[法律資料]逐條解讀《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》-全文預(yù)覽
【正文】 、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。 (二 )總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。 ” 《物權(quán)法》規(guī)定了業(yè)主共同決定的事項(xiàng)和新的表決規(guī)則。 8 解 讀：《物權(quán)法》第七十六條第二款規(guī)定 “ 決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。 (《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十二條、第二十三條 ) 第八條 物權(quán)法第七十六條第二款和第八十條規(guī)定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認(rèn)定： (一 )專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算 。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。6)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施 。2)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約 。開(kāi)發(fā)商在建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃車位之外的占道或增設(shè)的車位，屬于 “ 改變共有部分的用途 ” 的行為，應(yīng)當(dāng)在銷售商品房時(shí)取得全部業(yè)主的同意，或者履行《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定的程序。 第六條 建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。 既然《物權(quán)法》第七十四條已明確了車位、車庫(kù)的初始權(quán)利承認(rèn)為開(kāi)發(fā)商，那么，也 不應(yīng)任意限制開(kāi)發(fā)商的車位、車庫(kù)的所有權(quán)的正當(dāng)處分權(quán)。 如何理解 “ 首先滿足 ” ，爭(zhēng)議很多，有人認(rèn)為是指車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先出租或出售給業(yè)主，而不能高價(jià)出租或出售給業(yè)主以外的第三人，如業(yè)主有能力購(gòu)買，則應(yīng)予以出售 。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售 、附贈(zèng)或者出租等方式約定。3)不損害他人合法權(quán)益。 第四條 業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無(wú)償利用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。4)公用附屬設(shè)施、設(shè)備：消防、公共照明等 。 建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。雖然如此規(guī)定，恐怕實(shí)踐中仍然很難認(rèn)定。 專有部分的認(rèn)定條件： 1)構(gòu)造獨(dú)立。 即 “ 物理上之獨(dú)立性 ” ，系指建筑物經(jīng)區(qū)分之特定部分，以墻壁、樓板等建筑構(gòu)造與建筑物之其它部分隔離，達(dá)適合為物之支配程度，客觀上足以明確劃分其范圍 。 本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。 第二條 建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分： (一 )具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分 。4)基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人 (“ 合法占有 ” 應(yīng)理解為 “ 交付 ” ，不見(jiàn)得就得住進(jìn)去，此種情形下遲延取得產(chǎn)權(quán)證的，不影響購(gòu)房人的業(yè)主權(quán) )。 為了避免影響 “ 準(zhǔn)業(yè)主 ” 的業(yè)主權(quán)，本條明確將業(yè)主的范疇，進(jìn)一步擴(kuò)大了業(yè)主的范圍。 2 解讀：本條擴(kuò)大了業(yè)主范圍。 1 逐條解讀《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》 【最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋 最高人民法院 (2022年 3月 23日最高人民法院審判委員會(huì)第 1464 次會(huì)議通過(guò) ) 法釋 7號(hào) 中華人民共和國(guó)最高人民法院公告 《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》已于 2022年 3 月 23日由最高人民法院審判委員會(huì)第 1464次會(huì)議通過(guò)，現(xiàn)予公布，自 2022 年 10月 1日起施行。 基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。 ” 實(shí)踐中認(rèn)定 “ 業(yè)主 ” 往往是指 “ 房屋的所有權(quán)人 ” ，而 “ 房屋所有權(quán)人 ” 一般又以物權(quán)登記的人為準(zhǔn) (不排除尚未經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記取得所有權(quán)，主要為物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定的情形 )，因此，現(xiàn)實(shí)中對(duì) “ 業(yè)主 ” 的概念理解是狹義的理解，未包括 “ 準(zhǔn)業(yè)主 ”( 嚴(yán)格講是可以認(rèn)定為業(yè)主的人 )。 3)因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立并取得物權(quán)的人 。購(gòu)買了建筑區(qū)劃內(nèi)的 車位、車庫(kù)也即為本小區(qū)的業(yè)主。 規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。 確定專有部分應(yīng)當(dāng)同時(shí)符合以下條件： (1)構(gòu)造上的獨(dú)立性。 可被認(rèn)定為專有部分的車位、攤位等特定空間以
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