【正文】 行政審批補正為合法建筑的違法建筑物達成的租賃合同無效（解釋第二條、第三條）；轉租期限超過承租人剩余租賃期限的合同超過的部分約定無效（解釋第十五條）；未經(jīng)出租人同意的轉租合同無效（解釋第十六條）。二、將承租人優(yōu)先購買權作為一項債權予以保護，廢止了《〈民法通則〉適用意見》第118條的規(guī)定，這部分內容新規(guī)定較多，對承租人的權益影響很大。租賃關系中承租人主要是獲得房產(chǎn)的使用價值，“買賣不破租賃”原則保護承租人在租期內發(fā)生產(chǎn)權變動時有 1權請求受讓人繼續(xù)履行原租賃合同，但租前已抵押抵押權人行使抵押權或租前已查封的情況除外（解釋第二十條）。在不損害承租人繼續(xù)承租的前提下，解釋賦予產(chǎn)權共有人及出租人的近親屬享有比承租人更優(yōu)先的購買權，此兩種情況無需通知承租人且無須賠償（解釋第二十四條）。債權作為請求權都是有期限的，承租人優(yōu)先購買權也應受到行使期限的限制，解釋規(guī)定：在出租人通知后15天承租人仍未明確購買（注：根據(jù)最高院就解釋答記者問的內容，必須要有按同等條件交付押金或定金等履約擔保行為），或出租人拍賣房產(chǎn)的在拍賣5日前通知承租人但承租人未參加拍賣的（注：這里應理解為申請拍賣的5日前通知，但拍賣的原則是價高者得，參加拍賣事實上已無法行使同等條件下的優(yōu)先購買權，即拍賣房產(chǎn)的情況下承租人無論是否參與拍賣都事實上喪失了優(yōu)先購買權），承租人喪失優(yōu)先購買權（解釋第二十四條、第二十三條）。解釋規(guī)定了具有債權特點的優(yōu)先購買權救濟條款。當?shù)谌松埔猓ú恢谐凶馊嘶螂m知有承租人但有理由相信承租人已放棄優(yōu)先購買權）購買租賃房屋的，買賣合同有效（解釋第二十一條），此時如未辦理登記則承租人可行使優(yōu)先購買權，但若已辦理登記手續(xù)的則第三人可以善意取得租賃房屋的所有權，對此承租人不能要求購買房屋（繼續(xù)履行），但可以要求出租人承擔違約賠償責任，但該賠償責任的內容法律并未明確規(guī)定（解釋第二十一條，第二十四條）。另外，由于抵押權追求的是抵押物的交換價值，不要求轉移抵押物的占有，與誰購買租賃房產(chǎn)并無太大關系，故當租賃房產(chǎn)為實現(xiàn)抵押權而被動出售（出租人與抵押權人協(xié)議折價、變賣租賃房屋還債），解釋也賦予承租人優(yōu)先購買權，2即無論租賃關系成立在抵押關系前還是成立在后，承租人均可以請求以同等條件優(yōu)先購買（解釋第二十二條）。實踐中租賃合同的履行產(chǎn)生的爭議除了租金支付問題外，主要集中在以下方面：承租人擅自改建擴建租賃房屋拒不恢復的；租賃房產(chǎn)因債務糾紛被法院查封導致無法使用的、租賃房產(chǎn)因不符合消防衛(wèi)生等標準被城管依法查封；租賃房屋因權屬爭議導致無法使用的；租賃房屋因面積、位置等因素不符合法律、行政法規(guī)中規(guī)定的承租人經(jīng)營某種行業(yè)的強制性條件導致無法實現(xiàn)租賃目的的。承租人擅自改建房屋主體和承重結構或擴建的，視為承租人未按照約定的方法或租賃物的性質使用租賃物，此時出租人可以要求在合理期限內恢復原狀，期限滿仍未恢復的，出租人可以解除合同并要求賠償房屋受到的損失（解釋第七條）。四、細化合同無效或解除時對裝修歸屬及裝修費用的處理原則，強調裝修須經(jīng)出租人同意，在此前提下雙方有約定時約定優(yōu)先，無約定時則主要依據(jù)過錯程度保護守約方利益。出租人可以要求承租人承擔恢復原狀或賠償損失等侵權責任（解釋第十三條）。裝修經(jīng)出租人同意，且合同有效的，則應按雙方對裝修問題的約定處理，無約定時：（1）未形成附合的，裝修歸承租人所有，承租人可以拆除，但如拆除造成房屋毀損的承租人應恢復原狀（解釋第十條）；（2）形成附合的，裝修歸出租人所有。合同提前解除的，出租人是否應承擔剩余租賃期內裝修殘值損失（下稱“裝修殘值損失”），則依據(jù)導致合同解除的原因分別處理：①因出租人違約致合同解除的，承租人可以請求出租人賠償裝修殘值損失； ②因承租人違約導致合同解除的，承租人不能請求出租人賠償裝修殘值損失；③因雙方違約導致合同解除的，裝修殘值損失由雙方按照過錯程度分擔； ④因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的（此處未明確解釋第八條規(guī)定的因查封、權屬爭議、房屋使用條件而解除合同是否屬于不可歸責于雙方的事由），裝修殘值損失由雙方按照公平原則分擔，法律另有規(guī)定的適用其規(guī)定。第三篇：最高法院就審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋答記者問最高法院就審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋答記者問妥處房屋租賃糾紛 促進市場健康發(fā)展——最高人民法院民一庭負責人就《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》答記者問來源：人民法院報記者：劉 嵐最高人民法院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）2009年9月1日正式施行。據(jù)這位負責人介紹，在我國經(jīng)濟高速發(fā)展和住房制度改革日益深化的推動下，房屋租賃經(jīng)營方式日益普遍，房屋租賃業(yè)迅猛發(fā)展，涌現(xiàn)出許多新情況、新問題，并形成訴訟進入司法領域。由于相關法律規(guī)范比較原則，人民法院在審理房屋租賃合同糾紛案件中面臨很多具體適用法律的難點問題。房屋租賃主要包括居住用房的租賃和經(jīng)營用房的租賃。最高人民法院從“保增長、保民生、保穩(wěn)定”的全局工作出發(fā)，高度重視該部司法解釋的起草工作，確定以落實科學發(fā)展觀和司法為民作為指導思想，嚴循立法精神，重視調查研究，強化起草內容的針對性和可操作性。在反復研究討論的基礎上，《解釋》經(jīng)最高人民法院審判委員會第1469次會議研究通過?！督忉尅吩跍蚀_判斷相關法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定是否為效力性強制性規(guī)定基礎上，確定了認定合同效力的原則：一是限定無效合同的范圍。在違法建筑物范圍認定上，確定未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設的房屋，未經(jīng)批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，超過批準使用期限的臨時建筑為違法建筑?！督忉尅吩谧裱梢?guī)定精神的基礎上，采用寬嚴適當?shù)脑瓌t，確定合同效力，目的就是在盡量維持合同效力的基礎上，促進社會資源的有效利用，保障房屋租賃市場的健康發(fā)展。合同無效后，承租人支付占有房屋期間的使用費，是返還依無效合同取得的財產(chǎn)的一種方式，并不是按照合同履行支付的租金。占有利益為無形財產(chǎn)，承租人只能采用折價補償?shù)姆绞剑粗Ц斗课菔褂觅M予以返還。合同約定的租金標準，與合同簽訂時的市場行情相符，易于雙方當事人認可，且標準明確，有利于人民法院判斷掌握，亦可避免采用評估方式確定房屋使用費，加重當事人訴訟成本，延長案件審理期間的弊端?！睂⑹欠裰С值牟昧繖嘟挥扇嗣穹ㄔ海鶕?jù)承租人對房屋的實際使用狀況確定是否參照、如何參照合同約定的租金標準確定占有使用費?！督忉尅吩谖崭骷壢嗣穹ㄔ汉蛯W術界意見基礎上，確立了處理此類糾紛的規(guī)則：承租人擅自進行裝飾裝修，構成侵權，承擔侵權責任；承租人經(jīng)同意裝飾裝修，區(qū)分情況適用不同的處理原則，一是對附合和未形成附合的裝飾裝修物分別適用不同的處理規(guī)則。二是出租人是否對承租人的裝飾裝修進行補償，如何補償，要區(qū)分不同情況。在雙方均無過錯情形下，由雙方依照公平原則分擔裝飾裝修殘值損失；需要注意的是，合同解除時，如果出租人同意利用承租人裝飾裝修的，仍需基于不當?shù)美麑Τ凶馊擞枰匝a償；合同履行期間屆滿，出租人取得附合裝飾裝修物無需補償。答：一直以來，各地人民法院對附合裝飾裝修損失的認定，方法多樣，標準不同，統(tǒng)一這一問題的法律適用，對司法審判意義重大?，F(xiàn)值損失是指合同被認定無效時，裝飾裝修的現(xiàn)存價值。殘值損失是指在合同解除時，裝飾裝修的剩余“價值”，這一“價值”的確定是以合同解除時裝飾裝修的現(xiàn)值為基礎，且不能低于合同履行期間攤銷的裝飾裝修費用。按照這一規(guī)定，合同履行期間已經(jīng)攤銷的裝飾裝修費用，不應列入合同解除的損失范圍。合同履行三年后解除，按照評估價值，裝飾裝修現(xiàn)值為30萬元，但按照租期內攤銷價計算，三年攤銷費用為36萬元。如果裝飾裝修現(xiàn)值高于攤銷的造價費用，則應當按照裝飾裝修的現(xiàn)值來確定殘值。優(yōu)先購買權糾紛一直是審判實踐中的難點問題。2007年10月1日施行的物權法，并未將優(yōu)先購買權規(guī)定為物權，該權利因此不具有“對世性”權利。本《解釋》遵循法律規(guī)定精神，將承租人優(yōu)先購買權定性還原為債權，規(guī)定承租人不能以出租人侵害其優(yōu)先購買權為由，請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效。問：出租人出租房屋上設立抵押權的情況在房屋租賃中時有發(fā)生，《解釋》對抵押權人行使抵押權時承租人優(yōu)先購買權的保護是如何規(guī)定的？答：從權力的設置目的看，抵押權是從抵押物的交換價值優(yōu)先受償，其追求的是抵押物的交換價值，不要求轉移抵押物的占有，亦不享有對抵押物的處分權。上述兩種權利從設置目的上看，行使時不會發(fā)生沖突。因此，解釋依照抵押權與承租人優(yōu)先購買權立法目的不同，規(guī)定出租人與抵押權人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務，或者拍賣房屋時，依法保護承租人的優(yōu)先購買權。當然，承租人主張優(yōu)先購買房屋時，人民法院應當考慮以下兩方面的問題，一是承租人應當具有讓出租人信賴的履約能力，如責令承租人以交付押金或者定金等方式提供履約擔保，使出租人信賴其履約能力，以避免人民法院支持承租人購買房屋的主張后，因承租人缺乏履約能力導致合同無法履行，損害出租人利益。問：按照《解釋》規(guī)定，是否只要出租人出賣租賃房屋，承租人就可主張優(yōu)先購買房屋？答：這種理解是錯誤的。法律設定共有人具有優(yōu)先購買權，宗旨是簡化物權關系，維護共有關系的穩(wěn)定性，充分發(fā)揮物的用益價值，而承租人優(yōu)先購買權主要是維護使用關系的穩(wěn)定性，從利益衡量的角度考量，應當優(yōu)先保護共有人的購買權。我國是靠親情和人情為紐帶聯(lián)系起來的熟人社會，人們在經(jīng)濟交往中，親情關系往往是交換價值確定的重要考慮因素，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買賣關系終究有所不同。這一規(guī)定有利于促進家庭和睦和社會穩(wěn)定，符合構建和諧社會的重大歷史任務要求。本項是對合同法第二百三十條規(guī)定的進一步細化。如果承租人不及時行使優(yōu)先購買權，將導致出租人所有者權益受到損害。因此，本項將承租人接到通知后15日，作為行使優(yōu)先購買權的合理期限，逾期視為承租人放棄優(yōu)先購買權。物權法第一百零六條規(guī)定了善意取得制度，即受讓人以財產(chǎn)所有權轉移為目的，善意、對價受讓且占有該財產(chǎn)，即使出讓人無處分權，受讓人仍可取得轉讓物的所有權?！颈尘啊克痉ń忉屵m用范圍《解釋》將適用范圍確定為城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，是基于何種考慮？最高人民法院民一庭負責人告訴記者，按照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)劃區(qū)域的規(guī)定，我國現(xiàn)有房屋可分為城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)、鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)、村莊規(guī)劃區(qū)范圍內的房屋。城鎮(zhèn)房屋建設規(guī)模大，房屋性質多樣，用途廣泛。如建筑法規(guī)定，限額以上的工程應當向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門申請領取施工許可證。上述工程未經(jīng)竣工驗收，不得交付使用。同時，由于城鎮(zhèn)房屋和鄉(xiāng)村房屋租賃經(jīng)營活躍程度不同，租賃交易規(guī)則和租賃糾紛產(chǎn)生的原因亦有很大不同。為解決審判實踐中的突出問題，我們確定本司法解釋的適用范圍為城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件。為滿足這部分鄉(xiāng)村房屋租賃合同糾紛案件審判的需要，《解釋》規(guī)定：“鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理?！背凶馊艘勒諊腋＠叱凶獾墓凶》俊⒘庾》?、經(jīng)濟適用房，具有社會福利性和保障性，其租賃關系不屬于完全的民事法律行為，有關合同糾紛不適用本《解釋》。發(fā)布會后，最高人民法院民二庭負責人回答了記者提問。人民法院司法統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，歷年來民商事糾紛案件中，買賣合同糾紛案件的數(shù)量一直相當龐大，即便是2008年全球金融危機蔓延過程中發(fā)生的民商事糾紛，買賣合同糾紛數(shù)量也是位居首位。合同法第九章通過46個條文規(guī)定了買賣合同法則，居于合同法分則規(guī)定的有名合同之首，買賣合同案件審理中需要遵循的原則和判斷標準亦常為其他有名合同所借鑒，因此，在合同法分則中占據(jù)統(tǒng)領地位的買賣合同章堪稱合同法的“小總則”。對買賣合同相關規(guī)定的不同理解，導致民商事審判實踐對合同法買賣合同章及相關規(guī)定的適用上存在較大差異，從而影響了司法的嚴肅性和統(tǒng)一性。最高法院民二庭對該司法解釋進行了深入調研和充分論證，廣泛征求了各級人民法院、全國人大法工委、國務院法制辦、商務部、工商總局、住房和城鄉(xiāng)建設保障部、中國人民銀行等各部門意見。為了使司法解釋更符合市場交易實際和審判實踐的要求，更好地保護各方當事人的合法權益，我們還通過最高人民法院網(wǎng)向社會公開征求意見。2012年3月31日最高人民法院審判委員會第1545次會議討論通過了該司法解釋。買賣合同效力的認定記者：合同的效力認定對于市場交易發(fā)展和交易秩序穩(wěn)定影響甚巨，請問這部司法解釋在買賣合同效力的認定方面有什么新的進展？負責人：現(xiàn)代合同法或買賣法最為重要的基本精神或價值目標就是鼓勵合同交易，增進社會財富。實踐不斷證明，隨著社會關系的日益復雜和市場經(jīng)濟日益繁榮，不適當?shù)匦婧贤瑹o效，不僅增加交易成本、阻礙經(jīng)濟發(fā)展，而且不利于對當事人意志的尊重，甚至導致民事主體對民商法的信仰危機。例如，其特別強調，人民法院確認合同無效的依據(jù)，只能是全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)，絕對不能再以地方性法規(guī)、行政規(guī)章作為依據(jù)。鑒于買賣合同是社會經(jīng)濟生活中最典型、最普遍、最基本的交易形式，買賣合同的效力不僅事關交易關系的穩(wěn)定和當事人合法權益之保護，而且關涉市場經(jīng)濟的健康發(fā)展。對于實務中常見的出賣人在締約和履約時沒有所有權或處分權的買賣合同的效力問題，明確地予以肯定，旨在防止大量買賣合同遭遇無效認定之命運，更周到地保護買受人之權益，明晰交易主體之間的法律關系，強化社會信用，維持交易秩序，確保市場交易順暢，推動市場經(jīng)濟更加健康有序地發(fā)展。有鑒于此，《解釋》在制定中，始終在對雙方當事人平等保護的前提下，注重規(guī)制和制裁違背誠信之行為，以實現(xiàn)雙方權益平衡，維護公平交易秩序。第二，在路貨買賣中，出賣人在締約時已經(jīng)知道風險事實卻故意隱瞞風險事實的，《解釋》規(guī)定風險由出賣人負擔。第四，對標的物異議期間經(jīng)過后的出賣人自愿承擔違約責任后又翻悔的，《解釋》明確規(guī)定出賣人自愿承擔違約責任后，不得以期間經(jīng)過為由翻悔，意在體現(xiàn)和維護誠實信用原則。第六，對當事人特約違反合同法第167條第1款規(guī)定時的效力認定等問題，鑒于合同法第167條第1款的目的在于保護買受人的期限利益，旨在體現(xiàn)分期付款買賣的制度功能，因此，如果當事人的特約違反上述規(guī)定，損害了買受人的期限利益的，《解釋》規(guī)定不應承認該約定的效力。電子信息產(chǎn)品的交付方式記者：在現(xiàn)實生活中，存在有大量的以無實物載體的電子信息