【正文】 管理員檢查后每月月底將表格匯總交設(shè)備設(shè)施組組長(zhǎng)存檔。巡查簽到表每日均由當(dāng)值員工巡查設(shè)備后簽名，由相關(guān)專業(yè)的管理員抽查監(jiān)督，月底匯總后交設(shè)備設(shè)施組組長(zhǎng)存檔。值班表每月月底由維修班長(zhǎng)填寫，物管部經(jīng)理審閱后交設(shè)備設(shè)施組組長(zhǎng)。所有記錄必須按時(shí)完成，不準(zhǔn)弄虛作假。資料管理員者應(yīng)嚴(yán)守公司檔案管理制度和保密守則。編制檔案目錄，內(nèi)容應(yīng)與檔案盒外標(biāo)簽一致。檔案及圖紙是工程維修保養(yǎng)的重要依據(jù)，應(yīng)妥善保存。設(shè)備設(shè)施管理第一部分總則一、承包商監(jiān)督規(guī)定對(duì)須持有政府部門頒發(fā)的資質(zhì)證書方允許從事的專業(yè)，如消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)和定期試驗(yàn)，及某些專業(yè)性較強(qiáng)的項(xiàng)目，如電梯的維修保養(yǎng)等可將項(xiàng)目外委給承包商作業(yè)。承包商進(jìn)場(chǎng)前，必須提供工程圖、施工程序、工期計(jì)劃各三套，經(jīng)審查批準(zhǔn)后方允許入場(chǎng)。承包商進(jìn)場(chǎng)作業(yè)期間，必須遵守大樓的各項(xiàng)管理規(guī)定。承包商的用料，必須與合同條款規(guī)定的相一致。承包商因故需變更施工圖紙或施工工藝，必須提出書面報(bào)告，經(jīng)該工程主管人員簽認(rèn)并報(bào)物管部經(jīng)理核準(zhǔn)后，方允許實(shí)施。二、設(shè)施設(shè)備巡檢規(guī)定為保證設(shè)備正常運(yùn)行，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除故障隱患，設(shè)施設(shè)備組必須對(duì)所轄設(shè)備進(jìn)行日常巡檢。巡視值班人員外出巡檢，必須隨時(shí)與部門保持聯(lián)系。巡視值班人員應(yīng)根據(jù)當(dāng)班設(shè)備的具體運(yùn)行情況，對(duì)“手動(dòng)”運(yùn)行的設(shè)備和有異常苗頭、運(yùn)行不穩(wěn)定的設(shè)備加強(qiáng)巡檢和監(jiān)控。發(fā)現(xiàn)有不正常的噪音、壓力、振動(dòng)、泄露等又不能迅速排除的，必須立即報(bào)告維修人員，并采取適當(dāng)?shù)姆雷o(hù)措施，防止事故的發(fā)生或擴(kuò)大。三、設(shè)備管理規(guī)定設(shè)備的維修保養(yǎng)分月度、季度、半年、年度，由相關(guān)專業(yè)的管理員按維修保養(yǎng)項(xiàng)目、內(nèi)容、達(dá)標(biāo)參數(shù)制訂保養(yǎng)計(jì)劃，交各班組實(shí)施。設(shè)備的維修分小修、中修、大修三種，由相關(guān)專業(yè)的管理員根據(jù)設(shè)備的性能等規(guī)劃編制維修方案，交班組執(zhí)行。每次檢修保養(yǎng)后必須填寫相應(yīng)的表格，設(shè)施設(shè)備組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行。機(jī)房門口醒目位置懸掛機(jī)房名稱，并張貼“機(jī)房重地，謝絕來(lái)訪”或“生產(chǎn)重地，請(qǐng)勿進(jìn)入”的告示牌。各系統(tǒng)的設(shè)備必須在顯眼位置張貼有統(tǒng)一規(guī)格的標(biāo)識(shí)。機(jī)房鑰匙是專用鑰匙，任何員工不得隨意配制機(jī)房鑰匙。供電局突然到場(chǎng)檢查或抽查相應(yīng)的機(jī)房如開閉所、變配電房等，當(dāng)值人員在查驗(yàn)證件核實(shí)身份后，應(yīng)熱情接待，主動(dòng)配合，并應(yīng)立即通知電氣管理員或部門領(lǐng)導(dǎo)。嚴(yán)禁攜帶火種進(jìn)入易燃易爆的設(shè)備場(chǎng)站和電子類設(shè)備機(jī)房，嚴(yán)禁在機(jī)房?jī)?nèi)吸煙。機(jī)房的內(nèi)線和外線電話，均為值班專用電話，應(yīng)時(shí)刻保持待機(jī)狀態(tài)，嚴(yán)禁打私人電話或長(zhǎng)時(shí)間占用電話。五、設(shè)備機(jī)房防火規(guī)定不得在機(jī)房?jī)?nèi)吸煙。機(jī)房?jī)?nèi)不得存放易燃物品。施工前應(yīng)清除動(dòng)火現(xiàn)場(chǎng)的易燃物品，準(zhǔn)備好滅火器；施工后認(rèn)真檢查，確認(rèn)無(wú)火種后方能離開。當(dāng)值人員應(yīng)巡查、記錄責(zé)任管轄區(qū)域內(nèi)消防報(bào)警探測(cè)器和消防設(shè)備的情況，及時(shí)報(bào)告、處理火警信號(hào)。機(jī)房?jī)?nèi)的火災(zāi)探測(cè)器、噴淋頭、防火門、防排煙設(shè)備、滅火器、疏散標(biāo)志和指示燈等設(shè)施，必須保持完整好用?；馂?zāi)時(shí)設(shè)備操作應(yīng)按各工種的安全操作規(guī)程操作，并做好防火措施。滅火后，要詳細(xì)記錄火災(zāi)成因及滅火情況，書面上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。機(jī)房?jī)?nèi)不得吸煙、隨地吐痰、亂丟雜物。機(jī)房?jī)?nèi)各設(shè)備必須按時(shí)擦拭，使設(shè)備表面光潔無(wú)塵。機(jī)房?jī)?nèi)電氣控制箱及電器開關(guān)表面必須按時(shí)清潔除塵。各專業(yè)管理員定期抽查機(jī)房衛(wèi)生清潔情況，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重衛(wèi)生問(wèn)題，立刻組織整改，并追究設(shè)備責(zé)任人的責(zé)任。配電房（電氣小室）內(nèi)每月清掃一次，嚴(yán)禁吸煙、堆放雜物。物管部根據(jù)計(jì)劃定期保養(yǎng)配電房?jī)?nèi)設(shè)施，重點(diǎn)做好設(shè)備清潔和緊固接線端子。二、轉(zhuǎn)、停電通知用戶工作規(guī)程(一)計(jì)劃轉(zhuǎn)、停電供電局轉(zhuǎn)、停電，物管部接到通知后應(yīng)立即報(bào)告物管部經(jīng)理?？偨?jīng)理審批后，物業(yè)管理部擬發(fā)轉(zhuǎn)、停電通知書，由物業(yè)管理部派人送至用戶。(二)事故轉(zhuǎn)、停電大樓因供電局故障發(fā)生停電，物管部須立即向總經(jīng)理報(bào)告，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，啟用大樓廣播系統(tǒng)（或由物管部用電話）向用戶解釋原因。因大樓內(nèi)部事故引起停電，物管部應(yīng)立即排除故障恢復(fù)供電，并書面通知市場(chǎng)部啟用大樓廣播系統(tǒng)（或由物管部用電話）向用戶解釋原因。三、停電、限電管理規(guī)程停電、限電的審批權(quán)限為物管部經(jīng)理以上。物管部經(jīng)理應(yīng)安排足夠的人員處理轉(zhuǎn)、停電工作。轉(zhuǎn)、停電后當(dāng)值人員應(yīng)重點(diǎn)檢查電房、空調(diào)機(jī)房、水泵房、電梯機(jī)房、消防中心內(nèi)設(shè)備的運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)異常立刻檢修。四、臨時(shí)用電管理規(guī)程（一）用電申請(qǐng)用戶應(yīng)事先向物業(yè)管理部以書面形式申請(qǐng)用電，并注明用電單位全稱、用電地點(diǎn)、負(fù)荷量、電壓等級(jí)、相數(shù)及時(shí)間。（三）簽定用電協(xié)議物管部審批通過(guò)后，用戶與物業(yè)部簽定用電協(xié)議，確定計(jì)費(fèi)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（五）停電及拆線用戶終止用電，應(yīng)事先通知物管部，再由物管部人員斷電拆線，并確認(rèn)電表讀數(shù)，填寫電表停用記錄并由用戶簽字認(rèn)可。無(wú)表估算，按負(fù)荷量及用電時(shí)間事先估算。發(fā)現(xiàn)供配電負(fù)荷有顯著變化或其他設(shè)備異常，應(yīng)馬上查找原因，并通知物管部安排處理。未經(jīng)主管人員同意，不得私自更改設(shè)備線路和運(yùn)行設(shè)置。嚴(yán)格執(zhí)行機(jī)房管理規(guī)定和交接班、值班規(guī)定。六、供配電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程嚴(yán)格按照供配電系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行轄區(qū)設(shè)備的保養(yǎng)。報(bào)物管部經(jīng)理審批。工作過(guò)程應(yīng)嚴(yán)格遵守電氣作業(yè)規(guī)程。各系統(tǒng)的維修保養(yǎng)以不影響大樓正常營(yíng)運(yùn)為原則，特殊情況，須報(bào)告物管部經(jīng)理，及時(shí)通知受影響的用戶。高壓設(shè)備發(fā)生接地時(shí)，在室內(nèi)不得接近故障點(diǎn)4米以內(nèi)，在室外不得接近故障點(diǎn)8米以內(nèi)，進(jìn)入上述范圍必須穿絕緣鞋；接觸設(shè)備外殼或構(gòu)架時(shí)應(yīng)戴絕緣手套。填用工作票的工作為：高壓設(shè)備上工作需要全部停電或部分停電者；高壓室內(nèi)的二次接線和照明等回路上的工作，需要將高壓設(shè)備停電或做安全措施者；帶電作業(yè)和在帶電設(shè)備外殼上的工作；控制屏和低壓配電屏、配電箱、電源干線上的工作；二次接線回路上的工作，無(wú)需將高壓設(shè)備停電者；轉(zhuǎn)動(dòng)中的發(fā)電機(jī)上的工作?？陬^或電話命令必須清楚正確，值班人員應(yīng)將發(fā)令人、負(fù)責(zé)人及工作任務(wù)詳細(xì)記人操作記錄簿中，并向發(fā)令人復(fù)誦核對(duì)一遍。兩份工作票中的一份必須經(jīng)常保存在工作地點(diǎn)，由工作負(fù)責(zé)人收?qǐng)?zhí)，另一份由值班員收?qǐng)?zhí)，按值移交。一個(gè)工作負(fù)責(zé)人只能發(fā)給一張工作票。開工前工作票內(nèi)的全部完全措施應(yīng)一次做完。在開始工作前必須做好保證安全的技術(shù)措施并指定專人負(fù)責(zé)監(jiān)護(hù)，即：停電，驗(yàn)電，裝設(shè)接地線，懸掛指示牌。需要變更工作班中的成員時(shí)，須經(jīng)工作負(fù)責(zé)人同意。工作負(fù)責(zé)人和允許辦理工作票的值班員（工作許可人）由強(qiáng)電組長(zhǎng)或資深技工擔(dān)任。(2)工作負(fù)責(zé)人（監(jiān)護(hù)人）：正確安全地組織工作；結(jié)合實(shí)際進(jìn)行安全思想教育；督促、監(jiān)護(hù)工作人員遵守本規(guī)程；負(fù)責(zé)檢查工作票所載安全措施是否正確完備，值班員所做的安全措施是否符合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際條件；工作前對(duì)工作人員交待安全事項(xiàng)。(4)工作班成員：認(rèn)真執(zhí)行安全規(guī)程和現(xiàn)場(chǎng)安全措施，互相關(guān)心施工安全，并監(jiān)督安全規(guī)程及措施的實(shí)施。當(dāng)外線故障導(dǎo)致主供電源停電時(shí)，值班員工要檢查真空開關(guān)的指示牌是否分閘，再檢查電壓和指示燈，當(dāng)明確失壓斷電后，將主供電源進(jìn)線柜真空開關(guān)退出，掛上“有人工作，禁止合閘”指示牌。檢查饋電柜和變壓器出線柜是否正常。向供電局調(diào)度室報(bào)告并了解外線故障情況。將故障柜的低壓總開關(guān)退出，掛“有人工作，禁止合閘”指示牌。向物管部主管和維修班報(bào)告故障經(jīng)過(guò)和處理情況。(三)市電全停當(dāng)兩路市電全停，啟動(dòng)發(fā)電機(jī)。監(jiān)視市電進(jìn)線電壓，盡快與供電局聯(lián)系，一旦市電恢復(fù)正常，立即退出發(fā)電機(jī)電源，恢復(fù)市電。市電失壓，發(fā)電機(jī)如不能正常自動(dòng)啟動(dòng)，則用手動(dòng)啟動(dòng)。第三部分 給排水、管道系統(tǒng)管理一、安全用水、供水管理制度根據(jù)市安全用水管理的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合轄區(qū)內(nèi)的具體情況，對(duì)供水管理規(guī)定如下：凡屬轄區(qū)范圍內(nèi)的供水系統(tǒng)(即自來(lái)水公司向轄區(qū)供水總表以內(nèi)的)一律由管理公司管理。用戶不可隨意更改大廈供水管道。(2)私自啟動(dòng)水表的封印影響準(zhǔn)確計(jì)量，除按用水量和使用時(shí)間加倍追計(jì)水費(fèi)外，賠償大廈損失。用戶違反安全用水規(guī)定，拒絕物業(yè)管理公司維修人員檢查，不采納安全用水意見及措施而造成事故，影響供水系統(tǒng)或?qū)ζ渌脩粼斐蓳p失的，按實(shí)際情況賠償損失。在各洗手間、茶水間張貼節(jié)水標(biāo)語(yǔ)，加強(qiáng)用戶節(jié)水意識(shí)。定期抄錄總水表讀數(shù)，發(fā)現(xiàn)讀數(shù)異常增大，馬上追查原因。三、物管部停水、限水管理制度所有的停水、限水審批權(quán)限為工程經(jīng)理以上。主管管理員應(yīng)安排足夠的人員處理停、限水工作。停水期間工程人員應(yīng)每?jī)尚r(shí)巡查一次地下水池水位，發(fā)現(xiàn)水位過(guò)低應(yīng)關(guān)閉水泵以免水泵吸空，并立即通知受影響的用戶。四、給排水系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)定保持水泵房通風(fēng)換氣，環(huán)境衛(wèi)生清潔。每班檢查泵房供電是否正常，所有閥門應(yīng)處于開啟或關(guān)閉的正常狀態(tài)。定期檢查水泵、電機(jī)的緊固螺絲有無(wú)松動(dòng)、軸承潤(rùn)滑油情況是否良好等。發(fā)現(xiàn)有異常情況或自動(dòng)失靈等，立即報(bào)告主管管理員，并留在現(xiàn)場(chǎng)觀察。五、給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程給排水系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)由暖通、給排水運(yùn)行維修班負(fù)責(zé)。維修及保養(yǎng)過(guò)程如要限、停水，需提前將停水區(qū)域通知物管部，由物業(yè)管理部通知受影響用戶。供水泵故障時(shí)馬上停止故障泵，開啟備用泵，以保證供水。所有系統(tǒng)的維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫維修保養(yǎng)記錄表。六、給排水系統(tǒng)故障排除措施(一)給水系統(tǒng)故障處理因給水泵故障影響供水時(shí)，把出現(xiàn)故障的給水泵打到“停止”位置，將備用水泵投入“自動(dòng)”狀態(tài)運(yùn)行。因供水管網(wǎng)或供水閥故障影響供水時(shí)，應(yīng)立即組織搶修，盡快恢復(fù)供水。雨水管堵塞，先用沙包攔截，防止溢水流人電房和電梯等，組織疏通排水管并用吸水機(jī)吸水。第四部分 空調(diào)、設(shè)備系統(tǒng)管理一、空調(diào)系統(tǒng)檢查巡視內(nèi)容設(shè)備巡查巡查運(yùn)行中的空調(diào)設(shè)備要注意觀察運(yùn)行狀態(tài)，聽有沒有異常聲音；觀察電壓、電流是否在正常范圍；檢查水位是否在正常位置，水泵、閥們和管道有沒有漏水、滲水、溢流等現(xiàn)象。(2)巡查水泵運(yùn)行狀態(tài)，檢查進(jìn)出水壓力、運(yùn)轉(zhuǎn)馬達(dá)聲音是否正常，運(yùn)行中有無(wú)過(guò)熱現(xiàn)象，檢查閥門、Y型過(guò)濾器、軟接頭止回閥、水流開關(guān)有無(wú)漏水、損壞、不能開啟等故障。冷卻塔、水箱檢查(1)冷卻塔：檢查水塔有無(wú)溢流、缺水，風(fēng)機(jī)運(yùn)行時(shí)是否發(fā)出噪音，風(fēng)機(jī)起動(dòng)電柜有無(wú)故障指示。風(fēng)機(jī)等檢查(1)組合式風(fēng)機(jī)：檢查運(yùn)行時(shí)有否發(fā)出噪音，起動(dòng)箱指示燈是否正常，塵網(wǎng)有無(wú)堵塞，塵網(wǎng)是否干凈，運(yùn)行有無(wú)噪音，去水冷凝盤去水是否順暢。二、空調(diào)系統(tǒng)操作規(guī)程（一）開機(jī)程序檢查電源、三相電壓是否有380V。檢查并確保需用主機(jī)冷凍水、冷卻水出入水管閥門在開啟狀態(tài)。檢查并確保冷卻塔出入水管閥門在開啟狀態(tài)。主機(jī)運(yùn)行中，冷卻水出水溫度升高至30℃時(shí)需要加開冷卻塔風(fēng)扇。檢查并確保需用冷凍水泵、冷卻水泵出入水管閥門在開啟狀態(tài)。檢查冷凍水泵和冷卻水泵運(yùn)行電流是否正常。1檢查蒸發(fā)器、冷凝器出入水壓差(約1 kg／cm2)。1檢查主機(jī)、油溫是否在65℃～68℃之間。1檢查主機(jī)運(yùn)行數(shù)據(jù)，待主機(jī)運(yùn)行平穩(wěn)后才可離開機(jī)房。按停主機(jī)。開啟多少臺(tái)主機(jī)，根據(jù)負(fù)荷及水溫而定，每開一臺(tái)主機(jī)應(yīng)開一組水泵配合。每班當(dāng)值人員每?jī)尚r(shí)巡查空調(diào)機(jī)組和外圍設(shè)備一次，并將運(yùn)行運(yùn)行情況記錄在空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行表上，未經(jīng)主管管理員批準(zhǔn)，不得擅自更改運(yùn)行參數(shù)。在不影響大樓正常營(yíng)運(yùn)的前提下，積極探索并實(shí)施有效的節(jié)能方法?？照{(diào)班組負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)輔助設(shè)備（水泵、電機(jī)和風(fēng)機(jī)）的維修，并按空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)計(jì)劃做好設(shè)備保養(yǎng)。當(dāng)值人員巡查發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)設(shè)備故障，應(yīng)立即進(jìn)行維修，并報(bào)告主管管理員。根據(jù)系統(tǒng)設(shè)備的特點(diǎn)，重點(diǎn)做好除塵、潤(rùn)滑、更換老化部件、緊固螺絲等工作。注意用電、防火安全，如需燒焊，須辦理動(dòng)火證，并嚴(yán)格遵守動(dòng)火作業(yè)規(guī)定。對(duì)突發(fā)性故障應(yīng)在4小時(shí)內(nèi)排除，逾期應(yīng)向上級(jí)報(bào)告以便及時(shí)通知受影響的用戶。五、中央空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)急處理方案（一）冷水機(jī)組巡查發(fā)現(xiàn)運(yùn)行中的冷水機(jī)組故障，應(yīng)馬上停止該機(jī)，并開啟備用機(jī)組。設(shè)備保養(yǎng)商接通知后，辦公時(shí)間4小時(shí)內(nèi)到場(chǎng)維修，非辦公時(shí)間12小時(shí)內(nèi)到場(chǎng)維修，并在事后做維修報(bào)告。發(fā)現(xiàn)故障的技工檢查維修，可當(dāng)場(chǎng)解決的問(wèn)題即時(shí)修復(fù)并記錄在當(dāng)值日志上。（三）冷卻塔水塔電機(jī)故障(1)巡查發(fā)現(xiàn)運(yùn)行中的水塔電機(jī)故障，應(yīng)立即停止該機(jī)。(3)屬較嚴(yán)重的故障應(yīng)報(bào)告主管管理員，由其組織維修，并在事后作維修報(bào)告。(2)立刻將情況報(bào)告主管管理員，由其組織修補(bǔ)水塔，并在事后作維修報(bào)告。(2)浮球開關(guān)損壞則即刻停止該塔，關(guān)閉對(duì)應(yīng)的進(jìn)水閥，并開啟備用水塔。（四）管網(wǎng)系統(tǒng)主管道(1)發(fā)現(xiàn)或接報(bào)主管道漏水應(yīng)迅速關(guān)閉冷水機(jī)組和水泵。(3)用薄鐵皮將裂口圍住，并用繩索或鐵絲捆緊以防水到處亂射。(5)報(bào)告主管管理員，由其安排搶修并在事后作維修報(bào)告。(2)現(xiàn)場(chǎng)用沙包攔住用戶單元門口和電梯口以防水漫入電梯和用戶單元，將水導(dǎo)入洗手間地漏。(4)報(bào)告主管管理員，由其安排搶修并在事后作維修報(bào)告。(2)將破裂伸縮節(jié)上的閘閥關(guān)閉，漏水停止后開啟備用泵和冷水機(jī)組。(3)報(bào)告主管管理員，由其組織維修，并在事后作維修報(bào)告。(2)用鐵皮將裂口包住并用繩索或鐵絲捆緊，以防水到處亂射。(4)開啟機(jī)房?jī)?nèi)對(duì)應(yīng)管道底的排水口排水。(6)報(bào)告主管管理員，由其組織搶修。第五部分 電梯管理一、電梯操作規(guī)程用專用鑰匙將電梯打開，電梯電梯即可自動(dòng)運(yùn)行。若需專人駕駛電梯，只需將NORMAL選擇開關(guān)打至HAND即可實(shí)現(xiàn)手動(dòng)控制。在火災(zāi)情況下，消防隊(duì)員工可于基站控制電梯回降至基站。在梯頭或梯尾的啟動(dòng)開關(guān)處用梯匙啟動(dòng)電扶梯。一切正常交付使用。（四）轉(zhuǎn)變行程方向檢查確認(rèn)扶梯級(jí)無(wú)乘客。待完全停止后，再轉(zhuǎn)向啟動(dòng)。每天開梯后進(jìn)行一次電梯全段運(yùn)行狀況檢查。進(jìn)行檢查時(shí)，應(yīng)放置工作牌。搬運(yùn)有可能超載的沉重物件時(shí)，應(yīng)及時(shí)與承包商聯(lián)系，確定可行性，避免意外。日