[法律資料]逐條解讀最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋-在線瀏覽
2025-02-26 14:44本頁面
【正文】 共有和共同管理的權(quán)利。 確定專有部分應(yīng)當(dāng)同時符合以下條件： (1)構(gòu)造上的獨(dú)立性。(2) 使用上的獨(dú)立性：即 “ 功能上之獨(dú)立性 ” 建筑物經(jīng)區(qū)分后 , 該部分必須可作為一個建 筑物單獨(dú)使用 ,與一般建筑物相同 ,需有獨(dú)立之經(jīng)濟(jì)效用始可 。 可被認(rèn)定為專有部分的車位、攤位等特定空間以及規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，可以由開發(fā)商出賣或出租等 (即便不能登記 )。能明確區(qū)分 。3)可以登記為特定業(yè)主的所有權(quán)客體 (不排除小范圍內(nèi)的共同共有情形 )。 4 整棟建筑物當(dāng)然可以成為專有部分，而且往往最容易認(rèn)定是否屬于專有部分。 (二 )其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市 政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。 解讀：共有部分的認(rèn)定： 1)法律行政法規(guī)規(guī)定屬于共有部分的 。3)公共通行部分：通道、樓梯、大堂等 。5)結(jié)構(gòu)部分：避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等 。 建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，一般依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用 權(quán) (按份共有 )，有除外情形的不算(建筑區(qū)劃內(nèi)并非 “ 非專有部分即為共有部分 ” ： ① 屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地 ② 城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地 )。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。2)不違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約 。 第五條 建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān) “ 應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要 ” 的規(guī)定。 解讀：《物權(quán)法》第七十四條第一款和第二款規(guī)定： “ 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。 ” 這一規(guī)定主要是針對開發(fā)商將車位、車庫高價出售給小區(qū)外的人停放現(xiàn)象而對車位、車庫的流轉(zhuǎn)所作的必要的限制，體現(xiàn)了對房地產(chǎn)市場 (車位緊俏、停車難 )的干預(yù)。怎樣才算是 “ 首先滿足業(yè)主需要 ”? 開發(fā)商不首先滿足業(yè)主的需要而將建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫出賣給業(yè)主之外的第三人，其效力如何認(rèn)定 ?此條在在性質(zhì)上屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定，違反了該規(guī)定而訂立的合同無效或者說是可撤銷的 ?滿足業(yè)主的 “ 現(xiàn)實需要 ” 還是 “ 潛在需要 ”? 還有很多問題不明確。如業(yè)主沒有能力購買，則應(yīng)出租。還有觀點認(rèn)為：在同等條件下，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先考慮由區(qū)有所有建筑小區(qū)的業(yè)主享有該停車位或者車庫的使用權(quán) ” 。 按照《解釋》的意思， “ 應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要 ” 理解為 1)按照配置比例滿足，開發(fā)商對于超出比例的可不予以滿足，對外處置 。說實在的，仍不明確，《解釋》還是需要 “ 解釋 ” 。 解讀： 《物權(quán)法》第七十四條第一款規(guī)定： “ 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于 停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。作為開發(fā)商應(yīng)注意此類車位無法銷售或者轉(zhuǎn)讓或者附贈，此類車位只能由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供停車物業(yè)服務(wù)。 第七條 改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動、處分共有部分，以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定 應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十六條第一款第(七 )項規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的 “ 其他重大事項 ” 。 7 《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定，下列事項由業(yè)主共同決定： 1)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則 。3)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員 。 5)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金 。7)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項 。 另外，管理規(guī)約的作用很大，各方面要重視。建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的 合法權(quán)益。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實測面積計算 。 (二 )建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。業(yè)主大會表決采取 “ 專有部分面積 ”+“ 業(yè)主人數(shù) ” 的雙重計算規(guī) 則，由于原規(guī)定對于如何確定 “ 專有部分面積 ” 和 “ 業(yè)主人數(shù) ” 未明確，此前，有的地方也做了一些規(guī)定，如上海規(guī)定：業(yè)主人數(shù)按產(chǎn)權(quán)證書數(shù)量計算人數(shù)，并規(guī)定 “ 建筑物總面積 ” 為所有業(yè)主享有 “ 專有部分的面積 ” 的總和。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁 有一個以上專有部分的，按一人計算 。 解讀：由于《物權(quán)法》原先的規(guī)定未明確，對于如何確定 “ 專有部分面積 ” 和 “ 業(yè)主人數(shù) ” ，沒有細(xì)化，《解釋》此條明確： (1)業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算，不按實際業(yè)主人數(shù)計算，并且一位業(yè)主擁有多處專有部分面積的除外，僅計算為一
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