文化旅游地產(chǎn)項(xiàng)目拓展與開(kāi)發(fā)策劃的思考-在線瀏覽
2024-11-09 05:54本頁(yè)面
【正文】 旅游項(xiàng)目的建設(shè)與經(jīng)營(yíng)不求盈利，只求精品，并可增強(qiáng)項(xiàng)目在政府領(lǐng)導(dǎo)和公眾中的號(hào)召力，取信于人，為后續(xù)開(kāi)發(fā)的順利實(shí)施奠定基礎(chǔ)。因此，一定要注意合理安排開(kāi)發(fā)的節(jié)奏，確保資金鏈的安全，短線開(kāi)發(fā)與長(zhǎng)線開(kāi)發(fā)結(jié)合，適當(dāng)開(kāi)發(fā)一部分房地產(chǎn)，以增加現(xiàn)金流，緩解資金壓力。二是“綜合開(kāi)發(fā)、全面收益、合理銜接”原則文化旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的功能組合非常豐富，配套齊全，通過(guò)子項(xiàng)目的項(xiàng)目支撐、業(yè)態(tài)補(bǔ)充、內(nèi)部協(xié)調(diào)，從而達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。同時(shí)，在項(xiàng)目規(guī)劃中要著重處理好一期工程與后續(xù)工程、整個(gè)項(xiàng)目與各子項(xiàng)目之間的銜接，協(xié)調(diào)好關(guān)系，使各子項(xiàng)目一方面具有相對(duì)的獨(dú)立性，同時(shí)又共同組成有機(jī)的整體，合理分擔(dān)整個(gè)項(xiàng)目不同的功能訴求。第三是“環(huán)境優(yōu)先、永續(xù)利用、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、和諧發(fā)展”原則自然生態(tài)資源是項(xiàng)目生存和可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)，因此項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)體現(xiàn)“統(tǒng)一規(guī)劃，近期、遠(yuǎn)期兼顧”的精神，正確處理保護(hù)與開(kāi)發(fā)的矛盾，防止和杜絕一切破壞性的建設(shè)，堅(jiān)持“嚴(yán)格保護(hù)、環(huán)境優(yōu)先、永續(xù)利用”原則。第四是“廣泛營(yíng)銷、內(nèi)部平衡、持續(xù)經(jīng)營(yíng)、土地升值”原則文化旅游地產(chǎn)不同于普通的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其持有物業(yè)的比例要比普通商業(yè)地產(chǎn)高很多，旅游地產(chǎn)的營(yíng)銷需要有更廣更大更全的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)，當(dāng)?shù)刭?gòu)房群體往往無(wú)法支撐項(xiàng)目的銷售，而有能力購(gòu)房的人群則遍布于區(qū)域以外，如何吸引這些目標(biāo)客戶群來(lái)此購(gòu)房，除了產(chǎn)品設(shè)計(jì)外，還要有強(qiáng)大的營(yíng)銷實(shí)力產(chǎn)和品牌影響力。采取滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)策略，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面的盈利支持旅游項(xiàng)目的先期投入，而旅游項(xiàng)目度過(guò)凈投入期后很快實(shí)現(xiàn)自身的資金平衡。同時(shí)，準(zhǔn)確的預(yù)判土地的增值潛力，從戰(zhàn)略上判定土地的開(kāi)發(fā)價(jià)值，將能夠有效平衡政府、企業(yè)、居民三方的利益需求，達(dá)到土地的戰(zhàn)略價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值的統(tǒng)一。說(shuō)到旅游地產(chǎn)，我們首先來(lái)看一下目前對(duì)旅游地產(chǎn)的幾種解釋：狹義的旅游地產(chǎn)是指服務(wù)于旅游的地產(chǎn)項(xiàng)目。旅游地產(chǎn)就是依托區(qū)域周邊豐富的人文、歷史、自然、旅游資源而建的、有別于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目的融旅游、觀光、休閑、度假、商務(wù)、居住為一體的房地產(chǎn)項(xiàng)目），它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無(wú)縫嫁接和完美融合的衍生品。二是旅游商務(wù)地產(chǎn)，主要是指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐飲、娛樂(lè)城等建筑物及關(guān)聯(lián)空間。四是旅游住宅地產(chǎn)，主要是指與旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各類住宅建筑物及關(guān)聯(lián)空間。大家可能也都在關(guān)注和研究全國(guó)乃至全球的旅游地產(chǎn)案例，每個(gè)人也都有一套自己的方式方法去了解學(xué)習(xí)，同時(shí)也有各自的理解，那么你覺(jué)得目前中國(guó)旅游地產(chǎn)到時(shí)是“旅游+地產(chǎn)”、還是“旅游=地產(chǎn)”呢？在旅游地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)和功能上你又有怎樣的看法呢？中國(guó)旅游地產(chǎn)最大的問(wèn)題或軟處在哪里呢？從90年代初海南開(kāi)始，到現(xiàn)在隨著人民生活水平的不斷提高，特別是社會(huì)有產(chǎn)階級(jí)的形成為旅游房地產(chǎn)消費(fèi)奠定了基礎(chǔ)，多種旅游產(chǎn)品和投資品種的完善多重市場(chǎng)價(jià)值的凸顯使這一產(chǎn)品逐漸成為市場(chǎng)新寵，并與旅游消費(fèi)成功實(shí)現(xiàn)了嫁接。主流市場(chǎng)的飽和，為邊緣市場(chǎng)的發(fā)展創(chuàng)造了條件。城市化進(jìn)程的加快，生活水平的提高，為旅游消費(fèi)奠定了良好的基礎(chǔ)。旅游模式轉(zhuǎn)變，旅游消費(fèi)支出比例增加。開(kāi)發(fā)旅游度假產(chǎn)品順應(yīng)國(guó)際旅游市場(chǎng)潮流和趨勢(shì)。這就為開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)與商務(wù)休閑地產(chǎn)創(chuàng)造了市場(chǎng)條件。越來(lái)越多的購(gòu)房人在滿足城市公寓或近郊別墅等第一居所后，開(kāi)始越來(lái)越關(guān)注環(huán)境對(duì)居住品質(zhì)的影響?？芍鋾r(shí)間增加，消費(fèi)者休閑假期大幅增加。隨著人們可自由支配時(shí)間的增加，用于休閑用途的旅游地產(chǎn)前景廣闊。在當(dāng)前旅游假日經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的情況下，各地方政府在吸引大量投資，對(duì)當(dāng)?shù)芈糜钨Y源進(jìn)行最大限度的包裝和完善。信息通訊技術(shù)的提高、為新型辦公創(chuàng)造條件。從目前類似的情況看，已經(jīng)有大量自由職業(yè)人群經(jīng)常性的進(jìn)駐旅游休閑地產(chǎn)。對(duì)于占地面積在3平方公里以上的項(xiàng)目必須考慮產(chǎn)業(yè)問(wèn)題，對(duì)于新興的沒(méi)有任何自然資源可利用的新地，需要對(duì)產(chǎn)業(yè)和商業(yè)模式進(jìn)行創(chuàng)新。并最終實(shí)現(xiàn)打造休閑旅游區(qū)和商務(wù)休閑區(qū)的目標(biāo)。目前中國(guó)旅游地產(chǎn)發(fā)展已從開(kāi)始的旅游為核心的單核（圣淘沙）模仿階段發(fā)展到旅游與地產(chǎn)同步進(jìn)行的雙核（華僑城）自主階段，期待有更多的旅游地產(chǎn)向多種發(fā)占展模式和方向的多核（迪斯尼）成熟階段發(fā)展。單一的傳統(tǒng)商務(wù)辦公向多元化的集團(tuán)活動(dòng)演變，衍生出來(lái)的若干新興集團(tuán)消費(fèi)需求，將是主導(dǎo)游客體驗(yàn)消費(fèi)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，將休閑旅游與新興集團(tuán)消費(fèi)
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