【正文】 第一篇：最高法院民一庭負(fù)責(zé)人解讀《審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》最高法院民一庭負(fù)責(zé)人解讀《審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》轉(zhuǎn)租期超承租人剩余租期合同無效合同效力的認(rèn)定對促進房屋租賃市場發(fā)展，維護房屋租賃市場交易秩序穩(wěn)定意義重大。解釋在準(zhǔn)確判斷相關(guān)法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定是否為效力性強制性規(guī)定基礎(chǔ)上，確定了認(rèn)定合同效力的原則：一是限定無效合同的范圍。解釋僅將違法建筑物租賃合同、轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的合同、未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同認(rèn)定為無效。在違法建筑物范圍認(rèn)定上，確定未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，超過批準(zhǔn)使用期限的臨時建筑為違法建筑。二是對欠缺生效條件合同效力的處理上，采取了補救性的措施，即當(dāng)事人只要在一審法庭辯論終結(jié)前，取得了法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件，不存在合同法第52條規(guī)定的無效情形，就認(rèn)定合同有效。無效合同支付使用費是返還財產(chǎn)對于有觀點認(rèn)為，解釋規(guī)定合同被認(rèn)定無效后，承租人要支付房屋占有使用費，是將無效合同按照有效處理，這位負(fù)責(zé)人表示：“這種理解是錯誤的?！焙贤瑹o效后，承租人支付占有房屋期間的使用費，是返還依無效合同取得的財產(chǎn)的一種方式，并不是按照合同履行支付的租金。依照無效合同的處理原則，承租人應(yīng)返還依無效合同取得的財產(chǎn)，包括占有租賃的房屋和實際占有房屋所獲取的占有利益。占有利益為無形財產(chǎn)，承租人只能采用折價補償?shù)姆绞?，即支付房屋使用費予以返還。對于房屋使用費按照何種標(biāo)準(zhǔn)確定，實踐中做法很多?？紤]到實踐中存在因房屋質(zhì)量問題或其他原因影響承租人使用房屋的情形，完全參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)確定承租人支付使用費可能與其獲取的占有利益不符，有失公平，因此規(guī)定“當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持”。將是否支持的裁量權(quán)交由人民法院，根據(jù)承租人對房屋的實際使用狀況確定是否參照、如何參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)確定占有使用費。適用不同民法理論處理裝修問題房屋租賃合同糾紛案件中裝飾裝修的處理，一直是司法審判中的熱點和難點問題，解釋在吸收各級人民法院和學(xué)術(shù)界意見基礎(chǔ)上，確立了處理此類糾紛的規(guī)則：承租人擅自進行裝飾裝修，構(gòu)成侵權(quán)，承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；承租人經(jīng)同意裝飾裝修，區(qū)分情況適用不同的處理原則。一是，對附合和未形成附合的裝飾裝修物分別適用不同的處理規(guī)則。未形成附合的裝飾裝修物，承租人作為所有權(quán)人享有處分權(quán)；已形成附合的裝飾裝修物區(qū)分合同無效、合同有效解除、合同履行期限屆滿情形，適用不同的處理規(guī)則。二是，出租人是否對承租人的裝飾裝修進行補償、如何補償，要區(qū)分不同情況。合同無效時，出租人同意利用的裝飾裝修，基于不當(dāng)?shù)美麑Τ凶馊诉M行補償；不同意利用的，裝飾裝修的現(xiàn)值損失作為無效合同的損失，由雙方按照過錯承擔(dān)；合同解除，由導(dǎo)致合同解除的違約方承擔(dān)裝飾裝修殘值損失。在雙方均無過錯的情形下，由雙方依照公平原則分擔(dān)裝飾裝修殘值損失；需要注意的是，合同解除時，如果出租人同意利用承租人裝飾裝修的，仍需基于不當(dāng)?shù)美麑Τ凶馊擞枰匝a償；合同履行期限屆滿，出租人取得附合裝飾裝修物無需補償。依法保護承租人優(yōu)先購買權(quán)對于解釋規(guī)定承租人優(yōu)先購買權(quán)受侵害時，無權(quán)主張認(rèn)定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效，這位負(fù)責(zé)人分析說，解釋規(guī)定的是“承租人不能以出租人侵害其優(yōu)先購買權(quán)為由，請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效”，而不是規(guī)定在任何情形下，承租人均不得主張認(rèn)定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效。優(yōu)先購買權(quán)糾紛一直是審判實踐中的難點。承租人優(yōu)先購買權(quán)性質(zhì)的認(rèn)定，是解決該難點首要面臨的問題。2007年10月1日起施行的物權(quán)法，并未將優(yōu)先購買權(quán)規(guī)定為物權(quán)，該權(quán)利因此不具有“對世性”權(quán)利。最高人民法院廢止了《〈民法通則〉適用意見》第118條規(guī)定，就是基于該條規(guī)定與物權(quán)法規(guī)定相沖突。本解釋遵循法律規(guī)定精神，將承租人優(yōu)先購買權(quán)定性還原為債權(quán)，規(guī)定承租人不能以出租人侵害其優(yōu)先購買權(quán)為由，請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效。承租人主張優(yōu)先購買權(quán)有四種例外按照解釋規(guī)定，是否只要出租人出賣租賃房屋，承租人就可主張優(yōu)先購買房屋？對此，這位負(fù)責(zé)人表示，這種理解是錯誤的。解釋第24條規(guī)定了承租人優(yōu)先購買權(quán)行使的四種例外情形：房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的。法律設(shè)定共有人具有優(yōu)先購買權(quán)，宗旨是簡化物權(quán)關(guān)系，維護共有關(guān)系的穩(wěn)定性，充分發(fā)揮物的用益價值，從利益衡量的角度考量，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護共有人的購買權(quán)。出租人將房屋出賣給近親屬情形。親情關(guān)系往往是交換價值確定的重要考慮因素，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買賣關(guān)系終究有所不同。出租人履行告知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示愿意購買的。本項是對合同法第230條規(guī)定的進一步細(xì)化。從權(quán)利義務(wù)對等的角度分析，承租人在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)，亦應(yīng)為承租人優(yōu)先購買權(quán)的內(nèi)容。如果承租人不及時行使優(yōu)先購買權(quán)，將導(dǎo)致出租人所有者權(quán)益受到損害。因此，本項將承租人接到通知后15日，作為行使優(yōu)先購買權(quán)的合理期限，逾期視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。購買房屋的第三人出于善意并已辦理登記手續(xù)的。物權(quán)法第106條規(guī)定了善意取得制度，即受讓人以財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移為目的，善意、對價受讓且占有該財產(chǎn)，即使出讓人無處分權(quán)，受讓人仍可取得轉(zhuǎn)讓物的所有權(quán)。根據(jù)“舉重以明輕”的民法解釋原則，在第三人善意購買出租房屋，并辦理登記手續(xù)情形下，可以對抗承租人優(yōu)先購買房屋的主張。第二篇：《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》要點解讀對《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》要點解讀最高人民法院今年6月22日通過了《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“解釋”），該解釋將于2009年9月1日起施行。解釋對實踐中房屋租賃關(guān)系中的一些熱點難點問題及時做出了不少創(chuàng)新性的規(guī)定，對實踐有很強的指導(dǎo)意義，下面擇其要者作出簡要解讀。一、嚴(yán)格限制無效租賃合同的范圍，將實踐中易被誤認(rèn)為無效租賃合同的情形明確規(guī)定為有效，保障物盡其用，穩(wěn)定租賃關(guān)系?！逗贤ā返谖迨l適用于所有類型合同的合同無效，對租賃合同當(dāng)然也適用。此外，解釋將只適用于租賃合同的合同無效情形嚴(yán)格限定為三種，分別是：關(guān)于一審法庭辯論終結(jié)前仍未通過行政審批補正為合法建筑的違法建筑物達(dá)成的租賃合同無效（解釋第二條、第三條）；轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的合同超過的部分約定無效（解釋第十五條）；未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同無效（解釋第十六條）。值得注意的是，解釋還從區(qū)分行政行為與民事行為、合同的實際履行以及權(quán)利應(yīng)在合理期間內(nèi)行使等角度出發(fā)，規(guī)定了特定情形下合同生效的條件，進一步排除無效合同范圍，具體為：無特別約定時未辦理房屋租賃備案登記的租賃合同有效，特別約定以辦理房屋租賃備案登記為租賃合同生效要件但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)對方接受的合同也生效（解釋第四條）；出租人明知或應(yīng)知承租人轉(zhuǎn)租而沒在六個月內(nèi)提出異議的轉(zhuǎn)租合同有效（解釋第十六條）。二、將承租人優(yōu)先購買權(quán)作為一項債權(quán)予以保護，廢止了《〈民法通則〉適用意見》第118條的規(guī)定，這部分內(nèi)容新規(guī)定較多，對承租人的權(quán)益影響很大。解釋新增了兩種承租人無優(yōu)先購買權(quán)的情況。租賃關(guān)系中承租人主要是獲得房產(chǎn)的使用價值，“買賣不破租賃”原則保護承租人在租期內(nèi)發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動時有 1權(quán)請求受讓人繼續(xù)履行原租賃合同，但租前已抵押抵押權(quán)人行使抵押權(quán)或租前已查封的情況除外（解釋第二十條）。法律賦予承租人同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)也是基于方便承租人繼續(xù)居住，而在不影響承租人繼續(xù)居住的前提下，基于產(chǎn)權(quán)共有關(guān)系和近親屬關(guān)系而需購買租賃房產(chǎn)則交易條件中隱含的交易便利及人情因素是承租人所不具備的，因此在交易價款及付款方式方面與出租人出賣給其他人相比往往有較大優(yōu)惠。在不損害承租人繼續(xù)承租的前提下，解釋賦予產(chǎn)權(quán)共有人及出租人的近親屬享有比承租人更優(yōu)先的購買權(quán)，此兩種情況無需通知承租人且無須賠償（解釋第二十四條）。解釋對優(yōu)先購買權(quán)的行使期限作了嚴(yán)格限制，過期作廢。債權(quán)作為請求權(quán)都是有期限的，承租人優(yōu)先購買權(quán)也應(yīng)受到行使期限的限制，解釋規(guī)定：在出租人通知后15天承租人仍未明確購買（注：根據(jù)最高院就解釋答記者問的內(nèi)容，必須要有按同等條件交付押金或定金等履約擔(dān)保行為），或出租人拍賣房產(chǎn)的在拍賣5日前通知承租人但承租人未參加拍賣的（注：這里應(yīng)理解為申請拍賣的5日前通知，但拍賣的原則是價高者得，參加拍賣事實上已無法行使同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)，即拍賣房產(chǎn)的情況下承租人無論是否參與拍賣都事實上喪失了優(yōu)先購買權(quán)），承租人喪失優(yōu)先購買權(quán)（解釋第二十四條、第二十三條）。當(dāng)出租人未通知出賣租賃房屋時，承租人應(yīng)在知道或應(yīng)當(dāng)知道之日起一年內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)，超過該期限的，人民法院不予以支持（合同法第五十二條、第五十五條）。解釋規(guī)定了具有債權(quán)特點的優(yōu)先購買權(quán)救濟條款。債權(quán)的特點是可以存在多個同樣內(nèi)容的債權(quán)、且各債權(quán)間地位平等，承租人優(yōu)先購買權(quán)作為一種債權(quán)，也不能絕對排除善意第三人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。當(dāng)?shù)谌松埔猓ú恢谐凶馊嘶螂m知有承租人但有理由相信承租人已放棄優(yōu)先購買權(quán)）購買租賃房屋的，買賣合同有效（解釋第二十一條），此時如未辦理登記則承租人可行使優(yōu)先購買權(quán)，但若已辦理登記手續(xù)的則第三人可以善意取得租賃房屋的所有權(quán)，對此承租人不能要求購買房屋（繼續(xù)履行），但可以要求出租人承擔(dān)違約賠償責(zé)任，但該賠償責(zé)任的內(nèi)容法律并未明確規(guī)定（解釋第二十一條，第二十四條）。而當(dāng)?shù)谌伺c出租人惡意串通（即第三人與出租人簽訂買賣合同時明知有承租人存在、并且承租人想行使優(yōu)先購買權(quán)而故意與出租人串通交易）購買出租房屋時，承租人可以通過訴訟主張買賣合同無效（合同法第五十二條、第五十五條）并要求行使優(yōu)先購買權(quán)。另外，由于抵押權(quán)追求的是抵押物的交換價值，不要求轉(zhuǎn)移抵押物的占有，與誰購買租賃房產(chǎn)并無太大關(guān)系，故當(dāng)租賃房產(chǎn)為實現(xiàn)抵押權(quán)而被動出售（出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋還債），解釋也賦予承租人優(yōu)先購買權(quán)，2即無論租賃關(guān)系成立在抵押關(guān)系前還是成立在后，承租人均可以請求以同等條件優(yōu)先購買（解釋第二十二條）。三、完善合同解除制度，當(dāng)承租人侵害租賃房產(chǎn)或者出租房產(chǎn)不能實現(xiàn)租賃目的時，根據(jù)公平原則賦予合法利益受損害的當(dāng)事人單方面的合同解除權(quán)，有利于特定情況下快速解除合同以減少損失。實踐中租賃合同的履行產(chǎn)生的爭議除了租金支付問題外，主要集中在以下方面：承租人擅自改建擴建租賃房屋拒不恢復(fù)的；租賃房產(chǎn)因債務(wù)糾紛被法院查封導(dǎo)致無法使用的、租賃房產(chǎn)因不符合消防衛(wèi)生等標(biāo)準(zhǔn)被城管依法查封；租賃房屋因權(quán)屬爭議導(dǎo)致無法使用的；租賃房屋因面積、位置等因素不符合法律、行政法規(guī)中規(guī)定的承租人經(jīng)營某種行業(yè)的強制性條件導(dǎo)致無法實現(xiàn)租賃目的的。對這些影響繼續(xù)租賃的情況，解釋允許受損害方自由選擇是否單方面解除合同。承租人擅自改建房屋主體和承重結(jié)構(gòu)或擴建的，視為承租人未按照約定的方法或租賃物的性質(zhì)使用租賃物，此時出租人可以要求在合理期限內(nèi)恢復(fù)原狀，期限滿仍未恢復(fù)的，出租人可以解除合同并要求賠償房屋受到的損失（解釋第七條）。當(dāng)租賃房屋因下列情況而無法正常使用時承租人可以解除合同：租賃房屋被司法機關(guān)（法院、檢察院）或行政機關(guān)（城管、公安等機關(guān)）依法查封的；租賃房屋出現(xiàn)權(quán)屬爭議的；租賃房屋違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的。四、細(xì)化合同無效或解除時對裝修歸屬及裝修費用的處理原則，強調(diào)裝修須經(jīng)出租人同意，在此前提下雙方有約定時約定優(yōu)先，無約定時則主要依據(jù)過錯程度保護守約方利益。裝修未經(jīng)出租人同意的，構(gòu)成侵權(quán)，由承租人負(fù)擔(dān)裝修費。出租人可以要求承租人承擔(dān)恢復(fù)原狀或賠償損失等侵權(quán)責(zé)任（解釋第十三條）。裝修經(jīng)出租人同意，且合同無效的：（1）如裝修與租賃房屋未形成附合，則所有權(quán)歸承租人：出租人同意利用的，承租人可按裝修現(xiàn)值折價賣給出租人；出租人不同意折價的，承租人可以拆除，因拆除造成房屋毀損的，出租人有權(quán)要求承租人恢復(fù)原狀；（2）如裝修與租賃房屋形成附合，則所有權(quán)歸出租人： 出租人同意利用的，出租人基于不當(dāng)?shù)美麘?yīng)補償承租人；出租人不同意利用的，按過錯分擔(dān)裝修現(xiàn)值損失（解釋第九條）。裝修經(jīng)出租人同意，且合同有效的，則應(yīng)按雙方對裝修問題的約定處理，無約定時：（1）未形成附合的，裝修歸承租人所有，承租人可以拆除，但如拆除造成房屋毀損的承租人應(yīng)恢復(fù)原狀（解釋第十條）；（2）形成附合的，裝修歸出租人所有。合同履行至期滿終止的，出租人無需支付裝修費（解釋第二十條）。合同提前解除的，出租人是否應(yīng)承擔(dān)剩余租賃期內(nèi)裝修殘值損失（下稱“裝修殘值損失”），則依據(jù)導(dǎo)致合同解除的原因分別處理：①因出租人違約致合同解除的，承租人可以請求出租人賠償裝修殘值損失； ②因承租人違約導(dǎo)致合同解除的，承租人不能請求出租人賠償裝修殘值損失；③因雙方違約導(dǎo)致合同解除的，裝修殘值損失由雙方按照過錯程度分擔(dān)； ④因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的（此處未明確解釋第八條規(guī)定的因查封、權(quán)屬爭議、房屋使用條件而解除合同是否屬于不可歸責(zé)于雙方的事由），裝修殘值損失由雙方按照公平原則分擔(dān)，法律另有規(guī)定的適用其規(guī)定。另處，對以上幾種合同解除的情形都適用的規(guī)則是：合同解除后，出租人同意利用裝修的，基于不當(dāng)?shù)美麘?yīng)當(dāng)在裝修的利用價值范圍內(nèi)對承租人予以適當(dāng)補償。第三篇：最高法院就審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋答記者問最高法院就審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋答記者問妥處房屋租賃糾紛 促進市場健康發(fā)展——最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人就《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》答記者問來源：人民法院報記者：劉 嵐最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）2009年9月1日正式施行。最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人近日就相關(guān)話題回答了本報記者提問。據(jù)這位負(fù)責(zé)人介紹，在我國經(jīng)濟高速發(fā)展和住房制度改革日益深化的推動下，房屋租賃經(jīng)營方式日益普遍，房屋租賃業(yè)迅猛發(fā)展，涌現(xiàn)出許多新情況、新問題，并形成訴訟進入司法領(lǐng)域。近年來，人民法院受理的房屋租賃合同糾紛案件日益增多。由于相關(guān)法律規(guī)范比較原則，人民法院在審理房屋租賃合