【正文】 會議由最高人民法院民二庭副庭長劉竹梅主持。第三十三條（司法解釋的溯及力）本解釋施行前本院發(fā)布的有關融資租賃合同的規(guī)定,與本解釋抵觸的，自本解釋施行之日不再適用。但融資租賃合同糾紛涉及租賃物的交付與受領、租賃物的質量瑕疵等與買賣合同有關 的事實的，人民法院可以根據案件具體情況作出認定。五、其他規(guī)定第二十八條（融資租賃案件的當事人）出租人、承租人因融資租賃合同發(fā)生糾紛，合同當事人未對出賣人提起訴訟，但人民法院經審查認為出賣人與案件處理結果有法律上的利害關系的，可以根據案件的具體情況通知出賣人作為第三人參加訴訟。自破產程序終結之日起滿二年租賃物仍不能按照法定程序變現或評估的，人民法院可以將提存的分配額分配給出租人。第二十六條（承租人破產時出租人債權的實現）租賃物處分價款或評估價值低于出租人債權額的，不足部分作為一般債權參加破產清償程序。第二十五條（承租人破產時租賃物的取回）承租人被宣告破產或進入強制清算程序的，租賃物不屬于承租人的破產財產，出租人可以取回租賃物，也可以委托破產管理人或清算組處理。第二十三條（逾期支付租金導致解約時的損失賠償）出租人要求承租人賠償損失的，承租人賠償的損失額應當相當于未支付的全部租金及其他費用減去租賃物經變賣或者其他方式處分后的價值，并按下列情形分別處理：（一）租賃物的價值不足以彌補承租人未支付租金及其他費用的，承租人應當予以補足；（二）租賃物的價值超出承租人未支付租金及其他費用的，合同約定租賃期間屆滿后租賃物歸出租人所有的，該超出部分價 值扣除租賃期間屆滿后的租賃物殘值部分歸承租人所有，殘值部分價值歸出租人所有；合同約定租賃期間屆滿后租賃物歸承租人所有或承租人有權以象征性價款留購租賃物的，該超出部分價值在扣除象征性留購價款后歸承租人所有。出租人未能取回租賃物，提起訴訟后申請人民法院對租賃物先予執(zhí)行的，人民法院可以根據案件的具體情況作出決定。第二十一條（逾期支付租金時出租人的解約選擇權）出租人根據合同法第二百四十八條提起訴訟，既要求承租人支付全部租金又要求解除合同的，人民法院應告知其作出選擇。第二十條（承租人逾期支付租金的責任）承租人逾期支付租金時，融資租賃合同約定承租人應當支付逾期利息或者一定數額違約金的，從其約定。四、違約責任第十七條（出租人對承租人平靜占有使用租賃物的擔保責任）依照合同法第二百四十五條的規(guī)定，出租人有下列情形之一，造成承租人財產損失，承租人要求出租人承擔相應的賠償責任的，人民法院應予支持：（一）妨礙、干擾承租人對租賃物的占有和使用；（二）擅自取回租賃物；（三）第三人因出租人的原因對租賃物主張權利，導致承租人無法占有、使用租賃物；（四）影響承租人對租賃物占有、使用的其他情形。第十六條（合同解除的后果——責任承擔）融資租賃合同的解除不影響當事人因其違約行為承擔相應的賠償責任。三、合同的解除第十二條（任意一方均可解約的情形）依照合同法第九十四條的規(guī)定，有下列情形之一，一方當事人請求解除融資租賃合同的，人民法院應予支持：（一）出租人與出賣人訂立的買賣合同解除、被確認無效或者被撤銷，且不能重新訂立買賣合同的；（二）租賃物毀損、滅失且未能修復或選定替代物的；（三）因不可抗力致使合同目的不能實現的。第三人未按照其行業(yè)主管部門的要求在信貸征信機構進行融資租賃交易查詢，主張構成善意取得的，人民法院不予支持。第九條（出租人、承租人轉移租賃物的權利）未經承租人同意，出租人轉讓、抵押租賃物或者轉讓其在融資租賃合同項下的部分或者全部權利，受讓方、抵押權人以此為由要求解除或變更融資租賃合同的，人民法院不予支持。承租人拒絕受領租賃物導致出租人損失，出租人要求承租人賠償的，人民法院應予支持。第六條（租賃物的受領）依照合同法第二百三十九條的規(guī)定，有以下情形之一，承租人拒絕受領租賃物的，人民法院應予支持：（一）租賃物嚴重不符合約定的；（二）出賣人未在約定的交付期間或者合理期間內交付租賃物，經承租人或者出租人催告，在催告期滿時仍未交付的。租賃物正在繼續(xù)使用且發(fā)揮效益的，對租賃物是否返還，可以協商解決；協商不成的，人民法院可以根據實際情況作出判決?！浚ㄈ┮曰A設施收費權、股權等權利或者僅以軟件、商標權等無形資產作為租賃物的；【三種意見：不允許無形資產作為租賃物；（該意見為傾向性意見）允許無形資產作為租賃物；有限允許無形資產作為租賃物，允許的范圍包括軟件、商標權、專利權等知識產權，收費權、股權等不允許。一、合同的效力第一條（售后回租）承租人將標的物出賣給出租人、再從出租人處租回，一方當事人以承租人和出賣人系同一人為由主張融資租賃合同無效的，人民法院不予支持。第三，關于買受人的回贖權問題。但出賣人的取回權并非絕對，其亦應受到限制：其一，應受善意取得制度的限制。第二，關于出賣人權利的保護機制及其限制問題。其次，在轉移登記的情況下雙方還采用所有權保留，出賣人的目的是為擔保債權實現，買受人的目的在于防止出賣人一物二賣，物權法第20條規(guī)定的預告登記制度足以滿足買賣雙方所需，因此沒有必要采取所有權保留的方式。我們在解釋和規(guī)定所有權保留制度相關規(guī)則時，主要考慮以下幾方面的問題：第一，關于所有權保留制度的適用范圍問題。合同法第134條雖然對所有權保留制度作出規(guī)定，但過于原則和簡略。此外，理論界和實務界對于合同法第158條規(guī)定的“兩年”的性質存在是訴訟時效還是除斥期間之爭，《解釋》將其界定為不變期間，該期間不適用訴訟時效中止、中斷或者延長的規(guī)定。標的物檢驗合理期間記者：合同法第158條關于標的物檢驗的合理期間是一個實踐中頗難把握的問題。特別是《解釋》第30條關于“與有過失規(guī)則”和第31條關于“損益相抵規(guī)則”的規(guī)定，填補了合同法在相關規(guī)則方面的空白和漏洞。請問這部司法解釋在認定可得利益損失方面有什么新的精神？具體又是怎么規(guī)定的？負責人：的確，可得利益損失的認定是買賣合同違約責任認定中的疑難問題。其三，對路貨買賣中出賣人隱瞞風險發(fā)生事實的風險負擔作出補充規(guī)定。承運人是指獨立于買賣合同當事人之外的運輸業(yè)者。特別需要指出的是，對因標的物毀損、滅失所造成的損失，還面臨著誰有權向加害人索賠或向保險人理賠的問題。因此，如果以出賣人發(fā)出電子信息產品為交付標準，有可能產生買受人雖未能實際接收到該電子信息產品，仍須承擔給付價款的合同義務的法律后果，難免有失公允。在此情形下，買受人取得權利憑證后，即可自由決定取得、使用該電子信息產品的時間，因此，不宜以買受人收到該電子信息產品為標準來確定交付是否完成，買受人收到該電子信息產品權利憑證的，即應認定出賣人已完成交付義務。首先，如果買賣雙方對交付問題有約定的，遵照其約定；沒有約定或者約定不明的，當事人可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。無實物載體的電子信息產品具有顯著區(qū)別于傳統買賣合同標的物的特征，例如不以實物承載為必要、使用后無損耗、其本身易于復制并可迅速傳播等等。傳統的買賣合同的標的物均為有體物，而電子信息產品卻與此不同，它既可以存儲于特定的實物載體，如刻錄在光盤上的音樂作品；也可以脫離于有體物，以數字化編碼的形式存儲于計算機系統中。第六，對當事人特約違反合同法第167條第1款規(guī)定時的效力認定等問題，鑒于合同法第167條第1款的目的在于保護買受人的期限利益，旨在體現分期付款買賣的制度功能，因此，如果當事人的特約違反上述規(guī)定，損害了買受人的期限利益的，《解釋》規(guī)定不應承認該約定的效力。第二，在路貨買賣中，出賣人在締約時已經知道風險事實卻故意隱瞞風險事實的，《解釋》規(guī)定風險由出賣人負擔。對于實務中常見的出賣人在締約和履約時沒有所有權或處分權的買賣合同的效力問題，明確地予以肯定，旨在防止大量買賣合同遭遇無效認定之命運，更周到地保護買受人之權益，明晰交易主體之間的法律關系，強化社會信用，維持交易秩序，確保市場交易順暢，推動市場經濟更加健康有序地發(fā)展。例如，其特別強調，人民法院確認合同無效的依據，只能是全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)，絕對不能再以地方性法規(guī)、行政規(guī)章作為依據。買賣合同效力的認定記者：合同的效力認定對于市場交易發(fā)展和交易秩序穩(wěn)定影響甚巨，請問這部司法解釋在買賣合同效力的認定方面有什么新的進展？負責人：現代合同法或買賣法最為重要的基本精神或價值目標就是鼓勵合同交易，增進社會財富。為了使司法解釋更符合市場交易實際和審判實踐的要求，更好地保護各方當事人的合法權益，我們還通過最高人民法院網向社會公開征求意見。對買賣合同相關規(guī)定的不同理解，導致民商事審判實踐對合同法買賣合同章及相關規(guī)定的適用上存在較大差異，從而影響了司法的嚴肅性和統一性。人民法院司法統計數據顯示，歷年來民商事糾紛案件中，買賣合同糾紛案件的數量一直相當龐大，即便是2008年全球金融危機蔓延過程中發(fā)生的民商事糾紛，買賣合同糾紛數量也是位居首位。”承租人依照國家福利政策承租的公有住房、廉租住房、經濟適用房，具有社會福利性和保障性，其租賃關系不屬于完全的民事法律行為，有關合同糾紛不適用本《解釋》。為解決審判實踐中的突出問題，我們確定本司法解釋的適用范圍為城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件。上述工程未經竣工驗收，不得交付使用。城鎮(zhèn)房屋建設規(guī)模大，房屋性質多樣，用途廣泛。物權法第一百零六條規(guī)定了善意取得制度，即受讓人以財產所有權轉移為目的，善意、對價受讓且占有該財產，即使出讓人無處分權，受讓人仍可取得轉讓物的所有權。如果承租人不及時行使優(yōu)先購買權，將導致出租人所有者權益受到損害。這一規(guī)定有利于促進家庭和睦和社會穩(wěn)定，符合構建和諧社會的重大歷史任務要求。法律設定共有人具有優(yōu)先購買權，宗旨是簡化物權關系，維護共有關系的穩(wěn)定性，充分發(fā)揮物的用益價值，而承租人優(yōu)先購買權主要是維護使用關系的穩(wěn)定性，從利益衡量的角度考量，應當優(yōu)先保護共有人的購買權。當然，承租人主張優(yōu)先購買房屋時，人民法院應當考慮以下兩方面的問題，一是承租人應當具有讓出租人信賴的履約能力，如責令承租人以交付押金或者定金等方式提供履約擔保，使出租人信賴其履約能力，以避免人民法院支持承租人購買房屋的主張后，因承租人缺乏履約能力導致合同無法履行，損害出租人利益。上述兩種權利從設置目的上看，行使時不會發(fā)生沖突。本《解釋》遵循法律規(guī)定精神，將承租人優(yōu)先購買權定性還原為債權，規(guī)定承租人不能以出租人侵害其優(yōu)先購買權為由，請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效。優(yōu)先購買權糾紛一直是審判實踐中的難點問題。合同履行三年后解除，按照評估價值，裝飾裝修現值為30萬元，但按照租期內攤銷價計算，三年攤銷費用為36萬元。殘值損失是指在合同解除時，裝飾裝修的剩余“價值”，這一“價值”的確定是以合同解除時裝飾裝修的現值為基礎，且不能低于合同履行期間攤銷的裝飾裝修費用。答：一直以來，各地人民法院對附合裝飾裝修損失的認定，方法多樣，標準不同，統一這一問題的法律適用，對司法審判意義重大。二是出租人是否對承租人的裝飾裝修進行補償，如何補償，要區(qū)分不同情況?！睂⑹欠裰С值牟昧繖嘟挥扇嗣穹ㄔ?，根據承租人對房屋的實際使用狀況確定是否參照、如何參照合同約定的租金標準確定占有使用費。占有利益為無形財產，承租人只能采用折價補償的方式，即支付房屋使用費予以返還?！督忉尅吩谧裱梢?guī)定精神的基礎上，采用寬嚴適當的原則，確定合同效力，目的就是在盡量維持合同效力的基礎上，促進社會資源的有效利用，保障房屋租賃市場的健康發(fā)展。《解釋》在準確判斷相關法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定是否為效力性強制性規(guī)定基礎上，確定了認定合同效力的原則：一是限定無效合同的范圍。最高人民法院從“保增長、保民生、保穩(wěn)定”的全局工作出發(fā)，高度重視該部司法解釋的起草工作，確定以落實科學發(fā)展觀和司法為民作為指導思想，嚴循立法精神，重視調查研究，強化起草內容的針對性和可操作性。由于相關法律規(guī)范比較原則，人民法院在審理房屋租賃合同糾紛案件中面臨很多具體適用法律的難點問題。第三篇：最高法院就審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋答記者問最高法院就審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋答記者問妥處房屋租賃糾紛 促進市場健康發(fā)展——最高人民法院民一庭負責人就《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》答記者問來源：人民法院報記者：劉 嵐最高人民法院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）2009年9月1日正式施行。裝修經出租人同意，且合同有效的，則應按雙方對裝修問題的約定處理，無約定時：（1）未形成附合的，裝修歸承租人所有，承租人可以拆除，但如拆除造成房屋毀損的承租人應恢復原狀（解釋第十條）；（2）形成附合的，裝修歸出租人所有。四、細化合同無效或解除時對裝修歸屬及裝修費用的處理原則，強調裝修須經出租人同意，在此前提下雙方有約定時約定優(yōu)先，無約定時則主要依據過錯程度保護守約方利益。實踐中租賃合同的履行產生的爭議除了租金支付問題外，主要集中在以下方面：承租人擅自改建擴建租賃房屋拒不恢復的；租賃房產因債務糾紛被法院查封導致無法使用的、租賃房產因不符合消防衛(wèi)生等標準被城管依法查封；租賃房屋因權屬爭議導致無法使用的；租賃房屋因面積、位置等因素不符合法律、行政法規(guī)中規(guī)定的承租人經營某種行業(yè)的強制性條件導致無法實現租賃目的的。當第三人善意（不知有承租人或雖知有承租人但有理由相信承租人已放棄優(yōu)先購買權）購買租賃房屋的，買賣合同有效（解釋第二十一條），此時如未辦理登記則承租人可行使優(yōu)先購買權，但若已辦理登記手續(xù)的則第三人可以善意取得租賃房屋的所有權，對此承租人不能要求購買房屋（繼續(xù)履行），但可以要求出租人承擔違約賠償責任，但該賠償責任的內容法律并未明確規(guī)定（解釋第二十一條，第二十四條）。債權作為請求權都是有期限的，承租人優(yōu)先購買權也應受到行使期限的限制，解釋規(guī)定：在出租人通知后15天承租人仍未明確購買（注：根據最高院就解釋答記者問的內容，必須要有按同等條件交付押金或定金等履約擔保行為），或出租人拍賣房產的在拍賣5日前通知承租人但承租人未參加拍賣的（注：這里應理解為申請拍賣的5日前通知，但拍賣的原則是價高者得，參加拍賣事實上已無法行使同