【正文】 于入口崗對(duì)車輛的控制。裝修公司的管理舉措問題描述小區(qū)經(jīng)常發(fā)生在未到裝修時(shí)間時(shí)，有裝修公司已經(jīng)開始動(dòng)工。但服務(wù)中心往往只能派安全員上門進(jìn)行制止，但畢竟治標(biāo)不治本。在休息區(qū)內(nèi)安放椅凳，并要求裝修人員按規(guī)定整齊的在小區(qū)外等候。這樣既體現(xiàn)了人性化管理，也解決了業(yè)主對(duì)此事的投訴。中心安裝定時(shí)提醒鬧鐘問題描述按公司體系要求，中心人員晚上22點(diǎn)至次日早上7點(diǎn)，每逢整點(diǎn)和半點(diǎn)需與現(xiàn)場(chǎng)安全崗位呼叫聯(lián)系一次，以提高現(xiàn)場(chǎng)崗位工作狀態(tài)。但由于各種原因,經(jīng)常無意忘記此項(xiàng)工作；有時(shí)中心人員忙于其它事務(wù)或有時(shí)忘記而未與崗位聯(lián)系，造成崗位長時(shí)間無人呼叫后出現(xiàn)打瞌睡現(xiàn)象。解決措施在中心安裝一個(gè)鬧鐘鐘控器，晚上22點(diǎn)至次日早上7點(diǎn)，每逢整點(diǎn)和半點(diǎn)鬧鐘一次，以提醒中心人員定時(shí)呼叫聯(lián)系崗位，同時(shí)也能提高中心人員的工作狀態(tài)。成效提高工作狀態(tài)。成效美觀、實(shí)用。解決措施尋找最佳服務(wù)位置，用黃圈固定，避免了安全崗位站位隨意和業(yè)主不好的感受。1出入口安裝訪客登記系統(tǒng) 問題描述小區(qū)來訪、裝修人員較多，出入口因需填寫來訪登記，通行效率較低。成效提升出入口通行效率和客戶滿意度，目前已在金色、五園、規(guī)劃、國土、千林山居項(xiàng)目使用。解決措施在小區(qū)出入口放置高空作業(yè)責(zé)任書，由出入口崗登記工人進(jìn)出時(shí)要求工人在高空作業(yè)責(zé)任書里面簽字確認(rèn)，確保每位進(jìn)出的工人留有書面確認(rèn)書，服務(wù)中心留檔，以確保已盡到告知義務(wù)。1外來人員門崗備案簽到制問題描述目前小區(qū)外來工和家政人員較多,有做鐘點(diǎn)工的,有送奶送報(bào)的,(留照片和身份證復(fù)件),但每天進(jìn)出次數(shù)較多,。崗位值班人員確認(rèn)不是備案人員,則通知中心聯(lián)系業(yè)主確認(rèn)登記有效證件后方可進(jìn)入小區(qū),并且關(guān)注其停留時(shí)間。1小區(qū)違章車輛溫馨提示問題描述小區(qū)經(jīng)常有業(yè)主的車停放在消防通道或者逆向行駛停車,。成效減少違章。解決措施部門內(nèi)部建立安全團(tuán)隊(duì)人才梯隊(duì)建設(shè)方案，安全班進(jìn)行系統(tǒng)性、規(guī)范性培訓(xùn)及引導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)安全團(tuán)隊(duì)全員學(xué)習(xí)的良好氛圍，提升員工綜合業(yè)務(wù)管理素質(zhì)，達(dá)到部門現(xiàn)場(chǎng)對(duì)人才的需求及不斷提高客戶滿意度。1項(xiàng)目工地分時(shí)段實(shí)行雙崗問題描述在工地執(zhí)勤的安全員時(shí)常會(huì)因?yàn)檫@樣或那樣子的原因和工地施工人員發(fā)生矛盾，管理人員也一直苦惱于崗位的安全問題，在安排雙崗后項(xiàng)目又會(huì)增加三人次的費(fèi)用。成效有效控制安全人力成本，防范安全風(fēng)險(xiǎn)。解決措施開展全天式24小時(shí)、多組人員、多波式、分時(shí)段的“海浪”式安全檢查，深掘現(xiàn)場(chǎng)隱患，防范未然，做好安全管理工作。1禁止噪音裝修提示便利貼問題描述周六、日、節(jié)假日非裝修時(shí)間，時(shí)常有裝修工使用電動(dòng)工具裝修發(fā)出噪聲影響業(yè)主休息。成效及時(shí)提醒、減少噪音裝修。適用于集團(tuán)內(nèi)各物業(yè)公司及物業(yè)管理項(xiàng)目的管理費(fèi)測(cè)算。：物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)＝所有費(fèi)用的總和247。物業(yè)管理圈公眾號(hào)。（單位：元/月）根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司《薪金福利標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定進(jìn)行人員工資的測(cè)算。根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司《薪金福利標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)貼、過節(jié)費(fèi)、上下班交通補(bǔ)貼測(cè)算。主要指復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、打印機(jī)、空調(diào)等設(shè)備每月的保養(yǎng)費(fèi)。物業(yè)管理所需的通訊費(fèi)用，其中包括：手機(jī)費(fèi)、電話費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)通訊費(fèi)、其他通訊費(fèi)用。根據(jù)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的需要，確定每月固定外出辦事的車輛費(fèi)用。（單位：元/月）管理處正常管理服務(wù)需要所購置的固定資產(chǎn)（單價(jià)在2000元以上，使用年限超過一年），按使用年限進(jìn)行折舊。清潔綠化工具：洗地機(jī)、吸塵吸水機(jī)、打臘機(jī)、剪草機(jī)、高壓清洗機(jī)等。固定的使用年限247。開辦費(fèi)主要包括：前期購置的辦公設(shè)備用品、機(jī)電維修工具、清潔用品、清潔綠化工具，以及辦公場(chǎng)所的裝修費(fèi)等。委托的管理期限247。（地產(chǎn)提供宿舍，此項(xiàng)費(fèi)用不計(jì)）。保險(xiǎn)費(fèi)＝（須投保的公共設(shè)施、設(shè)備）總金額保險(xiǎn)費(fèi)率247。業(yè)主如有異議，必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定并形成法律文件，否則物業(yè)公司會(huì)因未盡管理責(zé)任而喪失物業(yè)管理資格。按照服裝的制作成本和使用年限進(jìn)行分?jǐn)偂Ｊ褂迷路?行政管理人員 服裝成本人數(shù)247。使用月份 4 保安管理人員 服裝成本人數(shù)247。根據(jù)物業(yè)管理所需配置的保潔材料（可參考下表的測(cè)算方法），按照實(shí)際使用年限進(jìn)行攤銷。、綠化物料消耗。物業(yè)維修物料分?jǐn)偙?單位：元序號(hào) 項(xiàng)目 測(cè)算依據(jù) 費(fèi)用構(gòu)成 備注 護(hù)欄、圍墻、溝渠、池井蓋、路面、路樁、路燈桿、減速坡、倒車桿、倒車鏡、車場(chǎng)地面標(biāo)識(shí)、各種外露管道的養(yǎng)護(hù)，標(biāo)識(shí)牌、指示牌的制作更換 公共場(chǎng)所路面養(yǎng)護(hù)油漆、各種標(biāo)識(shí)等制作更換費(fèi)用。所有材料可根據(jù)所管小區(qū)的需要， 變壓器發(fā)電機(jī) 變壓器、高壓設(shè)備維修保養(yǎng)材料。每年維修材料費(fèi) 維護(hù)材料費(fèi)（單位：元/月）根據(jù)小區(qū)設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的功率、每天實(shí)際工作時(shí)間進(jìn)行公共電費(fèi)的測(cè)算。變壓器的電費(fèi)：各地供電收費(fèi)政策可能會(huì)有差異，依各地供電部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)，或：變壓器的電費(fèi)＝（變壓器基本電費(fèi)（總?cè)萘坎煌倦娰M(fèi)有所差別）+超出基本電量的實(shí)際使用電量）電費(fèi)單價(jià)；變壓器的電費(fèi)＝變壓器功率電費(fèi)單價(jià)24小時(shí)30天。3月送、排煙風(fēng)機(jī)（元/月）（）＝送、排煙風(fēng)機(jī)數(shù)量送、排煙風(fēng)機(jī)功率電費(fèi)單價(jià)247。供水變頻泵、潛水泵使用的電費(fèi)＝泵的功率數(shù)量30天每天實(shí)際工作時(shí)間電費(fèi)單價(jià)。12月水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）根據(jù)小區(qū)景觀的數(shù)量測(cè)算：小區(qū)景觀用水＝小區(qū)景觀每天耗用水量30天水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）電梯保養(yǎng)費(fèi)：每部電梯每月保養(yǎng)費(fèi)單價(jià)的總和如果每部保養(yǎng)費(fèi)單價(jià)相同，則電梯保養(yǎng)費(fèi)＝電梯保養(yǎng)費(fèi)單價(jià)電梯數(shù)量 電梯年檢費(fèi)：電梯每月年檢費(fèi)＝每部電梯年檢費(fèi)用的總合（或電梯年檢單價(jià)相同時(shí)為單價(jià)電梯數(shù)量）247。物業(yè)維修物料分?jǐn)偙?單位：元序號(hào) 項(xiàng)目 測(cè)算依據(jù) 費(fèi)用構(gòu)成 備注 護(hù)欄、圍墻、溝渠、池井蓋、路面、路樁、路燈桿、減速坡、倒車桿、倒車鏡、車場(chǎng)地面標(biāo)識(shí)、各種外露管道的養(yǎng)護(hù)，標(biāo)識(shí)牌、指示牌的制作更換 公共場(chǎng)所路面養(yǎng)護(hù)油漆、各種標(biāo)識(shí)等制作更換費(fèi)用。所有材料可根據(jù)所管小區(qū)的需要，按照實(shí)際配置情況及使用年限進(jìn)行測(cè)算 變壓器發(fā)電機(jī) 變壓器、高壓設(shè)備維修保養(yǎng)材料。每年維修材料費(fèi) 維護(hù)材料費(fèi)根據(jù)小區(qū)的本年度社區(qū)文化計(jì)劃確定所需的費(fèi)用。管理酬金＝以上包括稅金在內(nèi)的所有費(fèi)用酬金提取比例該項(xiàng)費(fèi)用按總支出的3%（參考值）計(jì)提不可預(yù)見費(fèi)用＝（、）3%根據(jù)測(cè)算出的總成本，按各類分?jǐn)偣芾砻娣e，填寫管理費(fèi)構(gòu)成明細(xì)表，計(jì)算出各類物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。萬科物業(yè)管理成本構(gòu)成比例經(jīng)驗(yàn)值項(xiàng)目 人工費(fèi)用 行政費(fèi)用 財(cái)產(chǎn)費(fèi)用 物料消耗 小區(qū)公共費(fèi)用比例 40% 5% 5% 10% 25% 15%第二篇：物業(yè)品質(zhì)服務(wù)提升方案物業(yè)品質(zhì)服務(wù)提升方案安全方面重點(diǎn)加強(qiáng)安全團(tuán)隊(duì)內(nèi)部管理，提升客戶直觀感受客戶出入較集中的時(shí)段，將巡邏崗臨時(shí)固定在明顯位置，隨時(shí)為客戶提供便捷服務(wù)；增強(qiáng)崗位的主動(dòng)性，對(duì)認(rèn)識(shí)的客戶主動(dòng)打招呼，面生的禮貌詢問、身份核實(shí)；每周末下午客戶集中時(shí)段，進(jìn)行安全軍事訓(xùn)練，提高客戶對(duì)安全的直觀感受；制作宣傳畫，在出入口擺放，引導(dǎo)住戶進(jìn)出小區(qū)時(shí)自覺刷卡，加強(qiáng)人員管控；定期上門統(tǒng)計(jì)出租戶信息，消除安全隱患；定期開展安全日等活動(dòng)，通過安全宣傳展板或DV播放進(jìn)行宣傳引導(dǎo)；編制崗位傻瓜式操作指引，強(qiáng)化新職員對(duì)崗位快速適應(yīng)；對(duì)小區(qū)洋房地下車庫梯間加裝攝像頭，保障人員出入受控；片區(qū)管家定期到安全班組開座談會(huì)，與一線安全員分析案例，提升一線人員的服務(wù)意識(shí)。交通秩序重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)亂停放車輛管理高峰期安排專人引導(dǎo)客戶的進(jìn)出與車輛停放，減少客戶等待時(shí)間，及時(shí)處理沖突；崗位間形成互動(dòng)，確保車輛駛?cè)?、引?dǎo)、停放均有崗位跟進(jìn)，縮短客戶尋找車位的時(shí)間，規(guī)范車輛停放；針對(duì)陽光新邸或大的區(qū)域進(jìn)行人流分離管理，可加開原有消防通道；對(duì)經(jīng)常違規(guī)的車主，各崗位必須熟知其信息，從其一進(jìn)入小區(qū)開始，車場(chǎng)崗就要進(jìn)行提醒，還要定期采取電話提醒和上門進(jìn)行溝通，直至此車主改變違規(guī)習(xí)慣；對(duì)于停車位不足的區(qū)域，要積極的與業(yè)戶溝通探討，尋求資源拓展車位，改善停車位不足情況〔如路面或廣場(chǎng)〕；增強(qiáng)小區(qū)車位信息的透明度，如定期將項(xiàng)目內(nèi)車位信息進(jìn)行公示，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，提醒業(yè)主在買車前要充分考慮停車位的問題；定期舉行專項(xiàng)宣傳，如文明行車宣傳月、小區(qū)交通秩序宣傳月等，通過舉行各類活動(dòng)進(jìn)行廣泛宣傳；收集社區(qū)周邊汽車維修服務(wù)單位緊急聯(lián)系電話，采購簡易更換汽車輪胎工具并根據(jù)需要協(xié)助助更換汽車輪胎。客戶服務(wù)新業(yè)主，、銷售現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)強(qiáng)化客戶對(duì)物業(yè)感受，如雅居樂物業(yè)小故事、雅居樂物業(yè)DV的宣傳。在業(yè)主的入伙現(xiàn)場(chǎng)DV播放物業(yè)人員開荒時(shí)的場(chǎng)面，評(píng)估多家裝修單位，供客戶選擇，以此感動(dòng)客戶。印制裝修提示單，標(biāo)明裝修注意事項(xiàng)，在客戶辦理裝修手續(xù)時(shí)提示客戶。片區(qū)管家在出入較集中的路段在各大堂門口可安裝服務(wù)名片，加深印象；將每月的管理費(fèi)帳單及時(shí)通過電子郵件、短信或傳真的方式發(fā)送給客戶；在節(jié)假日發(fā)短信祝?？蛻?，舉行大型社區(qū)文化活動(dòng)時(shí)發(fā)短信通知客戶；保修期滿前一個(gè)月，統(tǒng)一發(fā)短信提醒客戶；針對(duì)業(yè)主入伙后的遺留問題進(jìn)行整改，對(duì)遺留問題建檔管理，實(shí)行首問責(zé)任制直至問題的解決；1與返修辦定期召開例會(huì)，了解遺留問題的解決進(jìn)展，重大問題協(xié)商解決辦法，統(tǒng)一回復(fù)口徑；1通過社區(qū)文化活動(dòng)的開展，了解客戶的興趣愛好，建立關(guān)鍵客戶、優(yōu)質(zhì)客戶和重點(diǎn)客戶信息庫，針對(duì)不同客戶群體，制