【正文】 公用品類等總品種數(shù) 39大類， 10000種 日發(fā)生品種數(shù) 20xx種 進(jìn)貨提前期 5天 配送提前期 24小時(shí) 庫(kù)存量相當(dāng)于 1520天的銷售量 ★配送及倉(cāng)儲(chǔ)面積： 16000平方米 第二節(jié) 建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 為實(shí)現(xiàn)上述建設(shè)目標(biāo)，需新建一定規(guī)模的物流配送中心及超市，以及有關(guān)配套設(shè)施。本項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容包括主體工程和輔助配套設(shè)施工程，詳細(xì)內(nèi)容參見(jiàn)本報(bào)告第七章 “工程技術(shù)方案 ”。 一、主體工程 新建物流配送中心及超市大樓一幢， 共三層，另有半地下室一層，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，總建筑面積 47970m2， 包括倉(cāng)儲(chǔ)及配送、超市賣場(chǎng)、辦公等用房。其中，超市賣場(chǎng)面積 120xxm2， 倉(cāng)儲(chǔ)及配送面積 16000m2， 其它用房面積 19970m2。 二、輔助配套設(shè) 施工程 輔助配套設(shè)施用房 650m2， 主要為冷凍機(jī)房、變電室、泵房、鍋爐房、發(fā)電機(jī)房等用房，均為單層磚混結(jié)構(gòu)； 多功能廣場(chǎng)、室外停車場(chǎng)等室外工程； 給排水、強(qiáng)弱電、暖通、消防等配套公用工程； 物流配送中心及超市所需的物流設(shè)備、信息系統(tǒng)及辦公用具等。 第五章 項(xiàng)目場(chǎng)址與建設(shè)條件 第一節(jié) 項(xiàng)目場(chǎng)址 一、 XX概況 本項(xiàng)目場(chǎng)址所在地 XX市為 XX省省轄市，位于東經(jīng) 119度 31分至 120度 36分、北緯 31度 7分至 32度， 地處長(zhǎng)江三角洲江湖間的走廊部分、 XX省的東南部、滬寧鐵路中段，東鄰蘇州， 距上海 128公里；南瀕太湖， 與浙江省交界；西接常州，距南京 183公里；北臨長(zhǎng)江，與揚(yáng)州市所轄的靖江市隔江相望。 XX市總面積 4650平方公里， 其中山區(qū)和丘陵為 782平方公里， 占總面積的 %；水域面積為 769平方公里，占 %， 耕地面積 ；城市建成區(qū)面積為 公里。 二、基地概況 項(xiàng)目場(chǎng)址位于 XX市區(qū)廣瑞路 1 18號(hào)， 現(xiàn)分別為 XXXX商業(yè)大廈集團(tuán)有限公司的倉(cāng)儲(chǔ)用 地與 XX市國(guó)貿(mào)控股（集團(tuán)）有限公司所有的五金倉(cāng)庫(kù)所在地。該地塊位于 XX市市區(qū)北部偏東，占地面積 47400平方米， 距 XX市中心 僅 1500米， 毗鄰 XX火車站和汽車站，有鐵路專用線直通 XX火車站；鄰近有 312國(guó)道， 距滬寧、錫澄高速公路約 3~5公里， 5公里方圓內(nèi)有多個(gè)居民新村小區(qū)以及廣瑞路裝修市場(chǎng)， 地理位置優(yōu)越，交通便利， 十分適合建設(shè)物流配送中心及大型超市。 根據(jù)初步方案， 本項(xiàng)目用地 —廣瑞路 18號(hào)（土地面積 21,）、廣瑞路 14號(hào)（土地面積 25,）擬分別采取收購(gòu)、租賃方式獲取。根據(jù) XX金寧達(dá)土地評(píng)估有限公司金地估宗評(píng) [20xx]第 040號(hào)、 [20xx]第 039號(hào)土地評(píng)估報(bào)告，股份公司擬收購(gòu)的廣瑞路 18號(hào)【錫 崇 國(guó)用（ 20xx）字第 215號(hào)】國(guó)有出讓土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)格為 ，擬租賃的廣瑞路 14號(hào)【錫崇 國(guó)用（ 1999）字第 21號(hào)】國(guó)有出讓土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)格為。另外， 根據(jù) XX中天資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限公司蘇中資評(píng)報(bào)字（ 20xx）第 53號(hào)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告出具的評(píng)估結(jié)果， 位于廣瑞路 18號(hào)、股份公司擬受讓的 XXXX華錦集團(tuán)有限公司所有的與擬收購(gòu)?fù)恋叵嚓P(guān)的建筑物及設(shè)備的評(píng)估價(jià)值為 。 第二節(jié) 建設(shè)條件 一、自然條件 地形地貌 XX地形以平原為主，零散分布著低山、殘丘。東部平原，沃野 無(wú)邊，水網(wǎng)發(fā)育， 地面高程 1—5米， 地形由中西向東緩緩傾斜。 XX市區(qū)的西南部太湖沿岸丘陵起伏，群山連綿，其中惠山三茅峰為最高， 海拔 329米， 錫山為 75米。 本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址位于 XX市區(qū)，原為倉(cāng)庫(kù)，地勢(shì)平坦，適宜建設(shè)物流配送中心及大型超市。 河流 XX南瀕太湖，北枕長(zhǎng)江，京杭運(yùn)河穿城而過(guò)， 地表水豐富， 外來(lái)水源補(bǔ)給充足，屬長(zhǎng) 江下游太湖水網(wǎng)區(qū)。太湖總面積 2250平方公里， 東西寬 56公里， 南北長(zhǎng) 68公里，平均水深 2米；京杭運(yùn)河，全長(zhǎng) 1794公里， 其中老運(yùn)河 ， 河床寬 30—90米。 本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址附近無(wú)主要 河流。 氣象 XX屬亞熱帶季風(fēng)海洋性氣候，常年主導(dǎo)風(fēng)為東南風(fēng)，四季變化分明，氣候溫和濕潤(rùn)，雨量充沛， 無(wú)霜期長(zhǎng)，熱量豐富。 溫 度： 年平均溫度 ℃ 最冷月平均氣溫 ℃ 最熱月平均氣溫 ℃ 極端最低氣溫 10℃ 極端最熱氣溫 39℃ 濕 度： 最冷月平均相對(duì)濕度 76% 最熱月平均相對(duì)濕度 86% 降 雨量： 年總降雨 1100mm 日最大降雨量 氣 壓： 夏季大氣壓 冬季大氣壓 風(fēng) ： 夏季平均風(fēng)速 冬季平均風(fēng)速 積 雪 ： 冬季最大積雪深度 26cm 無(wú)霜期 ： 230天 二、交通條件 XX是華東地區(qū)主要的交通樞紐，已形成由鐵路、公路、水路、航空配套組成的立體交通網(wǎng)絡(luò)。 7條水運(yùn)干線溝通相連， 9條公路干線通向蘇、浙、皖。江陰黃田港是長(zhǎng)江出海口的主要換裝港之一， 也是連結(jié)蘇北地區(qū)的主要渡口。 XX機(jī)場(chǎng)開(kāi)通 6條國(guó)內(nèi)航線。 近幾年來(lái)， XX大交通建設(shè)全面展開(kāi)，建成了滬寧高速公路 XX段，完成了蘇南大運(yùn)河 XX段整治，境內(nèi)將有上海到成都、黑龍江到海南、上海到北京三條高速公路通過(guò)，形成了一個(gè)高速公路交匯點(diǎn)， XX作為交通樞紐的地位日益明顯。 航空 XX市距上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng) 120公里， 距南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng) 180公里， 距 XX機(jī)場(chǎng) 20公里（該機(jī)場(chǎng)主要服務(wù)于國(guó)內(nèi)航線）。 海運(yùn) XX的海洋客、貨運(yùn)輸，主要經(jīng)由上海港、張家港港、江陰港出海。進(jìn)出口貨物可以十分便利、可靠地通過(guò)海運(yùn)抵達(dá)世界各地。 XX市區(qū)與這些港口有高速公路和國(guó)道相連，距上海港 165公里， 距江陰港 38公里， 距張家港港 43公里。 鐵路 經(jīng)滬寧線可與全國(guó)鐵路連網(wǎng)直通，正在規(guī)劃中的京滬高速鐵路將為 XX交通提供更為便捷的條件。 公路 經(jīng)滬寧高速公路約 90分鐘可以進(jìn)入上海市區(qū)， 312國(guó)道橫貫 XX全境。經(jīng)錫澄高速公路，XX與江陰長(zhǎng)江大橋（世界第四大斜拉橋）貫通。已建或規(guī)劃中的北京至上海、同江至三亞、上海至成都的三條高速公路，其交匯點(diǎn)位于 XX市。 三、項(xiàng)目區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施條件 道路 建設(shè)地所在區(qū)域有交通型主干道廣瑞路、錫滬路，兩條道路 紅線寬度均為 35m， 四車道， 混凝土路面， 質(zhì)量較高。通過(guò)廣瑞路可直接與 312國(guó)道相接， 由錫滬路上錫滬公路，經(jīng)東亭立交橋可直通滬寧高速公路。 項(xiàng)目場(chǎng)址距 XX市汽車站約 1000m， 距 XX火車站約 1000m?；匾晕饔需F路專線連接 XX火車站，與滬寧鐵路聯(lián)網(wǎng)，對(duì)外交通狀況優(yōu)。 供電 建設(shè)地所處區(qū)域由 XX市供電局供電，骨干輸電線路 35kV， 除線路檢修外一般不停電，供電保證率在 98%以上， 供電狀況較優(yōu)。 供水 建設(shè)地所處區(qū)域由 XX市自來(lái)水公司供水，主干道兩側(cè)主供水管徑 700mm， 供水保證率在 98%以上， 供水狀況較 優(yōu)。 排水 建設(shè)地排水體制為雨污分流制，主要道路兩側(cè)主排水管徑 1200mm， 雨污水排入市政排水管網(wǎng)。遇連續(xù)大雨后，區(qū)域內(nèi)地面僅有少量積水，排水狀況較優(yōu)。 電訊 建設(shè)地屬 XX電信局四分局市話服務(wù)范圍，電話交換方式為數(shù)字程控式，區(qū)域內(nèi)目前的裝機(jī)容量完全可以滿足正常經(jīng)營(yíng)、生活需要。 第六章 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案及設(shè)備系統(tǒng) 本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容由物流配送中心和超市兩大部分組成，其經(jīng)營(yíng)方案及設(shè)備系統(tǒng)因功能的不同而有所區(qū)別。在本章論述中，將就物流配送中心方案（包括物流配送中 心的選擇及流程、主要物流配送設(shè)備設(shè)施、信息系統(tǒng)、 經(jīng)營(yíng)及管理策略等，詳見(jiàn)第一節(jié)至第四節(jié)）和超市方案（包括超市的經(jīng)營(yíng)方案、營(yíng)銷策略、技術(shù)設(shè)備等，詳見(jiàn)第五節(jié)至第七節(jié)）分別進(jìn)行研究。 第一節(jié) 物流配送中心的選擇及流程 一、物流中心的種類 世界物流業(yè)的發(fā)展歷程已經(jīng)走過(guò)了廠內(nèi)物流、實(shí)體分配物流、綜合物流三個(gè)階段，正邁向 EC物流的新階段， 伴隨著 EC出現(xiàn)了一系列全新的物流模式。現(xiàn)有的配送中心、流通、連鎖企業(yè)與 EC對(duì)接，將傳統(tǒng)的物流模式轉(zhuǎn)化為 EC下新型物流模式是 EC和物流在我國(guó)進(jìn)一步發(fā)展的方向。這些新型模式主要有： 物流供應(yīng)鏈模式 EC信息流使股份公司部門(mén)之間、內(nèi) 外之間、子公司之間信息交流暢通，客觀上要求它們消除各自為政的分割態(tài)勢(shì)， 而 結(jié)成緊密的合作伙伴，有效抵抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，構(gòu)建穩(wěn)定的物流渠道。于是價(jià)值鏈的思想就被引進(jìn)物流管理，產(chǎn)生了物流供應(yīng)鏈。供應(yīng)鏈（ supply chain）就是指 產(chǎn)品生產(chǎn)和流通中涉及的供應(yīng)商、生產(chǎn)商、運(yùn)輸商、儲(chǔ)運(yùn)商、批發(fā)商、零售商以及最終消費(fèi)者組成的供需網(wǎng)絡(luò)；在這個(gè)網(wǎng)絡(luò)中，每個(gè)貿(mào)易伙伴既是其客戶的供應(yīng)商，又是其供應(yīng)商的客戶。他們既向上游訂購(gòu)產(chǎn)品，又向下游的貿(mào)易伙伴供應(yīng)產(chǎn)品。而供應(yīng)鏈管理是對(duì)供應(yīng)鏈中的物流、信息流、資金流、增值流、業(yè)務(wù)流以及貿(mào)易伙伴關(guān) 系等進(jìn)行的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制一體化管理過(guò)程。 物流一體化 物流供應(yīng)鏈?zhǔn)俏锪鲄⑴c各方的協(xié)作形式， 而 物流一體化是在協(xié)作基礎(chǔ)上的專業(yè)化分工， 是 EC物流向縱深深化的結(jié)果。物流一體化就是利用物流管理，使產(chǎn)品在有效的供應(yīng)鏈內(nèi)迅速移動(dòng)，使參與各方的企業(yè)都能獲益，使整個(gè)社會(huì)獲得明顯的經(jīng)濟(jì)效益。物流一體化的實(shí)質(zhì)是一個(gè)物流管理的問(wèn)題，即專業(yè)化物流管理人員和技術(shù)人員，充分利用專業(yè)化物流設(shè)施、設(shè)備 ， 發(fā)展專業(yè)化的物流管理經(jīng)驗(yàn)， 以求得整體效益最優(yōu)化的效果。 第三方物流 第三方物流（ Third Party Logistics， 簡(jiǎn)稱 TPL）又稱之為物流聯(lián)盟、物流伙伴、物流社 會(huì)化或物流市場(chǎng)化，其含義是物流渠道中的專業(yè)化物流中間人，以簽訂合同 的方式，在一定期間內(nèi)為其它公司提供所有或某些方面的物流業(yè)務(wù)服務(wù)。 TPL提供者是一個(gè)為外部客戶管理、控制和提供物流服務(wù)作業(yè)的公司，他們并不在供應(yīng)鏈中占有一席之地，僅是第三方，但通過(guò)提供一整套物流活動(dòng)來(lái)服務(wù)于供應(yīng)鏈?？梢?jiàn)， TPL是物流專業(yè)化的重要形式，是物流發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物， 是 EC物流在供應(yīng)鏈和一體化專業(yè)化分工基礎(chǔ)上的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的戰(zhàn)略聯(lián)盟。 綜合物流配送中心 綜合物流配送中心是將 兩種以上不 同 類型的物流中心集約在一起，成為一個(gè)有綜合職能和高效率的物流設(shè)施，最常見(jiàn)的是公路、鐵路、港口、航空管道運(yùn)輸站相互之間集約在一起形成綜合物流配送中心，其主要功能包括運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、裝卸搬運(yùn)、包裝、流通加工、物流信息處理等。物流中心模式是順應(yīng) EC物流呈現(xiàn)出了 JIT運(yùn)送普及化， 小批量，多品種， 高頻率，短周期、門(mén)到門(mén)、相互交錯(cuò)的貨物運(yùn)輸?shù)忍攸c(diǎn)而發(fā)展壯大起來(lái)的。 物流中心機(jī)能 雖然物流中心因其在流通通路上所扮演的角色不 同，在通路中的地位不同，而具有各種不同的功能， 但基本上可將物流中心所具有的各項(xiàng)機(jī)能，劃分為 下列數(shù)種： （ 1）商品銷售機(jī)能 （ 2）倉(cāng)儲(chǔ)保管機(jī)能 （ 3）商品的輸配送機(jī)能 （ 4） 商品的流通加工機(jī)能 （ 5）資訊提供機(jī)能 中國(guó)目前物流企業(yè)在數(shù)量上，供大于求；在質(zhì)量上有所欠缺，滿足不了需求的質(zhì)量；物流網(wǎng)絡(luò)資源豐富，利用和管理水平低；缺乏有效的物流管理者。許多專家提出我國(guó)物流產(chǎn)業(yè)應(yīng)積極采取代理形式的客戶定制物流服務(wù)的第三方物流模式。 二、項(xiàng)目業(yè)務(wù)定位 XX商業(yè)大廈股份有限公司作為傳統(tǒng)商業(yè)企業(yè)，積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展和形勢(shì)的變化，目前正向物流配送中心方向積極努力。根據(jù)股份公司現(xiàn)狀及 XX市現(xiàn)有物流企業(yè)能力結(jié)構(gòu)，本項(xiàng)目 擬采用第三方的物流中心，即以家電、日化等 39大類產(chǎn)品為服務(wù)種類，以超市、專賣店、大百貨商店、電子購(gòu)物網(wǎng)站為服務(wù)對(duì)象，建成以倉(cāng)儲(chǔ)配送為基礎(chǔ)的區(qū)域性物流中心。 近期主要服 務(wù)對(duì)象為股份公司內(nèi)部，包括商業(yè)大廈零售商場(chǎng) 1家、擬建中的東方大型超市 1家、百業(yè)網(wǎng)銷售客戶以及下屬子公司、超市連鎖店若干家， 同 時(shí)逐步開(kāi)展面向股份公司外部的社會(huì)化物流配送業(yè)務(wù)。 三、配送規(guī)模 充分考慮本項(xiàng)目市場(chǎng)預(yù)測(cè)、目前物流周轉(zhuǎn)、現(xiàn)代物流倉(cāng)庫(kù)的貨架布置、內(nèi)部運(yùn)輸通道、作業(yè)場(chǎng)地、各類主流商品占用空間等因素，以及我國(guó)物流企業(yè)的資金、運(yùn)行成本、物流技術(shù)等 實(shí)際情況，初步確定：本項(xiàng)目配送規(guī)模，即年貨物流通量達(dá)到彩電 10萬(wàn) 臺(tái)、空調(diào) 10萬(wàn)臺(tái)， 其它家電 30萬(wàn)件，其它大宗商品 30萬(wàn)件，一般商品 80萬(wàn) 件；配送及倉(cāng)儲(chǔ)面積為 16000m2， 其中普通倉(cāng)儲(chǔ)配送區(qū) 13000m自動(dòng)化立體倉(cāng)庫(kù)區(qū) 3000m2（該區(qū)主要存放彩電、空調(diào)、洗衣機(jī)、電腦等家用大件商品）。關(guān)于自動(dòng)化立體倉(cāng)庫(kù)面積需求測(cè)算參見(jiàn)表 61。 表 61 自動(dòng)化立體倉(cāng)庫(kù)面積需求測(cè)算 物 品 底面積 （ m2） 堆放層數(shù) （層） 單臺(tái)占用面積 （ m2） 預(yù)計(jì)年流通量 （ 臺(tái) ） 年周轉(zhuǎn)次數(shù) （次） 需倉(cāng)儲(chǔ)面積 （ m2） 彩電 10 100000 18 439 空調(diào) 10 50000 1