mào)易、大流通的戰(zhàn)略思想，在提高主業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)效益的同時(shí)，尋找契機(jī)，結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)并吸收先進(jìn)的科學(xué)管理技術(shù)，開拓新的利潤(rùn)增長(zhǎng)空間。 ★具有物流配送的社會(huì)化服 務(wù)功能，成為華東地區(qū)有較大影響力的專業(yè)性物流配送基地之一。 ★建立完善的信息處理和交換系統(tǒng)并可加以擴(kuò)展、升級(jí)。本項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容包括主體工程和輔助配套設(shè)施工程，詳細(xì)內(nèi)容參見本報(bào)告第七章 “工程技術(shù)方案 ”。 第五章 項(xiàng)目場(chǎng)址與建設(shè)條件 第一節(jié) 項(xiàng)目場(chǎng)址 一、 XX概況 本項(xiàng)目場(chǎng)址所在地 XX市為 XX省省轄市，位于東經(jīng) 119度 31分至 120度 36分、北緯 31度 7分至 32度， 地處長(zhǎng)江三角洲江湖間的走廊部分、 XX省的東南部、滬寧鐵路中段，東鄰蘇州， 距上海 128公里；南瀕太湖， 與浙江省交界；西接常州，距南京 183公里；北臨長(zhǎng)江，與揚(yáng)州市所轄的靖江市隔江相望。 根據(jù)初步方案， 本項(xiàng)目用地 —廣瑞路 18號(hào)（土地面積 21,）、廣瑞路 14號(hào)（土地面積 25,）擬分別采取收購(gòu)、租賃方式獲取。東部平原，沃野 無邊，水網(wǎng)發(fā)育， 地面高程 1—5米， 地形由中西向東緩緩傾斜。太湖總面積 2250平方公里， 東西寬 56公里， 南北長(zhǎng) 68公里，平均水深 2米；京杭運(yùn)河，全長(zhǎng) 1794公里， 其中老運(yùn)河 ， 河床寬 30—90米。 7條水運(yùn)干線溝通相連， 9條公路干線通向蘇、浙、皖。 航空 XX市距上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng) 120公里， 距南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng) 180公里， 距 XX機(jī)場(chǎng) 20公里（該機(jī)場(chǎng)主要服務(wù)于國(guó)內(nèi)航線）。 鐵路 經(jīng)滬寧線可與全國(guó)鐵路連網(wǎng)直通，正在規(guī)劃中的京滬高速鐵路將為 XX交通提供更為便捷的條件。 三、項(xiàng)目區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施條件 道路 建設(shè)地所在區(qū)域有交通型主干道廣瑞路、錫滬路，兩條道路 紅線寬度均為 35m， 四車道， 混凝土路面， 質(zhì)量較高。 供電 建設(shè)地所處區(qū)域由 XX市供電局供電，骨干輸電線路 35kV， 除線路檢修外一般不停電，供電保證率在 98%以上， 供電狀況較優(yōu)。 電訊 建設(shè)地屬 XX電信局四分局市話服務(wù)范圍，電話交換方式為數(shù)字程控式，區(qū)域內(nèi)目前的裝機(jī)容量完全可以滿足正常經(jīng)營(yíng)、生活需要?，F(xiàn)有的配送中心、流通、連鎖企業(yè)與 EC對(duì)接，將傳統(tǒng)的物流模式轉(zhuǎn)化為 EC下新型物流模式是 EC和物流在我國(guó)進(jìn)一步發(fā)展的方向。他們既向上游訂購(gòu)產(chǎn)品，又向下游的貿(mào)易伙伴供應(yīng)產(chǎn)品。物流一體化的實(shí)質(zhì)是一個(gè)物流管理的問題，即專業(yè)化