【正文】 關(guān)于自動化立體倉庫面積需求測算參見表 61。 近期主要服 務(wù)對象為股份公司內(nèi)部，包括商業(yè)大廈零售商場 1家、擬建中的東方大型超市 1家、百業(yè)網(wǎng)銷售客戶以及下屬子公司、超市連鎖店若干家， 同 時逐步開展面向股份公司外部的社會化物流配送業(yè)務(wù)。 二、項目業(yè)務(wù)定位 XX商業(yè)大廈股份有限公司作為傳統(tǒng)商業(yè)企業(yè)，積極應(yīng)對市場的發(fā)展和形勢的變化，目前正向物流配送中心方向積極努力。 物流中心機(jī)能 雖然物流中心因其在流通通路上所扮演的角色不 同，在通路中的地位不同，而具有各種不同的功能， 但基本上可將物流中心所具有的各項機(jī)能，劃分為 下列數(shù)種： （ 1）商品銷售機(jī)能 （ 2）倉儲保管機(jī)能 （ 3）商品的輸配送機(jī)能 （ 4） 商品的流通加工機(jī)能 （ 5）資訊提供機(jī)能 中國目前物流企業(yè)在數(shù)量上，供大于求；在質(zhì)量上有所欠缺，滿足不了需求的質(zhì)量；物流網(wǎng)絡(luò)資源豐富，利用和管理水平低；缺乏有效的物流管理者。 綜合物流配送中心 綜合物流配送中心是將 兩種以上不 同 類型的物流中心集約在一起，成為一個有綜合職能和高效率的物流設(shè)施，最常見的是公路、鐵路、港口、航空管道運輸站相互之間集約在一起形成綜合物流配送中心，其主要功能包括運輸、倉儲、裝卸搬運、包裝、流通加工、物流信息處理等。 TPL提供者是一個為外部客戶管理、控制和提供物流服務(wù)作業(yè)的公司，他們并不在供應(yīng)鏈中占有一席之地，僅是第三方，但通過提供一整套物流活動來服務(wù)于供應(yīng)鏈。物流一體化的實質(zhì)是一個物流管理的問題，即專業(yè)化物流管理人員和技術(shù)人員，充分利用專業(yè)化物流設(shè)施、設(shè)備 ， 發(fā)展專業(yè)化的物流管理經(jīng)驗， 以求得整體效益最優(yōu)化的效果。 物流一體化 物流供應(yīng)鏈?zhǔn)俏锪鲄⑴c各方的協(xié)作形式， 而 物流一體化是在協(xié)作基礎(chǔ)上的專業(yè)化分工， 是 EC物流向縱深深化的結(jié)果。他們既向上游訂購產(chǎn)品，又向下游的貿(mào)易伙伴供應(yīng)產(chǎn)品。于是價值鏈的思想就被引進(jìn)物流管理，產(chǎn)生了物流供應(yīng)鏈。現(xiàn)有的配送中心、流通、連鎖企業(yè)與 EC對接，將傳統(tǒng)的物流模式轉(zhuǎn)化為 EC下新型物流模式是 EC和物流在我國進(jìn)一步發(fā)展的方向。在本章論述中，將就物流配送中心方案（包括物流配送中 心的選擇及流程、主要物流配送設(shè)備設(shè)施、信息系統(tǒng)、 經(jīng)營及管理策略等，詳見第一節(jié)至第四節(jié)）和超市方案（包括超市的經(jīng)營方案、營銷策略、技術(shù)設(shè)備等，詳見第五節(jié)至第七節(jié)）分別進(jìn)行研究。 電訊 建設(shè)地屬 XX電信局四分局市話服務(wù)范圍，電話交換方式為數(shù)字程控式，區(qū)域內(nèi)目前的裝機(jī)容量完全可以滿足正常經(jīng)營、生活需要。 排水 建設(shè)地排水體制為雨污分流制，主要道路兩側(cè)主排水管徑 1200mm， 雨污水排入市政排水管網(wǎng)。 供電 建設(shè)地所處區(qū)域由 XX市供電局供電，骨干輸電線路 35kV， 除線路檢修外一般不停電，供電保證率在 98%以上， 供電狀況較優(yōu)。 項目場址距 XX市汽車站約 1000m， 距 XX火車站約 1000m。 三、項目區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施條件 道路 建設(shè)地所在區(qū)域有交通型主干道廣瑞路、錫滬路，兩條道路 紅線寬度均為 35m， 四車道， 混凝土路面， 質(zhì)量較高。經(jīng)錫澄高速公路，XX與江陰長江大橋（世界第四大斜拉橋）貫通。 鐵路 經(jīng)滬寧線可與全國鐵路連網(wǎng)直通，正在規(guī)劃中的京滬高速鐵路將為 XX交通提供更為便捷的條件。進(jìn)出口貨物可以十分便利、可靠地通過海運抵達(dá)世界各地。 航空 XX市距上海虹橋國際機(jī)場 120公里， 距南京祿口國際機(jī)場 180公里， 距 XX機(jī)場 20公里（該機(jī)場主要服務(wù)于國內(nèi)航線）。 XX機(jī)場開通 6條國內(nèi)航線。 7條水運干線溝通相連， 9條公路干線通向蘇、浙、皖。 氣象 XX屬亞熱帶季風(fēng)海洋性氣候，常年主導(dǎo)風(fēng)為東南風(fēng)，四季變化分明，氣候溫和濕潤，雨量充沛， 無霜期長，熱量豐富。太湖總面積 2250平方公里， 東西寬 56公里， 南北長 68公里，平均水深 2米；京杭運河，全長 1794公里， 其中老運河 ， 河床寬 30—90米。 本項目建設(shè)場址位于 XX市區(qū)，原為倉庫，地勢平坦，適宜建設(shè)物流配送中心及大型超市。東部平原，沃野 無邊，水網(wǎng)發(fā)育， 地面高程 1—5米， 地形由中西向東緩緩傾斜。另外， 根據(jù) XX中天資產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司蘇中資評報字（ 20xx）第 53號資產(chǎn)評估報告出具的評估結(jié)果， 位于廣瑞路 18號、股份公司擬受讓的 XXXX華錦集團(tuán)有限公司所有的與擬收購?fù)恋叵嚓P(guān)的建筑物及設(shè)備的評估價值為 。 根據(jù)初步方案， 本項目用地 —廣瑞路 18號（土地面積 21,）、廣瑞路 14號（土地面積 25,）擬分別采取收購、租賃方式獲取。 二、基地概況 項目場址位于 XX市區(qū)廣瑞路 1 18號， 現(xiàn)分別為 XXXX商業(yè)大廈集團(tuán)有限公司的倉儲用 地與 XX市國貿(mào)控股（集團(tuán)）有限公司所有的五金倉庫所在地。 第五章 項目場址與建設(shè)條件 第一節(jié) 項目場址 一、 XX概況 本項目場址所在地 XX市為 XX省省轄市，位于東經(jīng) 119度 31分至 120度 36分、北緯 31度 7分至 32度， 地處長江三角洲江湖間的走廊部分、 XX省的東南部、滬寧鐵路中段，東鄰蘇州， 距上海 128公里；南瀕太湖， 與浙江省交界；西接常州，距南京 183公里；北臨長江，與揚州市所轄的靖江市隔江相望。其中，超市賣場面積 120xxm2， 倉儲及配送面積 16000m2， 其它用房面積 19970m2。本項目的建設(shè)內(nèi)容包括主體工程和輔助配套設(shè)施工程，詳細(xì)內(nèi)容參見本報告第七章 “工程技術(shù)方案 ”。 超市規(guī)模 商品經(jīng)營品種包括生鮮食品、副食品、百貨、家電等 9大類 20xx0余種商品， 年銷售金額超過 6億元。 ★建立完善的信息處理和交換系統(tǒng)并可加以擴(kuò)展、升級。 ★形成獨立核算的企業(yè)運行機(jī)制，降 低股份公司商品流通過程中的運營成本。 ★具有物流配送的社會化服 務(wù)功能，成為華東地區(qū)有較大影響力的專業(yè)性物流配送基地之一。 本項目建設(shè)地點為 XX，在充分 利用 XX商業(yè)大廈股份有限公司現(xiàn)有條件的基礎(chǔ)上，根據(jù)XX省 XX市及周邊地區(qū)市場分析與需求預(yù)測，結(jié)合股份公司現(xiàn)有情況，提出以下建設(shè)目標(biāo) 。為此，股份公司提出要打破傳統(tǒng)的供銷經(jīng)營模式，確立了大市場、大貿(mào)易、大流通的戰(zhàn)略思想，在提高主業(yè)綜合經(jīng)營效益的同時，尋找契機(jī)，結(jié)合自身優(yōu)勢并吸收先進(jìn)的科學(xué)管理技術(shù)，開拓新的利潤增長空間。股份公司在做好百貨零售主業(yè)和發(fā)展 “品牌經(jīng)營戰(zhàn)略 ”的基礎(chǔ)上，緊緊依托主業(yè) ，開展多元經(jīng)營，取得了良好的經(jīng)營效益，成功躋身于全國商業(yè)流通領(lǐng)域領(lǐng)先地位。本項目的配送對象見圖 31。系統(tǒng)外提供服務(wù)的對象有 XX市第一百貨集團(tuán)、八佰伴商貿(mào)中心、天惠超市、星河商業(yè)公司以及宜興、江陰、錫山等市縣商業(yè)網(wǎng)點。 本項目物流市場分析及預(yù)測 本項目擬建的物流配送中心的功能主要是一方面為股份公司內(nèi)部及參股公司等系統(tǒng)內(nèi)提供配送服務(wù)；另一方面為系統(tǒng)外有關(guān)公司及單 位提供社會化物流配送服務(wù)。進(jìn)出口總額的增長必然帶來物流的繁榮， 從而 為物流業(yè)的發(fā)展提供巨大的市場機(jī)會。 （ 4）加入 WTO帶來的市場機(jī)會。這些跨國公司的運作，要求一個強大的物流支持系統(tǒng)作保障。由于外資企業(yè)較早研究物流，對流通領(lǐng)域的成本控制重視程度較高，與國內(nèi)企業(yè)相比，跨國公司對物流服務(wù)的需求要旺盛得多。能否向顧客提供門到門的基本運輸服務(wù)和其他增值服務(wù)，日益成為衡量客戶服務(wù)的質(zhì)量標(biāo) 準(zhǔn)，而 這些將為現(xiàn)代物流配送業(yè)帶來蓬勃的發(fā)展機(jī)會。 （ 2）客戶對服務(wù)的需求水平逐步提高和多樣化趨勢提供的市場機(jī)會。同年， 我國產(chǎn)成品庫存時間為 42天，而 發(fā)達(dá)國家平均為 20天。例如， 根據(jù) 1998年底國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計， 家獨立核算工業(yè)企業(yè)產(chǎn)成品庫存 6094億元人民幣，占其全年產(chǎn)品銷售收入的 %， 如果加上應(yīng)收帳款 12315億元，兩項資金占用為產(chǎn)品銷售收入的 29%。 物流市場機(jī)會分析 （ 1）國內(nèi)企業(yè)改革和發(fā)展提供的市場機(jī)會。對未來 10年進(jìn)行預(yù)測：假設(shè)按照 20xx年我國物流總成本占 GDP比例 %，每 5年物流成本占 GDP的比重下降 2%，即 20xx年中國物流成本占 GDP比例為 %， 20xx年中國物流成本占 GDP比例為%， 則 20xx20xx這十年我國物流成本占 GDP比例的算術(shù)平均值約為 %；我國第三方物流在物流市場上的比例前五年（ 20xx20xx）按照國際平均數(shù) 1/3左右計算，后五年按照 1/2計算，則未來十年第三方物流在物流市場上的比例算術(shù)平均值為 。 表 33 20xx年 XX市超億元零售企業(yè) 序號 企業(yè)名稱 銷售額 1 XXXX商業(yè)大廈集團(tuán)有限公司 209453萬元 2 XX第一百貨（集團(tuán)）有限公司 88327萬元 3 麥德龍錫山超市 81335萬元 4 XX八佰伴商貿(mào)中心有限公司 67289萬元 5 天惠超市股份有限公司 38842萬元 6 宜興華地企業(yè)股份有限公司 33154萬元 7 XX蘇南商廈股份有限公司 23832萬元 8 江陰百貨大樓 23470萬元 9 新大洲空調(diào)大世界 22541萬元 10 XX八佰伴商業(yè)大廈超市有限公司 19758萬元 11 XX三陽百盛廣場有限公司 15881萬元 12 中百超市（配銷）有限公司 14103萬元 表 34 20xx年 XX市超 10億元商品市場 序號 市場名稱 成交額 1 江南商品物資交易城 2 XXXX生產(chǎn)資料交易市場 3 XX市房地產(chǎn)交易市場 4 XX華東汽車商城 5 XXXX生產(chǎn)資料交易市場金屬材料現(xiàn)貨市場 6 華東石化物資交易市場 7 江陰食品城 8 XX食品商城 9 廣益商城副食品批發(fā)市場 10 江陰紡織商場 11 XXXX汽車交易市場 12 華東不銹鋼中心批發(fā)市 場 13 招商城小商品服裝市場 表 35 XX主要超市名稱表 序號 名稱 備注 1 上海錦江麥德龍購物中心錫山超市 2 XX好買得超市公司 3 XX華聯(lián)超市 4 XX長發(fā)超市 5 XX中信家家樂超市 6 中百超市 7 XX永安超市 8 XX天惠超市 9 XX匯華超市 10 XX百業(yè)超市 11 XX市糖煙酒超市 12 太平洋倉儲超市 13 湖濱商場超市 14 小百合超市有限公司 15 匯豐超市公司 16 XX市上海為民超市 17 錫州超市 18 友誼超市 19 XX八佰伴 20 歐倍德 21 佳樂福 22 麥德龍 表 36 限額以上零售企業(yè)情況表 類型或行業(yè) 法人單位 （個） 所屬全部貿(mào)易、餐飲 產(chǎn)業(yè)活動單位（個） 從業(yè)人員 （個） 營業(yè)面積 （ m2） 銷售額 （萬元） 批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)合計 124 216 56371 428513 3805557 市區(qū) 73 93 25989 297096 1824143 批發(fā)業(yè) 90 114 40281 3144401 市區(qū) 53 63 15315 1337894 零售業(yè) 34 102 15550 428513 661156 市區(qū) 20 30 10674 297096 486249 零售業(yè)安經(jīng)營方式 連鎖商店 6 12 3415 76824 91536 非連鎖商店 28 90 12135 351689 569620 零售業(yè)按業(yè)態(tài)分 綜合商店 17 22 10544 306027 522384 超級市場 4 8 1621 35480 48965 專業(yè)商店 12 30 3277 65427 77738 其他 1 42 108 21579 12068 二、物流市場環(huán)境分析 我國物流市場總規(guī)模分析 根據(jù)國際貨幣基金組織 1997年的統(tǒng)計， 我國當(dāng)年物流成本占 GDP的比重為 %， 達(dá)718億美元（按匯率 /美元， 合人民幣 5938億元），按照國際上第三方物流在物流市場上所占平均份額計算，第三方市場份額應(yīng)在 200億美元左右（ 1654億人民幣）。再考慮到 XX市社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及居民消費支出的逐年增長等因素，未來幾年 XX市區(qū)超市型商品性消費支出總?cè)萘繎?yīng)在 60億元以上。20xx年 XX市區(qū)區(qū)居民超市型商品性消費支 出為 ， XX市區(qū)人口為 人。 根據(jù)對 XX市區(qū)居民的超市型商品性消費支出總量的分析看， XX市區(qū)超市型商品性消費支出總量很大，具有較大的消費潛力。正在發(fā)揮其獨特的交通地理優(yōu)勢和歷史文化名城地位，對周邊地區(qū)輻射不斷增強，并逐漸 成為華東地區(qū)重要的商品集散地和貿(mào)易中心之一。 20xx年 XX市零售額超億元的大中型商場 12家（見表 33）， 20xx年 XX市超 10億元商品市場 13家（見表 34）。目前， XX市連鎖商業(yè)蓬勃發(fā)展， 截止 20xx年末， 全市共有連鎖超市 82家、連鎖網(wǎng)點 243家， 連鎖商業(yè)實現(xiàn)銷售額 ，比去年增長 %。批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 ， 比上年同 期增